地產論壇
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41. Peter Paker
2014-06-12 12:05

要業主PK , 都好難,因為業主冇借大左

3   CCL愈升,借9成的人卻愈來愈少


42. Peter Paker
2014-06-12 12:09

要業主PK , 都好難,因為業主冇借大左

4   97年,銀行貸款>存款,借大左的部分 = 97年全年GDP。今日係,存款 > 貸款,約1.4年GDP

43. 山高雲低
2014-06-12 12:13

昨日,我重遇多年不見的朋友阿花。阿花,人如其名,真的是貌美如花。雖稱不上羞花閉月,沉魚落雁,但總要令你有一看再看的衝動。

 

甫坐下,她劈口第一句話就是:「我終於又買了樓了」。看她興奮的心情,我知道個中必有故事。

「是啊! 08年賣樓,剛好在金融海潚前。對比96年買入價,雖賺不倒多少錢。但總算避過海潚,也當免費賺住了12年」。

「你真英明啊,阿花」。我附和著說。

「不敢當,不過之後樓價跌了三成,我真的慶幸自己賣樓賣得合時。當時甚至有再買入的衝動。但想起97至今人為的85大災難,我還是打消了念頭。之後一直租樓到現在」。

「那你又為什麼現在又買樓呢?」我問她。

「這就要多謝你了」。阿花對著我笑一笑。這一笑,不得了,又害得我怦然心動,神魂顛倒了一會。我明白什麼叫做一笑傾人城,再笑傾人國。

我知道我此刻不得不要定一定神,還來不及問她為什麼。她已經把答案告訴了我。

「那是因為我一個星期前見到你」。

「呀,此話何解?」我摸不著頭腦,莫非大家彼此相逢在夢中,須知道阿花曾是我的夢中情人。礙於自己自小膽怯,不敢對她表白。也不知道這是否叫做錯過了良辰美景。不過,我知道她對我也該有好感。

阿花見我若有所思,主動告訴我說「我一個星期前見到你在www.property.hk 和博士等人合照的一幅相」。

原來如此,真相大白。我記得我結識阿花的第一天,話題就是叫她好買樓。阿花也知道我在97前,逢人都叫人買樓,是個名符其實的大好友。不過,85也曾令我幾乎傾家蕩產,也因為如此,我漸漸不再和阿花來往。

「我再買樓的原因就是想起你昔日成日叫人買樓的事。好了,我約了人,有空再聊」。阿花起身道別。

交換電話後,我告訴阿花,我的網名叫山高雲低。著她留意我的留言。

望著阿花逐漸遠去的身影,我沉醉了。這身影,這聲線,這對話都是那麼的熟悉。 我不敢再往下想。

也許時光可以倒流,也許,也許我當日有對阿花表白,也許也許也沒有也許…..

 

44. Peter Paker
2014-06-12 12:17

要業主PK , 都好難,因為業主冇借大左

5    海嘯前失業率低位為08年中的3.2%,升至09年中高位的5.4%,按揭拖欠比率完全係聞風不動,繼續維持短位,証明業主有充足儲備應付逆境。


45. Peter Paker
2014-06-12 12:27

要業主PK , 都好難,因為業主冇借大左

6 依幾年,樓市升,但銀行投放在個人按揭借貸及物業投資建造業的借款卻下跌,這個趨勢一來反映買樓的個人買家實力厚左,唔須增加借貸都可以支援樓市上升。有實力,即代表有強大的抗逆力

此外,連建造業及發展商都減少借貸,當年要減債才會劈價賣樓。今天,建造業及發展商冇借大兼有$,咪可以再坐一會,反正正苦冇地


從上述圖表看,樓市升,樓市需求者及樓市供應者都借少左,代表個市好健康

如一拼睇埋存款與貸款的數據,今天樓市比過去任何時候都更健康

46. nobody
2014-06-12 12:29
用食來比喻,又係錯。食物,你係食佢既本體,食完又唔會有餘值,但樓,你就只係用佢既"時間",有時重可以有人出錢同你增值,例如政府建條鐵路過去

農地沽空既例子更加好笑,食物可以輸入,世上任何人可以提升產能都可以令食物價格下跌,非洲重有好多農地未開發。但樓就冇得輸入(最多你自己走),而且生產成本越來越高(包括政治同經濟成本)

