地產論壇
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21. 法子
2014-08-10 08:57
法子《回看有毒井水一文》

2014年8月9日

重讀幾年前《有毒井水》一文,回想當時自從2009年一直勸人不要賣掉自住樓,因為看好樓市。當時受到「大多數人的不同意」,覺得我是「瘋癲」。於是寫下《有毒井水》一文。其實,投資21年,已經習慣了「大多數人的不同意」。(之前已聽過類似有毒井水的故事,我只是重寫出來)

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法子《有毒井水》

2012-01-12

從前,有一個鎮,鎮中有一口井。這口井被女巫下了毒,凡喝此井井水的都會變瘋,失去常性。越來越多人喝了。
後來,一個年輕人發現了,但大多數人已經喝了,餘下的少數人雖然已經知道真相,但因人數太少,並且反被喝了的人話自己才是行為不正常,最後因為太大壓力,決定喝下井水,讓自己變成「正常」。
22. 法子
2014-08-10 08:57
法子《回看有毒井水一文》

2014年8月9日

重讀幾年前《有毒井水》一文,回想當時自從2009年一直勸人不要賣掉自住樓,因為看好樓市。當時受到「大多數人的不同意」,覺得我是「瘋癲」。於是寫下《有毒井水》一文。其實,投資21年,已經習慣了「大多數人的不同意」。(之前已聽過類似有毒井水的故事,我只是重寫出來)

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法子《有毒井水》

2012-01-12

從前,有一個鎮,鎮中有一口井。這口井被女巫下了毒,凡喝此井井水的都會變瘋,失去常性。越來越多人喝了。
後來,一個年輕人發現了,但大多數人已經喝了,餘下的少數人雖然已經知道真相,但因人數太少,並且反被喝了的人話自己才是行為不正常,最後因為太大壓力,決定喝下井水,讓自己變成「正常」。
23. 法子
2014-08-10 08:58
法子《細價樓只是開始》

2014年8月9日

看一看今日的報導,正如我之前所講,今年年中會「爆邊」,並且:

1. 細價樓只是今次升市的「領頭羊」

2. 今次升市不是「小陽春」

3. 嚟緊幾年樓市會「一浪高於一浪」,因為現在衡平比只是1.2左右,還未到1.6。沒有大跌5成的條件。

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節錄自2014年8月9日東方
【on.cc 東網專訊】繼政府的私人住宅樓價數據破頂後,緊接地產代理的同類指數亦創出歷史新高,最新報約124點,較去年3月高位再高出0.34點,較2010年首次推出辣招後高出40%。二手業主放盤態度更趨強硬,各區藍籌屋苑速錄多宗癲價放盤及反價封盤個案,鰂魚涌康怡花園有3房標準單位,最新放盤即叫900萬元,較同類高位再高出近9%。另荔枝角美孚新邨有多達30%業主反價及封盤,更有業主極速反價後封盤。

中原楊文傑稱,樓價持續向上,盤源持續減少,業主放盤態度轉強,康怡花園頻錄封盤及反價個案,其中N座高層3房新放盤,新開價達900萬元,同類單位做價828萬元。該行盧鏡豪稱,鴨脷洲海怡半島28座2房戶,六月封盤前叫價約620萬元,近日解封叫價加40萬至660萬元。美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城錄零星提價放盤,但交投持續,日前春櫻閣1個單位以約1,268萬元轉手。

除港島屋苑,該行吳志輝稱,美孚新邨有約30%業主反價、封盤,其中7月底才放盤的1期百老滙街21號高層戶,開價590萬元,早前已反價至620萬元,近日索性封盤拒售。該行樊志聰稱,青衣有80%睇樓客曾遭反價,即使由投資者持有連租約翠怡花園1座中層戶,仍反價18萬至338萬元,可見業主信心。

反映樓價走勢的中原城市領先指數創新高,本周報124點,按周升0.37%,較去年3月高位再高0.34點,當中(中小型單位)指數創再歷史新高報122.53點,按周升0.14%。另該行城市大型屋苑領先指數,按周跌0.02%至124.22點。分區方面,港島樓價指數按周急升2.25%至134.14點,新界西指數亦升約0.43%;新界東及九龍指數,分別跌1.96%及1.26%。

