利希慎家族拥有铜锣湾湾仔土地所有权是因为没有出售土地所有权益?????才可以拥有物业土地发展空间???

刺杀『鸦片大王』利希慎 (2)

力保澳门鸦片专卖权

利希慎外貎『粗鲁』，常穿唐装衫裤，约会经常迟到。不过他为人疏爽，深受欢迎[S1] 。可是，利家家族生意兴隆，财源广进，不免引起黑道中人物的觊觎，有人就要分一杯羹。利希慎秉性耿直，喜与别人执拗，偏不卖账，曾两次与人在法庭上打官司，结果均获胜诉，声名益发大噪，却不知道已经惹下杀身之祸。

第一宗发生於1914年，他打了一场151日的『百万鸦片烟案』的官司，最后得胜，赢了98箱生鸦片，价值不斐。

另外一宗则发生於1928年，利希慎与澳门政府管理鸦片贸易的官员罗保诉讼获胜，兼得堂费。

话说利希慎专司澳门鸦片专卖的公司 ― 裕盛行，其经理是利氏老友廖金碧。此人精明能干，交游广濶，在港澳都很吃得开。利氏看中他，也正是基於这一原因。廖金碧干了两年后，见鸦片生意利润惊人，不免起了『自己干』的念头。他偷偷注册成立了延生公司，开始在背后自做鸦片买卖，获利亦丰。不久便辞去裕盛行经理一职，自谋发展。

廖金碧得陇望蜀，想与利希慎争夺澳门鸦片专卖权。恰在此时，澳门当局又宣布：『由於葡萄牙政府有义务履行日内瓦国际会议的协定，澳门政府过去给予个别人士或公司的鸦片烟进口、提炼、售卖及批发等专利权，都须予以终结。』
这项公告对於拥有澳门鸦片专卖权的裕盛行，无疑是极大打击，其矛头直指利希慎家族。在这一消息的鼓舞下，廖金碧暗地里大肆活动，公开鼓吹说：澳门鸦片专卖权将转给延生公司经营。
   
利希慎个性刚直坚毅，在此关系到家族生死存亡之际，更是倾全力抗争，毫不退让。据估计，售卖鸦片利润占利氏家族全部利润三分之二以上。除澳门外，裕盛行的鸦片还源源不断输入香港及中国内地。
   
而廖金碧敢於背叛师傅，是因为有强硬后台。一个是澳门鸦片专员保罗，他在廖许诺『一旦得手后，当然共用利润』后，全力支持延生公司竞争专卖权，自然不再理睬利希慎。第二个人物，则是几次三番想从利氏买卖鸦片中分一杯羹的黑道人物，名叫冯老忠，他既然被利氏所拒，唯有支持廖金碧代替利希慎。
   
就在廖金碧步步紧逼之际，利希慎明白关键在於葡国政府的立场，於是派出在美国的一个堂兄弟，到葡萄牙首都里斯本打探虚实，得知葡政府仍支持利氏家族经营澳门鸦片专卖权。利希慎於是开始向觊觎鸦片专卖权的势力猛烈还击。

胜了官司 埋下祸根
裕盛行的一名合伙人林华生告知利氏，有人邀他入股延生，请教利氏看法。利希慎除力劝他不要参股外，立即向澳门总督写了一封措辞强硬的请愿信，称裕盛行在权利合约下，一向奉公守法，履行义务，而现在延生公司竟不择手段欲加攫夺，是有关势力及鸦片专卖员保罗怂恿之故。请愿书最后警告：『若不获满意答复，便会前往巴黎、里斯本、纽约及香港等地请愿。』请愿信的副本分发给了16位曾参与修订鸦片法律的澳门律师，结果获得他们的一致支持。
   
请愿书中对鸦片专卖员保罗作出严重的指控，保罗认为利希慎损害了他的声誉，入禀控告利氏诽谤，要求赔偿。
   
案件从1928年初审到4月，引起港澳两地民众的极大关注。这不仅关系到个人胜败诉问题，实质上也是澳门鸦片专卖权的争夺战，非同小可，双方均全力以赴，背后的人物也四处活动。
   
案件於4月16日审结，利希慎获胜诉。法官在判决书中指出：“虽然有关函件部分字句有损害原诉人声誉的成分，但函件只是向政府及有关人士投诉个别公务员，并非公开发表，所以不构成诽谤罪。”
   