香港係一個圍城,特別係中下產好難走,返大陸又冇咁易搵錢亦冇咁多保障,去外國又未必夠能力。再者,就算去第度都要住。


呢D又係思考不週,類比不倫既例子。
47. nobody
2014-06-12 12:29
>買put 輪比用short selling 去比喻沽自住樓等跌回購比較接近.
put 輪 既風險只係warrant既價錢,short selling風險係無限。只係三年可能分別不大,但十年就可以好唔同,而因年紀問題,重新上車越來越難,最後可能一世租樓。
我地睇返幾十年前,幾萬蚊一個number,月租幾蚊都有人話貴,假試一個人50歲搵到幾萬蚊退休,認為樓會跌,寧願個個月比錢租樓租幾十年都得,結果係點?如果佢咁好彩有100歲命(或者有仔女但唔生性),其他投資又賺唔夠,而家佢份退休金只夠佢交幾個月租,佢個個月都係負現金流,一日唔死一日都要比(香港就好彩D,可以有政府養),呢D就係無限風險既例子。

48. Peter Paker
2014-06-12 12:30

淡淡要業主PK , 結論係 , 難過上太空

49. 朗晴
2014-06-12 12:57

2009年外家原先租住美孚800幾建呎,交緊八千幾蚊租,租约098月到期,於是又到人生交义点,續租: 新租一万+;買: 要比首期,每月供樓,最後家庭會議一致通过……買!

第一步,地產舖八掛攞料,先鎖定睇美孚,再睇用边個屋苑作比較,期間制定睇楼表,記錄所有睇过既单位,將間格,景觀,裝修等資料打分,之後上網找3大銀行估價。最终睇左过百間。

跟著就計算可負擔樓價,由於人多关係,當中有个1050建呎比較適合,業主放賣咗好幾个月,原叫價37O+万,之後自動減至35O万重话鐵價不二!

但自從O81O美国金融風暴,恒指跌个不亦樂乎,睇樓期間最多果日跌2千幾点。

地代陪我地睇樓鞋都穿幾对,那肯放棄市場僅有实客?

終於有日她中午來电吹水道: 「王生食飯未呀? 点睇呀? 有無心水呀?」

我答: 「有就有不过個市未插夠喎。」

佢就間我:「覺得幾时先到底呀?」

我话:「最快年中,最遲年尾(O9)左右啦!」

地代:「 咁要跌多幾多先買得过呢?」

我隨口答佢:「 一成啦!」

於是地代话: 你地睇中果件1050原叫370万,不如试佢330万啦?」 

就咁我就開左張5万票比地代,幾日後就成左330+,上會9成分三十年,首期連佣,SD等四十幾万,月供1Ok+,當时同舊屋新租差不多,但住大二百呎,依家呢个单位起碼2Ok租金,市值7球左右,真係一个决定就可以改变半生。

结論:【市跌二手楼盤多,有價講,睇多D绝無蝕低,有需要又能負擔幾时都可以買。】【買平嘢有一半以上是运气,兩三成係胆色,个个都叫你唔好買楼果日,你走去買應錯不到那裡!】

 

50. 自我陶醉
2014-06-12 13:14
47樓, 成日都聽到你話人哋讀得書少, 但我又唔覺你叻人好多喎。

唔好咩都當老奉先, 畀錢就有得食唔係必然嘅, 你究竟知唔知咩叫饑荒? 我成日聽外母講佢兩個細佬都係日戰時餓死, 佢話嗰陣只有農村嘅人先有得食。 

你又知唔知咩係 paradox of value。 當你就餓死, 你會要袋米定層樓? 叫你攞層樓換你都會答應, 不如你都係認真考慮吓返鄉下耕田, 平咗你祖先啲空倉喇, 哈哈哈!

51. Alan Pepper
2014-06-12 13:30
Re-post from AM730, the first few paragraphs sums up many "silent" citizens including myself beautifully. The latter suggestions are agreeable also.

