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1. 运输工人 2015-02-23 09:36:42
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2. 正苦工 2015-02-23 10:20:23
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回应箱内冷嘲热讽 博士不用理会，继续本著良心写文章
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3. 港币购买力 2015-02-23 10:27:21
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黑天鹅不会是因为2，3，4按，而是人民币贬值。以现在的货币战争，大陆不断有外汇流失，大幅贬值机会越来越大。 据日本媒体2月22日报道，中国国家外汇管理局数据显示，中国资本和金融收支2014年全年逆差960亿美元，其中仅10-12月逆差就达912亿美元。出现此种局面，固然有政府推动下中国企业增加对外投资的影响，但与顺差3,262亿美元的2013年相比，2014年资金急剧外流的局面非常鲜明。在2013年，被称为“热钱”的投机资金大量流入中国，进而导致大幅顺差。
经济学家将目光投向了中国的外汇储备，与经常项目收支的顺差额相比，外汇储备增长有限。瑞银集团（UBS）推测，中国除了对外投资的净资本外流在10-12月出现加速，达到1,600亿美元，与2013年净流入560亿美元相比出现明显改变；2014年全年净流出3,240亿美元，而其中一半发生在10-12月。
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4. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 10:29:57
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美国加息似有若无、全世界在减息QE美国诈唔知，可能魔鬼就在双重巨无覇中。 博士预警细价楼爆煲、裁爷出招增加上车难度，楼市睇嚟将风平浪静海泛微波。 12000四按、25000租管吓你一吓，震摄力非同凡响，正苦暗地里做野、买家摆到明缩沙。 细价楼若真家伙爆煲、大价楼都唔慌好得边度，其实楼市己经响起警号。 懒人己经打醒十二个精神过马路、过咗马路就企响度、不动如山系最好、麦兜话嘅。
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5. 在职贫穷 2015-02-23 10:33:02
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6. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 10:48:57
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好想博士讲多啲：每日大约有一百宗二按以不同形式登记，是否全部系细价楼？一年就超过二万宗全部系细价楼？ 那些利用物业向财务公司申请二按的人全部系细价楼业主？ 只有细价楼业主行了一条不归路？
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7. 博士fans 2015-02-23 11:09:12
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博士讲楼市要心领神会,通俗共赏; 各界人仕可因个人情况需要,各取所需;
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8. 博士fans 2015-02-23 11:10:20
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9. No honest media in hk 2015-02-23 11:27:00
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No honest media in hk, always on self interests alone. This will be my final visit to this blog.
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10. 何友加 2015-02-23 11:27:24
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11. April 2015-02-23 11:42:38
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感谢博士！ 我呢d未上车嘅， 虽然睇到个市咁癫， 咁高价， 都曾经好想上左车先， 觉得而家唔上之后就无机会上， 但看完博士近几篇专栏， 都清醒番， 而家个市真系好高风险， 上车都唔应该而家上， 睇定d，租楼住住先， 就算真系之后继续升唔跌， 都不会后悔， 好过买左之后，变负资产
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12. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 11:44:42
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9楼兄台要求太高，除了兄台无人做得到，离开极明智，赞。
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13. 难得朦胧 2015-02-23 12:08:01
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一个中产才是财爷.不曰博士，我们大部分市民都是趟底层。市场上卖菜都是两斤比一斤的单价便宜.港人已经习惯了.大乜大惊小怪。买细价楼的人通常都去市埸买过菜，所以很自然接受，不能跟财爷和博士那"中产"人仕相论.讲来讲去,最苦的是想买细价楼的穷人也被他们辣死。另到连买细价楼的要同豪宅一样辣，那他们成功了。这样很会更加多人排队上公屋。有乜办法呢?有.下次再…
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14. law student 2015-02-23 12:08:27
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"当楼市横行，其实就是下跌先兆" 股市中屡见不鲜, 正是十个牛皮九个跌. 另外"加上美国突如其来加息，楼市定必下跌，" 美国只要唔再减息, 其实已经加紧息. 因为息率其实是资本回报, 而所有回报都是相对的, 正如楼市现在只得2,3厘回报都有投资者沾手, 2,3厘回报在08年前是不可想像的, 而此情形正正是因为息率更低. 既然如此, 美国只要唔再减息, 而其他主要经济体(中国, 欧洲, 澳洲)减息, 亦即美国相对息率已升. 而且西方最大的威胁是通缩, 在通缩下, 名义息率就算是零, 实际息率可以是正数.
