港樓價即將創新高？3大爆煲灰犀牛要知曉...

　　近日，愈來愈多樓市專家大合奏，有說香港樓價仍然相對便宜；有說香港樓價今年會升15%；地產代理樓價指數又即將創新高，各大網上論壇更是一片唱好！但是，香港樓市並非沒有隱憂，借高成數按揭買樓前，定要考慮這3個足以令香港樓市一沉百踩的因素！

　　3大因素中，最兇險當屬政策風險。皆因內地當局，早已注意到香港樓市再度熾熱。早於今年3月份，已有消息指內地領導人提醒香港需要解決房屋問題；上周五(16日)當局又表示，未來香港不會再有籠屋、劏房，年輕人可告別住屋難的問題。雖然暫時未有解決住屋問題的方案，但幾可肯定的一件事，就是不能再任由樓價無止境上升，皆因高樓價在內地眼中，正是造成社會深層次矛盾的癥結，看來香港隨京、滬、廣、深4大1線城市打壓樓市的日子已不遠矣！

　　其次是，環球經濟逐步由疫情中復甦，各經濟體已陸續開始收水。除了新興市場如俄羅斯、巴西、土耳其等加息，近日就連新西蘭央行亦表示，將於本月結束量化寬鬆，更有分析指該國或於8月加息。至於近日令一眾樓市專家如獲至寶的內地降準一事，實情是上周四(15日)降準釋放1萬億元人民幣(下同)；惟同日淨回籠3,000億元中期借貸便利(MLF)。說到底，內地只是保持適當的貨幣政策，別一廂情願以為內地降準會令資金流入香港樓市。再說最熱衷大水漫灌的美國，連一向偏鴿的美國財長耶倫都預期，未來數月通脹會飆升！反映美國加息步伐有機會提前，環球收水已事在必行，放水再不是香港樓價上升的藉口。

　　第3，則是租金回報持續低企。地產代理數據顯示，4月份租金回報為2.39%，是近年新低，雖然與此同時，主要銀行新批H按息低至1.41%，但是兩者差距亦只是0.98個百分點。明眼人一睇，就知買樓收租的吸引力低，更何況上述的回報仍未扣除管理費、繳稅等成本。目前，樓市僅靠用家支撐，升勢終有盡時。

　　上述3隻灰犀牛，是明擺在香港樓市面前的障礙，隨時間發酵，很快就會對樓價造成打擊。對於實力足夠、首期充足的買家，傷害或者不大；但對於借足9成按揭的買家而言，只要資本市場有任何風吹草動，陷入負資產並非危言聳聽。再次提醒心急上車的買家，還是認真諗一諗是否要冒險博一鋪？