在答辩过程中，澳门政府澄清：政府并没有将独家经营权转给延生公司的计画。

职业杀手行凶   

此案审结后不久，4月30日利希慎即遭人行刺。

当天下午一时，利希慎照常从办公室出来，准备去中环威灵顿街街尾196号明星鞋铺4楼裕记俱乐部 (今日镛记酒家楼上) 用餐。当时的老派濶佬很少到酒家这等多人的地方，而是在私家会所用膳。利希慎每天下午一时及晚上八时均到裕记俱乐部吃饭。

利希慎本来喜与发售『三支香』牌发蜡老板罗玉棠一起午餐，二人多会同行[S2] ，但这天只利氏一人独行，他一向不带保镖，但为防万一，常贴身穿一件防弹背心。这天因天气较热，他索性连防弹衣也脱了。

利希慎离开办公室之后，先到大马路利昌隆银号那里逗留了约10分钟，然后步行上威灵顿街。裕记的梯口位於九如坊侧的小巷，从办公室去俱乐部，要经过一段长长的石级斜坡，附近有几条十分曲折的横街。
   
当利氏踏上石阶时，午日当头，四下寂静无人。这块高级公寓区平素就幽静，一栋栋洋房隐蔽於树林之后，屋主们以车代步，进出难得走路，故不会走到这段不通车子的石级路，但利氏却喜好散步，想不到就在途中出事。

根据载於吴元浩《案海鈎沉》的『香港“鸦片大王”被刺案』一文，事发经过如下：
利希慎正拾级而上，突然，从一条横街窜出一个壮汉。他一手拿著一串鞭炮，一手端著一把点38威尔逊式手枪 (Smith & Wesson)。利希慎大惊之下，转身想跑，却已经晚了。那壮汉将那串点燃著的鞭炮扔了过来，乘著『劈劈啪啪』的炸响声，将手枪对准利氏连发三枪，枪枪命中，一发射入左肩，一发则击中腰部，第三发由前方射入颈项估计是利氏转身时被击中。
   
利希慎身中数枪，鲜血直流，挣扎著叫了几声『救命』，旋不支倚在墙上，慢慢滑倒在地上。正在俱乐部用餐的客人，知道发生枪击后奔出来，这时利希慎已经发不出声音了，而现场除凶手遗留的一支手枪外，另无任何动静，凶手早就从纵横交错的横街逃匿无踪[S3] 。
   
另外，事发翌日出版的工商日报，对这宗谋杀案亦有详细报导，但其中细节却与上述描述大有出入。据该报报导，利希慎当天身穿灰色绒布长衫，头带灰色帖帽，脚踏古老式圆头缎鞋，从九如坊侧小巷的入口，走上通往俱乐部的7级梯级，他刚走完楼梯之际，忽然有人拔出手枪，向他连轰3枪。其中两枪击中，一中右肩，子弹留在体内；另一枪中左胁，子弹穿过身体，这是致命的一枪。第3发并未击中。

利希慎中枪后大叫：『人呀！』当时俱乐部前厅有十多人正在用膳，还有待役6人在传菜，其中名罗流的侍役，闻枪声及叫声，还以为发生劫案，快步跑出门口，见利希慎倒卧冷巷中，地上有小量血迹，摸他身体，尚有体温，随即追出门外，刚走下楼梯，见有一枝三号左轮手枪抛弃在地上，罗拾起拿在手中，继续追赶。不久见到一名身穿柳条蓝间白竹沙衫裤的男子，跑入一条小巷。罗追出巷口，却已不见其踪影。

与此同时，裕记内众人知道发生了枪击事件，均出来看个究竟。他们见到利希慎倒卧地上，身体已开始冰冷。有人立刻大吹银鸡，不久两名印籍警员闻警笛而赶至，见罗流手持手枪，以为他是凶手，用枪指著他，罗向二警解释，三人随即一起追出九如坊，但凶手已不知去向。

事发时利希慎妻黄兰芳正在永安公司购物，听到仆役报告恶耗，差点晕倒。及至赶到现场，见到丈夫尸首，终於晕倒，由红十字车送返坚尼地道32号住所。利希慎有一妻三妾，其妾侍后来亦来到现场，警方却不让她们入内看尸体。

