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形勢全面不妙，樓市轉角似成定局 (2)

(原文發表於2018年9月26日)

6. 銀行按揭估價不足

  隨多家銀行調高按息，市場已正式步入加息周期，銀行態度趨向保守審慎，對市場上的不穩因素作風險管理，造成個別成交出現估價不足的現象，這是市場  「轉角市」信號之一。由於銀行估價不足有機會令市場帶出「循環效應」，令到現時於市場上的放盤單位造價受壓，繼而令市場進入下行軌道。8月初至今  多個單位新高價成交，統計最新估價，顯示銀行估價不足頻現的情況，個別「樓王級」單位，成交價與三家主要銀行的估價，更低逾一成；市場低市價成交漸  現，若銀行以最新成交價作估值，令估價不足情況更為凸顯。

7. 內外交困，香港經濟不妙

  香港經濟基調出現愈來愈多負面因素，各種經濟指標逐漸轉差，下半年前景難以看好，且隨時出現大規模震盪。

  以8月10日公布的最新經濟增長數據為例，今年第二季香港本地生產總值(GDP)  按年上升3.5%，較第一季增長4.6%遜色，也比市場預期的3.9%為低；若以按季表現計算，今年第二季GDP相對第一季實質收縮0.2%，是2016年第一季以來首次錄得按季負增長。

  第二季的負增長尚未反映中美貿易戰的壞影響，即本地經濟在貿易戰正式開打前已有「失速」的跡象，當戰況在第三季全面升級後，大有可能加劇調整的速  度與幅度，兩中美貿易戰及樓市泡沫隨時內外夾擊，令經濟放緩情況比預期嚴重。

8. 物業買賣成交量空前萎縮，價跌現象漸多、跌幅漸大

  香港快將踏入加息周期，加上外圍局勢不穩等不利因素夾擊，最近二手買賣異常呆滯，更不時出現跌價現象。近期銀行估價普遍升幅放緩，個別更乍現回落，  20個大型屋苑單位，已有3個於八月錄得價格跌幅。

   二手交投冰封，綜合市場資料，十大屋苑八月錄約103宗成交，4個僅錄個位數，較七月約130宗再少逾20%，是2016年初以來最少。過往流量最高的天水圍嘉湖山莊，8月僅錄16宗創歷史新低，較上月再少逾33%。

  各大屋苑業主減價走貨，並掀起減價潮，減幅由5%至15%，部分業主擴闊議價空間。

  樓市利淡因素近期層出不窮，而它們有長期化及惡化趨勢，無論是投資者或地產發展商，都開始改變「樓價祇升不跌」的迷信，不再盲目看好大市，頻頻出  貨，最終可能引發沽貨潮。

  由2003年8月起的樓市上升浪，看來已轉角，從此步入下跌浪。

～　完　～