故旧之言，但不失时效（21）

一劳永逸解决香港建屋土地不足的绝世好方案(2)

(原文发表於2019年1月25日)

『要彻底解决这种导致囤积土地、影响民生的问题，我们一定要回归基本，即「牛屎」就是「牛屎」！只有当现有价值与预期价值相同或下跌，在新界的土地供应问题才可彻底解决。

我们处理新界发展，必须了解香港的土地管理制度。简单而言，香港实行「有年期限制的土地批租」制度（Leasehold System）。全港的土地，除了一块在花园道的地皮，都属於政府所有（正确地说，根据《基本法》第7条，土地是属於国家，特区政府负责管理）。政府是香港的大地主（Landlord and Lessor），透过不同方法，把土地批租给承租人（Lessee）。所有批租土地都有年期限制，都有到期的一天。』

『本人建议的「终极方案」，是建基於这个土地管理制度的。请留意，这个方案只适用於新界集体官批农地的方案，不适用於其他土地：

一、2047后不再续期

有鉴於新界绝大部分农地的原用途已经过时；其自然环境因为不同原因受到极大破坏；亦因现时管理新界农地的法律在几十以至100年前制订，不合时宜；为了回应社会对土地的迫切需求，以及未来数代人的发展和福祉，笔者建议政府毋须引用任何法律，只须以「批租人」的身份，修改土地管理政策。

特区政府可以地主及批租人的身份修改政策，宣布在现时所有批租农地的到期日，即2047年6月30日后不再续租（留意，这不是收地，只是29年后不再续租）。』

据统计，在1983年至1993年间，位於新界的港口后勤及露天存货用地，由276公顷倍增至560公顷；往后20年间，新界棕地不断扩张，至2015年的棕地面积已多达1192公顷。至於发展局提交予土地供应专责小组的文件也估计，目前本港有约1300公顷棕地。从供应来看，香港似乎并不缺地，只是被霸占在少数人手上。

专责小组18个土地选项的可建单位数量，当中棕地极具发展潜力，预计可兴建17.9万至35.6万个单位。不过，对特区政府而言，这似乎并非增加土地供应的首选；从发展局文件可见，当局既担心动用《收回土地条例》向私人发展商收地的过程冗长，又怕棕地分布零散、难以逐幅发展、开发成本高昂。

伍先生的建议十分妙，主要依靠「不再续租」，不靠「收地」，令政府可以避开它的最惧【动用《 收回土地条例》， 私人发展商可能会申请司法覆核（事实上，他们已不断强调会这样做），政府收地有可能失败或拖延许多年，又怕舆论说它侵犯私有产权】，而有收地之效。

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