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每周指数巡礼（51）东江水暖鸭不知
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2014年8月16日
早两日，我们几位财金官员又鬼杀咁嘈，有官员叫市民小心楼价下跌，亦有官员说有人炒楼，我心想，唔通中原指数又破顶，果然不出我所料，昨晚中原指数报125.66，上升1.66，而我认为，这亦只不过是今次升浪开始，财金官员有齐所有数据，知道未来一段时间楼市仍然会上升，所以未断警告市民，希望将升幅收窄，速度减慢，官员们就於愿足矣。
政府官员一向有楼市第一手资料，应该知道购买力正在凝聚，若果建楼的速度未能配合，楼价一定会上升，有人说这是春江水暖鸭先知，但是辣招削弱了官员们的判断力，当BSD，DSD推出之后，楼价虽然保持稳定甚至微调，但成交量偏低，不过，官员们认为辣招产生效力，楼价已被收服，市民亦已经唔敢买楼，便没有积极增加供应，但原来是购买力正在凝聚，到了适当的时候，购买力爆发，楼价上升，官员们发觉得太迟，在未有新招之前，唯有靠出口术恐吓市民不敢买楼，但是他们不知道，越出口术，市民就会更加急切买楼，因为他们越迟买楼，若果政府真的出招，他们不但要多付印花税之外，更有可能要多付首期，所以，官员的出口术本来是吓窒市民唔敢买楼，反而变催促市民买楼，这亦非官员们始料所及。
大约在半年前，BSD通过之前后，楼市曾经作出调整，比最高峰的时候下跌了不足5％，不过，成交量偏低，大约只有正常的一半，CY已经急不及待公开表示，辣招已经扭转了市民认为楼市长升的概念，有人认为他是向中央政府说，国内对房地产束手无策，香港就轻而易举用辣招搞定，不过，市场就好似同CY斗气，在CY发表言论之后，楼市开始缓缓上升，终於在上星期破顶，当时，政府官员没有留意到成交量大减的原因，或者他们认为在辣招之下，市民已经唔敢买楼，其实，是市民不敢卖走他们的自住楼宇，没有大量供应，楼价自然不会大跌，而购买力虽点滴积聚，终有一日是会爆发出来，这是一个东江水暖讯号，但香港政府这只鸭子竟然不知，还沉醉辣招效力，指数破顶，不知道政府除了加辣外又有何对策，如果单靠出口术，反而会出现反效果，在未有好对策之前，官员们最好沉默，市民反而会认为政府胸有成竹，不敢放肆，效果应该会比出口术为佳，沉默是金，官员们应该会明白。
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1. Or sir 2014-08-16 09:19:37
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2. 撤销所有辣招 2014-08-16 09:54:57
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在未有好对策之前，官员们最好沉默，市民反而会认为政府胸有成竹，不敢放肆，效果应该会比出口术为佳，沉默是金，官员们应该会明白。......... 同时撤销所有辣招..........
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3. 大宝二宝 2014-08-16 10:25:36
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博士，其实今次嘅爆升， 你我同衆师兄都知道点解，系班九官吾知啫。今次升市系由刚性需求带起， 即系由细价楼带动。 市场上炒家绝迹(除左向下炒者)， 投资者又得番小猫三四只，所以再加辣都未必有用。 唯—可做就系出限购令，类似我寻晚讲嘅方案，且看佢敢吾敢做， 用得吾好分分钟人头落地， 即时下台。
共勉之， 哈哈！
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4. 亮剑 2014-08-16 10:29:38
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最近有D人怪我呢件亮剑厚多士，话我点解讲出香港楼市真实情况。 其实我、法子及PP等人，又真系几多事，我哋就好似一班病理医生咁，日日喺度同楼市断症，尝试揾出楼市害了甚么病。 讲真呢几年，我们说讲楼中九成，大家都冇异议啩？ 讲到底我哋用自己的私人时间，实在无必要免费公开去益人，想想下我们又真的几多馀嫁。 我哋根本仲有弹药喺手，负债唔多杠杆不大，正确而合理的做法，紧系闷声发大财，就算真系把口唔收，唔讲野会口生疮，都应该系紧跟财经三儍口水尾，唱到个市有咁淡得咁淡，如此就能做到输了面子、赢了银子啦！ 我就话炮仗颈，有果句讲果句啫，但点解其他人又会学我咁傻？
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5. 自我陶醉 2014-08-16 10:46:50
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亮剑兄有嗰句讲嗰句先系值得人信任同敬重嘅原因， 又点会系厚多士， 唔通蛊蛊惑惑讲啲唔讲啲好咩!