C觀點 - 施永青 
莫讓小眾騎劫大眾
2014年06月10日
全部專欄 , C觀點, 莫讓小眾騎劫大眾      
 

近年香港社會出現了一種不健康的情況,就是大眾的意願沒法得到體現,反而被小眾所主宰。
其實,早在上世紀八十年代,漢斯‧斯托布就在他的文章《小眾的專制》中,對此作過預警。
他認為,民主的定義,本該是反映眾人意願的管治。在民主制度下,小眾會受到保護,他們的意見應有機會表達;但政府行政與立法,應由大眾來決策,而非由小眾來主宰。但由於小眾的言論日趨偏頗,行動日趨激烈,以至民主制度對他們的保護,反而助長他們橫行無忌,甚至扭曲了大眾的取向,強逼大眾為他們的錯誤承受苦果。
這類小眾的特色,是憑著某些自以為政治正確的理念而「一意孤行」;他們以殉道者的姿態誓不讓步,企圖逼多數人就範。由於傳媒對這類偏激的意見與行為非常樂於報道,並視他們為一種社會改革力量,以至他們的取向很容易在輿論上佔領了道德高地。
面對這種情況,大眾會覺得很無奈,甚至有點兒恐懼。他們不敢說出自己的意見,因為他們知道這些意見已被輿論視為政治不正確。即使有人忍不住講了一些自己的想法,亦不一定會受到傳媒重視,連獲報道的機會也沒有。結果,小眾的意見反而變成了主流意見,足以脅持整個社會。
以之前的立法會拉布為例,其實社會上大多數人,都覺得此舉沒有意思,但少數幾個議員已足以令立法會無法正常運作多個星期。他們的數以千計的修訂案,毫無建設性的內容,卻以保護小眾意見為由,強要立法會任其戲弄;而立法會主席亦不敢在一開始時,就拒絕他們這些無聊的修訂,非要他們強逞過威風後才敢剪布。
又以近日排斥內地自由行旅客為例,大部分香港人雖對內地人的某些不文明行為感到不滿,但並不覺得要歧視他們,更不認為應該在街上攔截與辱罵內地旅客。照我所接觸,大多數香港人都認為,自由行對香港是利多於弊的,政府可以調整入境人數,但社會應保持好客之道。但結果卻是,少數激進分子的歧視行為沒法被制止,多數人卻要承受他們劣行的苦果──對旅遊業與經濟帶來的損失。
至於反新界東北發展的人,更是極少數。香港人的人均居住面積偏低,要有實質的改善,怎能不開發新市鎮?發展與環保、保育、以及恢復農耕之間必須取得平衡,不能一點發展也不可以接受。但激進者卻堅持「不遷」、「不拆」,完全不願意妥協。他們強行佔領立法會,硬要多數人屈從他們的意願。這是民主社會想見到的效果嗎?
現在看來,即使這批人最後沒法得逞,但整個東北發展一定會被延後,最後導致成本上升,港人的居住環境長期沒法改善。我們的社會真的沒法減輕小眾的破壞嗎?
52. To 51
2014-06-12 13:36

所以今日又有一單咁嘅新聞:

出 版 業 界 欲 向 公 共 圖 書 館 徵 收 書 籍 版 權 費
香 港 出 版 業 界 組 成 聯 盟 , 要 求 設 立 「 授 借 權 」 , 向 公 共 圖 書 館 徵 收 版 權 費 , 建 議 每 本 收 3 至 8 元 。
聯 盟 召 集 人 李 偉 榮 說 , 目 前 公 共 圖 書 館 購 入 書 籍 後 , 便 可 以 無 限 次 借 出 , 影 響 書 本 的 銷 售 。
他 說 , 目 前 政 府 每 年 用 於 維 持 圖 書 館 服 務 的 公 帑 達 9 億 元 , 但 當 中 只 有 約 一 千 萬 元 用 於 購 置 圖 書 , 情 況 並 不 合 理 。
他 表 示 , 政 府 一 直 否 定 業 界 訴 求 , 指 業 界 沒 有 共 識 , 但 今 次 得 到 八 成 出 版 業 界 及 作 家 的 支 持 , 希 望 得 到 政 府 積 極 回 應 。      


其實佢地應該返去寫好自己啲書, 好書怕咩冇人買, 否則當心連公立圖書館都唔幫佢買十本八本.

若是好書, 公立都要排隊, 哩啲佢地可以考慮再版, 冇人買的就向圖書館收銀兩, 又係自己唔爭氣就望人 PK.

