寫字樓爆煲潮累慘銀行

　　香港寫字樓市場正陷入一場前所未有的「資產減值風暴」。近日，市場接連出現震撼彈：先是上環商廈 299 QRC 以 6.1 億港元易手，對比 2018 年高位入市價 21 億元，成交價暴跌七成；直至日前，觀塘甲廈「綠景 NEO」因資不抵債被銀行接管成為銀主盤，這座2018年以90億元成交的物業，現估值僅剩30億元。這些冰冷的數字背後，折射出的是香港商業地產神話的破滅，以及銀行體系即將面對的撇帳危機。

　　這波「爆煲潮」正從零散的分層單位蔓延至整幢商廈。過往多年，地產市場依賴高槓桿支撐，許多中資財團或本地投資者以「天價」借貸入市。然而，在全球高息環境持續、商廈空置率攀升至歷史高位的雙重夾擊下，物業估值腰斬已成常態。以 299 QRC，倘承按的中國工商銀行（澳門）借出10 億元，單是這一宗交易，承按的銀行便需承受約 3.9 億元的直接損失。而綠景 NEO 的個案更為驚人，估計銀團貸款約50億元，參予融資的中國銀行及相關的金融機構，將面對近20億元的損失。

　　當前最危險的信號，是銀行的態度轉變。過去，銀行為了避免壞帳浮面，往往對大型企業採取「展期」（Extend and Pretend）策略。但面對減值五成的抵押品．以及借貸人消極的還款態度，銀行被迫要採取行動自保。據業內估計，全港已有三至四成商廈業主持有的物業變成負資產。當銀行不再容忍拖欠、開始「 Call Loan」收樓時，爆煲潮將全面爆發。

　　這場危機是結構性的。隨著企業規模縮減、遠程辦公普及以及中環核心地位受挑戰，寫字樓已不再是穩賺不賠的投資。對於那數以萬計資不抵債的業主而言，這是一場漫長的寒冬；對於銀行而言，這是一場借貸失誤導致損重虧損的商業失誤。這場資產貶值的殘酷劇本，將使大批地產大亨，陷入萬劫不復的境地。