中港人人为楼疯(6)
(原文发表於2016年11月24日)
小结二
众多评论中的下述段落更重要，尽是评论员们对现在仍想入市买楼者的警告和劝喻：
「民众财富配置愈来愈畸形，从全民炒股转入全民炒房，疯狂程度与去年股市5,000点时的状态并无二致；如若再不重视改革和继续放纵房价暴涨，房价调整也不是没有可能，一旦出现像去年股市的调整，其灾难程度远大於股灾。与去年股市5,000点的相似之处都是用高杠杆驱动的，而楼市的杠杆率普遍在5倍左右，远高於股市；一旦房价出现调整很多人前半辈子的财富就会被洗劫，而且中国的房地产按揭贷款是无限连带责任，缺乏个人信用破产制度，从而房价一旦大幅调整，很多人后半辈子的财富和下一代的财富都会被绑架进来，其影响和危害异常深远。」
「（中央）决策层一再引导资金进入实体经济，货币政策多次定向放松，从目前的效果来看，央行放出来的流动性几乎都被房地产卷走。中国的房价在这16年间普遍出现了10倍的涨幅，尤其是一线城市涨幅更加惊人，中国的房地产从中国经济的支柱产业变成了货币蓄水池，严重扭曲了产业结构和错误引导了资产价格，目前中国的房地产泡沫异常严重。」
「很多地方的房价已经严重超越了理性的承受范围，真实的刚需和上班族根本买不起房了，房价收入比已经到了举世罕见的程度。」
「国内很多城市的房价已经远远超出了居民的购买能力，而支撑现在高房价的大部分因素是投资需求和央行释放的流动性。」
「当大陆经济也慢慢和香港一样，走上一条只有金融及地产炒卖之途，绝非好事。当然大陆经济结构及产业面比香港复杂而且广阔得多，但是当一个地方的人只一窝蜂透过炒卖来致富时，这无疑会窒碍很多其他行业的发展及创新。现在甚至出现为买楼置婚姻道德伦常於一旁而不顾，我只能说句情何以堪！」
「投资从没有合理价，贵的可以更贵，可以进一步升至极贵才掉头。至於那里是顶，那大约只有天知道。是故投资者不但要学会趁低吸纳，懂得在高位忍手同样重要。」
「资产价格暴涨，根源其实是货币政策的扭曲。试试政府关掉印钞机，你猜楼价会如何？」
「8年前美国金融制度几近破产，联储局才推出QE。现在若出现一些调整，难道又会再轻易开动印钞机？很难想像已近乎全民就业的美国，其利率还会在现水平停留太久。」
「假若人们全皆心不在焉，一心只顾物业价格升跌，那不过是全社会的一场共业。科网企业还能持续为人类带来方便，楼市干升财富转移到底能为社会带来甚么？」
『牛顿身处南海泡沫（South Sea bubble），第一次买进，赚了7,000英镑。但第二次买进时已届高峰，结果倒亏2万英镑。平的时候没人理会，升了却争着买，人们就是这样的一窝蜂，连牛顿也无法幸免。你想不想成为下一个牛顿？
「投资并非一个智商为160的人就一定能击败智商为130的人的游戏。」毕非德如是说。「智力是马力，理性才是传输工具。」毕非德又说。在投资领域，理性和纪律，较智力高低重要得太多太多。
除非买第一层楼自住，要不然你终不会认为现水平港楼比科网股吸引吧？！』
『《经济学人》已经阐明，现时人储蓄率特别高，因为大家都对将来缺乏信心，宁愿消费少些。低息环境代表将来那笔退休金不够用，现时不储蓄不成。
照我看，要再人性化一点，现时的世界其实是由过度消费过渡到过度节俭，由以前使钱最开心，到现时可以节俭最开心。产能过剩结果是人类好快就达到丰衣足食，相反地目前并非你最要钱的时候，将来才是。愈低息，愈不合情理，有钱人都知道「早买输几百，迟买最享受」，留些钱傍身最安全。低息环境，迫使储蓄率提高，货币流通率降低，同理论相反，与人性符合。
这种情形会持续多久？从人性可以推断，未必会维持很久。当你留著这么多钱，等待千载难逢的入货机会。如果这个机会迟迟未出现，人性是会忍奈不住，扑出来找些未必值博，但始终有些回报的出路。』
「我比较关心全世界的领袖究竟如何处理放水后遗症。现在全球多国均快要被洪水浸死了，各国政治强人只懂放水却不懂收水，没有人愿意在自己任内收水，没有人够胆承受收水可能带来的震撼与冲击。」
『由2008年金融海啸至今，世界主要强国轮流排队放水，可惜却没法看见放水成效反映在实体经济上，大家只看见全球通货膨胀，尤其物业资产价格疯狂急升，香港地少人多才要用400多万买一间不足200方尺、不能关门上厕所的「劏房」，但原来住劏房并非香港人的「专利」，现在就连深圳也出现64方尺的「蚁房」。放水表面上令人感觉世界充满美好，但大家实质可支配的收入及生活质素却反其道而行，水源其实只被一小群人饮干饮尽。』
『若把股市比喻为赌场，这个场就可谓「十枱九空」，人气冷清；相反毗邻有一个新场名为「楼市」，气氛火旺，人人落场都有钱执，自然会把大部分赌客抢走，不少人更纷纷「卖股买楼」。然而逆向来看，现在水静鹅飞的A股赌场，或许值得扒冷。』
众多的中港楼市评论员不约而同指出，楼价多年来狂升不是因为经济向好、生产力提高及市民收入增加的结果，而是因为各国央行（特别是中美两国）一起拚命量化宽松，天文数字般地增加流动性，与此同时，将利率人为地长期压低至超低（甚至负利率）水平。各大国政府抢著「大印银纸」，明目张胆，毫无忌惮，已经到了「恬不知耻」的地步。市民与其手握现金眼睁睁看著它快速及大幅地贬值，不如购买有价值的实物（特别是物业），心中踏实得多。资产（例如物业）价格暴涨，根源其实是货币政策的扭曲，与实体经济表现完全背离！
评论员们不约而同警告，中港楼价已高升至一个「举世罕见的程度」，严重超越了理性的承受范围，已经「远远超出了居民的购买能力，而支撑现在高房价的大部份因素是投资需求和央行释放的流动性」。他们更指出，目前中国和香港的房地产泡沫异常严重，已到达「爆煲边缘」，一旦楼价出现大调整，「很多人前半辈子的财富就会被洗劫（一空）」。
评论员又警告，量化宽松这种货币政策已走到尽头，超低息日后将无以为继，劝喻此刻仍想入市买楼的市民和投资者应该「懂得在高位忍手」，以避免接了火棒。
对香港现在仍想入市买楼的人来说，一众楼市评论员的分析和警告真是暮鼓晨钟。除了评论员提及的不利因素外，大家不妨再想想另外几个不利楼市的因素：本港土地、住宅单位的供应不断增加、特朗普上台后的经济政策是扩充为主（自然会衍生通胀及高利率，过往的超低息政策应成绝响）、外围（特别是中国）及本港经济放缓甚至衰退，以及11月4日特区政府推出的最新辣招。
综合来看，想买的，真的要忍手；想卖的，真的要趁手。
～ 完 ～
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