故旧之言，但不失时效(8)
王文彦
怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2021年8月13日
难看难看，现时的楼市其实易看(2)
(原文发表於2019年7月23日)
国际著名的楼价调查机构Demographia早前发表他们2018年调查报告，香港以21.5倍的楼价与家庭年收入中位数的比率「荣登」全球榜首，远远抛离全球第二温哥华的12.6倍；
《Demographia International》主要调研全球378个大城市的楼价负担水平，以各地住宅的平均价格，除以每年家庭入息中位数收入作负担标准。报告指出，若楼价负担在5.1倍以上，乃属於难以负担水平。21.5倍充分说明，香港楼价之高已是势如危卵。
极其偏高的楼价，易跌难升，而且不跌则已，一跌则跌幅惊人。君子不立危墙之下，此刻就算不想卖，亦不该买。
物业市盈率是一个衡量投资物业需要多少年才归本的比率，它等於1除以租金回报率。
现时的租金回报率，以中小型住宅单位来说，港九一般为2.5%至2.7%，新界为2.6%至3%；豪宅为1.1%至2%，超级豪宅不足1%。
中小型住宅单位市盈率约为33倍至40倍；豪宅市盈率约为50倍至91倍；超级豪宅市盈率超过100倍。
七十年代以来，香港物业市盈率10倍以下为偏低；10倍至15倍为合理；15倍以上至20倍为稍高，但可接受；20倍以上为偏高；30倍或以上为极其偏高。
现时各类物业的市盈率，特别是豪宅和超级豪宅，比率高得这么惊人，要50年至超过100年才归本，还值得投资吗？
~~ 待续 ~~
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