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细楼虚火豪宅实淡
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细楼虚火豪宅实淡

 

何熊辉

2019年11月2日

  自政府放宽楼宇按揭上限之后,即时带旺千万元以下的二手楼交投,再加上按揭息率,细价屋苑的交投持续旺盛,上车客蜂拥入市,对九月份零售数额按年大跌18%,以及第三季经济增长负增长2.9%的吓人数字,并不在意。反观富人热爱投资的铺位豪宅,交投仍一潭死水。现时楼市就出现基层心红,老板心虚的现象。

  一般企业家及投资者,最重视具前瞻性的经济数字不断恶化,因此开始缩减投资额在所难免,豪宅铺位停购之余,部份物业更因资金调动需要放卖,结果豪情老板变得审慎,铺位租售价急挫,豪宅空置率也在上升,看见这样的形势,投资者大多稳缩了。

  至於一般的打工基层,现时未必有即时有切肤之痛,主因是减薪未完全普及,失业率仍未突破3%关口,加上政府牵头提高按揭上限,加上按揭息又调减,因此一般上车客反觉自己较前富有了,因此细价二手屋苑近期交投甚火热。

  基於本港现时已进入技术性衰退,全年的经济增长估计在负1.5至2之间,因此明年初失业率有机会开始上升,届时上车盘交投也可能会受影响,不过现时至年底期间,放宽按揭政策的抗奋性仍持续下,上车盘交投仍会畅旺,楼价更可逆向回升。

  基於明年经济仍甚不明朗,因此明年楼价没有大升的条件,千万以上的物业,交投仍会较稀疏,大价豪宅更可能有价无市,上车盘楼价则横行偏软,并撑起整个楼市的交投。

细楼虚火豪宅实淡
1. 向引刀・土著・自醉・浪子说不
2019-11-02 19:22

2019年11月2日

上车前慎思三大要点

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政府宣布放宽按揭成数后,不少二手业主反价封盘,反价幅度介乎5%至10%,部分屋苑成交更创历史新高。反映地产经纪对后市预期的中原经纪人指数CSI,於截至10月21日的一周录得61.25点,较前一周约30点水平倍增,指数愈接近100,即愈多经纪看好后市,相反愈接近零则愈看淡。

由於地产经纪掌握市场最新成交及即将可能会成交的数据,CSI很多时会领先楼价,在大型转角市时尤其值得参考。


短期无论楼价和成交均见V形反弹,有意上车的市民应先冷静评估自身的财政状况,并了解银行的按揭审批态度,切勿在未准备好的情况下仓卒作决定。

下决定之前,准买家应细思以下三点:

一)客观分析正反两方的理据,特别是一些由数据支持的观点,同时必须考虑其他可能性;

二)亲自求证及观察市场实际状况;

三)按个人财力及风险取向,自行作压力测试。

当中,第一及第二点的比重各为15%,第三点的比重为70%,主要是因为掌握自身状况比推测未来市场走势来得可靠。


先谈第一点,看好未来楼市的最主要理据是低息环境及两三年后将出现的供应断层,放宽按揭亦会刺激换楼意欲。


不少高收入低资产的中产家庭以往没有足够首期买入心仪单位,因此以租住方式解决生活需要,


虽然这些人之前也有足够首期买入一些四五百万的单位,但该些住宅的质素不符合他们的要求,故在新政策下,预期800万至1000万的三房单位(特别是市区楼)将跑赢大市,同时市区两房楼价亦会相对硬净。

注意有否足够防守力

看淡楼市的观点包括中美贸易战、本港社会运动持续与经济下行。此外,楼市也有可能已步入下降周期。


历史告诉我们,本港楼市的周期大致为20年,当中包括15年上升期与之后5年的下降期,由2003年至今年6月,楼市已上升16年,未来5年会否反覆回落?

大家必须亲身去睇楼,才可知道最新市况,这亦是上文提到的第二点。由於今次放宽按揭的力度比预期大,因此能快速下决定的,往往是早前一直有睇楼的那班买家,到现在才去看就已经迟了。在市场气氛「淡中有稳」的情况下,往往就是买楼的较佳时机。

最后一点就是按个人财力及风险取向自行作出压力测试,如果未上车但有自住需要,确定供款无问题,又有心理准备未来5年楼市可能会步入下降期的话,在今天决定上车相信没有问题。


但若你已有自住单位,再决定是否买楼投资收租,风险就会变得不一样。当然,经杠杆后的租金回报率仍远高於供楼利息,但须注意流动资金是否足够, 最钟意睇到引刀大陆傻嗨及浪子嘅收租契家佬D生意,受近期社会诉求影响挪银埋一旧!识做啦,快D减价系基本诉求!




