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1. 亮剑 2014-03-29 09:07:49

康城四期补价倒退八年
尺价不足2,100元 较三期少15%

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日出康城第四期(红框示)料可提供1,600伙。

【本报讯】港铁(066)在政府再三催逼下,将军澳日出康城第四期火速於截意向后两日便推出招标,下月28日截标。该期每尺楼面补地价倒退超过8年,不足2,100元,较2007年三期补地价下调15%,预计总投资成本约65至70亿元。
记者:林志光

刚於本周三才截止邀请发展商递交第四期发展意向书的港铁,为协助今年度土地供应「追数」,昨闪电推出项目招标。因为该项目是纯住宅发展,港铁今次决定采用过往推出上盖物业的招标模式,即中标发展商须支付补地价,及付予港铁一笔入场费,另再加卖楼收益的建议分红。

楼价独跑输将军澳全区

据初步了解,政府批出第四期的补地价金额约27.1亿元,以该期楼面约131.6万多方尺计,每尺楼面补价约2,059元;即使连同发展商要支付港铁的入场费约2.9亿元计,即对发展商而言,其地价成本约30亿元,每尺楼面地价微升至约2,279元,如跟第一至三期当日招标时的补价比较,第四期地价仍然是倒退超过8年。
港铁於2004年底招标首期(即已落成的首都)项目,当时每尺补价约1,540元外,之后於05及07年底分别招标的第二期(即已落成的领都、领峯及领凯)、及第三期(快将开售的致蓝天),两期每尺补价均在2,410元至2,420元之间,换言之,在将军澳楼价过去七年间已倍升下,第四期的补价却大倒退,较第二及三期反跌约15%。较政府过去数年售出的市中心南地皮地价,跌幅更相差四至六成。

料不少发展商放弃入标

中原测量师行张竞达表示,将军澳整体楼价过去虽然大幅飙升,日出康城却斯人独憔悴,楼价一直落后大市,现时日出康城二手楼建筑尺价只约5,000至6,000元计,四期的补价属合理水平。高纬环球张翘楚亦指,日出康城因「近垃圾堆填区」而影响楼价表现,楼价跑输整个将军澳二手市场。
有发展商认为,今次要全数负担地价,还要跟计算分红成本。虽然港铁今次并没有设分红下限,但如要成功投得项目发展权,分红比例是最重要,可能最少分一半予港铁,才有胜算,以现时楼市及经济走势,发展商的边际利润实不高,或有不少发展商放弃,入标政府地反而更简单。
该期项目占地约14万方尺,总楼面约131.6459万方尺,建四幢住宅大厦,提供约1,600伙,早前港铁共收17家发展商的意向书,包长实(001)、恒地(012)、新地(016)、嘉华国际(173)、南丰发展及万科置业等。

港铁要达标 地价需回落

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■港铁加快推地步伐,下一个项目将会是大围站上盖。

【拆局】
地价大倒退。将军澳日出康城四期补价不足每尺2,100元外,更比月前南丰以12年以来低价投得的屯门地更低,反映了地价回落的不只政府地,即使拥有港铁上盖物业优势的地皮也跌价。
屯门震寰路与良德街交界,今年2月由南丰以近4.56亿元低价投得,每尺楼面地价低见2,139元,是屯门区12年来最低的地价比地皮,该幅捞底价地皮之后,其余多幅新界区地皮卖价亦不见得好,如刚批出的马鞍山白石地也低出18%。何况将军澳供应逾万伙,在将军澳南的多幅住宅地皮,首批逾7,000伙料最快可於本年登场开售,区内亦自2000年以来迎来另一个供应高峯。

大围站项目紧接登场

港铁受到政府官员批评办事不力之后,加快推地步伐,下一个项目将会是大围站上盖,可提供约2,900伙;至於西铁元朗站和日出康城五期项目亦会紧接登场,在上半年以挟逾8,000伙数量以满足发展局局长陈茂波的「圣旨」,达到今年全年1.88万伙的新供应量。
当然补地价乃最关键,以目前区内日出康城楼价实用面积7,500元至8,000元之间,扣除每方尺建筑费4,000元和两成利润,【地价非常吸引】
不过,鉴於未来新楼排住队登场,将军澳楼市重灾区之名难以挥去,发展商在计算投资风险时也会极为小心,若果港铁不减低分红比例要求,要求发展商又要出钱又要出力的话,蚀本生意冇人做,正如多位发展商明言,若果地价不落,好难做生意。

