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形势全面不妙，楼市转角似成定局 (2)

(原文发表於2018年9月26日)

6. 银行按揭估价不足

  随多家银行调高按息，市场已正式步入加息周期，银行态度趋向保守审慎，对市场上的不稳因素作风险管理，造成个别成交出现估价不足的现象，这是市场  「转角市」信号之一。由於银行估价不足有机会令市场带出「循环效应」，令到现时於市场上的放盘单位造价受压，继而令市场进入下行轨道。8月初至今  多个单位新高价成交，统计最新估价，显示银行估价不足频现的情况，个别「楼王级」单位，成交价与三家主要银行的估价，更低逾一成；市场低市价成交渐  现，若银行以最新成交价作估值，令估价不足情况更为凸显。

7. 内外交困，香港经济不妙

  香港经济基调出现愈来愈多负面因素，各种经济指标逐渐转差，下半年前景难以看好，且随时出现大规模震荡。

  以8月10日公布的最新经济增长数据为例，今年第二季香港本地生产总值(GDP)  按年上升3.5%，较第一季增长4.6%逊色，也比市场预期的3.9%为低；若以按季表现计算，今年第二季GDP相对第一季实质收缩0.2%，是2016年第一季以来首次录得按季负增长。

  第二季的负增长尚未反映中美贸易战的坏影响，即本地经济在贸易战正式开打前已有「失速」的迹象，当战况在第三季全面升级后，大有可能加剧调整的速  度与幅度，两中美贸易战及楼市泡沫随时内外夹击，令经济放缓情况比预期严重。

8. 物业买卖成交量空前萎缩，价跌现象渐多、跌幅渐大

  香港快将踏入加息周期，加上外围局势不稳等不利因素夹击，最近二手买卖异常呆滞，更不时出现跌价现象。近期银行估价普遍升幅放缓，个别更乍现回落，  20个大型屋苑单位，已有3个於八月录得价格跌幅。

   二手交投冰封，综合市场资料，十大屋苑八月录约103宗成交，4个仅录个位数，较七月约130宗再少逾20%，是2016年初以来最少。过往流量最高的天水围嘉湖山庄，8月仅录16宗创历史新低，较上月再少逾33%。

  各大屋苑业主减价走货，并掀起减价潮，减幅由5%至15%，部分业主扩阔议价空间。

  楼市利淡因素近期层出不穷，而它们有长期化及恶化趋势，无论是投资者或地产发展商，都开始改变「楼价只升不跌」的迷信，不再盲目看好大市，频频出  货，最终可能引发沽货潮。

  由2003年8月起的楼市上升浪，看来已转角，从此步入下跌浪。

～　完　～