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功。德。言

故旧之言,但不失时效(2)

 

王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2021年5月5日

投资别买,自住可买?

(原文发表於2014711)

 

早前参加了一个楼市研讨会,主讲嘉宾是一位非常知名的地产界人士A君。在问答环节,一位观众问A君应否在这个时候入市。

 

A君答道:

 

「现时应否买楼,得看你买来是投资还是自住。投资,未来楼价向下机会大过向上,现在买不合算;自住就不同,总需有楼住。不能米贵就不吃饭。」

 

台下的百余名听众似乎对A君的说话甚为嘉许,鼓掌和笑声纷至沓来。

 

A君的话,令我想起10个月前一位著名财经评论员B君给读者的意见。他说:

 

「若有人问笔者(现在)可不可以买楼?我会问他买楼做甚么?若不是首次置业,不是自住的,笔者会劝他不要买,没理由在楼价已经上升10年之后的今天,高价追买。若是首次置业、自住的,笔者会问他每月赚多少钱,打算买的楼每月供款多少钱,再将每月供款的金额加多两倍,然后看他还有没有能力每月还钱,如果能,则不必理会将来楼价是升是跌,都可以买楼。」

 

A君与B君的看法,如出一辙。不瞒大家,我对这种看法是不大苟同的。楼宇这种商品很特别,是同时具备投资和使用两种功能和价值的,用家不能、不会亦不应光看楼宇的使用功能和价值,他们其实较投资者更重视投资的价值才对,因为楼宇是绝大部份用家最贵重的资产,往往耗费他们4050%的月收入,供足25年或以上。退休生活是否写意,是否有大笔遗产传给儿女,就端赖这层自用的楼宇他日的增值是否理想。

 

AB君都强调投资者此刻别买,因为高价买入,而又适逢楼市很可能不久就(其实已)进入下跌浪,会损手的。我很有兴趣知道,为何自用者可买?难道在相同的外在环境下,他们可避免损手吗?如果同样逃不过损手的宿命,为何AB两君主张用家入市?要知道,用家对损手的敏感度或抵受能力,是远高或远低於投资者的,少少的金钱亏损已令他们痛不欲生。现时买,不仅是高价,而且可能是顶峰高价。用家如果在97年摸顶入嘉湖山庄,17年后的今日,他尚欠一、两成购入价才可见家乡。人生有多少个17年呀?!

 

在甚么时候买楼,时机较能力更重要!最合算是在复苏期始初买,最要命是摸顶买。根据过去的纪录,每一个循环从复苏期始初至繁荣期顶峰,楼价至少升三、四倍;相反地,见顶回落至见底,楼价往往最低限度跌去40%。我们此刻首先要弄清楚楼价是处於循环中哪一期,是复苏期当然好,是繁荣期初阶亦问题不大,但如果是繁荣期的尾声,你还建议大家入市,岂不是把大家放在火炉上吗?弄错买楼时机,愈有能力,损失愈惨重!

 

香港经济逃不过循环,上一个下跌浪,历时年,报销65%楼价,这是多么大的血的教训呀?如果大家认同此刻楼价接近摸顶,何不忍耐一下,等待在未来的浪底再买?

 

在楼价见顶回落之际买楼,是高价接火棒,若持货到浪底,损失就是楼价於下跌浪中的跌幅部份(请记著,在过往半个世纪的几次下跌浪,楼价跌幅一般介乎40%65%,从来没见到15%20%那么温和的跌幅);相反地,若聪明地租楼,就可避接高价火棒,从而得以避过楼价於下跌浪中的跌幅部份,届时自可轻松地於谷底接平靓货。

 

A君可能不知道,米贵的确是可以不吃饭的,可以改吃较米便宜但同样饱肚、有营养的面;楼价太贵,就租楼暂住。东西每每可以互相替代,在这个世界上很少东西是独一无二,完全不可代替的。

 

研讨会上听众对A君讲话的反应,令我十分诧异,看来他们缺乏智慧。反智是社会主流,唉!

 

 

 

 

~~~ 待续 ~~~

 
 
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