由会德丰、新世界及港铁发展的柯士甸站THE AUSTIN，该盘继上周开售单日「一铺清袋」劲沽首批一百八十五伙后，随即提价推出新价单，并限量推出当中的八十伙。

楼市如何能够下跌？整天唱淡没有意思，淡友可以收工。

现在有两个职业及开支相约嘅家庭，都喺 09 年 6 月揾三万，他们家庭储蓄都有 50 万，现在睇下拒哋发生乜事！

甲决定入件深井 130 万自住，借银行 7 成分 25 年，息 H+0.7计一厘按息！

每月供款 3,768.72，计到 14 年 5 月底供 60 期，要付银行 226,123.20 元，本金 180,523.77元(约 8 成) ，按息支出(约 2 成) ，剩余几万做一年救命水泡。

喺住屋相关开支(管理费地租火险) 约 7.04 万，咁居住方面每月现金支出 5 千 元！五年合计 30 万。

 

乙就决定睇定啲去租楼，首两年租金每年 5.2 万，11 年 6 月继续睇淡业主加租去到 8 万年租，13 年 6 月再续租变 8.4 万年租！

交足五年租总计付出 34.8 万，公道一点拒买股票收息抵消租金支出，五年当收股息 7.5 万，五年合计净支出 27.3 万。

 

又当他们每年加人工 3 %，管理费地租火险每年加 8 %，固定家用占入息 6成，其他 4成搅掂居住需要，有剩变储蓄！

 

	人工每年	固定支出	住屋及储蓄	住屋支出	供楼支出	可储蓄
	加3%	占 6 成	占 4 成	每年加8%	按息 1%	剩额
09-10年	360000	216000	144000	12000	45224.64	86775
10-11年	370800	222480	148320	12960	45224.64	90135
11-12年	381924	229154	152770	13997	45224.64	93548
12-13年	393382	236029	157353	15117	45224.64	97012
13-14年	405183	243110	162073	16326	45224.64	100523
五年合共	1911289	1146773	764516	70399	226123	467993
	人工	固定支出	住屋及储蓄	租屋支出	50 万本金	可储蓄
	每年加3%	6 成	4 成	估计	每年 3%回报	剩额
09-10年	360000	216000	144000	52000	-15000	107000
10-11年	370800	222480	148320	52000	-15000	111320
11-12年	381924	229154	152770	80000	-15000	87770
12-13年	393382	236029	157353	80000	-15000	92353
13-14年	405183	243110	162073	84000	-15000	93073
五年合共	1911289	1146773	764516	348000	-75000	491516

 

甲於 2009 年中用130 万买呢间楼，现值 240 万，於 2014 年中嗰阵会欠银行 82 万，当那阵子楼市跌一成，呢间嘢剩下 216 万，甲楼换楼弹药系现金数万加５年储蓄合共约 50 万，同埋那间楼净值 216 万减 82 万按揭余额再减卖楼费用 4 万，大约 130 万，加埋手持现金 50 万，系 180 万，升呢买间 4 百万嘅楼，易如反掌！

 

而乙呢五十万股票当升 3 成半等如 67.5 万，请继续租楼！

图示: 保力加通道 | 抛物转向系统 | 拆股 | 成交量 比较: 0014.HK 与    拆股: 没有

希慎兴业 (0014.HK) -HKSE

图示: 保力加通道 | 抛物转向系统 | 拆股 | 成交量 比较: 0014.HK 与    拆股: 没有

希慎兴业 (0014.HK) -HKSE

宅男阿伯，如果有人九七年买楼，零三年顶唔顺要斩缆，另一个九七年卖楼，零三年买番，而家再卖楼，点计？

法马：惊退市实太傻

【太阳报专讯】联储局本周四凌晨公布议息结果，当局会否「收水」成为环球金融市场关注的议题，但新鲜「出炉」的诺贝尔经济学奖得主、「有效市场理论之父」法马（Eugene Fama）接受本报独家专访时指，联储局没有掌控公开市场利率走势的话语权，息率受市场力量左右，联储局无能力主宰长短债息口走势，投资者对「闩水喉」的忧虑来得有点「傻」（Silly）。

