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加按比新做按揭困难
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加按比新做按揭困难

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年6月5日

  很多人见自己的物业升值了不少,同时又供甩不少按揭,於是往银行申请加按,他们认为申请的数目不大,应该是不会有困难,而事实上以往银行是比较喜欢做物业加按,因为了解到借款人还款能力,毋需做特别调查,不过时移世易,现在银行比较喜欢做新客户按揭,主要因为计算方法比较简单,所以,当旧客户申请加按时,所得到的答案是非常负面,虽然银行的压力测试计算方法,新做按揭与加按是没有分别,但用途是有分别,新做按揭的用途当然是买楼,但加按就要有一个合理解释,千祈唔好以为未补地价居屋申请加按才需要向房屋署解释,其实,任何加按都要向银行解释,首先,用作买楼是绝对不行,甚至俾钱给儿女买楼亦相当困难,投资金融产品,买股票或者可以,但都要睇银行批核时的取态,基本上现在所有按揭贷款都有入冇出,就算用商业循环贷款,每年都要还4%给银行,所以,物业投资者或者小业主不但不能够借物业升值加按,甚至已还的供款亦不能够取回,有不少人现在已经弹尽粮绝,最后,唯有出售部份手上物业,有人曾经问我,在今后几年,投资物业何谓胜,何谓负,与过往有什么不同。我说,在未来五年,手上持有的物业比现在多,或者是一样,都可以说是赢,因为负债是会减少了一大截,但在过去十年,求其有投资物业都是赢家,甚至赢得少都当输。
 
  现在很多父母出钱替他们的子女置业,所持者是拥有的物业,他们认为欠款不多,申请加按是不会有问题,但银行计数又不一样,他们会以父母退休年龄为终结点,如果父母是50岁,银行假定父母的退休年龄为60岁,他们只能够有十年还款期,表示每月款项是非常庞大,父母是很难通过压力测试,在没有办法之下,唯有向财务公司求助,所以,我认为任何父母打算帮助子女置业前,首先要了解银行取态,他们又是否能够通过压力测试,总之,现在无论新做按揭与加按都很困难,做物业投资,稳阵一些比较好,否则,要向财务公司求助就很难回头,请记著,一入财门深似海。

加按比新做按揭困难
1. R
2015-06-05 08:22
Thanks
2. AH-HO
2015-06-05 09:05
我之前的经验是:
1)加按时,SALES讲明D钱唔可以买其他物业,但他问我是不是用来装修?甘我当然话系罗。
2)去年我做按揭的时候。我已经超过40岁,一样攞到30年。我肯定他们不是以60岁算的。。如果我无记错,SALES好似讲过是以80岁算的。。。

但银行政策可以改的,我的经验不一定今天都是适用的。
3. 打工仔 Andy
2015-06-05 09:24
做按揭时银行睇70至75岁不等,每间银行有差别!
4. 楼市初哥
2015-06-05 10:05
我加按3次,银行从无问用途。
5. 美斯
2015-06-05 11:00
期待已久的Q房网地产於6月11日开幕,会是第三势力、或是短命王朝,要让时间证明。但两大地产代理都严阵以待,并宣布准备数佰万佣金奖励员工。看看没有Q房网出现,这些金钱全部公司拥有,𣎴会和员工分享,但因为 有竞争才拿出数佰万和员工分享,真希望多一些D房网、F房网令地产公司重视前缐人员。
6. MM
2015-06-05 11:11
My very recent experience for applying for mortgage loan on a FP property :
a) Bank asks for what purpose
b) Needs stress test to assess amount of loan
c) If no stress test, maximum loan is 25% of value of property (ridiculous!!)
    without any other questions.

Seems the bank likes loan business but dislikes taking your property, if one cannot
repay the loan. The extra money I could get did not worth my further effort, as I
still have other property mortgage that nearly exhausted my repayment capacity.

7. 路人甲
2015-06-05 11:19

早排我问过银行, 想加按自己层楼, 点知佢话, 
''除左您间空壳公司外, 你不如拿实务那间公司的STATEMENT来,
 我地借钱你公司营运或扩展仲好啦''


8. yyfan
2015-06-05 12:17
撇除call loan呢个因素,用实务公司借楼按今时今日比用私人名去借容易,特别当拥有几层之后,当然要比高少少息,但如果只是需要几球,基本上可以用中小企无抵押贷款即可以,前提系银行计番个default rate ok就得,不过息口去到三年四厘flat rate
9. 十兄弟
2015-06-05 12:19

有经验嘅买楼者都知道指引归指引,实际还实际,银行点样操作或者系点样引导你回答问题从而不违返佢地嘅指引,例子多的是,实例我就唔讲喇,免得剑兄又要提醒我。总之睇啱楼签临约前,一定要搵银行按你实际情况做预先批核,免费嘅,一经批核有效期大概四个月左右,这样做对实力猛猛繄嘅准买家保险D,当然等约一个星期批核,你睇啱嗰层楼比人抢左就无计啦! 针无两头利
10. 路人甲
2015-06-05 12:24

借钱一啲都唔容易!

