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繁思絮语

故旧之言,但不失时效(13)

 

王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2021年9月15日
香港不缺土地,缺的是当权者高瞻远瞩的规划和推行魄力
 (原文发表於2018年5月24日)
 
香港地少人多,土地供应不足是广泛被认同的观念。然而,事实真是如此吗? 
 
专栏作家习广思近日一篇报导说出事实的另一面: 
 
『任教城市规划多年、曾获欧洲规划院校联合会(AESOP)颁发「最佳论文奖」的中文大学地理及资源管理学系教授伍美琴,却认为香港不缺土地,只缺有愿景的规划,批评没有规划的土地开发,根本不能解决房屋问题。
 
香港的城市规划到底有多粗疏?从开发率极低的新界土地可以得见。地政总署资料显示,香港土地总面积为1106.3平方公里,其中香港岛、邻近岛屿及九龙共占11.5%,即127.7平方公里,其余88.5%土地位於新界、大屿山及其他岛屿。根据《郊野公园条例》,郊野公园和自然保护区占四成土地,即可使用土地面积实际有664平方公里,再扣除已建设的270平方公里(24.3%)土地之后,全港尚有约394平方公里可供发展,这些土地绝大部分位於新界,其中有不少是由私人发展商拥有,与乡郊环境不协调的棕地。 
 
新界土地欠规划,一开始是源於港英政府逃避与新界利益持份者交涉,种下了棕地扩张的伏线,至1983年的「生发案」,当时乡议局主席刘皇发旗下的「生发地产投资有限公司」,申请在扫管笏一块农地上摆放建筑钢条遭政府拒绝,「生发」不服上诉至英国枢密院;法院终判政府败诉,指地契只是描述土地用途,而非限制用途的条款,自此,政府再无法监管私人农地用途,导致大量农地转作停车场、货柜场、回收场,成为了棕地。 
 
至1990年代初政府修订《城市规划条例》,原计划将《条例》引入新界,但遭乡事派反对,故仅把《条例》适用范畴扩展至已获「发展审批地区图」覆盖地区而非「分区计划大纲图」,令棕地变得更加「冇王管」。 
 
据统计,在1983年至1993年间,位於新界的港口后勤及露天存货用地,由276公顷倍增至560公顷;往后20年间,新界棕地不断扩张,至2015年的棕地面积已多达1192公顷。至於发展局提交予土地供应专责小组的文件也估计,目前本港有约1300公顷棕地。 
 
专责小组18个土地选项的可建单位数量,当中棕地极具发展潜力,预计可兴建17.9万至35.6万个单位。不过,对特区政府而言,这似乎并非增加土地供应的首选;从发展局文件可见,当局既担心动用《收回土地条例》向私人发展商收地的过程冗长,又指棕地分布零散、难以逐幅发展、开发成本高昂。 
 
从供应来看,香港似乎并不缺地,只是被霸占在少数人手上。 』
 
从伍美琴教授所列举的事实,香港的确不缺土地,缺的是当权者高瞻远瞩的规划。之所以缺乏高瞻远瞩的规划,是因为当权者(由港英政府至特区政府历届特首)不敢触动大大小小既得利益者的利益。完全缺乏择善固执及「虽千万人,吾往矣」的行事魄力!
 
 
~~ 待续 ~~
 
 
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