警方十分重视这宗案件，事发后大批警员到场调查，正警察司胡乐甫亦亲自到场。警员并带著目击证人罗流到澳门火船搜查，但无所获。

警方拍摄案发现场照片后，由红十字车将利希慎尸体送到石塘咀殓房。谋杀案本应要验尸，但在家属的请求下，政府特准免却剖尸检验的步骤，仅由皇家医生查验伤口，便运回家中，放於厅前，延请憎尼打斋超度，等候出殡[S4] 。

刺杀案发生后，香港警方全力以赴缉拿凶手，连利氏家族也悬赏两万元（这在当时是一笔巨款），却一直未能破案。

可以肯定的是，刺客是个受雇於人的职业杀手，他一口气连开三枪，目的显然是要利希慎的命。凶手事先经过缜密侦察，对现场环境、利希慎日常生活习惯等都颇熟悉，是有备而来。报章又指利希慎平日出外，一向带备左轮手枪一枝，但当日却没有携带，显然杀手跟踪利希慎多日，等到机会来临才下手。

据此分析，利希慎被杀，很大可能就是黑道中人为跟他抢夺鸦片生意垄断权而动了杀机。

虽然利家悬赏一万元缉凶，此案一直未破，个中真相不得而知[S5] 。当年出入境方便，凶手如逃往内地乡间匿藏，便很难找到[S6] 。

出殡场面失控

1928年5月25日，利希慎出殡，极尽排场，出殡行列竟达数千人，虽有警方维持秩序，却有点失控。翌日的华字日报作出如下的报导：

「昨日利希慎出殡，送者甚多。南华体育会因其生时对於该会颇为尽力，且为该会会长，故该会足球队及义学等，均往执绋。有中华音乐队为先导，并有苏格兰英军乐队一队，但此英军乐队只在其屋前起引处奏乐，旋乘汽车直往一别亭。

九时许，则由坚尼地道利宅起行，及落大道中，当时出殡礼仪、只见花亭及白布挽联数百张，祭帐亦有多少。总警署派出华探陈池陈兴沿途保护，前行执绋者皆有名望之人，在后者皆苦力担泥婆居多，达数千人。一别亭之辞灵处招待室，备有汽水西饼啤酒等，以备招待。

十二时半，灵柩已至，送殡之苦力担泥婆等已涌至，其数比之在中环时觉加数倍，盖沿途加入者大不乏人也，担竹竿者有之，戴客家婆之蓝边帽者有之，各人均争先恐后，甚为挤拥。经华探等拔出警棍弹压，始能将铁闸闭关，但外便之苦力呼叫之声，闹成一片，且有用人叠人方法，骑上围墙而入，有等则向后栏而入，於是一别亭外便四面，皆被此辈包围。闻此次各苦力担泥婆之到执绋者，皆以利宅分派两元利是，故有如此挤拥。而有名望绅商后至者竟不得其门而入，甚而利之发妻，跟随灵柩之后而至，当时亦被苦力四面包围，不得而入，坐於私家中，抱头大哭。

至于门外之一班苦力及担泥婆等，在此听候，异常焦急；更有自认为利园之伴，或利舞台之伴者，种种不一。当事人知彼等系冒认不允派利是，并对众宣布，谓既属伙伴，明天返店时则照伴名派送，各苦力卒莫奈之何，但已鼓燥不堪，直至四时始散[S7] 。」

。」

(上图：1918年的一别亭。当年香港还未有殡仪馆，殡仪服务都是由东华三院管理。殡仪服务集中於西环一带，最主要两个地点分别为「一别亭」及「永别亭」，「一别亭」面积比较大，而且多为有钱人家使用，亲友多於亭内进行祭祀仪式。吃斋和解秽酒。)

利希慎死时财产估计值4百40万元。不过他却很少随身携带钱财，被杀那天身上只有2.80元[S8] 。

时至今日位於铜锣湾繁华闹市的希慎道是以其名字命名。

利希慎共有七子七女，分别由一妻三妾所生，利希慎的元配是黄兰芳。1905年长子利铭泽在檀香山出生，1910年次子利孝和出生。利铭泽幼年在香港陈子褒学塾读书，后入皇仁书院攻读。12岁，其父送他和7岁的弟弟利孝和到英国读书。

利希慎去世后，许多人向利黄兰芳出价，有意购买利氏产业，惟在利铭泽的鼓励下，她坚决拒絶变卖[S9] 。

(全文完)

哈哈，我张建宗好似有8间屋，在局长中，我算最醒

利希慎死时财产估计值4百40万元。

希慎2011年年报 股权分析 175 股本 於2011年12月31日 普通股数目 面值 港元 港元 法定股本 7,250,000,000 ... 持股量分布 （以本公司於2011年12月31日之股东名册为依据） 占已发行股本 已登记之持股量 股东数目 占股东百分比 普通股数目 ...