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6. 山高云低 2014-08-16 10:52:41
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沉默是金，但政府官员不会明白。因为在明白与不明白之间，没有不会明白这回事。
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7. 引刀一快 2014-08-16 11:20:04
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To 5楼 自我陶醉兄
同意你讲法，所以亮剑兄讲嘅嘢好值得用心去批判。
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8. 亮剑 2014-08-16 11:34:20
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大宝二宝C兄……
博士，其实今次嘅爆升， 你我同衆师兄都知道点解，系班九官吾知啫…………
呢次绝对不能同意你，政府有最新、最齐同最准确的数据，他们怎会唔知楼市发生紧乜事？ 其实佢哋系身不由己咋！ 例如你系一个医生，你有个30出头既病人患咗绝症，唔通你面对面讲佢知办定身后事？ 咁好伤害人嫁！ 睇政府高官点睇楼市，看看他们每年申报资产啦。 如果佢哋还在密密入……个市无事，有$还可加注。 如果佢哋无出无入……继续跳舞。 最后如果佢哋以低於市价出货……咁你好走啦！！
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9. 小阳 2014-08-16 12:23:14
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亮剑兄， 讲得好！班高官真系叻叻。真系要成曰睇住张建宗个portfolio .
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10. 小投资者 2014-08-16 13:22:20
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我在这里已4年，每天看博士、亮兄、pp兄、法子兄及其他高手的文章，令我认清楼市形势、放胆入货，由09年5月至13年持续入货，但仍紧记博士及各位师兄姐的提点，注意防守的重要性。现在我的生活十分惬意，全赖各位师兄姐的无私奉献，希望各位多些发表见解，令我等可看清局势，实在功德无量。
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11. 大宝二宝 2014-08-16 13:59:42
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回8 剑兄
正苦当然掌握到最新最准确最详尽嘅数据喇，但有数据唔识用晤识谂出错招又有咩用？ 依家个局势就系 SSD 同 DSD 引申出来嘅结果。 点解我地谂到而佢地谂吾到。 因为大家个脑吾同， 当然谂嘅嘢系会唔同架喇。
共勉之， 哈哈！
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12. 蜕变中嘅懒人 2014-08-16 16:00:48
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TO 亮剑兄、大宝二宝兄
亮剑兄，你可以据实系嗰句讲个句，舒肝畅快舒服晒，但政府有一样重中之重嘅野喺首位，有时要掩住良心讲野。
大宝二宝兄，政府有充足资料，但系要拣啲啱使嘅嚟用至得，如果太老实玩政治唔掂，首要考虑咗重中之重嘅野先。
重中之重嘅野系民望，CY反败为胜嘅要素。2位兄台忘记咗？
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13. 蜕变中嘅懒人 2014-08-16 16:00:48
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TO 亮剑兄、大宝二宝兄
亮剑兄，你可以据实系嗰句讲个句，舒肝畅快舒服晒，但政府有一样重中之重嘅野喺首位，有时要掩住良心讲野。
大宝二宝兄，政府有充足资料，但系要拣啲啱使嘅嚟用至得，如果太老实玩政治唔掂，首要考虑咗重中之重嘅野先。
重中之重嘅野系民望，CY反败为胜嘅要素。2位兄台忘记咗？
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14. 大宝二宝 2014-08-16 16:23:26
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回13 懒兄
我当然冇忘记啦。 但系依家业主难换楼， 未上车嘅依然难上车， 正一猪八介照镜，两面都得罪哂。仲攞咩民望？
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15. Oscar Lam 2014-08-16 18:00:17
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CY上任至今，以护贫为他工作的重中之重。结果是，越护贫，贫民要求越多，越不满，CY民望就越低。CY是出名的醒目仔，应该知道，现在唯一的出路就是推倒重来，将香港的整体利益放在第一位，专注经济发展。
