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加按比新做按揭困難
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加按比新做按揭困難

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年6月5日

  很多人見自己的物業升值了不少,同時又供甩不少按揭,於是往銀行申請加按,他們認為申請的數目不大,應該是不會有困難,而事實上以往銀行是比較喜歡做物業加按,因為了解到借款人還款能力,毋需做特別調查,不過時移世易,現在銀行比較喜歡做新客戶按揭,主要因為計算方法比較簡單,所以,當舊客戶申請加按時,所得到的答案是非常負面,雖然銀行的壓力測試計算方法,新做按揭與加按是沒有分別,但用途是有分別,新做按揭的用途當然是買樓,但加按就要有一個合理解釋,千祈唔好以為未補地價居屋申請加按才需要向房屋署解釋,其實,任何加按都要向銀行解釋,首先,用作買樓是絕對不行,甚至俾錢給兒女買樓亦相當困難,投資金融產品,買股票或者可以,但都要睇銀行批核時的取態,基本上現在所有按揭貸款都有入冇出,就算用商業循環貸款,每年都要還4%給銀行,所以,物業投資者或者小業主不但不能夠借物業升值加按,甚至已還的供款亦不能夠取回,有不少人現在已經彈盡糧絕,最後,唯有出售部份手上物業,有人曾經問我,在今後幾年,投資物業何謂勝,何謂負,與過往有什麼不同。我說,在未來五年,手上持有的物業比現在多,或者是一樣,都可以說是贏,因為負債是會減少了一大截,但在過去十年,求其有投資物業都是贏家,甚至贏得少都當輸。
 
  現在很多父母出錢替他們的子女置業,所持者是擁有的物業,他們認為欠款不多,申請加按是不會有問題,但銀行計數又不一樣,他們會以父母退休年齡為終結點,如果父母是50歲,銀行假定父母的退休年齡為60歲,他們只能夠有十年還款期,表示每月款項是非常龐大,父母是很難通過壓力測試,在沒有辦法之下,唯有向財務公司求助,所以,我認為任何父母打算幫助子女置業前,首先要了解銀行取態,他們又是否能夠通過壓力測試,總之,現在無論新做按揭與加按都很困難,做物業投資,穩陣一些比較好,否則,要向財務公司求助就很難回頭,請記著,一入財門深似海。

加按比新做按揭困難
1. R
2015-06-05 08:22
Thanks
2. AH-HO
2015-06-05 09:05
我之前的經驗是:
1)加按時,SALES講明D錢唔可以買其他物業,但他問我是不是用來裝修?甘我當然話係囉。
2)去年我做按揭的時候。我已經超過40歲,一樣攞到30年。我肯定他們不是以60歲算的。。如果我無記錯,SALES好似講過是以80歲算的。。。

但銀行政策可以改的,我的經驗不一定今天都是適用的。
3. 打工仔 Andy
2015-06-05 09:24
做按揭時銀行睇70至75歲不等,每間銀行有差别!
4. 樓市初哥
2015-06-05 10:05
我加按3次,銀行從無問用途。
5. 美斯
2015-06-05 11:00
期待已久的Q房網地產於6月11日開幕,會是第三勢力、或是短命王朝,要讓時間証明。但兩大地產代理都嚴陣以待,並宣佈準備數佰萬佣金獎勵員工。看看沒有Q房網出現,這些金錢全部公司擁有,𣎴會和員工分享,但因為 有競爭才拿出數佰萬和員工分享,真希望多一些D房網、F房網令地產公司重視前缐人員。
6. MM
2015-06-05 11:11
My very recent experience for applying for mortgage loan on a FP property :
a) Bank asks for what purpose
b) Needs stress test to assess amount of loan
c) If no stress test, maximum loan is 25% of value of property (ridiculous!!)
    without any other questions.

Seems the bank likes loan business but dislikes taking your property, if one cannot
repay the loan. The extra money I could get did not worth my further effort, as I
still have other property mortgage that nearly exhausted my repayment capacity.

7. 路人甲
2015-06-05 11:19

早排我問過銀行, 想加按自己層樓, 點知佢話, 
''除左您間空殼公司外, 你不如拿實務那間公司的STATEMENT來,
 我地借錢你公司營運或擴展仲好啦''


8. yyfan
2015-06-05 12:17
撇除call loan呢個因素,用實務公司借樓按今時今日比用私人名去借容易,特別當擁有幾層之後,當然要比高少少息,但如果只是需要幾球,基本上可以用中小企無抵押貸款即可以,前提係銀行計番個default rate ok就得,不過息口去到三年四釐flat rate
9. 十兄弟
2015-06-05 12:19

有經驗嘅買樓者都知道指引歸指引,實際還實際,銀行點樣操作或者係點樣引導你回答問題從而不違返佢地嘅指引,例子多的是,實例我就唔講喇,免得劍兄又要提醒我。總之睇啱樓簽臨約前,一定要搵銀行按你實際情況做預先批核,免費嘅,一經批核有效期大概四個月左右,這樣做對實力猛猛繄嘅準買家保險D,當然等約一個星期批核,你睇啱嗰層樓比人搶左就無計啦! 針無兩頭利
10. 路人甲
2015-06-05 12:24

借錢一啲都唔容易!