雖然樓價向上,買家仍怕「執輸」搶盤。中原黃達雄稱,大埔居屋明雅苑A座高層5室,放盤1小時零議價下,自由市場即售310萬元。祥益陳光稱,投資者不睇樓,即以285萬元購入屯門大興花園1期1座低層戶。而忠誠拍賣昨成功拍出沙田翠擁華庭7座高層D室「半契樓」,亦獲一口承價,以150萬元成交。

利嘉閣報告稱,周六、周日兩日錄約1,865組預約睇樓,按周升1.4%,連跌5周後回升;其中柴灣杏花邨預約睇樓升約29%。美聯馬立成稱,將軍澳周末二手睇樓量按周更升約25至30%。

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法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。
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法子《兩種升市》

2014-04-19

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看《壓力煲效應》。

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法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」

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法子《細價樓是「第二類升市」的領頭羊》

2014年7月7日

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚趐、鮑魚價升得多過米價。

所以有個說法「先升豪宅,升到細價樓就係尾聲」。


第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過鮑魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。

在第二種升市,「先升細價樓,升到高價樓才是尾聲」。

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比97高峰貴81%!

誰再睇小細價樓?

節錄2014年7月7日蘋果日報

荃錦中心呎價突破萬元
土地註冊處資料顯示,原業主2011年僅以272萬元購入,賬面賺143萬元或53%。連同今次成交,此單位於過去24年錄五次買賣紀錄。1990年售價僅54萬元,1997年高峯期升至226萬元,2010年跌至195萬元。最新成交價比97價還要貴81%。

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中價樓的價錢正在「被細價樓頂上去」


節錄2014年7月7日蘋果日報

細戶癲,三房大戶亦越搶越貴,消息指,33座高層B室三房戶,實用820方呎,以破盡屋苑歷來成交價最貴紀錄的833萬元易手,呎價10,159元。金管局總裁陳德霖5月上旬曾指,「600萬以下叫上車盤」,目前第一城600呎以上單位,入場費已要600萬元以上,上車盤再沒有上車價。

24. 小陽
2014-08-10 09:08
盧韋柏看好香港 為花旗置業
領導世紀大刁 54億買商廈
 【明報專訊】花旗剛於上月豪斥54.25億元,向會德豐(0020)買下了觀塘One Bay East東座全幢商廈(右圖),這個世紀天價,不僅創下本港單幢商廈的成交新高紀錄,而且也是花旗在香港經營逾百年以來,最大的一項投資。為這單交易「拍板」的花旗香港及澳門區行長盧韋柏,沒有理會樓市見頂風險、佔中政治危機、中港經濟轉差等種種「雜音」,早就把眼光放到十分長遠。他反問,既然公司下一個100年也會留在香港,為何不自置物業? ...... [詳情]
25. 自我陶醉
2014-08-10 10:36
多謝梁隼兄嘅分析及分享!

從歷史樓價分析數市, 在下有以上看法:

1. 經濟及基本因素分析方面:

六十年代大量中國移民湧入, 出生率高, 近一半人口在25歲以下, 出現大量廉價勞動力

七十年代標記着香港在生育率及出生率下滑的開始, 美國取消金本位制, 展開高通脹新年代

八十年代歐美經濟起飛, 利率見頂, 香港晉身亞洲最發達的城市之一,與南韓,台灣及新加坡合稱為亞洲四小龍。

九十年代,香港同時面臨出生率急劇下降、人口老化, 社會勞動人口短缺。

2000年至今, 貧富懸殊加劇, 政經動蕩, 利率見低, 美國次按問題引發泡沫爆破, 歐美債務及青年失業問題, 正在拖累全球經濟, 政治方面, 香港更面對前所未有的困局, 令經濟及發展停滯不前, 請問有何有利的經濟因素可令未來樓市大升?

2. 升幅分析方面:
由1965的數十元升至1980的一千元是20倍, 1983的700多至97的七千多是10倍, 幅度明顯大幅放緩, 由2003開始的上會是五倍而不是十倍嗎?

