上期专栏讲过海量住宅即将击溃香港楼价,引发网络热议。其实,赞不赞成楼价大冧的结论都好,事实胜於雄辩,在内地「房住不炒」国策、国家领导人、高官的关注下,香港住宅已明显大增。甚至有地产代理行创办人表示,扩大地积比率提供足够土地起楼,千尺单位售价可以低至600万、700万元...
上述预测若成真,那么上周本栏预料楼价会跌3成,可算是相当保守,难道是冧剩3成才对?至於海量供应从何而来?细心的看官不难发现,近月经常出现地产商为旗下私楼申请增加地积比率的报道,而当局大多爽快批准。
远的不说,最新9月下旬就有两宗增加地积比率申请。一幅早年获批建71座洋房的元朗米埔住宅地,占地多逾70万方尺,最新申请作分层住宅发展,拟议地积比率约2.05倍,提供3,090伙,单位量劲增42.5倍。另一宗则是同区锦田锦泰路住宅项目,地盘面积达17.2万方尺,於2016年获许可发展107座洋房;2018年再获批建200伙分层住宅;最新又再申请改划,拟建0.8倍地积比率,总楼面约13.8万方尺,提供330伙。以上个案皆反映,以往许多地皮根本未用尽「地力」,而是用於兴建低密度「豪宅」,浪费罕贵的土地资源。
与此同时,政府近年加快造地建屋步伐,多个已做好规划的新发展区,如古洞北/粉岭北、洪水桥等项目,提供逾10多万个住宅,甚至洪水桥项目将研究是否进一步放宽地积比率,从而增加供应。相信本月公布的《施政报告》会有较全面的论述。
再者,早前公布的卖地计划亦反映港府较以往有为。本财政年度第3季(10至12月),供应总数多达7,110伙,创逾4年来单季新高;而本财政年度首3季(4至12月),私宅单位供应已约14,430伙,已较全年目标约12,900伙,高逾1成。料全年可提供逾1.7万伙,比原定目标高逾3成。
还有另一个解决土地问题的关键,就是地产商於香港的角色转变。发展局局长黄伟纶上月曾指,乐见商界愿意配合,又形容政商扮演规管与被规管角色,盼望未来「无谓争拗减少」。
在增加私楼的同时,政府觅地建公营房屋亦不断上升,更估计10年建屋逾31.6万伙的目标可超标完成。一旦公营房屋充足,对楼市的「蝴蝶效应」可谓举足轻重。最直接是改善居住环境,劏房、板间房、笼屋生存空间减少,势必转型为正常单位出租,增加中低阶层租盘选择,自然可令租金下跌。届时,居者有其屋,无论是租是买的居住成本都会下降。
最后,对於楼价因为供应大增,而跌至1,000方尺仅售600万至700万元的程度,则需大家拭目以待,相信不是短期可以达成,港楼极可能面对以年计的下跌周期。希望近年借尽9成按揭赶上车的用家,可以做好长期捱跌的心理准备,撑过难关。