法定股本 7,250,000,000 ... X  35.95元港币==260,637,500,000元市值==2,606亿元港币市值...........

现在是买楼或者换楼好时机，...现在是买楼的好时机.......根据:

利希慎家族拥有铜锣湾湾仔土地所有权是因为没有出售土地所有权益?????才可以拥有物业土地发展空间???

利希慎死时财产估计值4百40万元。

希慎2011年年报 股权分析 175 股本 於2011年12月31日 普通股数目 面值 港元 港元 法定股本 7,250,000,000 ... 持股量分布 （以本公司於2011年12月31日之股东名册为依据） 占已发行股本 已登记之持股量 股东数目 占股东百分比 普通股数目 ...

法定股本 7,250,000,000 ... X  35.95元港币==260,637,500,000元市值==2,606亿元港币市值...........

其实依家香港的楼价升幅对比97年,与其它生活必需品例如蔬菜比较,由2~3元一斤,升到依家8~9元一斤,根本上是升得少.再对比深圳以人民币计算的现时楼价比较更是平了一截. 

现时大家觉得楼价贵,是因为人工升幅追不上物资的升幅,而物资的升幅是因为港元与美元的联系汇率挂勾,港币被迫贬值,从而令会自动调节的物资价格上升,但政府现在用行政手断扭曲此现像.(任志刚一早讲左要脱勾,但班废柴惊死唔敢改),结果受到伤害是基层市民.

奶粉单野甘简单,澳门三两下就搞掂,香港班废官死要面唔肯跟, 搞到要立法, 又要前线关员做餐死.

叫人投资电视,等人卖完HKBX俾李嘉x后(方便第日过手俾国家企业),就过桥抽板,呢D叫做自由经济? 呢D甘叫阴人经济！

现在政府强制要令楼价跌,将引发另一严重社会问题,所有有楼人市的资产即时会贬值,如果系最近上车,更可能会负资产,呢班人都算系社会栋梁,要令佢地有损伤,后果非常非常严重.

香港的自由经济已经无左,依家楼市成交严重萎缩后, 律师楼, 装手工人, 地产从业, 建筑材料, 运输业, 成条炼都受影响. 讲真买楼,一个愿买,一个愿卖. D人知道楼价可保值,可以避免通涨惭食.

政府真的要帮,咪即时起多D公楼比需要的人罗. 小弟也是业主,不是抄家,绝对同意政府应该起多D公营房屋比有需要人士. 但公营和私营市场应区分清楚.

如果楼价真的再跌,小弟与一众有楼朋友及家人会完全撤退香港楼市(系撤退,不过我地系其它地区会继续有投资),即时放楼,排队等政府接济比楼住. 讲真要乎合入息容乜易,开间公司,将D数拨走就得啦. 横掂大学生未毕业都排紧队轮侯,政府又话保正3年上车. 点解唔做呀? 我睇你政府点拆,够胆就整跌楼价.

不过依家 几万个 双非等楼住, 你话香港有无甘多楼俾佢地住? 如果无, 肯平价卖楼的(非抄家,依家已经无左抄家),就真系傻仔。

说起公务员，同大部中产或香港社会一样都褪色紧。博士话点解沙士前后好多公务员唔买楼，其实有好多原因。首先九七前少少政府己取消长俸制，九七香港一回归，政府高官己带头话公务员系冗员，差唔多由以前世界有名高效廉洁的队伍变成香港的负资产，所有升迁差唔多停晒，又推出汰强留弱的自愿退休计划，冻薪减薪等等。这些在私人机构可能好正常，但对公务员来讲，郤是前所未有，实质或心理尊严的影响应该好大，安份守己及铁饭碗都没晒意义，呢Ｄ时候有心机投资置业的应该好难得。