3. 圖表分析方面:
要分析金融市場長期走勢及升跌比例, 建議考慮使用半對數圖會較算術刻度圖更合適。


26. 法子
2014-08-10 11:01
法子《徵稅不能解決現在的問題》

2014年8月10日

看完今日一篇學者的文章,真的忍不住要再寫。

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看過去文章《壓力煲效應》和《沙漠支裝水》

現在是第二類升市,樓價就好比打扙時的米價,因為沒有了供應,但每人都要生存,所以搶購。價格上升。但有學者竟然建議政府:「只要徵稅,就會少啲人買米,價格就會下降」。這樣的思維是不合理的。

他(下面文章)只會單純地想,抽稅你們就賣樓。這樣「買賣市場」就多了供應。但李先生有沒有想到,這樣並不是「增加了供應」,因為同時間「租務市場」就少了一個供應。請李先生去各大屋苑的代理了解一下,現在的問題是「買賣加租務的盤的總數」都不夠應付需求。問題的結構,我上年頭的《10間屋的村》已經寫得好清楚。現在衡平比大約在1.2,已經反映出「樓市現在是好實淨」。

已經不只一次有學都或經濟學家作出這類建議。過去幾年,還自己和叫別人賣出自住樓,結果其父母也賣樓。

原本,他們自己的投資決定,別人管不了,但他們多次向政府建議,政府亦曾接納。這樣就影響全香港,我們不能不發聲。

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節錄自2014年8月10日蘋果日報


理財第一波:徵稅解樓市困境 - 李兆波

樓市再創新高,以二手市場的細單位為甚,一個建築面積400呎的小型單位,動輒要300萬至400萬元,超越了新一代市民的負擔能力。樓價高,市民惟有轉往輪候公屋,令公屋輪候冊與樓價一樣創新高。


政府不是沒有方法解決困境,而是在尋找土地方面處處碰壁,加上樓市問題不是一朝一夕可以解決。現時的雙辣招似乎未有令樓價逐步回落至較正常的水平,因為房地產的投資價值甚高,是不少人財富的來源,也是他們退休的保障。剛有報道指有官員參與自己擁有該區土地的規劃,正正顯示房地產的價值處處,由富豪至小市民,無不聞樓起舞,沒有物業的只有陪跑。


其實也不一定要市民人人擁有自己的物業,但至少要有瓦遮頭,惟現時似乎不是在這方向,或者是有心無力。要解決困境,惟有用稅務一途,可以考慮的有加重版的物業稅,擁有越多物業的數目,稅率便上升,這點與一些大學向各部門徵收的royalty一樣,有些大學向開辦自資碩士課程的學系徵收高達30多百分比的行政費用,餘下的只有60多百分比,可以說是無利可圖。


如果物業稅的邊際稅率同樣是高水平,會有一些單位流出市場,轉租為賣,代理不會沒有工作,而有需要的市民也會因為供應增加而有能力購買。


可惜這是幻想,因為作決策的人也要考慮退休的生活,本來官員有長俸已是很好的保障,但有些人的想法不止於此。高稅率令大多數人要離場,只餘下具實力的,但政府因要面對各種壓力而不加以考慮。

李兆波 

中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級講師 


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節錄
法子《10間屋的村》

2013年3月2日

其實這是簡單的道理。

一條村有11個家庭,得10間屋。村長話「抽稅」就可改善大家居住空間。你信唔信?

這是我對 DSD 的意見。

27. Peter Paker
2014-08-10 11:03
歡迎,脫苦海兄
28. 肥婆四
2014-08-10 12:02
支持法子兄論據,徵稅解決不了問題,目前的政策已是徵稅,如果係得樓指應向下走而不是現在的往上破。
市場有錢,供應不足,打破枷鎖,撤招才是正路,甚至稅務優惠,發展地產的公司自會積極參與建樓,政府又可以多收入,樓市平穏市民先可以用合理價錢住得大些,政策開放供應就可望增加,唔會好似現在得亞茂叔同你諗。
29. 引刀一快
2014-08-10 16:29
“歡迎梁兄、脫苦海兄,

請繼續寫出真相。”


點解佢寫嘅就係真相?
咁講咪即係話其他講法係假話?
太武斷。
30. 珍惜香港
2014-08-10 19:32
珍惜香港TO:25/F 自我陶醉

對於將來嘅嘢,我上面都話過,大家都喺一味靠估啫。不過,我對香港同世界經濟嘅未來,就冇你睇得咁負面啦。全球各地嘅經濟結構,已經出現咗變化,我地的確唔可以展望將來嘅數字同趨勢,一定喺歷史數據嘅直抄。但喺,以往响背後推動住呢啲數字表現嘅宏觀因果定律,就唔喺話變就變

