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地产博客 > 文亮语 返回
浏览人次：28673    回应：32
文亮语

加租上限15%不如唔好出租管

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2021年4月1日

　　传统4月1日是愚人节，唔知道政府是否跟随习俗愚弄一下市民，政府打算推劏房租管，每两年上限15%，这个做法表面上是租管，但实际上是容许劏房业主每两年可以加租15%，即使租金上升幅度远低於15%，劏房业主都会加到尽，而事实上在低息环境下，任何类型物业每两年加租15%都很难做到，政府这个租管变相鼓励劏房业主加租，又怎可以说是租管。

　　政府应该大胆一些保障劏房租客，在两年后续约时唔准加租，四年后就可以用市值租金，这样才叫租管，当然有很多劏房业主不满意，但其实想深一层，能够保持在四年内租金不变已经是非常难得，就算在四年后，租金市值亦只会上升几个%，如果政府能够增加供应，租金甚至会下跌，不过，我估计官员不但不够胆做，连提也不敢提。

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3. 浪子心声 2021-04-01 15:34:52
博士讲得好，咁嘅租管唔做好过做喇，但这个是从大众市民的观点看。

如果从香港政府官员的角度看，这样做就可以向中央「交功课」，证明官员做咗嘢。

更重要的是，不单只不会得罪房地产既得利益集团，未来政府就可理直气壮推行「劏房租金津贴」。由於香港的经济问题，劏房租金升幅应不高，更难高於15%，但有了「劏房租金津贴」的支持，未来劏房租金升幅应比其他住房高。到时拿不到津贴的劏房户就更惨，而最大的既得利益者，依然是业主和地产集团，租金升，楼房自然更值钱，这样真系「唔做好过做」。

这现象，就是过去二十多年香港特区政府官员及特首的「交功课」文化，表面做足嘢，又显得非常落力，但实质没有解决问题，最重要这样可以「忽悠」中央，让中央以为问题得以解决。

中央真的要明白香港工务员的特性，他们真的很擅长「交功课」式的政策制定，去「忽悠」市民大众及中央。

4. 引刀一快 2021-04-01 16:23:28
飞地、飞地、飞地

重要嘅事情讲三次。

一个飞地，仲驶乜租金管制。
6. 十一哥 2021-04-01 23:22:06
刀刀 飞地飞地…搅到 又拂拂地...'

7. 浪子心声 2021-04-02 01:35:40
引刀兄，「飞地」应属於「远水」，不能救「近火」，而「劏房租管」加「租金津贴」原意是「近水」，即时减轻低收入劏房住户的困难，但我相信效果不大，更大机会有反效果，令劏房租金上升幅度比其他住房高。

希望中央认真想清楚，不要「好心做坏事」，定10%加幅都多喇。在没有「劏房租金津贴」下，正如博士话，正常在四年内租金能保持不变已经是非常难得，四年后，租金市值亦只会上升几个%，如果政府能够增加供应，租金甚至会下跌。

从近年公屋住户数据，2015/16至2019/20年度，虽有6.69万伙公屋单位落成，居民人数只由约213万人升至约219万，只增加了约6万人。政府认为这是因为人口老化及「少子化」，令公屋量增，但整体住户人数增加不大。

但我个人认为另一个原因更重要，就是有大部分的新建公屋是分配给原本居住在公屋的分房居民。如果政府真的想在短期内减轻劏房问题，在未来几年公屋供应未到位时，公屋应优先分配给现时已居住在劏房多年的公屋申请人，让这些居住环境恶劣的劏房住户，快一点解决居住问题，同时更善用公屋资源。而公屋分房申请就迟一点，因为他们现时已享受低租金的公屋，迟几年政府起多啲大啲嘅公屋给他们，佢地可能更开心喇。

8. 舍神 2021-04-02 02:29:13
从来租管都唔会系好事啦! 
市场事市场解决。
9. 浪子心声 2021-04-02 11:13:44
舍神兄：

从经济理论分析，不是任何「物品」或「服务」都应由市场决定价格，社会生存的「必需品」，如食水、食米、奶粉、口罩、等等，在供应不足或需求过高时，影响民生，政府就必须介入管制。在香港最明显的例子，就是「限奶领」，由於内地对港的「婴儿奶粉」需求过高，令香港妈妈买不到奶粉，政府以「限奶领」介入，每人只可买「两罐」，问题即时解决。

因此，现时香港房屋大量短缺，而需求又非常高，大家不得不承认「房屋」是「必需品」，所以香港现时实行「租管」，尤其是「劏房租管」，是合情合理的。但这样可加至15％租金的「劏房租管」，犹如「限奶领」限每人最多可买「15罐婴儿奶粉」，还给「奶粉津贴」，结果需求不减反加的机会甚高，所以这样的「劏房租管」加「租金津贴」政策，唔做好过做，要做就限加租最多5％ 。