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15. 在职贫穷 2015-02-23 12:17:16
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被笃爆了，只好承认将数字夸大。博士的理据仍站得住脚吗?
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16. 致 10 楼 何友加先生 2015-02-23 12:24:26
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你好, 你是<资本一周>其中一位编辑吗? 其实我都希望博士可以系自己blog, 新报, i-money以外的刊物撰文
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17. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 12:31:56
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懒人谂野嘅笨方法系：
有图未必系真相、眼见未必系真、顶级专家评论未成事实前只系预言，或直接叫靠估，任何人要质疑都有路数可寻，预言未必成真或只有部分成真、或全部失真。
当以为真相显露时都未必系全部，圣人都有私心何必太认真，谈笑用兵就好够了。
真？相对系己经足够。
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18. 贫苦大众 2015-02-23 12:56:00
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私心唔私心, who care?升跌的原因，什么是黑天鹅，who care? 真正关心的只是升定跌，只要博士准确推测到楼巿走势，他便是神。 起码暂时计，博士的预言一切也正在实现中，正正小弟由睇楼开始就遇上了业主心雄反价，到自动减价（虽然仍比反价之前高）的变化。 博士现在的预计是横行一段时间，甚至向下调整，这第二篇文章更说对半年后CCL比2月13日低很有信心，睇相佬都要呃你10年8年，博士顶多呃到你几个月，我真心支持博士，绝无冷嘲热讽，正正小弟是等上楼的一群
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19. 惜缘 2015-02-23 12:57:58
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支持博士本著良心办事，牺牲小我、完成大我，在下相信那些冷嘲热讽会令博士的信念更加坚定。
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20. Oscar Lam 2015-02-23 13:03:01
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香港楼市何去何从？
现在很多人估计，楼市在今年上半年上升后，下半年将会下跌。但很少人估计，下半年会下跌多少？会下跌多久？下跌之后走势又会是如何呢？
香港的楼市就像行走中的列车，要刹停它或者改变它的行车方向十分困难，除非有十分巨大的，而又无法估计的因素出现才可以。目前看不到这样的因素出现的机会很大，因此，博士估计的楼价於半年后下跌多数会失败。
由於辣招税的关系，在购入物业后，基本上不可能在二年内卖出。因此，我们在估计楼市的走势时，估计其三、五年以后的走势比今年的升跌更有意义。要较准确地估计三、五年以后的走势，我认为以下几个影响楼市的基本因素非常重要：
1. 目前的楼价水平 毫无疑问，不管用任何的数据去分析，目前的楼价都处於一个很高的水平，也就是说，未来楼价上升的空间并不会很大。
2. 楼宇的供求 前二天有一帮大学的同学来我家拜年，当中有自住楼的，也有正在租楼的。和他们谈起，目前不管是买卖、租赁，不管是大码或者细价楼都非常缺盘，个人的经验亦是如此。这个情况，相信大家都会认同。问题是，目前的供求关系会在短期内改变吗？我认为不会的。个人认为CY连任特首的机会极大（就凭习总说过一句疾风知劲草），其结果是立法局依旧拉布，土地供应依旧不足。楼宇供应不足的情况短期难以得到解决。
3. 美国加息 美国今年底开始加息的机会很大，就算今年不加明年初也会加。重点是会加息多少呢？个人认为，目前欧洲各国、日本经济差劲，通缩威胁严重，而这个情况非短期内可以解决。因此美国加息的幅度不会大，估计美国在累计加息1至2厘后将会停止，并保持在此水平在一段较长时间。3至4厘的利率水平不算高，这对许多业主来说是可以承受的，这样的低息水平对於楼市来说更可以说是一项利好因素。
4. 香港经济 香港经济主要受中、美经济影响。目前美国经济前景不错，中国经济目标保持7%的增长，中国政府有许多手段保持这样的经济增长幅度。只要中、美经济不差，香港的经济也坏不到哪里去。
总结以上因素，在下半年楼市调整10%左右（如果真的调整），有需要买楼自住的，或者有多余钱想买楼收租的，可能是一个机会。但是，由於楼价基数已高，投资保值可以，但如果希望靠买楼短期内致富，这是不切实际的。
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21. 引刀一快 2015-02-23 13:12:36