预言会自我实现，我睇到有的士司机因五毫子被告上庭，警员执勤被粗言相向而进退失据，芝麻小事都要局长抛头露面等，我知道公务员队伍真系会变成香港的负资产，因为呢Ｄ野反映出佢地变紧，适应紧新时势，会或者己经准备苟且过日子啦！我有家人做公务员，佢话以前升职唔系睇年资就系睇能力，而假两样都系升职大忌，而假最紧要睇埋堆擦鞋，做唔到野唔紧要，最紧表现一片热心，嗌下口号仲好，可以的话弄虚作假更加事半功倍，高层都知架，但呢盘又唔系自己生意，升个废人对自己没损失，升个擦鞋仔对自己仲有益添，或者佢地都系心有不满，专门升Ｄ废人，打击下Ｄ有立场的异己都好啊！中国式管治好快就成功改造成个社会！

我同意你大部分的讲法, 除了"人工升幅追不上"

换楼大作战 之 正弦波楼价走势 vs 珍惜香港 之 资产守衡定律

升市换楼有着数 还是 跌市换楼有着数?

楼市长远必升, 理由人所共知, 不须多讲.

分析短期楼市升跌先有意义, 短期楼市可升可跌相信无人反对.

 

假设2个极速情况, 利息支出及本金增加忽略不计以易於明了.

1. 楼市极速升100%, 加注换楼, 然后跌50%反回原位.

2. 楼市极速跌50%,  加注换楼, 然后升100%反回原位.

 

情况1 (单位万元):

假设某人以市价400买入一单位, 按揭50%, 换楼目标价600, 备用资金150.

                        楼价     借50%     拥有    赚蚀  

                          400          200        200         

升100%             800          200        600

加150换楼      1200          450        750

跌50%              600          450         150     (200+150)-150 = 蚀200

 

情况2 (单位万元):

                       楼价     借50%     拥有    赚蚀  

                         400          200       200         

跌50%              200          200           0

加150换楼       300          150        150

升100%            600          150        450    450-(200+150) = 赚100

 

珍惜香港兄, 点睇?

几时是买楼或者换楼好时机

无论你地班系唔系炒家的人讲乜，都唔会有人现在高造接火棒啦！

珍惜香港兄昨日文笔潇洒, 今日完全走哂样, 我稔14楼系A货

　立法会议员谢伟俊及白韵昨日中午时分现身尖沙咀The Austin拣楼，他们买入2个单位。问及此楼盘的售楼秩序，白姐姐认为「好过天玺」。　黄太表示，该楼盘「位置靓」，售价亦合理，加上发展商提供若干优惠，故有兴趣购买。问及购买数量时，她起初笑称想买「十个八个」，之后又称「睇得彻先会买」，不担心未来楼价会下跌。　会德丰地产常务董事黄光耀昨早9时半，於楼盘开售前带同五育中学的同学到现场参观，了解卖楼实况。观月．桦峯定价吸引　睇楼客蔡先生表示，该楼盘位置合理，希望买楼给儿子和媳妇新婚之用。不过他认为未来楼价有可能会下跌，因为「施永青说会下跌，我相信施老板」，不排除此次最终只是「斋睇」。　睇楼客麦先生表示，该楼盘定价较其他新盘吸引，希望发展商提供的折扣愈多愈好。他本人目前租楼住，由於家人住在观塘，故希望买楼与家人同住。他指「辣招」对楼市一定有影响，但市场会慢慢消化，身为小市民，「不投资不炒楼」，只要楼盘地点理想，价钱合适，自身又能负担到，就会考虑购买。 

