港日樓按息息相關

　　筆者正在日本東京位於大手町的三井住友銀行申請公司樓宇按揭貸款，跟一位在銀行工作30多年的日本人經理閒談（透過翻譯）有關過去銀行利率，日本30年前經濟最輝煌的80-90年代，供樓利率也是最高平均利率7-8厘，樓按加2-4厘不等，供樓負擔利率是10-12厘，如果借100萬港元單位計算，利率10厘，分30年還款，每月供$8368，在息除本減情況下，第一個月供款有百分之99.6%約$8334是利息，而本金約$34港元（這個情況跟香港1997年的供樓負擔比例非常相似），在過去30年日本每年都下調利率，直到2016年2月實施負利率政策，目前實施負利率國家有瑞士，丹麥、瑞典及歐洲央行，負利率政策目的是刺激經濟及通脹率，在低息環境下存錢不化算，政策使國民把資金拿出來投資債券，股票，房地產，目前日本樓按利率底於1厘以下，在低息環境下供樓平過交租，而日本買房收租回報率平均都有五厘以上，收租回報率相對現金放在銀行得以大大增值。在亞洲目前日本是借貸成本最低的地區，其他亞洲地區例如中國，泰國，馬來西亞等地供樓負擔利率都在五厘左右。

　　近日香港各大銀行跟隨美國加息，從2018年9月28日起優惠利率P（5%）加息8分之1厘，即5.125厘，香港正式結束減息時代，筆者記得過去10多年香港祇有減息，利率每創新低，特別是供樓同業拆息利率H+0.x不足1厘利率。息魔終於殺到，香港樓市有多大影響？首先說目前一手香港市埸各大地產發展商，銷售手法是減價加優惠推盤，不像以往加推加價進取，而二手市況方面，過去二手業主反價封盤日日發生，買家追幾口價是常態吧。近日就聽到看到有少量二手業主劈價賣樓消息出現，究竟樓按加8分1厘，利息支出多了幾多？用100萬來計算，25年期還款利率2.15每月供約$4，312港元，而加12.5點子后，上升到2.275利率，每月供款是$4，$374，供樓負擔上升$62港元，如果借500萬樓按，供款多$310港元，如3年加息1釐，用3.15利率計算，供款會多$2480港元。每月供款額的本金佔60%利息佔40%，簡單來說目前全亞洲樓宇按揭借貸成本最低是日本，香港緊隨其後。低息環境下東京跟香港仍然具較大競爭力。查詢www.c21-tokyo.com