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To 12楼 懒人兄
人家都话唔再嚟咯，你覆嚟又俾边个睇呢，系咪？
讲真，一个消息只要受到一定嘅范围关注，世界已经改变，几认真嘅预测都有变数，讨论场地嘅意义就系讨论，可以一锤定音嘅只有上天。
有日9楼嘅兄台会番嚟架，当佢9楼嘅言论喺所有媒体留言过之后。
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22. 大宝二宝 2015-02-23 13:53:49
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回20 Oscar 兄
同意。 不过我比你更乐观，就算下半年楼价会回调我相信会系5%以内。仍然维持CCL 年尾企稳140 以上。
儍强今日出来讲话暂时睇唔到四按、按上按有危机问题，你信吾信？今次我就信。
共勉之，哈哈！
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23. 鱼蛋仔 2015-02-23 13:58:56
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To:4/F 懒人兄 你的打醒十二分精神过马路论点，是否意思是把你的小金猪卖掉，然后一动不动等适当时机换大金猪？
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24. 四眼仔仔 2015-02-23 14:07:28
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其实细价楼爆煲论一出，博士已经赢咗。 很多人话一命二运三风水，四积阴德五读书，博士爆煲论正是当中，一个人生活到一定嘅社会地位，一定嘅家财，就应该本著良心做事，将自己睇到嘅嘢讲出嚟，提醒年青或低学识嘅一群，就好像过往博士叫人买楼一样，这叫社会责任。正所谓收身齐家治国---。 其实不在乎6个月后数字上是否达到，将啲快将出问题嘅现象讲出嚟，已经对得住自己，对得起社会了，博士都只是一个人，不是神，睇错市也絶不奇怪，没什大不了，讲出嚟已经有平天下嘅效果了。
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25. 流浪汉 2015-02-23 15:52:54
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我岩岩先买左，我最期待既画面出现了，楼市快D爆唔该
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26. 流浪汉 2015-02-23 16:00:29
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假设现时手持四十余万，市场上还有不少350万选择可供上车，假若爆煲跌两成，你估手上既钱仲够唔够上车？
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27. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:12:11
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TO 21楼 引刀一快兄
送别友人依依不舍系礼貌，他日9楼兄台重临（如果懒人仲健在）自当倒屣相迎亦系礼貌，有礼有礼。
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28. April 2015-02-23 16:17:04
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29. 流浪汉 2015-02-23 16:20:56
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30. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:24:40
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TO 23楼 鱼疍仔兄
懒人其实系谂，现况睇嚟细价楼比大价楼更稳阵，不动如山乜都唔做，揽住4只小金猪过2015年，年结就算唔升都唔会跌，又收多一年租几好，谂得过。
因为懒人一向估美国最少16年中至会加息，17年中细价楼至会弱势，到现在仲系咁谂。
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31. April 2015-02-23 16:28:52
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32. LYC 2015-02-23 16:50:11
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如果真系会爆,预先点会有咁多人讲到似曾曾就快跌几成。
租金企稳高位,边有诱因大减价卖楼? 紧系系继续揸住收租啦! 局长都话加按个案少未见风险!