　香港文汇报讯（记者 涂若奔、梁悦琴）市场预期低息环境持续至明年，加上发展商送税变相减价吸客，令置业需求回升，新盘再现抢购热。昨日全港新盘售出194伙，其中西九龙柯士甸The Austin昨早10时首推185伙，於开售7小时沽清，变现21亿元，创今年4月底一手住宅销售新例实施以来，单日销售金额最高新盘。发展商昨晚随即轻微加价加推187伙，平均尺价25,323元，并首度推出4房户，维持优惠，其中80伙於本周三下午2时推售。而原定今早以先到先得方式推售的大角咀浪澄湾40伙，过去2日更出现久违的逾百人通宵排队场面，但因排队惹争拗 ，发展商恒隆昨深夜决定改以抽签形式卖楼，及延至周六推售。　柯士甸站上盖The Austin首推185伙，昨早10时按抽签次序拣楼，发展商补贴100%DSD税款（7.5%至8.5%），又予会员3%折扣，连同100天付款可享7%折扣，换楼客最多可享18.5%优惠。市传昨日有一个40号内的「公司」筹号开价100万元放售，不过发展商之一新世界执行董事兼联席总经理陈观展强调，集团不会助长炒风，一直是「跟足规矩做」，不允许买家转名。Austin提价加推周三卖80伙　陈观展表示，The Austin昨发售的185伙共接获约3,000个认购登记，主要是集团在开售前做好充分准备，昨日销售现场「秩序良好、气氛踊跃」，销情表现亦理想，显示市场存在刚性需求，因此他对楼市前景看好。陈观展：市场存刚性需求　他又称，政府推出「辣招」后，楼市气氛仍向好，主要是由於地产商做足准备工作，楼盘订价贴近市场需求，加上买家较以前更理智所致。近期有数个楼盘同时推出市场，也带动了气氛，显示市场真正存在刚性需求。陈观展指The Austin买家以用家为主，由於地理位置适合投资，亦有理性投资者入市。计划周三推售80伙，实用面积由638方尺至1,347方尺，售价由1,620.8万至3,946.8万元。他又透露，集团正积极部署於今年底或明年初推出南里住宅项目。海钻天池尺价3.4万创新高　至於由信和等发展的大埔海钻．天赋海湾昨日推售加推20伙，连录3宗成交。信置营业部联席董事田兆源表示，其中第3座10楼A室「珑海钻天池大宅」，扣除6%售价折扣优惠后，售价约1.03亿元，平均尺价34,385元，实用面积3,001尺，为全项目售价及尺价最高单位。海钻至今已累售55伙，变现逾12亿元。　同系与市建局合作的观月．桦峯昨首日开放示范单位予公众参观，受到大量睇楼客追捧，田兆源表示，截至昨日下午7点，参观人数逾5,000人，以用家为主。他称，集团的销售安排「跟足一手条例」，现场秩序环境良好，加上首批90伙可提供18%的折扣优惠，令楼盘售价「非常令人心动」，故能吸引众多准买家捧场。其他新盘方面，消息指，铜锣湾yoo Residence昨日沽出3伙，涉资约4,000万元，元朗溱柏沽3伙。 

The original question is what is the best timing for changing into a larger flat - whether the market trend is going up, staying still or going down.

本专栏是盗名者俱乐部,冒名者俱乐部,任何笔名都有两个我???见怪不怪.........

其实睇你语气同想法，实未买过楼。你不会明白买楼时的所要的预备(包括计数)、决定和心态。

应该系TO 11

除非你老豆大有打把，唔使同银行借钱做按揭，楼换楼几时都要在楼价上升时才可行，呢个系细路也明白嘅原理！

虽然我写文章，有时用口语，有时用书面语，但凭我一贯立场，就可看出那个 14/F 不是我。

其实这个网站应该要留言者登记和须登入，否则很容易被人冒名捣乱。

香港经过2003年至2013年10年长的上升市,大多数人没有胆量茂茂然买楼???真是勇者无敌???

 

最近大家有没有留意到一个市场怪现象? 金融介起势推讲股佬出来唱衰楼市前景，另一边就人山人海排队买新盘 (即使价钱标明优惠的减价式推售，但相比二手价仍是高), 总之就系，你有你唱，我有我做 二手楼业主们其实不用被凶倒，前路上有这么多人以更高的价入市，即使楼价往后真的大掉时，试想一下，你会变负资产先，定系现时新入市一手盘的人变负资产先，想一想吧!

利申:

我现在嘅资产大部分系04年以362万买入九龙塘住宅, 之后不断升值, 不断加按买楼得嚟, 九龙塘现赚足3倍, 其余都超过1倍, 直至政府降低接揭率至停止, 现计划改为部分变现换人仔有升有息, 伺机而后动, 咁算唔算系 best timing, 在此侯教.

TO 19    . 被盗名不要紧 , 以前喜欢用狗头猫称呼 , 现在用不同的名 , 更加好玩 . 其实买楼有时讲命 , 两个朋友都是买楼结婚 , 正常过正常 , 是命推他们行 , 一个摸顶买 , 一个抄底买 , 两种结局 , 都系果句  知足常乐 .

I am sure you have your investment success and you are proud of it.  But what I meant was you were putting up examples that are not relevant to the question being discussed.  That will off track other people's discussion.