2. 向引刀・土著・自醉・浪子说不
2019-11-02 19:58

李嘉诚“捐钱不捐地”,有什么玄机?


嘉诚的一举一动,都是媒体关注的焦点。

 

10月29日,李嘉诚基金会通过官网宣布:捐出2亿港币,支持香港目前凋敝的餐饮业。


公告称:香港正面临“前所未有的挑战”,其中餐饮业形势比当年“非典时期”还要严峻,整体营业额大跌30%,已经有至少200家餐厅关门并遣散员工。李嘉诚基金会将拿出2亿港币,给每个符合条件的“中小型食肆”发放6万港元的“应急钱”最钟意睇到引刀大陆傻嗨及浪子心声嘅收租契家佬D生意,受近期社会诉求影响挪狠埋一旧!识做啦,快D减价系做老嗨的基本诉求!

 

根据公告:只要申请者符合中小企定义,雇用少於50人,持有效商业登记及饮食业牌照(普通食肆/小食食肆/ 烧味及卤味店)便可申请。

 

10月4日,李嘉诚基金会曾发布公告称:为了支援香港本地中小企业,配合港府的“20亿中小企备用资金计画”,基金会宣布捐款10亿港元。

 

此次给餐饮业发放的2亿捐款,属於10月4日李嘉诚基金会宣布的10亿捐款的一部分,为“第一期应急钱”。

 


3. 古士佳
2019-11-02 20:35
买楼首期门槛及供楼成本下降,带动市场放盘增加,近期放售单位「唔平」,长远难吸引买家。相信两至三个月后经济明显转差,不少人需要变现而出售股票或转卖物业,届时楼价便回落。
另方面,受社会持续动荡影响,政府最新公布的楼价走势持续向下。据差饷物业估价署资料,今年9月份私人住宅售价指数报380.5点,已经连跌四个月,按月下跌约1.83%,而第三季的按季跌幅达3.35%,两个时期的下调幅度同样为去年底后最大。
4. 工友
2019-11-03 00:42
睇返之前啲文章,笑咗!
6. 楼市见底
2019-11-04 08:30
行政长官林郑月娥10月中发表最新一份《施政报告》宣布放宽按保楼价上限,以及向低收入住户提供现金津贴等措施后,楼市随即出现转势迹象。花旗集团中国香港地产研究主管杨海全直言,楼价已经见底,并将重返较长的正常上升周期,预计往后楼价每月可升1%,今年全年仍有5%升幅,就算明年经济未明朗化,楼价会继续向上;用家及投资者以600万至800万元的单位为目标,主打大众市场的发展商能够受惠。
7. 向引刀・土著・自醉・浪子说不
2019-11-04 12:27

2019年11月4日

专访

花旗:楼价已见底重拾升轨

行政长官林郑月娥10月中发表最新一份《施政报告》宣布放宽按保楼价上限,以及向低收入住户提供现金津贴等措施后,楼市随即出现转势迹象。花旗集团中国香港地产研究主管杨海全(Ken Yeung)直言,楼价已经见底,并将重返较长的正常上升周期,预计往后楼价每月可升1%,今年全年仍有5%升幅,就算明年经济未明朗化,楼价会继续向上;用家及投资者以600万至800万元的单位为目标,主打大众市场的发展商能够受惠。

上涨周期可长达30个月

花旗於《施政报告》公布当天曾发表报告,指楼价会较原本预期更早反弹,明年2月前或会见底。杨海全近日接受本报专访时表示,受惠政策新措施,释放遏抑多年的置业需求,近期楼市成交快速回增,反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数(CCL)因数据滞后,相信月内便见底;而当社会事件理顺,楼市料可恢复正常,一如以往楼价升轨可持续12至30个月,而一般跌市由高位回落5%至7%便会掉头再上。

CCL年初至6月高位一度累飙11%,之后回软,现时已由高峰下调约6%并见底,估计往后每月回升1%,今年全年楼价可涨约5%,与年初预测相符。至於明年整体表现,他预计能延续升势,尽管下半年有机会较上半年弱,但全年计依然会上扬。

宽按保托市 吁买600万住宅

问及现时是否买楼好时机?他说:「梗系啦!建议主攻600万至800万嘅单位,如果你有名(符合首置资格)嘅话,而家一定要买,600万嘅楼只要60万(首期),卖畀下一个,升到800万佢都80万可以买到,升到800万系好容易,会因此将所有买家集中在这个类别,会极度跑赢,用家买之外,投资者都会买,攞60万去赚200万,杠杆系超巨型。」

