港倘跟加息 樓價冧一成

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過往預測
港倘跟加息 樓價冧一成
(東方) 2022年2月7日
卓百德估今年上調一厘 削收租吸引力

美國通脹升至近40年新高之後,終於迫使聯儲局面對現實不斷「放鷹」,更稱「很快」就會加息,市場估計下月就會「來料」。有「星級分析員」之稱的Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)表示,在香港住宅回報本身已經很低的情況下,若香港跟加息將進一步收窄按揭貸款成本及租金回報的差距,壓制「買磚頭」的意欲,加上樓市面臨多個不利因素,遂睇淡今年香港住宅市場,預計樓價今年會跌5至10%。

卓百德接受本報專訪時表示,預計美國聯儲局今年至少加息3次,美國雖不會重演1980年代早期瘋狂加息的局面,但在港元與美元掛鈎下,香港是近乎無可避免要跟加。基本情景預計,美國今年全年加息幅度在0.75至1.25厘,按照目前聯邦基金利率0至0.25厘推算,到年底利率最多升至1.5厘。他估計,香港的按揭利率亦會上調約一厘。

股市受壓及移民潮影響嚴重

他也表示,利率攀升下,美股今年可能出現顯著回調,進而拖累亞洲股市,所產生的負面財富效應將削減買樓的吸引力。香港的樓市雖然不至於大冧,但需求將會轉弱,尤其是去年香港住宅成交量已創下10年新高水平,很多早前積聚的需求已經滿足,況且「過去一年見到有大量的外籍人士、本地居民因為不同原因離港……這將對市場造成傷害」。

卓百德補充,今年住宅的可售資源增加,當發展商預期樓價有一些壓力時,可能加快推盤,進一步讓樓價受壓。然而,他相信,豪宅依舊有足夠的需求支撐,估計表現會比一般住宅為好。

本港第5波疫情愈演愈烈,不僅讓本地社交限制措施延長,與內地通關更是遙遙無期,惟卓百德認為,比起住宅市場,今年更看好零售,因為零售業已接近這場風暴的尾聲。

商場舖租看升10% 睇淡寫字樓

他稱,雖然本港與內地何時能夠完全通關仍有不確定性,對一些旅客區如尖沙咀的零售租金帶來龐大負面影響,但是民生社區的零售卻是合理地恢復,加上未見本地收租股的空置率飆升,相信零售業的最壞情況已過,大型零售商場舖租今年看升5至10%。

至於寫字樓市場料繼續維持弱勢,他指,過去兩年本地寫字樓租金疲軟,雖然似乎已經見底,不會重演大跌20%的慘況,但租金向上空間也不大,主要因為今年還會有新一輪的供應,市場沒有足夠的需求吸收,預計寫字樓租金可能按年持平,或者跌5至8%。

他預料,東九龍和黃竹坑等地區的租金將受壓,但中環寫字樓最壞情況已過,空置情況已穩定下來。他補充,香港作為金融中心的地位仍是加分的地方,內地開放資本市場亦有利資金投資香港。若然內地公司自美國退市,回流香港,將會增加對寫字樓的需求。