港樓長遠供過於求　三大信號揭示樓價跌勢...

　　內地出力打壓樓市，餘波已外溢至香港。不過，在樓市KOL過去十數年如一日的洗腦下，住宅供不應求深植港人腦海，忽略了海量供應即將來臨的事實，樓價將慢慢調整至市民可負擔水平。各位看官只要看一看內地的樓市現況，就能大致判斷港樓未來。

　　據內媒報道，在內地加強監管下，一線城市北京、上海、廣州及深圳樓市提前「入冬」，二手住宅交投量按年大跌20%至80%。明眼人一睇，就知內地是次打擊樓價是認真的，磚頭失去投資價值，未來只剩下住的功能，資金失去持續流入樓市的誘因，水分將被榨乾，令樓價失去支撐力。因此，部分三四線城市擬通過制訂政策方式限制樓價跌幅，換言之，內地樓市回落是全方位的。而限制跌幅，並不是不允許跌，而是不想跌勢過急，只要不危及內地金融體系及社會穩定，緩慢下跌料為未來大方向。

　　困擾內地多年的高樓價問題，在短短一年間極速得到緩解，港樓卻反其道而行，加上國家領導人指明要香港解決住屋問題，對港府可謂壓力山大，增加住宅供應的積極性亦明顯提高。

　　本欄早前提及過，運房局數據顯示未來3至4年潛在一手私樓量達9.6萬伙，當中6.9萬個單位已建或在建；其餘2.7萬伙亦隨時可動工。每年平均有2.4萬至3.2萬伙供應。參考2005年至今，成交最多的年份是2019年的2.1萬伙，其餘年份大多只錄1萬多伙。由上述數字來看，未來4年根本就供過於求。

　　長遠供應更是充沛。先不說東大嶼填海，近日港府提出新界北新發展區，包括新界北新市鎮、文錦渡、新田／落馬洲發展樞紐，共涉逾1,500公頃土地，最少提供10萬個單位，容納逾28萬人，料於2024年展開工程。

　　此外，香港目前面臨重大人口問題，除了高齡化嚴重外，最大鑊是出生率奇低，2020年創下近年低，每1,000名女性僅生育868名嬰兒，生育率僅0.87，於是出現人口負增長。前無「老人」，後無來者，所謂樓市剛需，並無樓市KOL想像中的那麼多。

　　再者，移民潮仍在加劇，由學生退學潮可見。根據教育局公布的學額空缺參考數據，截至7月底，公營中小學過去9個月最少逾1.4萬名學生退學。此外，積金局發表的6月號《強制性公積金計劃統計摘要》顯示，第二季以永久離港為理由提取強積金的數目約8,000宗，按季增加4%。對上三季分別為8,100宗, 8,500宗及7,700宗，換言之，勞動力離港的數量平均且持續，暫未見回落迹象。

　　港樓供大於求的局面已可預見，小弟睇淡樓價更非畫餅充飢。正如年初時，沒有人會想到內地真的下定大決心解決高樓價，當時深圳炒樓者仍在為如何規避買樓限制而煩惱，現在卻為如何甩手而頭痛...