前言
由於近四、五年香港内外政治及经济环境的巨变，香港的物业投资者或用家对著这个充满不明朗因素及波动的市况，普遍都不敢轻举妄动。
一些楼市评论员或地产发展商高管「忠告」市民，买楼自用不怕买！一些有实际需要的买家，很想买，但又怕不久的将来楼价大跌；不想或不敢买的人，又不甘心租楼，认为交租是代业主供楼，简直是将钱倒入咸水海；部份至今依然迷信香港楼价永远只升不跌的人，纵使有过多物业在手都不肯按照市价出售任何一间，唯恐卖平。
对於上述种种评论、言论或疑虑，我早於2013年起就已有针对性的评论，事隔七、八年，我觉得我这些评论依然不失时效，所以想陆续将它们在这里重新发表，以解部份疑虑重重、举棋不定读者朋友之忧。
买楼自住并不永远正确，租楼交租有时并非错误
(原文发表於2013年9月16日)
近日阅读杂志，无意中看到一位著名财经评论员给读者的意见。他说：
「若有人问笔者(现在)可不可以买楼？我会问他买楼做甚么？若不是首次置业，不是自住的，笔者会劝他不要买，没理由在楼价已经上升10年之后的今天，高价追买。若是首次置业、自住的，笔者会问他每月赚多少钱，打算买的楼每月供款多少钱，再将每月供款的金额加多两倍，然后看他还有没有能力每月还钱，如果能，则不必理会将来楼价是升是跌，都可以买楼。」
该财经评论员的意见，与一位知名地产发展商的看法有异曲同工之妙。该知名地产发展商认为：
「楼价不会天天升，自住、家人住，没问题，不要炒楼」。
「过去数十年，就算在楼市最高价位入市，事后回顾，仍然觉得便宜」。
他们俩人的说法成立吗？个人认为不成立。理据嘛，以前说过，现在再说一遍。
『楼价的长期基本趋势是大涨小回，「就算在楼市最高价位入市」，最终亦会收复失地，这话没错。问题是「事后」要事隔多少年。如果你97 年摸顶买了嘉湖山庄，16年后的今日，你尚欠一、两成购入价才可见家乡。人生有多少个16年呀？！
可以选择，当然选在楼市最低价位而非最高价位入市，错过今次的低位，就耐心等候下次。最高价位入市，纵使「事后回顾觉得便宜」，这个「事后」，往往要等十年以上，在起初的四、五年，价位动辄跌40%至65%，实在太伤痛了！如果没有实力或耐性守，你连这种终於「觉得便宜」的卑微回顾也没机会享受。
在甚么时候买楼，时机较能力更重要！最合算是在复苏期始初买，最要命是摸顶买。根据过去的纪录，每一个循环从复苏期始初至繁荣期顶峰，楼价至少升三、四倍；相反地，见顶回落至见底，楼价往往最低限度跌去40%。我们此刻首先要弄清楚楼价是处於循环中哪一期，是复苏期当然好，是繁荣期初阶亦问题不大，但如果是繁荣期的尾声，你还建议大家入市，岂不是把大家放在火炉上吗？弄错买楼时机，愈有能力，损失愈惨重！
香港经济逃不过循环，上一个下跌浪，历时6 年，报销65%楼价，这是多么大的血的教训呀？如果大家认同此刻楼价接近摸顶，何不忍耐一下，等待未来的浪底再买？』
不管市旺市淡，时常听到不少准买家这样解释他们买楼的动机：
「租楼交租是代业主供楼，简直是将钱倒入咸水海！」
这种说法缺乏常识和商业盘算。但很奇怪，绝少人挺身而出，指出他们看法的谬误。天下无免费的午餐，买楼是要付代价的，一旦买楼，一笔资金（就是楼价）从此被长期积压。对投资性质的买家来说，他所付的代价（楼价）换回租金回报和楼价日后的升／跌幅；对自用性质的买家来说，他所付的代价换回免付租金和楼价日后的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以将等同楼价数目的那笔资金释放出来，灵活运用。当买家还是租客化算呢？没有绝对的答案，关键在於他们运用资金谋取回报的能力：若果买家有能力利用所付楼价生产出较租金加楼价升／跌幅更高的金钱回报，那么该买家应该当租客，当买家收租或免租是亏了；若果租客的理财能力能让楼价生产出较租金加楼价升／跌幅为高的金钱回报，那么该租客不做买家而乐於当租客完全正确。这解释了为甚么大家乐、麦当奴快餐、各式名牌店和许许多多的商业机构，只愿租赁而不肯买入它们拿来做生意的店铺、办公室和厂房。
在楼价见顶回落之际买楼，是高价接火棒，若持货到浪底，损失就是楼价於下跌浪中的跌幅部份(请记著，在过往半个世纪的几次下跌浪，楼价跌幅一般介乎40%至65%，从来没见到15%至20%那么温和的跌幅)；相反地，若聪明地租楼，就可避接高价火棒，从而得以避过楼价於下跌浪中的跌幅部份，届时自可轻松地於谷底接平靓货。
基於上文的分析，大家不难看到，自住买楼不一定永远正确；租楼居住不是代业主供楼和倒钱入咸水海，更非任何时候均是错误。
~ 待续 ~
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