數據支持「明日大嶼」
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數據支持「明日大嶼」
蔡志忠
亞洲地產創辦人 香港專業地產顧問商會會長 香港東區工商業聯會首席會長
特首林鄭月娥推出任內第二份《施政報告》,其中「明日大嶼」計劃最受矚目,也甚具爭議。填海1700公頃來興建東大嶼人工島,提供約40萬個單位,讓大約110萬人居住,將其打造成第三個核心商業區,加上社區設施和交通配套等,估計耗資超過5000億元以上。
剛過去的周日有團體發起遊行,反對「明日大嶼」填海計劃,他們不滿港府威權施政、一錘定音。反對者擔心這個大型基建會花掉庫房一半儲備,是將錢倒落海,同時認為破壞生態環境,而興建房屋需要14年後才有供應,遠水救不了近火。種種疑問,看來也非沒有道理,各位又是否認同?
著名網評家亮劍先生素來見解精闢,他認為通常港府的工程預算有少無多,除了40萬個住宅單位,另要興建道路、學校、商廈、醫院和運動場等,就當成要花7000億元吧。雖然特首林鄭月娥將公私營房屋的比率由6:4改為7:3,但是公營房屋(包括資助房屋)的實用面積比私人房屋小很多,因此總體來說,公營和私營房屋的實際興建面積應該差不多。
亮劍兄引出具體數字支持他的論點,1700公頃等於1.83億平方呎土地,假設私人樓的地積比率為5倍,公營房屋為6倍,商用物業為9倍,他計算出各類樓宇的面積及伙數如下:私人樓為1.345億平方呎,約12萬伙單位;公營房屋為1.614億平方呎,約為28萬伙單位,而商用物業約佔2000萬平方呎。只要私樓樓面地價每呎賣@4900元,商用物業樓面地價賣@4300元,那麼7000億元填海工程就可以回本。
專家學者贊成填海
另一位樓市專家唐榮先生是出名的數據王,他更形容「明日大嶼」計劃是「唔填就笨啦」!他以40萬個單位作一個保守估計,假設每個單位平均面積只為400平方呎,全部拿來出售,每個賣250萬元,便可賣1萬億元,而興建每平方呎樓面地價成本僅為3125元。試想想,先不算私人樓,就以資助房屋如居屋、港人首置上車盤計算,以225萬到338萬元金額,買入一個人工島有海景鐵路400呎單位,市民「買不買單」?
專家學者的智慧告訴我們數據的重要性,特區政府率先選擇中長期的填海措施,可說是一片苦心。林鄭形容,從新界東北發展到現在改名古洞北等,至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了,有1700公頃土地作後備,眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於「明日大嶼」計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」,這只是溝通上出了問題,實際上兩者有異曲同工之妙。
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數據支持「明日大嶼」
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講咩都冇用,數據就係王.亮劍兄勁,果然係網評專家.但反對者也唔少,政府面對壓力會好大,遠水救唔到近火!
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蔡老闆好文,成本一定可以收返,只要賣地大把人要,人工島近市區,交通鐵路一通,10分鐘到中環,應該支持! 分14年支付填海造地費用,每年400億,香港政府應付得到.
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為免讀者知頭唔知路,小弟依家將原文擺出嚟
亮劍 2018-10-15 16:05:34
林鄭月娥呢一個東大嶼填海計劃,她預計填1700公顷,開支估係五千億,估計可讓70萬~100萬人居住。
不少人話咁會掏空香港儲備,但大話怕計數,依家我又計一計圍唔圍倒條數出來。
1 通常政府做呢啲工程預算,都係有少無多,咁依家我就畀夠七千億佢去發板。
2 幾個人工島加埋預佢住100萬人。
3 填海 1700 公頃土地,我預佢要用7成來起路、學校、體育館、運動場、醫院、差館、消防局等配套設施。
4 林鄭月娥話以後私樓及資助房屋的黃金比率係3:7,但現實情況係私樓及資助房屋的黃金比率係指伙數,到落實規劃時每間私樓平均實用面積,會遠超資助房屋,我估各自佔可起樓土地的份額,應該各自佔49%,另外嗰2%用來起商場及商廈,而地積比率以私人樓計5倍,資助房屋計6倍,商用物業計9倍的話,咁第二時上述各種樓宇的樓面面積及伙數分別係……私人樓1.345億平方尺/12萬伙;資助房屋1.614 億平方尺/28萬伙;商用物業佔9.881百萬平方尺。
若果呢個立論成立的話,咁只要私樓地可以賣4,900蚊,商用物業地賣4,300蚊,呢7仟億已經可以回本!
政府呢鑊可以白賺28萬個資助房屋用地,在中長期可以解決不少低下階層嘅居住問題!
