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向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 |
2021-10-23 13:50 |
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德國「房住不炒」破功2021年10月21日週四
德國法蘭克福的樓市泡沫位列全球第一,多年推行租管措施令住宅供應大減,香港須以此為鑑。 瑞銀(UBS)早前公布《全球房地產泡沫指數》報告,本港樓市「泡沫」程度被列為亞洲第一、世界第三,堪稱意料之內。那麼,全球「最大泡沫」來自哪裏?答案就比較令人驚訝,居然是德國城市法蘭克福,同時該國另一大城市慕尼黑也排在第四位。須知道,「德國模式」近年備受追捧,其中一大特色在於當地政府透過嚴格租務管制等方式,成功保持樓價平穩,讓人民安居樂業,但何以現今被形容為「泡沫之王」? 根據該報告,瑞銀是以60平方米(約650方呎)市區住宅物業為標準,按照樓價、居民收入、租金、按揭比率、GDP和通脹率等因素,綜合評估全球25個大城市「樓市泡沫」程度。簡單來說,一個城市的樓價倘拋離其居民收入及GDP水平,又或者租金回報率太低、按揭借貸太多,便會被視為泡沫高漲。 法蘭克福樓泡 冠絕全球香港在該報告排名亞洲第一、世界第三,毫不令人意外;據瑞銀指出,香港普通打工仔須「不食不用」20年,才可在市區買到一個650方呎單位,此類說法亦非新鮮。該行又指出,在疫情封鎖、租金下降、經濟放緩、政局前景不明朗等因素下,香港實際樓價(扣除通脹)由2020年中至2021年中仍上升3%,猶如反地心吸力,難怪泡沫指數位居三甲。 排在香港前面的分別是法蘭克福和加拿大多倫多,慕尼黑則位列第四,當中兩個德國城市「泡沫指數」這麼高,頗令人意想不到。事關該國過往憑着嚴格租務管制、保障租客權益等措施,長期以來維持樓價平穩,一直備受稱頌,被視為發達國家典範。例如中國今年興起借鑑「德國模式」,其中一條邏輯是指德國成功推行「房住不炒」,有利於社會資源投入科研和工業,讓全國上下安穩潛心搞實業,值得中國學習。 據瑞銀報告,自2016年起,法蘭克福實際樓價平均每年上漲10%,換言之,5年內飆逾五成,期間還經歷了疫情打擊,這種火箭速度連香港或中國內地樓市也難及。該行認為,法蘭克福樓價飛升有一定基本因素支持,包括當地經濟活動強勁,城市人口在過去10年增加12%,然而新屋供應嚴重落後,每年租金升幅亦僅3%,再加上超低息環境下資金泛濫,致使樓市泡沫膨脹。 慕尼黑亦存在同樣情況,實際樓價由2010至2019年平均每年上揚8%,新屋供應及租金升幅卻完全追不上樓市需求;現時當地一個市中心650方呎單位的樓價相當於38年租金,業主若想靠收租回本,要等到天長地久。 租管導致供應荒 引以為戒德國樓市近年為何趨於畸形發展?瑞銀這份報告未有太深入分析,不過德銀(DB)今年3月份發表了一份專門針對當地樓市的研究報告,從中可找到一點端倪。簡單來說,德國憑着限制租金加幅、允許租客「無限續租」等嚴格管制措施(業主加租太多等於犯法,最高監禁3年),過往確實有助維持樓價平穩,長遠而言卻扭曲了價格機制,令投資者沒太大意欲興建新項目或重建舊樓,形成新屋供應陷於結構性短缺。 此外,德國近年經濟強勁,兼且當地政府每年接納逾30萬個移民,以及疫情下整個歐洲放水和派錢,均令該國大城市的樓宇需求洶湧,偏偏供應嚴重不足,遂使樓價失控發展。據德國Pestel Institute研究總監Matthias Günther估計,該國現時短缺最少67萬個住宅單位,每年新增供應不但無法應付需求,年均還有約4.3萬個舊樓單位從市場「消失」(因長約租金太低,業主無意維修,寧願讓其廢棄)。 另方面,不少初出茅廬年輕人、城市新晉中產、外來移民等群體,由於無法享受既有租約保障,只能在市場上追求小量正在放售或放租的物業,令這些物業市價被搶高,德國樓市陷入二元失衡,就算有投資者眼見有利可圖,銳意興建新項目應市,短期內恐怕遠水難救近火。 講到底,正如瑞銀報告指出,在超低息環境下,樓市泡沫屬世界各地大城市普遍現象;而德國城市受多種特殊因素影響,猶如完美風暴,情況特別嚴重。作為多年來憑「房住不炒」受讚頌的經濟體,現在卻被形容為全球樓市泡沫之冠,可謂諷刺。當然,這未必能證明租務管制等措施不可行,但任何政府執行時須審慎,兼顧長期影響,並以德國經驗為鑑。
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深陷債務困局的中國恒大,自9月開始拖欠多筆境外債券息未還後,終於首度找數。內地《證券時報》周五報道,恒大周四(21日)已把用於支付9月23日到期的8350萬美元(約6.51億港元)債券利息,滙入受託人花旗銀行的賬戶,讓受託人在周六(23日)、即30日寬限到期前發放予債券持有人,暫時避過...