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33. CD ROM 2015-02-23 16:53:33
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博士开出来的盘口货真价实, 一系赢一系输(haha...), 无灰色位呢样野已经值得专重啦!!! 我之前都讲过, 靠写字搵食既系唔会开呢d盘口, 因为仲要搵食嘛......无必要take呢d risk...... 其实你对呢D预测点样反应, 真系好睇个人既财政状况同投资取向. 好似懒人兄咁, 大猪小猪佢好FP既, 又真系唔驶点理太多呢d短期10%, even 20%既上落, 因为佢最想要可能只系每月稳定既租金收入去饮下茶咁jel... 今时今日你有可以FP小猪既cash系户口, 而明知d cash系咁眨值都系一个另类gae烦脑........... 又好似1D朋友, 每个月比万几银租, 今时今日我都会劝佢上车, even你上到既车你唔愿住, 你放租再贴钱租楼都好, 都做个对冲先啦.......... 每年比10几20万去租楼对赌个市, 太贵...... 再好似小弟, 女细老婆嫩, 就算几睇好后市, 都唔能够去lever上多一层收租. 要做好每月供款上限(assume租唔出), cash level以及加息预算; 现阶段只能参与车位投资一尝收租佬滋味…. 过几年如果收入同市况都改变, 先再考虑其他方案, 如车位转楼, 甚至大陆楼等…
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34. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:53:43
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TO OSCAR LAM兄、 大宝二宝兄、引刀一快兄、鱼疍仔兄、打工仔兄.......所有师兄师姐
有件货品价钱比18年前升咗36%，今日嚟讲系好平。 有件货品价钱比12年前升咗4倍，今日嚟讲系好贵。 而呢2件货品系同一样野：今日楼价，到底其实今日楼价系好平定系好贵，单单咁睇系无定论，要用其他相对物价、工资或通涨率、生活指数、宏观经济......去全面比较，至可以有较明确概念。
懒人系经济傻猪，谂唔掂，求解签，先多谢。
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35. 流浪汉准备搬大屋 2015-02-23 16:54:41
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To 31/F
流浪汉自知才疏学浅，并不能预测未来，只知道流浪街头之苦，今日於终上车，爆我都要住架？
去年见占中在即，抱观望态度，点知我最期待暴动见唔到，只见到好多人训街，楼市已升一成。
每个人条数唔同，「等待」对某D人黎讲可能都系错误选择。
我头脑简单，认为迟下爆晒万二个银主盘，未来又供应过乘，全香港业主要走货，你去睇楼多到你慢慢拣慢慢讲价，咁真系要等佢爆到七彩我黎陪葬。
否则一直以来政府所做「包括出口术」，即系打击购买力，楼市要跌一定有原因，即买楼更难，我呢D蛮车边上车之人，按揭成数，压力测试，银行估价，缺一不可。
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36. 闲人 2015-02-23 17:02:06
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37. 引刀一快 2015-02-23 17:16:53
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懒人兄
向前看唔系你嘅做人宗旨咩？ 如果今日嘅价钱会一路延续到10年20年，唔贵 如果今日嘅租价会一路延续到10年20年，唔贵 如果今日嘅价钱会一路微升到10年20年，直头抵买喇！ 如果往后会跌，咁就睇下系咪早买早享受。 历史会唔会重复冇人知，不过“比18年前升咗36%，今日嚟讲系好平。”只系细价楼，大价楼系升咗三倍，换句话嚟讲，你又可以话佢未升够皮喎。
我个人睇法，中国经济唔好，系积病多时，必然发作，到时系咪全国皆頽港独盛呢？我都冇答案。
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38. 日日话爆煲好闷呀 2015-02-23 17:33:30
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日日话爆煲 - 好闷呀! 等多2日(2月25日), 睇下财政司公布有咩政策对楼市有冇影响! ---------------------------------------------------------------------------------------- To: 港币购买力 黑天鹅不会是因为2，3，4按，而是人民币贬值。以现在的货币战争，大陆不断有外汇流失，大幅贬值机会越来越大。 港购兄, 各国打货币战争先减息和QE, 不是为了把自家货币贬值来提升竞争力? 早几年(2014年至今除外), 美国不停逼中国人民币升值? 请问各位, 有边个可以答到我, 近来听得最多是"通缩", 物价一点也不见回落哦? 师奶我 - 几十年来见证街市食物加了价的, 就算"通缩"也不肯减价, 香港有一样特色就系"加了价的肯定不会减", 百物皆贵, 似乎只有衣服没有那么贵, 必需品都很贵!