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16. 引刀一快 2014-08-16 23:38:51
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Oscar Lam 兄
CY唔系代表一个人嘅意志，而系两地权力同管治嘅调和工具。老董都系，老曾想唔系，都唔得。
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17. Tom 2014-08-17 02:25:22
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杨屋道批地价很低，中标者并非大财团。可想而知入标的大财团出价更低，他们已经做紧防风措施，看地价前景很淡。 相反，一众用家却panic buying。 为何长实，信和等不急於入市，反而急於推盘。他们是生意人，看看前几年升市时，他们如何挤牙膏式卖楼！ 当很多人对楼市上升深信不移，视今天买楼是重中之重，就反映楼市上升水尾已至。世界怎会如此容易揾钱，只赚不陪呢？
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18. 引刀一快 2014-08-17 03:55:23
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To 17楼 Tom兄
大老板同小市民嘅谂法唔同嘅，近日嘅情景咪既系满足到大老板又满足咗买得起楼嘅小市民罗，不过，我已经开始为佢地祈福，希望个落差佢地顶得住就好嘞。
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19. cy 2014-08-17 09:18:02
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【本报讯】楼市进入疯狂失控地步，连楼按一哥滙丰银行也带头反价卖楼。消息指，滙丰持有元朗御豪山庄一个银主盘，底价335万元，在近期细价楼狂潮下引来几枱客抢楼，滙丰於是心雄反价4%沽货，成交价更较滙丰自己网上估价贵逾一成。 土地注册处资料显示，御豪山庄6座低层D室，实用489方尺，业主於2009年10月以152.38万元购入，由滙丰承造一按，去年2月先向一间财务公司承造二按，今年3月再向另一间财务机构借贷90万元承造三按。据知，业主或因按爆物业而断供，遭一按银行收回物业，银主趁近日市旺将单位放售，叫价进取，底价335万元。滙丰自己网上估价仅315万元，中银估价则342万元。 香港置业李志坚表示，近期全城抢爆400万元内上车盘，该御豪山庄银主盘同时至少四客争购，银行心雄，最终反价13万元，至348万元易手，尺价7,117元。 青衣昨单日至少五宗买卖，全属500万元内细价楼。其中海欣花园1座高层B室售480万元，尺价10,063万元，属同则新高。中原赵鸿运称，鰂鱼涌太古城景天阁极高层G室，连租约售860万元，尺价15,896元。美联黄锦瀚称，沙田滨景花园1座中层C室售615万元，同类新高。
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20. 天天骂班狗官有用吗? 2014-08-17 11:52:46
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你们在此天天骂香港班狗官在房屋转让问题上施政失误有无实质效用? 他们死不认错怎办?
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21. 路人 2014-08-17 11:56:11
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在电视台评股的财经演员，不论其预测准确性如何，起码佢地都系领有证监会的牌照，可以就买卖和市况提供意见给公众，但众多政府官员究竟边个有牌边个无牌？无牌者是否可以不受规管随意发表应该买楼不应该买楼的言论，想请教证监会和地产代理监管局这个问题。
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22. Apple Leung 2014-08-17 23:44:32
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... 正如特首希望改善居住空间..... 愿.............人人有钱买私楼 / 换楼.............可买较舒适悄大单位 (>177)平方尺............................................................................................17AUG2014 东涌西地积比可减而东涌东地积比却增至6.5 倍???, 即增高在海边的公屋高度且量比(6Vs4), 有 ⋯⋯碍众内排私楼的景观也不惜.....
若耍人人平等公平, 为何不在设计上多下功夫, 如横向,加上由高至低向海的设计... 若生物界之亘利共生, Win Win 之结果, 既可容纳大量居民, 加大商业营运的体积(20-50万单位)...又不影响景观及空气质素, 进而有美化地标的果效, 声誉国际...又何乐而不为!
不如提高市民收入 / 加人工, 人人有钱买私楼 / 换楼...可买较舒适悄大单位 (>177平方尺)
... 正如特首希望改善居住空间.....
中区填海地,九西海傍建大量公屋,.. 东涌填海 ,新界东北发展, 人工岛...
