文章分享。有分析及有建设。
引刀无建设，现在楼价高，引刀分析年底CCL 118或以下。我buy 法子，亮剑及PP CCL 118 以上。
这里的发言，全有纪录，两年后再看就知谁对谁错。朋友刚租楼，业主是大陆人，这正明三好友分析正确。
再思十大不买楼的理由(一)
2013/10/9
Nokia手机究竟仍有人使用吗？机价平但点解仍然少人使用，而令至Nokia业务急跌被迫收购？试看买Nokia手机与今天香港楼价这个相对论。
曾看过一本书《楼市败局：十大不买楼的理由》，书中指出现时香港楼价偏高，纵使或再有不理性的升幅，但从理性投资角度而言，现时入市随时会“赢粒糖，输间厂”。
书中十大不买楼的理由：
(1)人口老化；
(2)未来供应量会大增；
(3)投资回报率极低；
(4)未来息口上升；
(5)内地人购买力能否持续成疑；
(6)香港入息中位数10多年都没有上升；
(7)政府不断打压楼市的政策风险；
(8)楼宇会不断折旧；
(9)香港似乎渐失竞争优势；
(10)不想一世帮地产商打工。
第一点人口老化：或许香港大多数夫妇宁愿饲养宠物，都不愿背负四百万儿女债，因而不去生育，但最近发现八大高等大学学府内，说普通话之人士多不胜数，大陆来港的学生比例急剧增加，毕业后还可以留港多一年去找工作，延续七年便得到永久身份；再加上大陆亲人团聚是香港未来人口之新力军，即使本地人口老化，相对影响仍是比较少。
第二点未来供应量会大增：2002年特区政府作出重大决定，停建停售居屋，直到2007年，政府才重推出房屋货尾单位。现在全香港居屋的存货只有4000多套，也没有新公屋。私人楼宇在2008年只有8000多套，是历年新落成私人楼宇最少一年，而当年的拆迁量就有1000多套，净供应量只有7000多套。而在2008年香港有40,000多个新婚家庭，其中有一半是香港人与内地人结婚，假设这一类家庭有一半留港，香港的新增家 庭便已有30,000多个，但净增楼宇只有7000多套。即使香港政府现在开始重建居屋，因为房地产开发至少需时2至5年，未来很难极速地解决供应短缺问题。
第三点投资回报率极低：股巿起落变化又大又快，随时变蟹货，恒指自2011年由23000多点下调再升都至今只得仍是23000几点，成交额大缩水，投资者对股票暂时难以回复信心，反之实物投资较为可取。但未来本港人口将不断增加，但目前土地伸展不足，美元低息间接令港元贬值，吸引更多大陆人自由行来港购物、定居或做生意，由於低息环境持续，银行仍处於水浸状态，相信2013-2014年只要不出现较大的外来冲击，楼价将会平稳横行。
第四点息口上升问题，美国重申明后每年加一厘，这对市场对通账的威胁仍有戒心，砖头的保值能力再度保持。
第五点内地人购买力能否持续成疑：香港楼价已全线超越1997年的高峰，2011年第三季度内地资金占香港楼市总成交量的 53.9%，2012年第一季这比例则有36.8%，内地资金早已成为香港楼市的主力。商业住宅也早已超越1997年的水准，香港差饷物业估价署资料显示，2012年3月写字楼物业售价指数已达303.7点。过去廿年香港变化很大，特别是内地资金参与，从央企、金融机构、民企、个人富豪等，都成为香港楼市的关键参与 者。内地资金来港，最初是央企国企第一梯队，并纷纷将写字楼冠名为地标式建筑，如中银大厦、中国五矿大厦等等，第二梯队是民企和个人超级富豪，虽然现时楼价均升了不少，但不少资金充裕的投资者，甚至基金在不多选择情况下，面对每年5%的通胀侵蚀，投资者只有将资金投资到房地产市场。香港私人住宅的租金回报率约3-4%，而香港写字楼平均回报率虽然不超过4%，但香港的供应量仍然非紧张，非金融类公司在港扩展仍有强劲需求。
第七点政府不断打压楼市的政策风险：最近温总理在全国人大记者招待会上谈论到香港深层次矛盾，一共谈了五点，最后一点就提到了「改善民生」，房地产是香港社会阶级矛盾和民生 问题最具体的体现，细心去看领导人「改善民生」其背后意思，不是叫政府去打压全港楼市，是要处理一些不满政府政策的社群，要落实满足一些未能上楼的基 层人士，如果香港楼一夜间大跌40-60%，除了会影响库房收入外，中央是不忍见到香港不稳而影响外商继续投资，间接牵连大陆开放政策。
第八点楼宇会不断折旧：楼价取决於其建筑成本的价值、发展商的价值、土地的价值；此三点我们会於稍后讨论。高价买入土地价值及由声誉良好发展商所建的旧楼，其楼价反比全新的假豪宅优胜，於上节提及1997年新楼浪翠园曾升至$8,000/尺，而与当时有三十年旧楼太古城楼价不相伯仲，但十年人事几番新，今天太古城已升至$10,000以上，但浪翠园却只停留在$4,000水平，所以宁买优质旧楼也不买劣质假豪宅。
第九点香港似乎渐失竞争优势：如果香港经济失去优势，任何行业都受牵连，难以独善其身，连生活也成问题，更枉问居住困难。而且这情况对整个亚洲都是一样，绝无单单香港面对。
第十点不想一世帮地产商打工：长期以来港人买楼稳阵，买股是赌博，是港人一大迷团？买楼的安全感，其实来自楼价不似股价般，不断跳上跳落。房地产在香港人的财富中占有重要比例，中产阶层家庭总资产可能不过几百万，房子已经占了几百万，1998年楼价大跌，很多人负资产，比如买入楼价是500万，贷款350 万，后来楼价跌到300万，卖房还不够缴付贷款。如果美国人遇到这种情况便一走了之，香港断供比例远低於美国。这一方面是因为文化差异，中国文化看重物业，即使房价大跌也不断供，美国人如果逃到另一个州，银行不容易找到，而香港地区小，无处可逃。如果断供的话，银行可以强制申请贷款人破产，破产的家庭在4年内在各方面都有限制，信用破产也难以再找工作。仇富是政治考虑，如果硬要和地产商对抗，不如移民到内地中山或是云南地方，那边环境一定适合一些与世无争的人。
所以除了第(6)点外，其他要点暂时都未必能真正影响楼价即时大跌。但本人重申，如果2015-2016年后美国可能会开始加息，按揭利率稍升至高於租金回报率的时候，而到时香港新楼供应量也开始正常化并供应量增多，楼价又不断升至不合理水平，租金升幅也追不上，届时楼市便可能真的会出现下跌周期，读者应留意这一点。
Nokia手机价虽然平宜，但其价值不单看其实用率，而看其内涵值，市场永远是决定的因素，香港楼价有著一副地理优势，处於华南地之枢纽，中国对外的窗口，不竟一个国家不可能只得一个窗口，而是越多越好，内地人来港每年增加是政治考虑，香港没可能用政策可以阻止中央的国策，经济要搅好，就要将华南地统一，香港地少要扩展中央企业新办事处何其难？有企业就有人流居住，计埋计埋你说会有几多人来港？单看幼稚园学位已经吓了香港人一跳。天玺减价速销，但就引来许多有钱人排队买楼，这说明香港地价仍有其支持，而且新地减价都只是用来补贴印花 税，帮助买家决定置业。
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