53. nobody
2014-06-12 13:47
呢次係邏輯問題,同讀書無關。
反而上次有條友吋人時好似暗示左自己讀書時冇讀過"唐山大地震",果D就似讀書小。
耕田又有分小農同工業運作,咁你又試過邊種?對你既經濟分析帶來乜睇法?
呢度係講樓講經濟既,我認為食綜援,住劏房既經驗對分析更加有用,呢D我親身試過(唔係一陣,係幾年果隻),亦反映係我既睇法之中。

54. nobody
2014-06-12 13:53
睇過一本書講航海時代,船上冇哂食物同水,一隻跳蚤可以賣到一個金幣,老鼠值10個金幣。咁又點,同呢度既分析無關,如果我係果D水手,最多我只會話,不如我自殺你地食左我,若果你地生還的話好好照顧我家人。
55. kk
2014-06-12 14:11
好似渣打銀行有
56. 打工仔 Andy
2014-06-12 14:15
出得書多人睇咪好囉!連圖書館也不放過,真過份!
57. 順民
2014-06-12 14:21
50陶醉兄﹐當大家都一齊要面對餓死嘅時候﹐餓死在自己間屋又點都好過餓死街頭的。三年零八個月的慘況在下家父都同我講過唔少。但他老人家好奇怪﹐從來未同在下講過一些其他地方悲慘的饑荒故事。只是在下成長後在書本舊報章及網頁中得知﹐不知你是否也有聽過呢 ﹖
58. 好蠢嘅80後
2014-06-12 14:58
Peter Paker 兄,你的數據分析一向由於過於深奧而甚少討論,小弟愚笨看後經常不明白,今日大膽請教,如有冒犯希望原諒:

1. 請問有沒有數據顯示97年時供滿樓的比例作比較?1%業主無力供款已經有過百億壞賑,小弟不太明白為什麼六成業主供滿樓是支持樓價的理由?
2. 從數據上看,借貸比率上升到65%時,CCL反而見底,好像看不到高首期的情況可以證明樓價偏低有支持?
3. 借9成的人減少應該只是因為樓價上升400萬以下物業減少,從圖表上好像看不到按保比例和CCL有直接關聯性?
4. 銀行財政健全與否和小業主/投資者是否財政健全真的有關系嗎?還是這只表示即使小業主/投資者損失,都不會危及銀行業?這不是說明即使政府打壓樓價協助市民上車,仍不會損害銀行體系健全和香港經濟嗎,反而提供理據讓政府加辣嗎?
5. 租金高企,不少投資者都有positive cashflow,可否把租金與按揭拖欠比率一同顯示?這樣或者能夠直接顯示租金下跌不會明顯影響按揭拖欠比率,證明投資者財政健全。
6. 這個數據清楚顯示發展商財政壓力不大,但發展商還是心急賣樓不是更令人擔心嗎?(嘉華將推超遠期樓花TKO66D1)。另一方面,個人按揭在01年至02年由30%大減到15%,但同期loan-to-value ratio只由61%升到64%,這個數據真的可以反映個人買家實力強大不需借貸都足以支持樓價上升?還是樓價上升同時成交量大幅減少,高樓價只由小部份人撐起?

59. 大寶二寶
2014-06-12 15:09
回48 PP 兄

但個鬍鬚曾成日走出來九 up 話供款負擔比率已差不多接近六成, 恐嚇业主同大衆市民。 我雖然吾信, 但相信有人會信佢而做錯決定, 到時有損失條數都吾知搵边個揹。

共勉之, 哈哈!
60. nobody
2014-06-12 15:14

真正應該去體驗生活既,係CY同高永民。

雖然大陸窮人仲有好多BB營養不良,有錢D既父母都要為可靠既奶粉奔走,但小小幾千罐奶粉又點比得上佢地既民望呢?唔知佢地有冇 一日會想用民望換返食物......

2014-06-12

雀巢香港涉輸出大量奶粉到內地獲撤銷控罪

HKT 14:49

雀巢與相關運輸及物流貨倉公司,早前被控未經許可輸出4千多罐奶粉到內地,今日獲撤銷控罪,涉案奶粉要全部銷毀。

3名被告分別為雀巢香港、運輸公司韋竣中國,及物流貨倉公司大昌華嘉。他們涉嫌於去年6月在沒有許可證下,輸出超過3千公斤奶粉到內地,遠超過「限奶令」的1.8公斤上限,早前已分別否認有關傳票控罪。

控方聽過被告的理據後,決定撤銷控罪,而涉案的奶粉因為自去年6月起被扣押,雀巢指可能已受污染,同意銷毀奶粉。

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