甘安全的安全网, 难怪楼价咁稳阵, 想跌都一样唔容易!
11. CD ROM
2015-06-05 15:06
金管局将7成变6成, 打既唔系上车客, 换楼客, 而系一班可随时加按变现既业主, 苏律断你10%资金~~~~

散户门现金少左10%, 细价楼又升10%, 再落去连细价楼都玩唔起, 唔通玩车位???
12. 平行时空
2015-06-05 15:35
上次转按9成变7成,银行无要我解释俾左50万我买楼喎? 平行宇宙?
13. 真开心,楼价乱烘烘中再升,话之你爆唔爆,WHO CARE!
2015-06-05 16:50
中原城市领先指数CCL 
    5/6/2015 更新  
中原城市领先指数CCL
本周公布
141.96
上周比较 
1.16% 

上月比较 
0.35%
(*按建筑面积计算)本周公布上周比较上月比较
大型单位领先指数最新!140.60
1.66%
1.71%
中小型单位领先指数最新!141.47
1.09%
0.12%
香港154.58
4.26%
2.39%
九龙138.49
0.68%
2.70%
新界东149.75
0.57%
2.04%
新界西125.50
0.50%
0.28%

马鞍山地皮高价售出   新界东连续4周创历史新高

人行第三次减息   七大指数齐升
 
中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,4月15日上水粉锦公路洋房地皮及5月13日马鞍山住宅地皮先后高价售出,刺激新界东楼价持续向升。新界东CCL_Mass最新报149.75点,连续4周创历史新高,按周升0.57%,连升4周共2.04%。新界西CCL_Mass报125.50点,创10周新高,按周升0.50%,连升2周共1.02%。收紧楼按后11周,新界西楼价累计跌0.13%。新界西指数迫近收紧楼按时的水平(125.75点),可望摆脱收紧楼按的影响。
 
5月11日人行半年内第三次减息,刺激港岛楼价率先反弹。港岛CCL_Mass报154.58点,创历史新高,按周升4.26%,升幅140周最大。九龙CCL_Mass报138.49点,按周跌0.68%,连跌4周共2.70%。九龙楼价回软但仍然高於收紧楼按时的水平,受惠人行减息,九龙楼价有望跟随大市回升。
 
中原城市领先指数CCL报141.96点,按周升1.16%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报143.40点,按周升1.14%。CCL(中小型单位)报141.47点,按周升1.09%。反映马鞍山地高价售出,人行半年内三次减息利好本地楼市,CCL、CCL Mass及CCL(中小型单位)均创8周新高,兼为历史次高,同时结束三周连跌。
 
CCL(大型单位)报140.60点,按周升1.66%。反映人行减息,刺激豪宅楼价反弹。本周香港股市反覆,以及将军澳峻滢II售罄,对本港楼市的影响将会在6月下旬CCL反映。
 
今天(2015年6月5日)公布的指数,根据2015年5月25日至5月31日签订正式买卖合约的中原集团成交计算。当中有逾七成的交易是在2015年5月11日至5月17日签临时买卖合约,即金管局2月28日收紧楼按后第11周。
 
如欲了解有关中原城市指数的计算详情,请浏览http://hk.centadata.com/cci/cci.htm
 
中原地产研究部
2015年6月5日

差估署∶住宅楼价4月份再创新高 今年累升6%

星岛日报星岛日报 – 5时前

  差饷物业估价署的数据显示,4月份本港私人住宅楼价指数再创新高,按月升1.9%,报297.1点。总计今年首四个月,楼价累积升逾6%。

  面积约430平方尺以下的小型单位,升幅跑赢大市,楼价按月升2.1%,比去年同期高出近23%。面积逾1000尺的大单位,楼价微升0.8%。

  租金方面亦有可观升幅,4月份住宅租金指数报171.1点,较三月升1%,今年首四个月累积升幅2.9%。租金已连续14个月上升,1年多来累积升幅1成。面积约430平方尺以下的小型单位,4月份租金升1.2%,面积逾1000尺的大单位,租金升0.6%。(cn)

16. 十兄弟
2015-06-05 20:22

仲系咁升.....讲真我就无兴趣睇博士嗰本细爆论嘅书,反而好期待睇博士话将会喺8月中后出嗰本细爆论续集,睇下有乜新啓示......
17. 香港政府真无能
2015-06-05 20:59
香港政府真无能,用咗几年时间出咁多垃圾招都维持唔到现在楼价,白收几年人工,浪费港人几千万,炒哂班癈人,唔好再害到香港冇哂竞争力,人才好快走哂
18. 8林奋强比你强
2015-06-05 21:35
  1. 在众多章节中,谈及楼市的篇幅不算多,却扼要地道出现时楼市状况,笔者再翻查之前的资料,综合如下:楼市直至目前为止仍是供不应求。
  2. 黄金五年(2010-2014)期间高收入家庭住户数目急增,月入逾10万住户升了59%;月入5万至10万住户升了46%;月入2万至5万住户升了24%;月入少於2万住户降了18%,有资格购买私楼者数目大增。
  3. 土地供应仍然十分紧绌,而市区重建过程缓慢,开发新市镇及填海又遇重重阻力。
  4. 息口方面,金融海啸发生至今已8年,但欧美各国经济距离真正复苏仍甚遥远,欧洲及日本为防通缩,已积极量宽一段日子,在这种环境下,不减息已属难能可贵,谈何加息?不加息,本港的按揭利息又怎会加?
19. 楼市是否在调整
2015-06-07 11:59
2017会不会调整
20. 十兄弟
2015-06-07 17:10


回楼上师兄,

2017年好多基建都陆续完工或接近尾声,如港珠澳大桥,沙中线,广深港高䥫等等,根据以往经验都会带动经济及楼市上升,所以我话,唔升已经当调整。你无睇到博士最近都𨍭左口风咩,意思即系话唔好理佢嘅细爆论,只要有自住需求又唔需要借财仔,几时上车都可以。
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