10. 十一哥 2021-04-02 12:13:18
刀刀 大湾大间屋咁好世界…献番间公屋出嚟..就多一家脱困…

11. 向泛民说不 2021-04-02 13:15:52
原来引刀又是呃福利的低能仔，条友呃了大陆的福利，可以接近零成本系大陆读书，抢大陆女人，但是却不知道感恩，日日暗黑大陆。大陆公知的一份子，公知以前高大上，现在人人喊打，大陆年轻人唔易被呃啦。
12. 向泛民说不 2021-04-02 13:21:14
浪子，不要那麽无耻的黑奶粉了，当初奶粉商制造供不应求的状态，结果导致了香港不能成爲奶粉的集散地，同时也让饭民港独狗制造中港矛盾。香港人失去创汇，同时也令港独崛起。所以大陆现在非常讨厌那些富商，这次修改法例，可以看到之前让富商和民建联治港，非常不满。

记住香港本身是不生产奶粉，但是香港人左手交又手赚外汇，根本就是躺著也赚到钱。最近黑暴和疫情，香港人损失了可能超过4000亿，那些钱哪里来cover？请问。


13. 留意魔鬼条款 2021-04-02 14:18:46
还有一段(及差响物业估价署当时租金增幅以较低为准)15%是封顶、
14. 浪子心声 2021-04-02 18:51:50
13楼，有咗「租金津贴」，劏房租金就容易比正常升幅高，15％封顶升幅，对业主绝对有利！

好像如果「限奶领」定最多可买15罐，但一般水客都是买十罐八罐，很少会买多过15罐，这样的「15罐限奶领」定咗等同「无限奶领」差不多，每两年跟市场加租封顶最多加租15％，一样系「有租管」同「无租管」差不多，有几可可以加到15％咁多，明白未！

「劏房租管」要封顶就封5％，这才能减低「租金津贴」对市场的影响，对劏房住户才能真正获益！
15. 引刀一快 2021-04-02 20:41:42
浪子心声兄

飞地点会系远水，系超近水就真，解决房屋问题，只系飞地其中一个功能，仲有大把功能。
16. 引刀一快 2021-04-02 20:49:53
向饭、十一仔

我间公屋你两个都有份㗎，有床位预咗你两个。
不过，有个注意事项，每年记得惊蛰果几日回避一下，惊啲哒鞋声伤到你俩只啲手脚内脏。
17. 鸟6 2021-04-03 08:33:17
租金回报不变的话，以后楼价每年大约也会升15％，加埋超低息杠杆，香港住宅物业仍然好吸引。每年15％租金升幅跑嬴通涨，冇坏。

买间600尺劏房收租，每个月收三万租金，加埋两老婆每人每月15000老野年金（依家60岁开始就可以买），两份medical insurance, 系香港退休，生活冇忧。
18. 十一哥 2021-04-03 09:21:11
刀刀  果然系表里如一…成个大妈辘、啱时节就返香港鹅颈桥霸个位。
19. 引刀一快 2021-04-03 09:47:12
十一仔，地产网三蛇呢个朵得来不易，唔好嘥咗佢，日日净系识得话人系女人之类，你储唔到粉丝喎。
20. onclerkclerk 2021-04-03 15:50:31
香港高官未住过劏房, 不知劏房运作, 叶刘去探劏房户, 都是去坐一坐,得一得, 给记者影影相,未有深入了解, 最贴地的立法会议员辰辰谂住去劏房住五天做做稣, 但第二天都顶唔浦打道回府了.
23. 浪子心声 2021-04-14 20:30:53
今日有位运输及房屋局官员，在立法会回答议员有关「劏房租管」加幅过高问题，他这样回答：

「上限设於15%，是按租用单位两年后的加幅，并非每年计算，在「2+2」方案下，涉及4年租约计算，业主首3年只能加租一次。15%是上限，而以每年加租一次计算，按差估署数字，部份年份的租金加幅超过30%，在考虑各项因素后，15%的幅度对私人巿场是颇大的约束。」

我请问这位官员，你所讲的「部份年份的租金加幅超过30％」，是那些年？当时香港的「政治、经济、失业率、人工加幅」是怎样？是否如今时今日的香港「失业率高峰」、「人工预期冇得加」，有否将事实全面论述， 若用经济最好景的年份加租率制定今时今日的「劏房租管」上限，合理吗？是否还在「忽悠」市民大众和中央。

25. 浪子心声 2021-08-16 18:17:54
【Now新闻台】立法会劏房租务管制的条例草案委员会，有议员关注劏房定义较阔，政府回应指，是希望令范围广泛些，涵盖租住板间房、床位的租客。