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39. 流浪汉 2015-02-23 17:34:57
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老实讲，我身边不乏97负资产前辈，无二按和供得起的话，纵看无一不安家乐业，帐面上输了，但人生和家庭上赢尽18年。
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40. Oscar Lam 2015-02-23 18:01:53
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34楼懒人兄，
小弟说现在楼价处於高水平的原因很简单，小弟二十多年前大学毕业入8大会计师行（现在变成4大）时的工资是9000。现在大学毕业生入4大的工资大约是15000。即20多年大学生工资大约上涨了60%，在这其间楼价不知上涨多少倍？
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41. 引刀一快 2015-02-23 18:11:28
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Oscar Lam兄
楼价增幅远大于工资增幅，社会加剧分化效率就会下降，大陆依家正系面对呢様嘢。
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42. 大宝二宝 2015-02-23 18:14:48
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回34 懒兄
你嘅问题现阶段系冇答案，只有事过境迁返转睇才知道答案。就算今日有师兄话比你知，你都唔知啱唔啱，更唔好话想信佢跟佢行事。经济学家更加唔好信，处於百年难得一遇嘅QE, 呢D学者都系得纸上谈兵，毫冇实战经验，信自己嘅触觉最实际。
其实每个人心中都有既定嘅投资策略，系度吹水只不过系想搵人认同，加强自己信心啫。
学Oscar 师兄话斋，开心一日，担心又一日，不如开开心心过日子。起码我地有楼嘅心情肯定好过未上车果班喇。系咪？
共勉之，哈哈！
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43. 大宝二宝 2015-02-23 18:24:02
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回40 Oscar 兄
你用会计trainee 做例子似乎不大适合，系人都知会计师楼压价做廉价奴工㗎喇，因虾你哋要靠佢攞practicing cert 嘛。以前人工仲小过一般文员。好可怜㗎！
共远之，哈哈！
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44. 无名字 2015-02-23 18:50:57
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增加供应另一方法系鼓励收租佬放盆，可以增加物业税，由15%加到25%
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45. 无名字 2015-02-23 18:54:52
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46. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 18:58:37
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TO 各位师兄师姐
好多谢回应呢个审死官问题，懒人对经济理论只懂皮毛，真系搞佢唔掂。
呢个问题对懒人嚟讲，难就难在中间出现咗个好戏剧性嘅低谷，而其他相对因素又无咁激烈现象，呢个V形旋涡产生嘅财富大挪移效应，造就咗大部分中产阶层身家拉远咗一个好大嘅距离，有幸随旋涡快速升上水面嘅，就会觉得楼价18年来CCL只升36%系好平，而仍在旋涡底挣扎嘅，就会觉得楼价12年来CCL升咗4倍系好贵。
也许孖宝兄话：（信自己感觉最实际）系比较无得抝，懒人相信造成今日嘅感觉，全系个人喺过去12年，可以有几快由谷底冲返上水面嘅际遇所决定嘅。
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47. Oscar Lam 2015-02-23 18:58:42
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大宝兄，
前二天上我家拜年的同学中有一位是一家四大行的合伙人，她向我诉苦，她现在要跑数，压力很大，多年来一家人租楼住，还要担心被公司炒。唉！惨！
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48. 中产 2015-02-23 19:13:31
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记忆中，博士早一两年前已经有文章指出，市民转向财务公司造楼按，是一个潜在危机。 现在提出3至6个月的时间窗，相信是实话实説，而且危机愈来愈大。
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49. 亮剑 2015-02-23 19:42:06
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回 40楼 Oscar 兄……
我表弟入 4 大的年份应与你相若，但他入职时好似得 7 K咋！
当然佢现时的人工同入职时比，差咗十几倍啦！
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50. Sino Tom 2015-02-23 20:01:26
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to:PP兄及亮剑 1)港元升值及国内高消费群减少来港，是香港今年的隐忧，看来本地零售及服务出口会明显放慢甚至倒退。当今天楼市，尤其细价楼的买家以本地人为主，本地工资增长放缓，楼价便无上升动力。 2)另外，今天人人都説美国不会今年加息，一旦这预期落空，对市场带来很大震撼。近来，投资市场开始有人转view ，反而觉得美国联储局会加息，以示经济真的复苏，加强大家对QE复苏经济的信念，免得大家对欧洲及日本现时QE政策失去信心，导致全球经济万刼不复。 3)梁振英政府推地的速度比曾荫权时代快很多，其暗标卖地方法令政府季季有地批出，唔好再用勾地政策时代的思维，去判断将来住宅的供应。 4)汤博士的爆煲论令很多人受刺激，更反映了不少人对楼市的冒目，甚至是迷信。这是牛市尾声的迹象。
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51. Oscar Lam 2015-02-23 20:31:55
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回49楼亮剑兄，
当时八大刚入职的员工工资均有所不同，其中以Arthur Anderson的工资最高，KPMG的工资最低。至於二十多年来工资升幅的比较，小弟认为应用相同职位作为比较可能会适当一点。
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52. 大宝二宝 2015-02-23 20:43:09
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回Oscar 兄
噢！对不起，我所指的是8大，不是你那间。
共勉之，哈哈！
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53. 打工仔 Andy 2015-02-23 20:50:25
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To 懒人兄
对於任何商品( 包括商品房, 既系楼房), 平与贵, 对不同的环境不同的人来讲, 自有不同的答案, 你已讲出了经济及供求因素对房价的影响, 但系, 现在要大众相信现金比资产更有吸引力? 即使因为加少少利息而放弃资产? 我不太相信, 这是我的睇法!