市场对流动性预期一向触动金融市场的神经，法马却推翻联储局主宰市场利率的旧观念，他指，当局自○八年九月推行量宽，扩大该局储备买入长债沽短债，但短债息不升反跌，反映美国经济陷入漫长衰退，不明朗因素令市场对短期无风险债券有殷切的需求，抵消了本来央行大规模发债量抬高短债息率的力量，可见市场力量之大，联储局不能随意操控利率走势，投资者对低息环境、美国量宽的担心看来有点杞人忧天。

沽债吸水 利息反跌
从数据显示，由○八年九月起银行体系间隔夜借贷息率的联邦基金利率（Fed funds rate），以及一年期商业票据利率约2%跌至当年底近零，联储局不断向银行注入大量短债，短债息不升反跌正好反映市场力量。

法马研究更发现，公开市场长短息与联邦基金利率的日常走势相关性有限，而当联邦基金目标利率突然出现变化，长债息的反应往往极速减弱。

规管过多 打击经济
市场视法马为提倡放宽市场规管的先锋，他直言美国经济依然脆弱，可幸是金融系统中未见大危险，但要提振经济，政府就不能作出过分规管。事实上，政府干预经济以避免步入衰退所能发挥的作用亦有限，对○八年金融海啸而言，紧急援助根本不是治本方法。至於创业经商这个「美国梦」在过去数年未能达到刺激经济的效果，他认为是因为有太多扼杀小生意及地区贷款金融机构生存空间的规管，阻碍了制造就业、带动消费的速度。

谈及为了防范经济大衰退重临的《多德―法兰克法案》，法马指出，法案未能深层触及「大到不能倒」的问题根源。他曾提议，应提高银行资本要求至最少25%，他对「大到不能倒」这理论不以为然，认为相当於以纳税人作后盾，让大型金融机构「攞正牌」提高风险。不过，他承认在美国推行部分管制是必要的，但最重要是简单，只是不论在美国或其他地区效果常事与愿违，「规管永远不能达到预期的效果，因为推行的人有自己的议程 （Agenda）」。

他认为，次按问题可归因於政府容许美国居民以极少首期获批按揭，而金融系统只是在经济衰退中的受害者，因金融市场效率高，投资者在知道衰退来临前就作出反应，多种资产价格以相若的幅度下跌，而即使是没有次按的区域，房地产市场同样触礁。

珍惜香港兄怪责我脱离现实, 又无认真睇你嘅文章.

感於师兄嘅认真态度, 我而家真系好认真咁回应, 用咗成3粒钟, 从未试过, 纯系有兴趣讨论, 旁观者欢迎善意讨论, 不喜勿插, 多谢!

关於资产守衡定律，响学术上冇呢个定义，我只喺想用简单易明嘅一句去形容一个现实，而唔喺要标奇立异。我留言喺想交流、分享同学习，唔喺要挑战边个。

(绝对明白, 并且抱相同态度)

我讲资产守衡，喺要强调楼价升跌对个人资产负债存在嘅确实影响，唔喺账面数咁简单。所以庸梁话「房屋民生非投资」，喺误导公众，害人不浅。

(非常同意)

楼价升咗，个人资产增值，负债相对下降；楼价跌咗，个人资产缩水，负债比例上升。呢个守衡关系，直接冲击个人嘅财政同信贷实力，影响生活质素，甚至将来嘅命运。而当你去买、去卖或者换楼，所谓账面数就变成实数，账面蚀咗嘅即时被蒸走，账面赚咗嘅就即时变成现 CASH，或者转化成另一个资产。我之前写果三个 CASE，就喺要具体说明呢个道理。

(非常同意)

点解楼价升咗去换楼比较有利？原因好简单，因为你喺用增值咗嘅资产去换另一个资产。

(换楼嘅意思系1. 大屋换细屋?  2. 细屋换大屋?)