甘安全的安全網, 難怪樓價咁穩陣, 想跌都一樣唔容易!
11. CD ROM
2015-06-05 15:06
金管局將7成變6成, 打既唔係上車客, 換樓客, 而係一班可隨時加按變現既業主, 甦律斷你10%資金~~~~

散戶門現金少左10%, 細價樓又升10%, 再落去連細價樓都玩唔起, 唔通玩車位???
12. 平行時空
2015-06-05 15:35
上次轉按9成變7成,銀行無要我解釋俾左50萬我買樓喎? 平行宇宙?
13. 真開心,樓價亂烘烘中再升,話之你爆唔爆,WHO CARE!
2015-06-05 16:50
中原城市領先指數CCL 
    5/6/2015 更新  
中原城市領先指數CCL
本週公佈
141.96
上週比較 
1.16% 

上月比較 
0.35%
(*按建築面積計算)本週公佈上週比較上月比較
大型單位領先指數最新!140.60
1.66%
1.71%
中小型單位領先指數最新!141.47
1.09%
0.12%
香港154.58
4.26%
2.39%
九龍138.49
0.68%
2.70%
新界東149.75
0.57%
2.04%
新界西125.50
0.50%
0.28%

馬鞍山地皮高價售出   新界東連續4週創歷史新高

人行第三次減息   七大指數齊升
 
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,4月15日上水粉錦公路洋房地皮及5月13日馬鞍山住宅地皮先後高價售出,刺激新界東樓價持續向升。新界東CCL_Mass最新報149.75點,連續4週創歷史新高,按週升0.57%,連升4週共2.04%。新界西CCL_Mass報125.50點,創10週新高,按週升0.50%,連升2週共1.02%。收緊樓按後11週,新界西樓價累計跌0.13%。新界西指數迫近收緊樓按時的水平(125.75點),可望擺脫收緊樓按的影響。
 
5月11日人行半年內第三次減息,刺激港島樓價率先反彈。港島CCL_Mass報154.58點,創歷史新高,按週升4.26%,升幅140週最大。九龍CCL_Mass報138.49點,按週跌0.68%,連跌4週共2.70%。九龍樓價回軟但仍然高於收緊樓按時的水平,受惠人行減息,九龍樓價有望跟隨大市回升。
 
中原城市領先指數CCL報141.96點,按週升1.16%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報143.40點,按週升1.14%。CCL(中小型單位)報141.47點,按週升1.09%。反映馬鞍山地高價售出,人行半年內三次減息利好本地樓市,CCL、CCL Mass及CCL(中小型單位)均創8週新高,兼為歷史次高,同時結束三週連跌。
 
CCL(大型單位)報140.60點,按週升1.66%。反映人行減息,刺激豪宅樓價反彈。本週香港股市反覆,以及將軍澳峻瀅II售罄,對本港樓市的影響將會在6月下旬CCL反映。
 
今天(2015年6月5日)公佈的指數,根據2015年5月25日至5月31日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有逾七成的交易是在2015年5月11日至5月17日簽臨時買賣合約,即金管局2月28日收緊樓按後第11週。
 
如欲瞭解有關中原城市指數的計算詳情,請瀏覽http://hk.centadata.com/cci/cci.htm
 
中原地產研究部
2015年6月5日

差估署︰住宅樓價4月份再創新高 今年累升6%

星島日報星島日報 – 5時前

  差餉物業估價署的數據顯示,4月份本港私人住宅樓價指數再創新高,按月升1.9%,報297.1點。總計今年首四個月,樓價累積升逾6%。

  面積約430平方呎以下的小型單位,升幅跑贏大市,樓價按月升2.1%,比去年同期高出近23%。面積逾1000呎的大單位,樓價微升0.8%。

  租金方面亦有可觀升幅,4月份住宅租金指數報171.1點,較三月升1%,今年首四個月累積升幅2.9%。租金已連續14個月上升,1年多來累積升幅1成。面積約430平方呎以下的小型單位,4月份租金升1.2%,面積逾1000呎的大單位,租金升0.6%。(cn)

16. 十兄弟
2015-06-05 20:22

仲係咁升.....講真我就無興趣睇博士嗰本細爆論嘅書,反而好期待睇博士話將會喺8月中后出嗰本細爆論續集,睇下有乜新啓示......
17. 香港政府真無能
2015-06-05 20:59
香港政府真無能,用咗幾年時間出咁多垃圾招都維持唔到現在樓價,白收幾年人工,浪費港人幾千萬,炒哂班癈人,唔好再害到香港冇哂競爭力,人才好快走哂
18. 8林奮強比你強
2015-06-05 21:35
  1. 在眾多章節中,談及樓市的篇幅不算多,卻扼要地道出現時樓市狀況,筆者再翻查之前的資料,綜合如下:樓市直至目前為止仍是供不應求。
  2. 黃金五年(2010-2014)期間高收入家庭住戶數目急增,月入逾10萬住戶升了59%;月入5萬至10萬住戶升了46%;月入2萬至5萬住戶升了24%;月入少於2萬住戶降了18%,有資格購買私樓者數目大增。
  3. 土地供應仍然十分緊絀,而市區重建過程緩慢,開發新市鎮及填海又遇重重阻力。
  4. 息口方面,金融海嘯發生至今已8年,但歐美各國經濟距離真正復甦仍甚遙遠,歐洲及日本為防通縮,已積極量寬一段日子,在這種環境下,不減息已屬難能可貴,談何加息?不加息,本港的按揭利息又怎會加?
19. 樓市是否在調整
2015-06-07 11:59
2017會不會調整
20. 十兄弟
2015-06-07 17:10


回樓上師兄,

2017年好多基建都陸續完工或接近尾聲,如港珠澳大橋,沙中線,廣深港高䥫等等,根據以往經驗都會帶動經濟及樓市上升,所以我話,唔升已經當调整。你無睇到博士最近都𨍭左口風咩,意思即係話唔好理佢嘅細爆論,只要有自住需求又唔需要借財仔,幾時上車都可以。
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