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沙田火炭大型住宅新盤的搶購熱潮還未降溫,多個主打細戶的全新項目即接着部署出擊,勢掀細單位爭奪戰。由九龍建業1發展位於將軍澳石角路、毗鄰日出康城的大型新盤海茵莊園,發展商周五(22日)搶先開放示範單位供傳媒參觀及同步開價,首批推出312伙,折實平均呎價高見20921元,貴絕康城區新盤首批單位,更是區內第一個新盤首批折實均價突破2萬元大關
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立必樹(契哥) |
2021-10-23 15:01 |
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舊啟德機場約1200公頃,搞了24年,仲有排未搞掂,現在又話搞北部大都會,3萬公顷,大啟德25倍,20年後落成,你信?
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又係你條冒名契弟,借好友網名吹淡。
用自己名冇說服力?果然係廢。
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正在熱賣中的沙田火炭新盤,今日次輪銷售之際,其售樓處現場內卻有多批人士發生推撞,及肢體衝突,並夾雜粗言穢語,場面一片混亂。
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Hongkongkeeper |
2021-10-24 11:06 |
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北部都會區發展消息公布後,即刺激新界樓市交投,個別業主即加快沽貨,不惜損手變現。上水歌賦嶺洋房日前以2,150萬元易手,持貨約9年多,帳面貶值約800萬元。即使藍籌屋苑荔枝角美孚新邨近期亦連錄蝕讓,中低層戶賣760萬元,約3年帳蝕逾50萬元。
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劏房好好赚 |
2021-10-24 17:57 |
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近年劏房大行其道,就連大型私人屋苑業主也不惜冒險,把單位改建成多個劏房出租。近日有業主在擬出租日出康城領都的「碌架床房+連儲物室」房,面積為90+40呎,開價月租5,200元,業主把單位間成多個劏房,而這個碌架床房原本更是工人房,劏到盡。
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向饭民说不 |
2021-10-24 23:33 |
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今次證明了在政商勾結之下,環保能接受了地產佬的資金,反對一切發展土地方案,記得689搞的東北計劃,馬上被環保能反彈。今次北部都會區,竟然沒有人反對,證明了國安法打破了政商勾結。政府重新建立了權威。北部都會區從破壞環境上肯定被689的東北計劃更加大。
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都會計劃千億起動 |
2021-10-25 09:46 |
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北部都會區從破壞環境上肯定被689的東北計劃更加大,現在阿爺又全力支持,期待阿爺下年先注入500億起動資金,到時港府又撥出500億元,有了一千億資金,北部大都會計劃可立即展開。
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中原深圳裁減千人 |
2021-10-25 09:56 |
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上個月大陸樓市出現降價潮以來,樓市開始進入冰河期,地產中介衝擊最大。傳廣州合富輝煌亦裁員近20%,深圳中原裁員2000人,中原承認,有60間分行暫時關閉,受影響員工約1000人。分析人士認為,北京當局一再下重手遏制房地產市場,是因為中國房地產崩盤的「可能性」已經存在。
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14.