Also you own investment success seems to have proved to others that buying on a upward market is a better decision.

TO：11/F

关於资产守衡定律，响学术上冇呢个定义，我只喺想用简单易明嘅一句去形容一个现实，而唔喺要标奇立异。我留言喺想交流、分享同学习，唔喺要挑战边个。

我讲资产守衡，喺要强调楼价升跌对个人资产负债存在嘅确实影响，唔喺账面数咁简单。所以庸梁话「房屋民生非投资」，喺误导公众，害人不浅。

楼价升咗，个人资产增值，负债相对下降；楼价跌咗，个人资产缩水，负债比例上升。呢个守衡关系，直接冲击个人嘅财政同信贷实力，影响生活质素，甚至将来嘅命运。而当你去买、去卖或者换楼，所谓账面数就变成实数，账面蚀咗嘅即时被蒸走，账面赚咗嘅就即时变成现 CASH，或者转化成另一个资产。我之前写果三个 CASE，就喺要具体说明呢个道理。

点解楼价升咗去换楼比较有利？原因好简单，因为你喺用增值咗嘅资产去换另一个资产。但如果你响楼价跌咗后换楼，你嘅现有资产就先蒸发咗一大截，先至攞去换另一个资产。楼市同股市喺两回事，搞乜正弦波？输咗资产负债唔只喺输咗钱咁简单，你以为可以斩缆沟货搏反弹？你可以输几多次？

睇咗你写果两个情况，我一时间真喺唔知点覆你，因为你已经开始脱离现实。你嘅情况2，即喺我嘅 CASE 3，对呢个 CASE 我特别写得详细，你究竟有冇睇过？呢个情况2，根本唔喺「换楼」，你之前嘅资产已经完全蒸发咗，喺 TOTAL LOSS！你喺用你后来再储蓄过嘅 150 万去「买楼」，唔喺去「换楼」！你赚果啲，喺嚟自新储嘅钱，唔知呢个算唔算股民心态，输晒唔紧要，重头嚟过？

楼价跌咗，资产缩水喺理所当然。1200 万跌到 600 万固然喺伤，不过蚀 200 万唔喺蚀 600 万，喺因为换楼时赚咗 400 万，呢个就喺因楼价升换楼而增强咗实力嘅抗跌效应；反之，如果你响楼价跌咗后换楼，之后再跌，以你蒸发咗嘅实力，你估你可以再承受几大跌幅？

依家喺话楼价升咗去换楼比较有利，唔喺话楼价跌咗去卖楼。你果个正弦波，应该喺会延续吧？不如你试吓计落去，每次响楼价升咗去换楼，比较每次响楼价跌咗去换楼，几个周期后，你估会点？

仲有啲补充，如果 CASE 3 真喺发生咗，根本冇必要卖咗个现有单位。手头上果 150 万已经可以买多一个 300 万嘅单位。

细屋搬大屋，细嘅放租，点解要换？

唔怕话埋俾你知，呢个喺真实故事，2003 年发生响我身上，不过银码同买楼嘅数量唔同。

其实这个网站应该只容许炒家，物业投资者，地代等人留言，要登记和须登入，否则很容易被那些不是炒家，物业投资者，地代的人冒名捣 乱

我识的人都怀疑这网站，来来去去都得十个八个人，用不同的称号，系度自问自答，唱好托市，不齗攻击持相反意见的人，想人以为楼市只有升不会跌，吹大泡沫，终会自作自受。

基本上，只要有两三个以上物业既人都喜欢在这里留言, 你猜猜香港有多少人有两三个以上物业, 就知道有多少人在这网站留言

情况3 : 唔卖, 只买 (单位万元):                       
楼价     借50%     拥有
400          200       200+150cash
200          200           0+150cash
反正都系零, 除非佢觉得会再路多50%, 否则唔会卖...
但, 佢又... 买第二间喎!!! 佢系睇好定睇淡呢?


200+300          350        150+0cash       
400+600          350        750+0cash
好似, 咁最好喎

问题系, 你睇得咁叉准, 你做咩唔响400果时买左佢,
用400+150cash 响大跌时买间1100的楼, 等佢升到2200, 你咪过千万罗???

呢啲老作情况, 可以代表现实吗?

TO：36/F 东

我响另一篇文章嘅留言答咗你。