立法会议员（香港岛）叶刘淑仪：「现在条例是希望规管那些居住环境特别恶劣，帮助最底层的市民，不是说租房，我小时候很多租房，因为单位大些，现在租极有限，还有一个定义问题是法律顾问提出的，如果没有打通，只是用板间，是否分间单位？」

运输及房屋局主任（特别职务）陈嘉信：「任何一个大单位内，其中一部分便已经算是，不理会是租厕所、厨房，租出一间房，房间有没有改动过或是租了一个空间，空间只是放了一个床位，不需要一个间隔都会纳入条例，这的确是比较广泛的定义。」

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
今日睇到这段新闻，火都嚟埋，有冇搞错啊，咁定义劏房都得。即是「豪宅分租一间房」都算劏房，可以领取「劏房租金津贴」？陈帆局长要亲身面对公众，不要再派个临时工（特别职务）出来解析这么重要的决定，要有担当，为港人解决问题，不是得过且过。


26. Carson 2021-08-16 18:28:58
劏房租管又系啲蚕虫师爷谂出嚟嘅废政策，剩系点定义劏房已经头痕，中间几多法律罅俾人搵政府笨，而实际又帮唔到住劏房嘅人
27. 全港业主大喜信 2021-08-16 19:17:11
咁嘅劏房定义，全港业主大喜信！业主只要搵个无业游民，立个租约分租个单位畀佢，就向政府攞租金津贴，大家对分，同上次薪金津贴一样，好多老板搵啲朋友做自己公司员工，然后对分，罗咗唔少着数。今次益下啲业主罗，可以分租厨房、厕所、工人房等，都几和味！！
28. 引刀一快 2021-08-17 07:02:32
祗要飞地，驶乜谂咁多呢啲琐碎嘢，不单解决劏房，仲大把条件多方面发展，你估香港净系得住屋问题咩。
29. 引刀一快 2021-08-17 07:02:32
祗要飞地，驶乜谂咁多呢啲琐碎嘢，不单解决劏房，仲大把条件多方面发展，你估香港净系得住屋问题咩。
30. 「世界运作的原理」 2021-08-17 11:28:40
楼上浪子，官字两个口就系世界运作的原理，你连咁都唔识咁天真。唉……
31. 浪子心声 2021-08-17 12:32:57
引刀兄：

令人气愤的是这条劏房租管明明系帮助那些居住环境特别恶劣的劏房或笼屋住户，条例应有「针对性」规管劏房和笼屋的租金，冇理由定义得这么广泛，这样的定义根本是「分租租管」。运房局在做什么？令人怀疑其真正目的是什么？想派钱畀业主「托市」？？


32. 引刀一快 2021-08-17 15:05:19
浪子心声兄

内心嘅迷惘，只要记住中港同质化五个字，自然一扫而空。
33. 我是业主 2021-08-17 18:11:19
根据「世间运作的原理」，31楼浪子话「派钱畀业主」一说，我是欣然接受的。

支持「著数就攞，输打嬴要」，正正符合「世间运作的原理」。
34. 向泛民说不 2021-08-17 18:28:00
浪子，另一个观点去睇啦，政府先立法，15%令业主吾反对，通过了租管。之后慢慢修改成10%,5%,可能更加容易。
35. 浪子心声 2021-08-17 21:44:06
33楼: 

你嗰啲「所谓世间运作的原理」， 实质是 「短视、局部、不完整」， 这种世界观是无法看到「整体、 远景、真相」， 你的思维距离真理甚远！  
36. 我是业主 2021-08-17 23:59:07
35楼浪子，

你包装写得咁冠冕堂皇的「世间运作原理」，用八个字讲晒，就系：

著数就攞，输打嬴要。

咪咁虚伪啦！
37. 歪理当真理 2021-08-18 00:04:28
虚伪自私的人，不配有楼。

10. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2021-08-04 23:06:11


8楼浪子沽货后，自己落袋一千几百万，但可惜睇错市，就旨望政府干预市场，好让自己再入市，咁你希望之前接你货的人做空中飞人？你是讲「人话」吗？


11. 浪子心声 2021-08-05 01:00:07
十楼，你今天还不能明白「世间运作的原理」，香港今天的乱象是特区政府不一早干预市场的结果，就算今天中央不出手，香港最终都是乱局收场。所以特区政府今天再不作为，明天更多空中飞人，早点处理还有机会令市场有序调整，迟啲无得你控制，这是「善意的分享」，亦是绝对的「人话」。
38. 歪理当真理 2021-08-18 08:28:32
又cut post!

此站对「输打蠃要淡」果然爱护有加。