(情况1. 我认同:   住细啲, 套一笔现金在手, 升市可以等, 跌市时换比现时更大更好单位而不须加钱)

(情况2. 我唔认同: 住大1倍, 要付出2倍更重代价, 升市无问题, 跌市时风险大2倍)

但如果你响楼价跌咗后换楼，你嘅现有资产就先蒸发咗一大截，先至攞去换另一个资产。

(以资产价值计绝对同意, 但以换楼住大啲嘅角度睇就有异议)

(情况3. 完全咗上述情况1之后, 跌市来临系喜讯, 卖出现楼+以前已套之现金换大过之前嘅单位)

(情况4. 无全成过上述情况1嘅话, 备用现金嘅重要性即时显现, 有则加注换大啲屋, 无则神仙难变, 投资过度无储备金喺跌市时系灾难, 显而易见)

楼市同股市喺两回事，搞乜正弦波？输咗资产负债唔只喺输咗钱咁简单，你以为可以斩缆沟货搏反弹？你可以输几多次？

(楼市或股市长升长有系极长时间嘅定律, 短期 -3,5,7年- 不会随个人意愿而转移, 可升可跌形成不定形波幅 -当然唔似正弦波咁靓仔, 比喻可升可跌而巳- 睇位入市要睇功力同命运, 缺1不可, 专家都一样)

睇咗你写果两个情况，我一时间真喺唔知点覆你，因为你已经开始脱离现实。

(我无脱离现实, 只不过你以为我讲楼嘅实际价值, 而我讲紧点至有能力换楼)

你嘅情况2，即喺我嘅 CASE 3，对呢个 CASE 我特别写得详细，你究竟有冇睇过？

(你嘅认真态度令我折服, 无论同意唔同意, 我今次真系俾足心机回应)

呢个情况2，根本唔喺「换楼」，你之前嘅资产已经完全蒸发咗，喺 TOTAL LOSS！你喺用你后来再储蓄过嘅 150 万去「买楼」，唔喺去「换楼」！你赚果啲，喺嚟自新储嘅钱，唔知呢个算唔算股民心态，输晒唔紧要，重头嚟过？

(唔同意, 无论间楼是否TOTAL LOSS都要处理, 无论是否要加钱买过第二间, 都系换咗楼)

楼价跌咗，资产缩水喺理所当然。1200 万跌到 600 万固然喺伤，不过蚀 200 万唔喺蚀 600 万，喺因为换楼时赚咗 400 万，呢个就喺因楼价升换楼而增强咗实力嘅抗跌效应；

(蚀 200 万唔喺蚀 600 万, 系呢个情况都系实际无咗200万, 输少当赢系亚Q精神)

反之，如果你响楼价跌咗后换楼，之后再跌，以你蒸发咗嘅实力，你估你可以再承受几大跌幅？

(如果个市系要一直跌, 咁无论升完先跌, 或者跌完再跌, 而唔识因应时势转变策略, 咁就真系死路一条, 无野讲; 承受几大跌幅因人而异, 功力同命运, 都系因人而异, 我嘅投资策略暂时都OK, 如果咁唔好彩我遇到你讲嘅情况, 我先会知)

依家喺话楼价升咗去换楼比较有利，唔喺话楼价跌咗去卖楼。

(应该系楼价升咗去换楼比较有利，定系楼价跌咗去换大啲嘅楼有利)

你果个正弦波，应该喺会延续吧？不如你试吓计落去，每次响楼价升咗去换楼，比较每次响楼价跌咗去换楼，几个周期后，你估会点？

(正弦波楼市走势同样响学术上冇呢个定义，系比喻短期楼市有升有跌嘅情况, 边有咁规矩? 认真比较几个周期, 我估我真系脱离咗现实)

正在澳门出席世衞会议的食物及衞生局局长高永文表示，关注内地早前再发现人类感染H7N9禽流感病例，不排除会有未出现病徵的内地感染人士进入香港，本港会加强监察及预防工作，包括加强监察出入境通道及供港活鸡场，亦会在文锦渡加强抽样入口鸡只。高永文强调，暂未发现染病样本。

 

映湾两房租低见1.2万

二手买卖大吹淡风，不少业主不甘平卖单位宁愿转租，令租金亦受压。租务交投冠绝东涌区的映湾园，近期有两房户仅以每月1.2万元租出，重返年初水平。另外，邻近商业核心区的上环西浦，亦有三房户租金大劈6,000元才租出。

 

新盘俾发展商食晒溢价，真惨！

全世界经济唔好,有大量人失业,被减人工,冻薪.就系楼价向下之时.......