每方尺建筑费 4,000元

每方尺入场费及补地价合共 2,279元

两成利润 = (4,000元 + 2,279元) X 20%即 1,256 元

4,000元 + 2,279元 + 1,256 元 = 7,535元

还未计另加卖楼收益的建议分红。

比照日出康城现在实尺系 7,500元至8,000元之间

请问呢个地价非常吸引】从何说起

2. L.Y.K. 2014-03-29 09:42:07
中原城市领先指数CCL最新报118.42点,按周上升0.14%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报117.73点,按周上升0.11%。二大指数同创11周新高,并连升二周,CCL累升1.06%,CCL Mass累升1.23%。中原研究部高级联席董事黄良升指出,反映启德三地高价售出,短暂利好楼市。惟指数还未反映大埔白石角地皮流标,以及马鞍山白石地皮低价售出,势将抵销早前利好作用。

  CCL及CCL Mass按周升幅明显收窄,本周CCL升0.14%,CCL Mass升0.11%,而上周CCL升0.92%,CCL Mass升1.13%。而且CCL连续11周未能重逾第一个支持位118.51点,楼价调整仍未解除。昨天公布的指数主要反映14年3月3日至9日的二手市况。3月25日马鞍山白石地皮低价售出,对香港楼价的影响,有待4月下旬公布的CCL开始反映。

  四区大型屋苑楼价指数方面,港岛、新界东及新界西升,九龙跌。港岛区指数报127.38点,创3周新高,按周升0.57%,结束二周连跌。新界东区指数报120.07点,创13周新高,按周升0.04%,连升二周共1.16%。新界西区指数报98.98点,创5周新高,按周升1.07%。九龙区指数报117.40点,按周跌0.88%。
3. 思维震荡!!! 2014-03-29 11:33:52

楼价出现波幅,是香港人产生的思维震荡!!!

4. 传统小店渐式微 此情可待成追忆 - CY团队必推行租管手段 以解社会民怨 2014-03-29 11:35:39

香港被誉为「美食天堂」,不仅汇聚中西佳肴,更有不少具有本地特色的街坊小食,令人津津乐道。可惜时移势易,在租金昂贵的今天,小商户艰苦经营,特色食店买少见少,渐渐成为香港人的集体回忆。

一家著名牛杂店敌不过贵租,不得不黯然结业。昨日最后一天营业,宾客盈门,其门如市,店方准备了平日三倍货量,依然被一扫而空,顾客排成长长的人龙,无不流露依依不舍之情。店主慨叹此情不再,高峰期他曾经拥有多间分店,可惜先后被「租魔」赶入绝路,即使退守北角老店,在租金由六年前的两万多元加到目前近五万元之下,只好被迫结业,暂时没信心在香港东山再起,可能转战台湾。

租金高企,生意难做,问题并非始於今日,受影响的也不只这家牛杂店。事实上,香港核心商业区的商铺租金已超越纽约,成为世界第一,闹市商铺尺租动辄上千元,小商户根本不可能生存。本报记者曾走访铜锣湾、旺角、尖沙咀等黄金地段,发现部分街道店铺十室九空,传统小店灰飞烟灭。最讽刺的是,部分特色食肆虽然获得米芝莲推介,依然难逃倒闭厄运,有餐厅东主明言担心业主加租多於获得推介的喜悦,亦有旅客根据旅游指引专程前来品尝地道美食,讵料小店已经结业,吃了闭门羹,乘兴而来,败兴而返。

加租潮蔓延之下,即使二线街道及地区也未能幸免。以俗称「金鱼街」的旺角通菜街来说,目前已面目全非,原有金鱼店及水族店陆续撤离,改由药房进驻。即使是公屋商场,小商户亦被领汇赶尽杀绝,过往的街坊味与人情味一去不返。可以见到,如今的店铺几乎是千篇一律的连锁店,不是卖化妆品,就是卖珠宝首饰,不是卖电器,就是卖中西成药,香港小店的特色已被淹没在一片铜臭之中。

