樓市大戶3年前變現402億　終極啟示今日顯現？

　　市面上太多「偽樓神」高調招搖撞騙，甚至開班授徒教人炒樓，講到尾就是叫人加大槓桿，按樓再買多一層。反觀，香港首富卻在退休前一年，即2017年底沽出中環商廈大部分業權，變現402億元，時至今日，當年的接貨者可謂恨錯難返。最近，這位首富的左膀右臂--「霍大班」及「趙樓神」，都先後傳出沽出物業，其對樓市的睇法自不待言！

　　事實上，最近樓市的調整壓力已由商廈、舖市、車位，轉移至住宅市場。雖然近月二手交投相當暢旺，但大市旺丁不旺財。而且，凡事兩面睇，市旺除了顯示買家入市情緒高漲外，同時反映業主的沽售意欲強，與早幾年「吊高嚟賣」、非追價不售的現象大相逕庭。

　　一手市場更是如此，早年「皇帝女唔憂嫁」的態度已見轉變。各位只要留意發展商的新盤開價就知道，例如即將開售的九龍臨海新盤，首張價單折實呎價2.4萬餘元，相比發展商於2017年底以逾172億元搶地、每方呎樓面地價高達1.75萬元比較，計及建築成本、利息及其他開支，單計首張價單而言，開價算是克制，嚴格而言更幾乎冇咩肉食！再比較去年11月同區新盤加推平均呎價高達2.8萬元，折讓反映市況。

　　小弟這樣說，並非鼓勵大家入市，置業與否還要各位自行考量能力。只是上述事例說明，現時連樓市大戶都取態保守，散戶是否應該停一停、諗一諗目前香港的處境？

　　講起香港前景，並非小弟太悲觀，而是現實太殘酷。美國智庫傳統基金會早前公布的2021年經濟自由度指數，已不再將香港視為獨立經濟體，只當是中國的其中一個城市。而此前，該指數自1995創立以來，香港連續24年蟬聯冠軍，去年仍是亞軍，但今年卻「此情可待成追憶」。如果國際不再認可香港，再說一萬次甚麼香港國際金融中心地位不變的話，也是徒然...

　　之所以香港人的薪金遠高於東南亞各國，全因為香港的獨特地位。若然未來成為內地的一線或二線城市，市民購買力必定下降。舉個「貼地」的例子說明，現時就算是香港的中下階層，只要夫婦2人各有工作，都有能力聘請東南亞的高教育程度的女士來港幫傭做家務、照顧孩子。若是香港失去國際地位，將來還可以嗎？

　　因此，小弟總是提醒大家，千萬不要受他人的狂熱情緒影響而貿貿然買樓。過去一年，的確有許多人借8成、9成按揭上車，雖然現時的按揭利率確實是歷史低位，但向下的空間已有限，而向上的空間卻大。隨新冠疫苗大規模接種，美國債孳息率向上飆，隱隱然見到加息苗頭。莫講未來樓價有機會大跌，就算平穩，只要按息掉頭向上，今時今日借盡樓按上車的業主們都會好辛苦。