(1) 记唔记得上次按息在 H+ 时,楼价是向上定向下?

(2) 成日咒楼市冧嘅, 系咪凖备入市?

想起,冇乜本钱买马的赌仔通常都会嫌大热门冇分头唔去投注,

反而一方面会找出一大堆"理由"去买只冷马表现自己的"独特"见解兼 "博分头",

另一边咒D大热脱脚. .....

 

TO：7/F

其实我讲嘅嘢，对好多物业长线投资者嚟讲，根本就喺幼稚园道理，我都唔知点解讲极你都唔明。你问咁多嘢，又想我冇觉好训？我写文章唔钟意纠缠咁耐。

我就以回答果边「36/F 东」对我嘅提问，顺便答埋你。

东兄好疑惑，佢话果个 CASE 3，反正都系零, 除非觉得会再跌多一半，否则唔会卖；但喺佢又买第二间喎？究竟佢喺睇好啶睇淡架？

其实东兄嘅问题，已经可以用嚟答你，楼价跌咗去「换楼」，本身就喺一个矛盾，所以我话你已开始脱离现实，唔喺胡吹！你见我响之后开咗个 32/F 作补充，已经指出咗 CASE 3 嘅矛盾，如果楼价跌咗，喺应该「买楼」，而唔喺去「换楼」，因为「换楼」里面喺包括咗「卖楼」，而楼价跌咗去「卖楼」蒸发自己嘅资产，喺物业长线投资者嘅大忌！

东兄又问，点睇得咁叉准？我嘅答案好简单，又唔喺炒股票，睇咁准做乜？

咁我要讲吓 2003 年发生响我身上嘅故事。当时好多人负资产，我都唔例外，我自住一个物业，另外有多个收租，虽然喺负资产，但我有 CASH。唔好奇怪，负资产但喺有 CASH，一啲都唔出奇，当时好多人都喺咁，不过佢地好惊，就算唔喺失业或者等钱洗，都宁愿将自己手头上嘅 CASH 抬晒俾银行，都要卖走啲物业。呢啲应该喺炒楼心态，同炒股票一样，输咗梗喺斩缆嘛！不过我就觉得咁样做好浪费，反正现楼唔喺租紧出去就喺自己住紧，就算收租唔够供楼，至少都盖到息啦，最多喺辛苦啲，个市咁抵，点解唔买嘢？就喺咁，我就用手头上嘅 CASH 做首期买咗个大单位，细屋搬大屋，细嘅放租，有剩嘅 CASH 就用晒去买多数个物业。响果阵，我半个物业都冇卖走过。其实，我唔喺乜嘢睇好个市，只喺见啲嘢好抵买，同埋更重要嘅喺：做乜要输唔切？

我地呢啲物业长线投资者，其实喺好保守。我地投资物业，只喺为咗老来唔使搞到求仔女或政府养，所以我地对自己嘅每一个物业都好重视，喺心干宝贝，唔会当佢地喺股票咁炒。如果要输，就一定唔会卖；收紧租嘅，反正有租客补贴，点解要输钱卖咗佢；自己住紧嘅，唔通输钱之余仲要走去交租俾人？更加唔会卖啦！

咁我地几时会买楼？见抵罗！要强调，喺见「抵」，唔喺见「底」！只要「觉得抵」，又有能力，咪买罗！有乜咁出奇？我地唔喺生神仙，点知几时见「底」？又唔喺炒股票，搞乜睇好啶睇淡？边睇得咁叉准？个市跌到咁残，觉得「抵」咪去买啦，理得佢喺咪到「底」！

