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一劳永逸解决香港建屋土地不足的绝世好方案(3)

(原文发表於2019年2月1日)

『本人建议的「终极方案」，是建基於这个土地管理制度的。请留意，这个方案只适用於新界集体官批农地的方案，不适用於其他土地： 

一、2047后不再续期 

有鉴於新界绝大部分农地的原用途已经过时；其自然环境因为不同原因受到极大破坏；亦因现时管理新界农地的法律在几十以至100年前制订，不合时宜；为了回应社会对土地的迫切需求，以及未来数代人的发展和福祉，笔者建议政府毋须引用任何法律，只须以「批租人」的身份，修改土地管理政策。 

特区政府可以地主及批租人的身份修改政策，宣布在现时所有批租农地的到期日，即2047年6月30日后不再续租（留意，这不是收地，只是29年后不再续租）。』 

据统计，在1983年至1993年间，位於新界的港口后勤及露天存货用地，由276公顷倍增至560公顷；往后20年间，新界棕地不断扩张，至2015年的棕地面积已多达1192公顷。至於发展局提交予土地供应专责小组的文件也估计，目前本港有约1300公顷棕地。从供应来看，香港似乎并不缺地，只是被霸占在少数人手上。 

专责小组18个土地选项的可建单位数量，当中棕地极具发展潜力，预计可兴建17.9万至35.6万个单位。不过，对特区政府而言，这似乎并非增加土地供应的首选；从发展局文件可见，当局既担心动用《收回土地条例》向私人发展商收地的过程冗长，又怕棕地分布零散、难以逐幅发展、开发成本高昂。 

伍先生的建议十分妙，主要依靠「不再续租」，不靠「收地」，令政府可以避开它的最惧【动用《 收回土地条例》， 私人发展商可能会申请司法覆核（事实上，他们已不断强调会这样做），政府收地有可能失败或拖延许多年，又怕舆论说它侵犯私有产权】，而有收地之效。 

为什么光靠公布 28年后不再续租农地就有收地之效？且看伍先生「终极方案」的其他部份： 

「二、不再接受改契 

特区政府宣布从即日开始到租约期满，不会为任何承租人更改农地地契，作其他用途。 

三、逐步提早接收退租地 

特区政府同时应宣布，由即时起到2047年6月30日租约完结前，分开不同阶段（可分3至5个或更多阶段），让承租人提早退租，归还土地予政府。愈早退租，可获愈多特惠补偿；愈接近2047年，特惠补偿则愈少。2047年6月30日租期届满日，政府自动收回土地，不予特惠补偿。提早收回的土地不需即时发展，政府可以以短期租约形式再批给原承租人或现有土地使用人，重获土地控制权亦能善用土地。」 

要害在第三条，农地承租人续租无望，28年后（2047年后）农地就要无偿归还政府 ，再无任何价值可拿，但政府又动之以利： 

「由即时起到2047年6月30日租约完结前，分开不同阶段（可分3至5个或更多阶段），让承租人提早退租，归还土地予政府。愈早退租，可获愈多特惠补偿；愈接近2047年，特惠补偿则愈少。2047年6月30日租期届满日，政府自动收回土地，不予特惠补偿。」 

只要不同阶段的特惠补偿（特别起初几年）金额厘定恰当，够吸引，承租人自然会选择尽快退租，归还土地予政府，以换取较巨额的补偿。这结果不就是有低价收地之实之效？！ 

～　待续　～