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国内房地产和北水南下

(原文发表於2018年5月2日)

不少港人至今仍迷信楼价只升不跌，除了认定超低利息还可以保持一段长时间外，还因为他们认为香港楼市取决於国内楼市及北水南下，而国内房地产由於是重要的经济支柱，中央会死撑它，不会让它崩盘。它一日不死，香港楼市就同样不死。至於源源不绝、财雄势大南下的北水，特别热衷於抢购一手豪宅，这是一股强大的刚需，香港楼价想跌都难。

这样看来，上述港人迷信香港楼价只升不跌其实是因为迷信国内房地产价格只升不跌和北水南下的法力无边。

情况真的这样吗？不一定！

房地产泡沫超日美

十九大不再提经济增速目标，而强调经济重质不重量，而且重手打压房地产泡沫，更多的地产相关投资缩水很可能在稍后出现。

内地楼市过去数年持续火热，主要受持续扩张的信贷政策所影响，但目前内地信贷政策已出现变化，广义货币（M2）增长放缓，流动性减少将令楼价出现调整。

内地楼市泡沫有多严重呢？日本及美国出现房地产泡沫时，房地产价值对GDP的比例分别为200%及170%，而去年内地该比例已高达250%，若计及在建及已售出的地皮，比例更高达400%。

专栏作家「习广思」透露：

『高楼价后遗涌现

经过过往两年中国民众盲抢楼「疯潮」，后遗症开始涌现，根据中国人民银行的统计，2017年下半年中国个人活期存款和流通中货币合计大幅减少3万亿元（人民币．下同），半年之间由33.64万亿元减少至30.52万亿元。存款都跑到哪里去呢？包括基金、货币基金、余额宝等理财产品都见不到流入的踪影，反而出现数额不低的流出。

在2013年初，家庭债务占中国国内生产总值（GDP）比重为30.7%，到2016年底这一比率已升至44%，相信2017年的数字会更惊人，家庭债务又与买楼支出画上等号，这解释了存款流出是拿去还债。

中国楼市的泡沫若不是如此恶劣，中国政府也不会下此重手整治，而且实际数据也反映了中国不得不去正视这个楼市泡沫问题。京、津、冀一些二线城市或乡郊楼盘，年初推售至今已跌价一半以上，反映没有实质需求的地方楼市可以跌得相当惨烈。内地部分地方楼市大跌，但整体楼价依然高企，这次楼市下跌潮不会太快完结。』

为了打击贪腐及防止贪腐的官商将国内资金转移到国外（特别是香港），中央近期己采取有力措施堵塞非法转移资金；中美两国的贸易战有愈演愈烈之势，而它带来的中港具体经济损失，至今依然未见全面浮现。北水丰沛地南下的盛况恐怕未必可以持之久远。