故旧之言,但不失时效(20)
王文彦
怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2022年1月18日
一劳永逸解决香港建屋土地不足的绝世好方案(1)
(原文发表於2019年1月25日)
规划署前助理署长伍华强於2018年9月11日及12日於信报发表的两篇文章,提出一个终极解决建屋土地不足的方案。我将伍先生的文章节录并加以一些短评:
『众所周知,新界面积大,属单一业权的农地,拥有者主要是香港数大地产商。但过去经验告诉我们,很多建在农地上的大型屋苑本来也没有基建,只要面积够大,要起基建易如反掌,其成本相对整个项目乃微不足道。事实上,国外如英国一向要求,若发展商在政府规划蓝图外以野猫式发展,就要自资兴建基建。除规划批准制度外,还有特别条例管制设施的提供。
香港私人住宅发展有一特色,就是由规划批准到完工的时间很长(现在兴建中的项目,很多是20多年前已获规划批准)。这主要是地产商「拖工」,要配合公司的商业运作,包括售楼目标、业务规划、市场供应量等,以免影响节节上升的楼价。这是一种价格操控的伎俩。
地产商现在手上的农地并非「闲置」,而是地产商的「土地储备」。这对他们的业务、商业运作的短中长期的持续发展,以及股价都非常重要。商业逻辑就是利益最大化,管理层照顾的是商业运作和股价,而非公众利益。
因此,「公私合营」是不会有效及快速地释放私人土地储备,大量增加公私营房屋的。「公私合营」的结果,只会是政府被人牵住鼻子走,亦令地产商在发展时间表、选址、公私房屋比例、补地价、政府须承担的基建等议题上,有更多议价能力。政府声言要避免「官商勾结」,然而设置「公私合营」,正是官商勾结制度化,令管治道德更差劣!』
『这主要是地产商「拖工」……这是一种价格操控的技俩。』,『地产商现在手上的农地并非「闲置」,而是地产商的「土地储备」。这对他们的业务、商业运作的短中长期的持续发展,以及股价都非常重要。商业逻辑就是利益最大化,管理层照顾的是商业运作和股价,而非公众利益。』及『政府声言要避免「官商勾结」,然而设置「公私合营」,正是官商勾结制度化,令管治道德更差劣!』
伍先生上述的论述都是鞭辟入里的洞察!
『地产商目前手上的新界农地,相信是八十年代初期开始收购,位处於当时已订定的新市镇边界以外。直到现在,政府的新界发展,主要集中在新市镇内。政府一向有非常清晰和一贯的政策,是以《收回官地条例》(后改称《收回土地条例》)把发展蓝图内的农地收回发展,向地主以农地价格作出赔偿(现金或换地权益书制度),然后平整土地、兴建基建,再按规划蓝图的设计配置或出售土地。
只要收回土地是为了「公共用途」(public purpose),就可以引用《收回官地条例》。谁能决定什么的收地是「公共用途」呢?以往由港督跟行政局决定便可以了;条例亦容许收回的土地可再次拍卖,或以私人合约批租。
或许有人质疑,当年的做法,是否代表英国人不尊重私有产权?非也!相信英国政府当年考虑到,若把发展权留给原来的地主,时间性会变得非常不确定;而由於适时及全面落实规划蓝图是回应社会需要,牵涉重大公众利益,因此发展计划的执行比农地业权更重要。这做法跟英国发展新市镇时的做法是一样的。
《收回土地条例》亦经得起法律挑战。1991年,原告人认为港督跟行政局收回土地后,再把土地拍卖作商住用途,并非一种「公共用途」。结果,高等法院判政府胜诉(Chan Lau Fong and Others vs AG案)。』
『只要收回土地是为了「公共用途」(public purpose),就可以引用《收回官地条例》。谁能决定什么的收地是「公共用途」呢?以往由港督跟行政局决定便可以了。』,政策以前可以这么简单处理便推行,现在及日后呢?现在及日后由特首及行政会议决定便可以了!不用左谘询,右谘询,更不用交立法会立法通过。
每当有提议要求政府引用《收回土地条例》收回闲置农地作发展屋地之用,既得利益者或不明事理之人就动辄将提议定罪为「不尊重私有产权」。伍先生指出,「由於适时及全面落实规划蓝图是回应社会需要,牵涉重大公众利益,因此发展计划的执行比农地业权更重要。」
没有较这些看法对有关法例的理解更正确的了。
~~~待续~~~