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居屋和租者置其屋（租置屋）业主未補地价就以房屋「变现」的情况似有上升趨勢，2014/15年房署批出的申请合共707宗，比2010/11年的59宗大增12倍。这些个案尚且循正规途徑向房署申请并獲酌情批准，惟不少个案并无申请，业主便与财务公司簽订加按協議，借贷雙方均屬違法，过去5年房署提出27宗檢控。然而，不少居屋和租置屋的业主与财务公司以私人贷款形式簽订贷款協議，与物业贷款有別，毋須抵押物业，而協議讲明「若出售物业，須清还该筆贷款」，有财务顧问承认此举是变相加按，屬於法例的灰色地帶。就此，房署与金管局都知道这类私人贷款協議存在，但无證据顯示其犯法。这类贷款利率高至20至30厘，财务公司也面对借款人可能无力償还贷款的风险。
目前房委会就居屋或租置屋的轉讓設有限制，除非业主符合指定條件，已補地价或因某些原因獲房屋署署长批准，否则业主不得将单位出售、按揭或以任何方式轉讓。
如该类资助房屋的业主未補地价便想把单位加按，須獲房屋署署长批准，通常是业主经济有困难，急需一筆款項才会獲批，考虑因素包括籌措醫藥費、教育費、殮葬費、贍養費，或因业主生意周轉不靈等；而獲批准的加按款额，最高为房屋署署长在业主申请加按当天所估定单位售价的80%，与当时尚未清还的按揭贷款额之间的差额。
财务公司贷款难證違例
運输及房屋局局长張炳良昨在立法会书面回覆議员提问时指出，过去5年（由2010至2015年度），未補价的资助房屋单位业主，獲批准加按个案共有1771宗（见表），且有逐年增加趨勢。
若未经房屋署署长批准，未補地价便把居屋或租置屋加按，即違反《房屋條例》第17B及27A條，最高可被罰款50万元及監禁一年。但当局强调，要確定未補价的居屋业主与财务公司所簽订的贷款協議是否違例，須視乎个別个案的实际情况，不能一概而论。
張炳良承认，房署不时发现未補价居屋业主与财务公司所簽署的贷款協議是以「私人贷款形式」簽订，而協議條文缺乏足够證据，證明贷款是以该居屋单位作按揭抵押贷款，换言之，未必違反《房屋條例》第27A條。
过去5年，房署每年平均檢視超过4500个查册纪錄，若发现未補价单位有借贷或抵押文件纪錄，又从未獲房屋署署长批准，房署会考虑提出檢控，但要視乎每宗个案的实际情况，特別是贷款文件的合约條款或字眼是否涉違例。过去5年，房署共檢控27名涉嫌人士，当中有11人被判罪名成立，3人被判罪名不成立，两人獲撤销控罪。此外，尚有11名涉嫌人士的案件正在處理中。
贷款利息高达30厘
十八居按揭顧问陳錦明直言，有不少财务公司走法律灰色地帶，以私人贷款方式向居屋或租置业主借款，但借款協議上卻列明卖楼前要还清借款。他曾有客戶借该类贷款，利息达28至30厘，最后找他求救。
他表示，若按正常途徑，未補地价的业主要进行二按，他会替业主一边向银行申请二按，一边申请補地价，扣除補地价的餘额才歸业主所有。近年变相二按问题浮现，风险增加，部分财务公司的最新招数，是不在楼契中登记有关借款。几乎每日都有未補价业主查詢二按问题，大多为清还卡数和償还其他贷款。
经絡按揭轉介首席经济分析師劉圆圆坦言，财务公司经營手法五花八门，不少宣傳语句是针对居屋业主的资金周轉需要，如「居屋变现，免補地价」。她估计偷偷加按的个案不多，财务公司多以私人贷款形式，而非物业贷款形式，向居屋业主借贷。她提醒居屋业主若未補地价就加按，讓一手按揭银行知悉，有机会被取消按揭，要求即时还款，故对业主而言，存在一定风险。
业主恐淪负资产一族
執业大律師陸偉雄指出，法庭未曾有判例指私人贷款牽涉房屋就等於按揭，因此的確存在漏洞。资深大律師兼立法会議员汤家驊则认为，即使私人贷款没使用按揭字眼，但其行为及效果实与按揭无異，因私人贷款條文已牽涉禁止及限制业主的轉讓权。他批评政府不负责任，此举形同容許未補地价业主进行二按，若日后楼市下跌，业主将会变成负资产一族。
金融管理局表示，留意到一些财务公司向未補地价居屋业主提供私人贷款，金管局要求从事按揭贷款业务的银行，定期檢討借款人的财务狀况，如察觉出现变化，包括向其他金融机构取得加按贷款，银行应重新審視借款人的还款能力并採取适当措施。
对於房委会5年只有27宗檢控数字，房委会资助房屋小組委员会成员黃成智表示，未補地价加按的情况「一定唔少」，但认为房委会毋須因此而增撥资源打击此类手法。「居屋和公屋业主未補地价就借贷，对於居屋政策和社会有何影响？我看不到有什麼影响，若投放资源去打击未補价加按，无助改善房屋政策和房屋问题，房署倒不如将资源用在改善房屋问题上。」
他反而担心借贷的居屋和公屋业主，是否有能力还款。