杨海全又提到,《施政报告》造成的托市效果属副作用,措施目的是趁楼市下跌,把过去8年被政府遏抑的需求释放,而1000万元以下单位占市场交投近80%,释放需求后自然推升楼价。他解释,目前本港市民置业率仅65%,较正常置业率71%,以及新加坡的85%和中国的90%相比下,可见尚有大量置业需求。同时,提供租金津贴会对低端住宅租金有支持,业主投资回报增加,可支持大众市场楼价。此外,滙丰上周带头减息,息口已是减无可减,往后走势平稳,市场也不用担心利率再上调。

他形容现届政府的楼市政策是为求「拨乱反正」,处理之前两届政府错误收紧平均按揭成数的做法,重新连接断裂的置业阶梯,而中产人士将可享受楼价升幅。他认为,楼市辣招不会调整,过往政府推出的需求管理措施成效不彰,林郑也指需求管理措施没有意义,故特首想透过增加供应解决楼市问题,只是在短时间内难以扭转。

上车变容易 纳米楼受累

市民上车变得较为容易,近年被视为首期不足的纳米楼「替代品」,可能乏人问津,杨海全预期,纳米楼这奇怪产物的楼价升幅将跑输很多,CCL尽管具代表性,但并不涵盖纳米楼,因此就算这类楼价暴跌也不会对CCL造成影响;面对这种情况,发展商应不难迅速变阵,把两个纳米楼单位打通改作正常住宅销售。1000万元以上住宅同样受惠新措施产生的溢出效应,但2000万元以上豪宅则难以受惠,加上空置税问题,发展商只会提供一定比例的豪宅供应, 最钟意睇到引刀大陆傻嗨及浪子嘅收租契家佬D生意,受近期社会诉求影响炒银埋一旧!识做啦,快D减价系做人的基本诉求呀!

地产股方面,杨海全重申,地产股并非一面倒受惠《施政报告》的楼市措施,就放宽按保释放置业需求而言,较看好专注经营大众市场的发展商。地产股股价会继续企稳,惟未必能回到年初高位,推荐新地(00016)、恒地(00012)、新世界(00017)。

杨海全曾於中银国际地产研究部及德银地产研究部任职,2010年加入花旗地产研究部,其团队已连续9届获得《机构投资者》亚太地产研究冠军。

采访、撰文:陈远威

 

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11. 辉粉
2019-11-07 09:51
辉哥终於讲人话,好感动😭
12. 向引刀・土著・自醉・浪子说不
2019-11-08 07:36

惠港措施16项涉教育专业互认

惠港措施16项涉教育专业互认

昨日在北京召开的粤港澳大湾区建设领导小组会议,同意推出16项惠民措施,除了广为外界关注的跨境理财通、放宽港人到大湾区9个城市买楼等措施之外,还涉及医疗和教育等范畴,以及协助多个专业界别进入大湾区内城市的措施,包括法律界、建筑界及保险界等,并积极推动大湾区成为创新科技中心。

根据新措施,在大湾区城市工作的香港居民,其子女可获与内地居民同等教育安排,包括享受学前教育服务、参加中考及入读高中;而为便利港人就医,中央容许在大湾区内地城市的指定港资医疗机构,使用已在港注册药物和常用医疗仪器;持香港永久性居民身份证的外国人,可申请办理有效期2至5年的签证或居留许可,藉此巩固香港的地区人才枢纽地位。

港澳建筑业优惠全国通行

另外,也有多项措施协助专业界别,进入大湾区的内地城市。以法律界为例,推出香港与内地律师事务所合伙联营措施、法律顾问措施、特设考核措施等;司法部亦同意,允许合资格的香港法律执业者,通过特定考试,取得大湾区内地城市执业资格,从事一定范围的内地法律事务。

就建筑界专业人士,新措施延续已到期的专业资格,并让具专业资格的香港建筑师、结构工程师,与内地相应协会会员展开资格互认,并将港澳建筑业人士在内地执业优惠政策实施范围, 扩展至内地全境。银保监亦同意延续在偿二代(「中国风险导向的偿付能力体系」)下,给予香港的优惠措施,有效期1年,至2020年6月30日。

推动创新科技方面,新措施支持深港科技创新合作区建设,在便利人员、资金、货物、讯息等,制定配套支持政策;并计划实施便利生物材料入境通关的措施;亦会放宽内地人类遗传资源过境港澳的限制,推动香港医疗科技发展。

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