我認為,資金氾濫同低息呢個環境,只喺全球經濟,發展到現階段一個自然產生嘅果,而呢樣嘢,亦可以喺好正面。就好似我之前對俄羅斯資金湧入港元嘅睇法咁,都喺好正面;所以我對聯繫匯率嘅睇法,亦喺好正面。呢個世界每一件事物,都喺因為需要存在而存在,至於是好是壞,其實只喺主觀角度嘅問題。關鍵,喺我地應該用乜嘢態度,去面對呢啲既定存在嘅事物。

自醉兄尋日話,有朋友 97 入市,結果 02 年失業後小命不保。雖然只喺一句,就已經令我百感交雜;回想自己都喺 97 之前嘅高峰期上車,到沙士果陣,已經有幾個物業收租,淪為負資產,仲要帶住口罩周圍睇樓入貨;呢個故事,我已經講咗好多次。而我又曾經提過自己官司纏身嘅經歷,不過大家有所不知,原來呢兩段經歷,响時間上喺重疊嘅。即喺話,我喺响負資產、全城慘淡、生意前景唔明朗,仲要加埋官司嘅壓力之下,帶住口罩周圍睇樓入貨。咁,我究竟喺乜嘢人?

如果我要自尋短見,就真喺唔知死咗幾多次。果陣連律師都叫我不如認輸就算,大不了咪破產,重頭嚟過囉!真喺講得好聽;又喺嘅,做我地嘅代表律師,真喺隨時蝕突,連尾數都唔知收唔收到。就連自己嘅代表律師,都喺咁講,睇嚟的確喺冇哂希望啦!但喺破產,就即喺將自己多年來一手經營嘅所有嘢,一切生意,一切物業,全部化為烏有。你撐,就仲有一絲希望,就算最後都喺要輸,結果,都一樣喺破產,一樣喺一無所有啫!咁點解,依家就要主動去實現呢個咁負面嘅結果?點解,唔俾個機會自己?

生命,都喺一樣。人生,從來都唔會冇希望嘅;但喺死咗,就真喺一無所有,乜希望都冇啦!人,始終都要一死,咁點解唔體現埋個餘生,依家就要揀死?呢個世界,有人,會因為物業、因為生意、因為投資、因為愛情,導致嘅不如意,導致嘅失敗,就去自尋短見;咁,我地就唔應該買樓、唔應該做生意、唔應該投資、唔應該去愛咩?如果你喺咁諗嘅話,你嘅人生,就真喺冇乜希望啦!

講番故事嘅結果,就喺炒埋個律師囉!既然佢咁驚搞到連尾數都收唔到,咁我就早啲實現佢呢個噩夢啦!不過,又要俾律師開多個 CASE 追數,即喺兩單官司,再加埋生意壓力,沙士果陣嘅前景,仲點解可以帶住口罩周圍睇樓入貨嘅?答案,咪就喺一個積極正面嘅人生觀囉!之前,我對一個積極正面嘅投資態度,作出過定義:

面對將來嘅「如果」,要以「攻」,作為跑出正面結果嘅部署;以「守」,作為跑出負面結果嘅部署。

將呢樣嘢套入我嘅經歷度,喺唔喺好似幾貼?有一次我就將自己嘅一貫態度,同一個留言者做咗個對比,其實,樓奴,只喺一個心魔啫。雖然我唔知到閣下果個朋友件事嘅來龍去脈,但喺我相信,如果佢肯以一個積極正面嘅態度,面對自己嘅困境,佢唔單止唔會走上自尋短見之路,前景,仲會喺一片光明添!唔好話我武斷,憑我嘅經歷,喺絕對有資格咁講嘅!

人生,其實同投資一樣,都要積極正面。好多時,改變命運,就喺憑呢樣嘢。
31. 工商舖百厭星
2014-08-10 19:49
謝謝脫苦海兄說出真相!
32. 工商舖百厭星
2014-08-10 19:51
珍惜香港兄,

謝謝你的經歷分享,但相信香港未必有1%能做到!
33. To 珍惜香港
2014-08-10 20:20
Couldn't agree more, thanks for sharing!

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

生命,都喺一樣。人生,從來都唔會冇希望嘅;但喺死咗,就真喺一無所有,乜希望都冇啦!人,始終都要一死,咁點解唔體現埋個餘生,依家就要揀死?呢個世界,有人,會因為物業、因為生意、因為投資、因為愛情,導致嘅不如意,導致嘅失敗,就去自尋短見;咁,我地就唔應該買樓、唔應該做生意、唔應該投資、唔應該去愛咩?如果你喺咁諗嘅話,你嘅人生,就真喺冇乜希望啦!