所以我又答咗东兄嘅第二个问题，我地唔喺睇得准，只喺因为见抵就买，又从来唔去输，所以实力只会有增无减，加埋持续收租同楼价长线喺升，时至今日，可以身家上亿（喺扣除咗负债之后嘅净值），就喺因为尊重物业呢样嘢，唔喺当佢地喺股票咁呼之则来，挥之则去！我地之所以有今日，原因只得一个：

「因为我地唔喺炒楼」！

再回 7/F：

我想再补充一啲，我唔喺唔尊重你，只喺同一个 topic 谈得太累，我一冇耐性就会开始串咀，请勿见怪。

虽然我喺以长线投资者角度去睇，但其实对拥有单一物业嘅换楼用家，道理都喺一样。楼价有波动，但长远喺升，楼价升咗，细屋换大屋，风险大咗，但喺你对楼价嘅抗跌能力亦同时增强。呢个唔喺阿 Q，因为真正嘅风险，喺响你嘅供款能力果度，而唔喺响个价度，你一日唔卖，一日都唔会输。

但喺如果你每一次都喺响楼价跌低过你买入时果个境去换楼，你每换一次，你嘅资产就蒸发一次，呢个喺会好伤，你以为赚咗，但你会活得好苦，呢个先至喺阿 Q，唔好唔信。如果楼价跌低到好似 CASE 3 咁，喺应该「买」大啲，而唔喺「换」大啲。你话个 TOTAL LOSS 要处理，喺大错特错，点解一定要处理？你唔卖，根本就唔会输，点解唔放租？有啲人响咁嘅情况下就不自觉咁由一个换楼用家转化成一个长线投资者。

仲有，唔好以为楼价跌咗一半，一定会升番一倍；亦唔好以为楼价升咗一倍，一定会跌番一半。呢样嘢喺冇保证，但最重要嘅喺，唔好随便蒸发自己嘅资产，同埋要注意，买楼要量力而为，风险喺响你嘅供款能力果度，而唔喺响个价度。

多谢珍惜香港兄不吝赐教，小弟茅塞顿开，获益良多！人生又多一良师！真幸运！

中环在线：
商厦贱价出租　施永青被迫坐货

■施永青早前放售一篮子物业，点知几个月来，一件都卖唔出。

政府辣招打残楼市，楼市大吹淡风，连中原创办人施永青早前都有意放售市值约11亿元嘅工商铺物业，点知几个月来，一件都卖唔出。
市场传闻，喺佢沽货名单当中嘅一件湾仔商厦，市值5,700万元，近日约以10万元租出，尺租约27元，算系呢幢商厦近期新低，租金回归旧年初水平。

月租10万　近期新低

据土地注册处资料显示，湾仔新银集团中心7楼1室，面积3,694方尺，2007年年底以约2,309万元易手，买家为「霸泽投资有限公司」，公司股东包括中原创办人施永青同有关人士。以月租10万元计，年收120万元，回报约5厘。
施老板曾多次为沽货解画，先系话减轻罪孽，所以减持物业，跟住又话「避免误会，暂时唔卖住，但可能发个梦就改变主意。」简言之，都系卖得出就卖，卖唔出咪坐住先啦。

你说的例子，那么像我呢？

小弟09年8月，买了深井楼自住，198万，付首期30%=59.4万

现在H+0.7%，25年 =每个月供款5300 有找！

现在楼价，430左右，当它400万啦。供了4年，大概欠款120万。

现在有能力可以一次过赎楼之余，还有50万剩余。

现在面临抉择：

1. 换楼， 加钱换大的楼550万，可以省了SSD，家庭环境改善。

2. 不舍得现在低利息供款的单位，租出收11000元租金。自己租住大单位（应该大概15000左右）

3. 重整室内的空间，节约金钱买多一个荃湾的洋楼收租，大概250-300万。付出50% 首付。出租收10000-12000。为安全计算，自行set 高利息为4%，即供款9100元。

亮剑兄，或其他高人。（不打算买楼的大淡友可以不用回复或咒诅，我知道自己风险了。唔该！）请问你会如何分析呢？

 

PS。最好楼市跌30%，50%，我不用烦，可以马上买多个单位，自住的死都不会放！

呵呵。