港日楼按息息相关

　　笔者正在日本东京位於大手町的三井住友银行申请公司楼宇按揭贷款，跟一位在银行工作30多年的日本人经理闲谈（透过翻译）有关过去银行利率，日本30年前经济最辉煌的80-90年代，供楼利率也是最高平均利率7-8厘，楼按加2-4厘不等，供楼负担利率是10-12厘，如果借100万港元单位计算，利率10厘，分30年还款，每月供$8368，在息除本减情况下，第一个月供款有百分之99.6%约$8334是利息，而本金约$34港元（这个情况跟香港1997年的供楼负担比例非常相似），在过去30年日本每年都下调利率，直到2016年2月实施负利率政策，目前实施负利率国家有瑞士，丹麦、瑞典及欧洲央行，负利率政策目的是刺激经济及通胀率，在低息环境下存钱不化算，政策使国民把资金拿出来投资债券，股票，房地产，目前日本楼按利率底於1厘以下，在低息环境下供楼平过交租，而日本买房收租回报率平均都有五厘以上，收租回报率相对现金放在银行得以大大增值。在亚洲目前日本是借贷成本最低的地区，其他亚洲地区例如中国，泰国，马来西亚等地供楼负担利率都在五厘左右。

　　近日香港各大银行跟随美国加息，从2018年9月28日起优惠利率P（5%）加息8分之1厘，即5.125厘，香港正式结束减息时代，笔者记得过去10多年香港只有减息，利率每创新低，特别是供楼同业拆息利率H+0.x不足1厘利率。息魔终於杀到，香港楼市有多大影响？首先说目前一手香港市埸各大地产发展商，销售手法是减价加优惠推盘，不像以往加推加价进取，而二手市况方面，过去二手业主反价封盘日日发生，买家追几口价是常态吧。近日就听到看到有少量二手业主劈价卖楼消息出现，究竟楼按加8分1厘，利息支出多了几多？用100万来计算，25年期还款利率2.15每月供约$4，312港元，而加12.5点子后，上升到2.275利率，每月供款是$4，$374，供楼负担上升$62港元，如果借500万楼按，供款多$310港元，如3年加息1厘，用3.15利率计算，供款会多$2480港元。每月供款额的本金占60%利息占40%，简单来说目前全亚洲楼宇按揭借贷成本最低是日本，香港紧随其后。低息环境下东京跟香港仍然具较大竞争力。查询www.c21-tokyo.com