講番故事嘅結果,就喺炒埋個律師囉!既然佢咁驚搞到連尾數都收唔到,咁我就早啲實現佢呢個噩夢啦!不過,又要俾律師開多個 CASE 追數,即喺兩單官司,再加埋生意壓力,沙士果陣嘅前景,仲點解可以帶住口罩周圍睇樓入貨嘅?答案,咪就喺一個積極正面嘅人生觀囉!之前,我對一個積極正面嘅投資態度,作出過定義:

面對將來嘅「如果」,要以「攻」,作為跑出正面結果嘅部署;以「守」,作為跑出負面結果嘅部署。

將呢樣嘢套入我嘅經歷度,喺唔喺好似幾貼?有一次我就將自己嘅一貫態度,同一個留言者做咗個對比,其實,樓奴,只喺一個心魔啫。雖然我唔知到閣下果個朋友件事嘅來龍去脈,但喺我相信,如果佢肯以一個積極正面嘅態度,面對自己嘅困境,佢唔單止唔會走上自尋短見之路,前景,仲會喺一片光明添!唔好話我武斷,憑我嘅經歷,喺絕對有資格咁講嘅!

人生,其實同投資一樣,都要積極正面。好多時,改變命運,就喺憑呢樣嘢。
34. 山高雲低
2014-08-10 21:31
珍惜香港兄: 
你的毅力和信念萬中無一,在下佩服。 
相信你的經歷可以成为別人的帮助。
35. 元朗人
2014-08-10 21:44
珍惜香港兄經常都有陽光般的思想文章分享,小弟真是得益不淺。須然珍惜兄不在乎多一個肯定的囘應,但是這是表示尊重之意。

香港人近年的正能量下降,對別人缺友善包容,太執著得失。業主與上不到車/落了車的對立面很大,我覺得傳媒有很大責任。
36. 引刀一快
2014-08-10 21:53
有人選擇死刑,有人寧願終身監禁,係唔同嘅情况,有唔同嘅選擇。

37. 蜕变中嘅懒人
2014-08-10 22:11
TO 30樓 珍惜香港
講吃得苦頭同受得起挫折,懶人自詡係強悍之人,面對困境可以處之泰然,總信只要挨得過今天,明日一定不會虧待我,但面對兄台之前一般困境,懶人都未敢誇口一定挺得過,兄台嘅正面人生信念,係可以作為後輩指引,懶人常信成功總在明天,只要我盡力去争取,但若最終失敗,亦自問今生無悔。
38. 肥婆四
2014-08-10 23:07
TO30珍惜香港兄,您的堅毅,照亮了在漆黑中爬行的人,您善良的心,更是我們學習的好榜樣,我向您致敬!祝您健康愉快。
39. 自我陶醉
2014-08-10 23:07
30樓 珍惜兄

兄台每次講到閣下03年嘅經驗時, 我都會覺得非常神奇, 小弟朋友嘅財力及背景又如何能與兄台相提並論, 亡友97時入市的首期已花去十多年積蓄, 失業時他也曾努力找工作, 後來更嘗試改變命運去創業求生, 可惜命運弄人, 沙士爆發時資不抵債, 就連供樓也有困難, 對他來說所欠下銀行的債務, 再工作15年也還不完, 這樣他才想歪了。 無論如何, 這都是一個錯誤而悲慘的決定。  

反觀閣下, 如果所言非虛, 有數層負資產物業, 官司纏身到了破產邊緣, 還有能力積極睇樓入貨, 亦能找到銀行融資, 分別之大怎能相比, 可選擇的路也自然截然不同了。

40. 熱血市民
2014-08-11 00:53
在聖堂聽到的故事 :
—個不愉快的青年請教長老怎樣做,長老把4汤匙
的盬放追半杯水内請他渴,青年很快便吐出来,說
很難受。長老跟着放4湯匙的盬到魚缸内,又請青年渴,青年説今次不覺難受。
長老說哀傷等如4匙盬,放進小咀巴或小杯水内,不停咀嚼,將它放到無限大到不能接受。如果用宏觀角度看,將它和你過去及現在擁有的比較,例如親情,友情,對他人及社会的貢獻,健康的身体等,哀傷便变得细小了。再進一步,求天主幫助,等如把(小)問題放在(大)天主面前處理,哀傷愈变愈小了。不妨—試。
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