高地价、高楼价、高租金的「三高」之下,香港已成为全球最难创业的地区,不仅扼杀市民向上流动的机会,也拖累整体竞争力。过去香港机会多多,基层市民只要肯捱肯做,便有机会创业致富;如今地产独大,基层市民就业难,创业更难。近年社会分化日益严重,仇富仇商情绪不断高涨,岂是无因。

众所周知,近年香港竞争力每况愈下,经济发展被新加坡愈抛愈远,主要就是因为香港的楼价及租金升幅远高於星洲,导致营商成本大大增加。在此情况下,新兴行业根本没有发展空间,所谓「六大产业」只能流於空谈。现届政府扬言要突破土地资源限制,将产业「做大做阔」,恐怕也是说说而已。

三高死结难解,传统小店式微,香港迟早沦为一座冷冰冰、没有特色的城市。不管当局如何推动产业转型,也必然事倍功半,终究改变不了沉沦的命运。「六朝更代几兴亡,满地黄花只旧香。」传统小店随着朝代更迭、时代变迁而逐渐消失,剩下的只是满地黄花以及集体回忆,令人唏嘘不已!

 

5. 打倒金融地产独大 2014-03-29 12:03:30
做政府应该严正打压金融地产独大!!所以资源放喺开创新生职位!政府自己做地产商!不停起平楼!停止大量金融买卖!
6. 梁振英重申不推租管 2014-03-29 12:10:28

《施政报告》梁振英:租管政策不奏效 最终影响基层市民

(阿思达克财经网) 2014年01月16日 11:48

行政长官梁振英出席立法会《施政报告》问答大会。有立法会议员向梁振英提出租金管制政策,措施包括租住权保障及租金调整幅度管制,以协助基层市民。梁振英回应指,本港70年代末曾经推出租管措施,惟经验所得,与外国国家所得经验一致。虽然过去数十年多个国家楼市曾经出现起伏,但已绝少国家再推出租管措施,因影响牵连甚大。

他解释,若立例实施租管,业主或会封盘,因而影响市场流通性,及楼宇的市场价值。出租盘将会愈来愈少,租金只会上升,结果将适得其反,最终受害是基层。

他重申,政府会尽最大努力兴建更多公屋单位,以满足基层市民需要。(ka/a)

阿思达克财经新闻.

2013-01-18 07:06:00 来源: 香港成报

7. 冇钱派综援 2014-03-29 12:15:02
5. 打倒金融地产独大 2014-03-29 12:03:30
做政府应该严正打压金融地产独大!!所以资源放喺开创新生职位!政府自己做地产商!不停起平楼!停止大量金融买卖!
????????????????????冇钱派综援???是否改印阴司阴钱????
8. 路人一名 2014-03-29 13:34:39
地产商非常配合政府政策,你政府想楼价跌,佢地味开个低价投地,成全你政府罗!
9. 小浪 2014-03-29 18:06:34
珠算行业式微,只净电脑、
思歪团队果断打压高科技产业,
继续努力??????
本来时代进步就系甘架。
要不然曰本甘多银座式抬咩!
10. 傻仔 2014-03-29 21:22:19
开创新生职位呀明唔明呀傻仔!香港经济唔驶一味地产金融架.得下谂下创新唔好只系识炒股炒楼
11. 小浪 2014-03-29 23:57:25
创新?中东创新产业,,,太阳能!哈!哈!哈!
每处地方有每处地方既优势产业。
一如香港,处於中国对外开放大门。
本来金融服务应是处於优势。
硬要改为制造业,只会白废心机。
牛什铺根本要转营,一如士多变7仔。
发型屋要上楼,时代巨轮本来就系甘。
其实有乜好谂?搞下厨余搞下多谂余咪ok罗!
又下家庄。
12. 珍惜香港 2014-03-30 01:47:27
珍惜香港TO:10/F 傻仔

开创新生职位?阁下以为,职位呢样嘢,可以话创就创?