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蔡老闆私底下同我講,東大嶼計劃商用樓宇面積理應佔2仟萬呎總樓面積才合理,小弟绝對認同。
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我有朋友問我條數點計出嚟……
1,700公頃=1.83億平方呎。
3成土地用作起樓=0.549 億平方呎。
私樓地積比5倍,佔49%=1.345億平方呎。
如果起120,000伙,每個單位平均1,121方呎。
資助房屋地積比6倍,佔49%=1.614億平方呎。
如果起280,000伙,每個單位平均576方呎。
商場及商廈用地佔2%,9倍地積比:
0.549*0.02*9=
约0.1億平方呎
其實條數睇落好大,但如果攤分開,例如120,000伙私人樓分15年推出,咁每年就是8,000伙。
而資助房屋政府估計係280,000伙,我估公屋會係140,000伙(政客無呢個數唔會同你開綠燈),其餘140,000伙分別係綠置居、居屋及港人首置。
要是分14~15年推,每年大约提供20,000伙。
講到呢度,好多人就會話如果每年額外新增兩萬八千伙供應,咁樓市冧硬啦!
但大家要知道,香港喺80年代經濟起飛嗰陣時,每年單係私人樓就有2萬多個落成, 大話怕計數,到咗2030年呢批私樓及公屋應該進入半百樓齡,甚至登陸!
如果仲要狂揼錢去為呢D樓苟延殘喘,咁不如將部份醫番都嘥藥費嘅樓拆咗,然後將呢批居民搬去東大嶼人工島,而在市區騰空出嚟嘅土地,就攞出嚟重新規劃及拍賣。
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所謂“數據”,係以今日泡沫樓價去評估未來大灣咗十幾年之後嘅香港,呢個就係評估嘅最大缺陷。 到時剩返十幾年,可能填埋都係大陸。
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10.
基層市民 |
2018-10-16 19:47 |
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[明日大嶼]願景宏偉,我同意蔡老闆睇法,支持政府填海政策,咁樣長遠來睇,基層市民有希望,做人求咩?安居樂業,有一層自住樓,人就實在好多,那怕是綠置居,居屋或上車盤,總之有樓就好安定,好似我咁,正面積極做人啦.
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11.
實事求是 |
2018-10-16 19:51 |
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蔡老闆文章好有理據,引用他人嘅數據支持,亮劍兄利害!數據你是王道,好有說服力!
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支持林鄭月娥嘅"明日大嶼",真正關心市民嘅特首.宜家大把水位同地產商及農地霸主傾條件!
"專家學者的智慧告訴我們數據的重要性,特區政府率先選擇中長期的填海措施,可說是一片苦心。林鄭形容,從新界東北發展到現在改名古洞北等,至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了,有1700公頃土地作後備,眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於「明日大嶼」計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」,這只是溝通上出了問題,實際上兩者有異曲同工之妙。"
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13.
栩栩如生 |
2018-10-16 20:30 |
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很實在的一篇文章,句句說出道理,數據準確,擲地有聲,讓人看後不得不支持政府填海計劃!
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14.
自然一派 |
2018-10-17 00:53 |
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蔡生好文,填海造地係香港人之福,基層上車林鄭德政.
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東大嶼填海造地,係政府避重就輕嘅做法,冇辦法,施政冇力,唯有迎難而退.
未來供應大量增加,樓市危矣!
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填地規模隨時可以縮小甚至叫停,成個project擺出來兇下班地霸,真係上馬又得,微調又得,學老董唔提就唔存在又得,得咗!
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冰川融化的影響海平面上升,未來前景未明...攞苦來呻...
黎廣德質疑海平面上升 鐵定超支 項目難持續 論壇今日在中環10號碼頭舉行,現場嘉賓包括:規劃署前署長凌嘉勤、土地供應專責小組成員劉振江、公共專業聯盟政策召集人黎廣德、守護大嶼聯盟成員任憲邦及浸會大學財務及決策系副教授麥萃才。 黎廣德在節目一起首即質疑,政府對於中部水域人工島的立場一直在變,由未必需要填,到《2030+》規劃時表示需要1,000公頃,到施政報告時又突然表示要1,700公頃,而且背後沒有任何研究報告支持。 他又引用美國紐約一批學者在國家科學院發表的研究指出,直至2300年,因應冰川融化等因素,海平面將上升10至15米,質疑再在中部水域建人工島,卻要花上幾千億,效益根本不能持續。 黎更指,政府在重大基建如高鐵,早有超支紀錄。政府原先預計高鐵可用三百多億完成,最後變成八百多億,多出1.4倍,所以政府說要5,000億,最後可能變成1.2萬億,庫房根本負擔不了。
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孔子說:“唯???與小人難養”? 他為什麼會這樣說?只有天知道......
未來地球,冰川溶化,海水漂蕩,經年累月,地球軸心將會慢慢偏移轉軸...香港的沿海地位必受影響...風浪大起...
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大島令維港水出不到, 鯉魚門打風湧浪起碼到杏花天台
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20.
引刀一快 |
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2018-10-17 17:18 |
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十幾年先至有樓“供應”,仲唔知係現樓定樓花。 數據?十幾年後嘅嘢,依家呢D叫做咩數據? 哈哈哈哈
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