贸易战阴霾下，市场对楼市今年走势审慎，连续8届《机构投资者》亚太地产研究冠军队伍成员、花旗中国香港地产研究主管杨海全近月与逾百名投资者会面，大好友上身，「我同投资者讲，无论香港经济好坏，今年楼市都会升......衰退都会升！」年初更将地产板块升至「跑赢大市」，新地（016）、新世界（017）短短一个月应声升逾两成。

杨海全牛气冲天背后有两大主要原因：政府土地供应已经宣布投降，发展商即时减慢卖楼；其次是去年贸易战期间积累刚性需求今年将会爆发，「今季楼价调整完后，楼市成交会上升，买家预期由睇淡变睇好，楼价就会进入急升阶段。」

杨海全接受本报专访时侃侃而谈今年楼市走向，其研究报告提及今年第二季至第四季楼价将升10%，访谈期间，他对楼市乐观预期似乎高於这个百分比，地产股急升亦印证投资者深信这个预期将会成真。

每年土地供应降至1.4万伙

香港楼市对上一次跌市，要数15年时中国股灾引致的负面预期，不足一年已经完全收复失地。杨海全认为今次18年跌市「小周期」已经结束，反弹将会较15年凌厉，土地供应格局转变是主因，今届政府已经无能力造地，「比起2015年，政府已经投降喇」。

杨海全解释，上届政府仍能成功觅地，每年补充到2万伙单位土储，不过今届政府掌舵后，去年度土地供应跌至1.4万伙，未来数年土地供应目标相若，令发展商即时减慢推盘，避免出售后再难补回，「佢哋会谂，有咩吸引到我要卖超过1.4万伙？除非个价升得好急，引我早啲卖罗，否则沽货多过补货，咁我冇楼卖咪好大镬？」

杨海全形容发展商心态已即时反映，「新地都唔推，系得信置（083）推之嘛，新地求其推个downtown 38，仲要同市建局分红，好嘅唔推住，楼价升得急先推，仲正。」

若果每年只得1.4万伙单位应市，究竟情况有几严峻？「根据长策会数据，过去10年政府平均每年重建4,000伙私楼，每年要畀返4,000伙畀重建户；内地人每年买4,000伙；剩低6,000伙畀本地家庭同新香港人，系有排都唔够满足需求。」杨海全说，「政府每年推2万伙私楼供应，楼价照升，如果以后得1.4万伙，楼价点会唔升？」

贸易战影响　累积住房需求近万

土地供应失效，需求面同样面临严峻情况，杨海全量化积压多月「刚性需求」，预料最少1万人因为贸易战或加息因素而押后买楼。他指，去年8月起，每月平均物业成交只得约3,000宗，而过去数年每月平均数应为5,000宗，故此每月累积2,000名准买家，「到今日即系有1万人延迟买楼，咁你都要呕番出嚟架，如果今年每月多1,000人买楼，咪比正常高好多罗。」内地人蜂拥移民香港亦是另一催化剂，中国今年实施全球税率，於香港居住高薪内地人，将承受最高税阶40%影响，「佢哋可以点样逃离呢？就系放弃国内户籍移民香港，呢个需求已经上升紧。」

甚至一些利淡楼市因素亦逐渐消散，例如去年不少市民期待港元利率步入上升周期，令楼价回调，现时加息梦碎，甚至市场有声音指或掉头减息，「呢个简直系一个冲击，喂我等咗咁耐去等楼价跌执平货嘅机会已经冇咗，死喇我等唔到喇，就会返去买家市场。」

往时农历新年后楼市通常会出现小阳春，今年提早出现，成交在长假前已经止跌回升，杨海全预期，楼市之后若没有甚么坏消息，假期后成交将会爆升，楼价亦止跌回升，「市民下跌预期会改番上升预期，加埋利息预期改变，需求系超巨量，楼价已经进入急升阶段。」

杨海全形容今明两年都是楼价上升周期，每次都是「升得多，跌得少；升得耐，跌得短」，整个故事其实都是围绕土地供应不足，需求不断积压所致，这个周期最牛可以升近三成，「我唔觉得系健康，但一定会进入呢个急升阶段」。

不过楼价每次急升，都会伴随政府出招压抑楼市，他估计今届政府有朝一日都会被迫使用压抑需求措施以拖延时间，预料2020年出现，「就算楼价急升，可能第四季中原楼价指数先会破顶，明年开始要关心政策风险」，不过他形容这些措施只收短期之效，「供应唔到土地，就冇将个需求杀死，只系将需求押后。」至於甚么时候可以看到楼市真正下跌？他形容为「必先令你疯狂」，犹如1997年楼市狂爆升。

钟情物业 尤喜欢睇楼测市

杨海全任职投行地产业分析员多年，自言钟情物业，「做呢个行业，你一定要钟意物业，等於汽车分析员唔识揸车，其实好冇说服力。」他特别喜欢二手楼，认为是数据以外分析香港楼市方法，「二手楼系最真实反映楼市气氛，点解系最真实？佢系由5,000个卖家、5,000个买家去配对，呢个系一个市场......一手楼唔同，佢定个价好平唔代表个市场。」

「我呢排睇盘，真系冇吉盘，得租盘，啲经纪已经颓到系我想睇A座单位，佢带个F座嘅租盘畀你，大佬完全唔同方向架喎，租盘当买盘畀我睇，呢啲你感觉到个市唔想跌。」「有啲低市价笋盘半日就走咗，呢个情绪其实你可以解读得多啲。」

杨海全认为香港好处是人人都是楼市分析员，民间智慧穿梭於香港楼市，楼价预期即时反映在市场上，「其实坊间炒家都好叻，佢只系冇出嚟叫你讲嘢啫。」他又说，「楼系中国人一个好巨型嘅投资，好多人都追求，我只系系统化啲人点谂。」

记者：周家诚