弹丸之地,又冇资源,七百几万人,要几多职位至够?职位从来都喺由行业衍生出嚟,冇行业,何来就业?不如全民打政府工,倒退走共产?

阁下究竟知唔知,要建立一个成功嘅行业,有几难?但喺要摧毁一个行业,只需旦夕!

董政年代对矽港计划嘅一个政策失误之后,香港嘅高科技行业已经玩完。时至今日,香港嘅所谓创新科技,唔喺钱就喺钱,有边个真正可以发展成优势产业?有啲嘢,冇咗就喺冇咗,一去就永不复返!

我响一篇旧文度都讲过,香港唔喺一个自给自足嘅城市,赚取外汇嘅能力喺好重要,要养得起七百多万人,赚几多外汇至够?呢度已经百业衰亡,剩低嘅就只有金融、地产、旅游、零售。庸梁上任之后,除咗因应民綷,将有潜质发展嘅医疗教育产业强拉落马之外,果四个剩低嘅支柱行业,冇一个未被打压过,尤其喺佢地赚取外汇果部份,更喺重点嘅打击对象。

任总讲过,一个成功嘅行业,唔等於喺霸权;当一个行业有幸发展成优势产业,就必需要大量投资去速成企业化,先至可以创造更多嘅就业机会。如果好似你咁,啲行业一大就话要打倒佢,又话要政府抢番嚟派街坊,就真喺搵鬼去你度投资啦!曾荫权响离任前话,要做地产商,需要好大嘅资本先至可以竞争,香港有六至八个地产商,已经算幸运。呢个教徒,俾人插到阿妈都唔认得,仲可以咁勇去讲埋哂啲咁逆耳嘅忠言,我有时真喺几服佢。

阁下究竟知唔知,乜嘢喺金融,乜嘢喺地产?你以为,金融,就喺炒股?地产,就喺炒楼?各行各业,喺一环扣一环,金融体系嘅核心,喺借贷炼,而唔喺股市!企业嘅融资,对各行各业都好重要。仲有,如果冇咗所谓嘅地产霸权,你以为最低工资会 WORK?

好多嘢,唔喺你钟意点就点,你嘅父母可能会将就你,个政府仲有钱果阵都可能会将就一下你。不过,时代巨轮呢样嘢,喺好无情,唔理阁下喺乜水,都冇面俾!
13. 伟大施政造福后人 2014-03-30 04:07:52

开创新生职位?阁下以为,职位呢样嘢,可以话创就创?
开创创新科技???不如开创创旧行业好过啦!!!!

旧话重提:话说在2006年至2007年间,我给曾荫权去了一封信函建议在新界东北兴建一个新农产品批发市场/既中草药批发市场/土特产批发市场,可以提供一部份低下阶层就业机会,同时又可以发展商机,原因是香港中草药批发市场一直混杂在中上环一带私人商厦区,此是1950年代前一直以50万人小香港为服务中心,现在香港已经人口722万人了,仍然停留在一个混杂发展区中,....

在新界东北兴建一个新农产品批发市场/既中草药批发市场/土特产批发市场,.............可以延续伍仟年前中国第一位古老: 皇帝(神农氏)建立创造第一个:农产品批发市场/既中草药批发市场/土特产批发市场......的伟大施政造福后人..........

14. 自我陶醉 2014-03-30 07:36:19
珍惜香港兄说得非常有道理, 有时回想香港真是很可悲, 政府冇远见,冇魄力,只会空谈,只会乜都外判唔使理,仲有一大班逢政必反嘅废议员, 同一班惊香港唔死得,乜都搅施法覆核嘅人嚟拖垮香港,试问怎会有进步。以往光辉的香港是亚洲四小龙, 再这样下去,不出廿年就只会是亚洲一条虫了。
15. 引刀一快 2014-03-30 09:40:37
香港要自强,首先就系要多接触大陆,了解大陆,了解自身嘅真正优势同缺点,唔好一时自视过高一时又妄自菲薄,一个对自身嘅准确定位比什么口号都要来得有意义。
16. 引刀一快 2014-03-30 13:52:27
如果只提高供应,不堵截大陆炒家买家,楼市没得跌!