向饭民说不 |
2021-10-25 11:53 |
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10楼傻仔,吾使loop 仇恨啦,其实加拿大都系一样,業主把地库間成多個劏房,劏到盡。好多香港新移民享受紧。
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点解人地有樓你無? 傻痴痴的睇淡? |
2021-10-25 15:34 |
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THE HOLBORN,中層A3室,實用260方呎1房戶,9月底以834.6萬元售,實呎3.21萬元。土地註冊處資料顯示,登記買家為愛新覺羅恆錦,與清代末代皇帝溥儀的外侄孫女愛新覺羅恆錦姓名一樣,料為同一人。
董伯伯及其家族成員, 在過去幾個月已用了 十幾億元, 掃入住宅 及 住宅地皮。
董伯伯同一班內地投資者十分清楚,當投資內地樓會蝕錢時,他們會轉投港樓。不竟,港元跟美元對人仔,跌了很多,買港樓有 discount。正常人很清楚,內地買家人數,比香港多幾千倍。當正式通關時間到時,港樓除時爆升30%。唔好話政府冇比機會大家。林鄭 九成按揭 plan 已經行咗 兩年多啦!
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16.
淡友真面目 |
2021-10-25 18:03 |
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其實除左房產稅,香港政府應該會推出更多措施壓止樓市升勢 為市民著想,呢d係必須既 所以預期未來三,四年, 樓市會平穩下跌 每年大概跌5-8%
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中美大戰 |
2021-10-25 21:13 |
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中洲置業火炭新盤星凱.堤岸,今進行次輪338伙,項目今日下午曾發生推撞,期間有警員到場,令銷售活動一度暫停。兩大地產代理行中原及美聯,先後表示已就事件報警。
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廢淡情懷 |
2021-10-25 22:52 |
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#16冒名廢淡除了冒名,還喜歡由香討C&P當自己寫,手法同幾年前個儍淡(陸永)雷同,一樣咁柒。
其實除左房產稅,香港政府應該會推出更多措施壓止樓市升勢 為市民著想,呢d係必須既 所以預期未來三,四年, 樓市會平穩下跌 每年大概跌5-8%
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19.
廢淡情懷 |
2021-10-26 07:48 |
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冒名淡抄d唔抄d,睇下香討原作者123chiu2001點樣畀人問到收皮啦。
原帖由 123chiu2001 於 2021-10-25 08:42 PM 發表 可能唔會短期內大跌 但係會長期陰跌 每年平均下跌5-10%,去到正常人負擔到既水平至會收手 想問咩嘢係正常人負擔到嘅水平,四人家庭,供樓佔總月入要幾多先係正常呀? [ 本帖最後由 Retired2019 於 2021-10-25 09:03 PM 編輯 ]
蝦佬@@2021-10-25 10:28 PM #12 原帖由 Retired2019 於 2021-10-25 09:02 PM 發表
想問咩嘢係正常人負擔到嘅水平,四人家庭,供樓佔總月入要幾多先係正常呀? 佢地用佢地份人工,計哂娛樂費雜費生活開資,剩返嘅1成用黎供樓就叫合理😊
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愛港悄懷 |
2021-10-26 09:40 |
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香港有些客觀的現象已經浮現,例如學生數量出現有感的下降,醫護也出現缺口。可見香港不僅是流失了人口,而且是流失了社會需要的專家以及兒童人口,恐怕我們流失的並不僅是數字,也是我們人口的精華。人口下降,醫護流失,樓價中長線有憂慮。
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