可减上班时间及车资
平衡该区楼价及地价
供大量劳动力
平衡社会阶梯 ......********* 香港梦爱国心appleleunghku@yahoo.comhk
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23. hkhope 2014-08-18 17:26:27
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本人是强国来港专业人士,可以算是三辣招最惨的苦主，我来分析一下辣招的副作用。
政府爲了一时之快，仓促出台了BSD和DSD，试图把非永久居民置业需求一棍子打死。政府根本没有考虑过，外地来港专业人士是香港居民，但是因爲居住未满七年，不属於永久居民。他们要在香港工作生活,他们置业也基本上都是自住爲主，而且他们的居住需求是不会因爲辣招而消失的。
永久居民不置业还可以选择与父母同住，这样对市场上单位的需求不会增加。但是来港专业人士，来港后只有租楼和买楼两个选择。因爲BSD和DSD的关系，一个400万的上车单位，BSD和DSD税金已经高达70几万，已经远远超出了普通人能负担的水平。
我们来看下数字，根据入境处的2012年年报显示：
根据「一般就业政策」签发的雇佣工作签证 28625
根据「输入内地人才计划」签发的雇佣工作签证 8105
根据「资本投资者入境计划」签发的入境签证 3804
根据「优秀人才入境计划」所分配的名额 298
根据「非本地毕业生留港／回港就业安排」签发的签证 6756
数据来源：
http://www.immd.gov.hk/publications/a_report_2012/tc/appendice/appendices-05.htm
排除学生在外，单是上面的签证，就有47588个外来人才来港就业，当然每年也有很多外来人才离开香港，假设三分之二的人会离开香港，就是每年还有大概三分之一的新增住房需求，这个数字是15862。
从2012年BSD开始实施，2012年新来港的专业人士，要到2019年才能成爲永久居民，在这七年的时间，估计只有非常少部分人士能够缴纳税费置业。大部分人是都会一直有租楼的需求，7年累积下来，这个群体的顶峰在2019出现，大概有11万人。
这些人将成爲是包租公，包租婆最欢迎的租客，他们从事专业工作，收入不菲，租金负担能力强，业主加租时议价能力很低，他们没有退路，买楼要交辣税，也没有父母可依靠，只能捱七年贵租。
这 些人的无奈也可以从现在豪宅到细价楼的租金走势看出来。对於一些高端的专业人士，很多人一来港就有能力购买中等价格的物业。没有BSD之前，他们一般会选 择租住条件比较好的单位一两年，等找到合适的单位就会购入自住。由於只用租住一两年，所以可以租的豪一些，几万一个月租金的豪宅住一两年他们都负担得起。 BSD之后情况变了，这些人必须要做租7年的打算，算下成本，很多人只能去求其次，找一些中下级别的单位租住，这也就造成了豪宅租金下跌，承接力不足。反 而上车楼盘非常受这部分欢迎，既然要租七年，很多人会选择租住入门级别的屋苑。现在上车屋苑租金大涨，跟这部分人的需求是有非常大的联系的。
问 题是政府还陶醉在BSD已经将外来投资房产的需求打到一个相当低的比例的胜利中，没有意识到这部分在香港居住，但是没有居住满七年的专业人士的住房需求， 这部分的需求不会因爲BSD而变少，他们不卖楼就要租楼。随著这部分<刚租>的群体越来越大，细价楼市场的扭曲现象只会越来越严重。
政 府可以让单程证的非永久居民跟永久居民的直系亲属联名购买物业来豁免BSD，爲什麽不可以豁免这些来港工作专业人士的BSD，让有居住需求的人士都可以根 据自己的负担能力来置业。当然这个想法太天真，没有政府/政党人士会冒著得罪有选票人士的风险去讨好一些根本没有选票的人士。 这个扭曲的市场也就会一直持续下去，直到找到新的平衡点。
我们这些苦主唯有继续高声喊出<租楼帮我日日赚>来跟衆多淡友共勉。
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24. 引刀一快 2014-08-19 00:49:19
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To hkhope兄
既然你话你系大陆来港，咁好多嘢唔驶我解释得咁清楚。
冇BSD嘅话，大陆班土豪嘅资金洪水淹过嚟，楼价分分钟再升30％都唔止，土豪停手，并唔系因爲价位，而系唔抵得俾多笔税啫！到时系全香港计划置业人士嘅噩梦，包括你。
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25. hkhope 2014-08-19 09:39:18
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TO 引刀兄
你对我的原意有些误解,我支持政府引入BSD政策,打击外来资金炒楼. 但是我们跟你说的土豪来港抢楼的目的不同,我们是要在香港居住的,买楼的目的也都是自住爲主.
我们希望的是政府豁免来港工作人士的BSD,不是取消BSD政策.
我们来港工作,跟港人一样纳税生活,现在置业的权利被剥夺,只有捱七年贵租,当然是心有不平,发发牢骚也是正常的.
不过也会有人这样回应我们:觉得不公平就快点离开香港拉,香港不需要你们.
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