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54. Oscar Lam 2015-02-23 21:04:24
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大宝兄，
很惭愧，四大行的工资比小弟公司还多好多呢！
共勉之，哈、哈、哈！
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55. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 21:17:27
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TO 53楼 打工仔兄
兄台对物业 vs 现金、利息嘅睇法，懒人100%同意。
共 hold 之，哈哈。
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56. 鱼蛋仔 2015-02-23 21:25:14
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To 46 懒人兄&47Oscar lam兄，
从你同学的情况，可以看到人揾钱是有限的，但利用钱揾钱就可以带来无限的回报。但是钱揾钱(投资)是有风险的，所以大家在这里交流，希望集思广益益，在下一个财富大转移的旋涡中都可以浮於水面。多谢你们让我学到很多宝贵的知识！
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57. 大宝二宝 2015-02-23 21:36:26
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回53 打工仔兄
大家都知揸砖头抗通涨好过揸现金。问题系人系有贪念，好多时都希望赚尽，高沽低买。如果佢觉得楼价已见顶快回落，就会即时沾货迟D再买返，甚至卖埋自住楼。
此之所以加小小息都会有人放弃砖头揸现金，因佢地相信楼价会大跌到时平价再翻买也。
共勉之，哈哈！
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58. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 22:34:21
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TO 鱼疍仔兄。
想懒人由04至09年时，加按再加按完全系清兵、勇字当头炒者无惧心态，（现在虽己蜕变成长线收租佬），但总有些原则遵循： 1. 自住楼无论升与跌、一定死守唔卖。 2. 只要盘算仲有水位，不计较高追抢货。 3. 出货时尽可能留番少少水位俾承接者。 4. 必留一手准备黑天鹅出现。
09年时以8厘高息向财仔班水（银行息2.5厘以下）救命，就系好在留有一手。 14年高追多买一件小猪，现在己升值约15%左右。 懒人所有猪仔及自住楼全部都系高追，或斗价同对手抢番嚟，04年时出多2万抢赢对手得自住楼，现在升值差不多4倍，若当年吝啬嗰2万损失就不菲。
懒人唔系想晒命，只不过想与老友分享心得，此网站中真正高手如云，如打工仔兄、OSCAR LAM兄、大宝二宝兄.....多到不能尽录，都系懒人羡慕、有成就有学识嘅高手。
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59. 打工仔 Andy 2015-02-23 22:40:36
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孖宝兄
如果真有这情况出现, 依家储等弹药, 到时一於再买买买! 哈哈哈!
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60. 打工仔 Andy 2015-02-23 22:48:03
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懒人兄
想当年, 九龙湾三宝, 市价做紧145万左右时, 中介同另一个客埋牙时, 我对中介说, 我出152万抢过来, 现在值4M! 哈哈!
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61. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 22:57:27
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打工仔兄真系深明此道嘅高手，唔怕最高、最紧要会更高，咁当然仲要有睇市能力罗。
共勉之，哈哈。
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62. 打工仔 Andy 2015-02-23 23:16:47
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懒人兄
不敢当不敢当, 小弟只是小学生不是高手, 我绝对相信这里有d不注册的真正高手! 哈哈哈!
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63. To 引刀一快 2015-02-23 23:18:16
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64. hk123 2015-02-23 23:26:59
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65. 鱼蛋仔 2015-02-23 23:34:02
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66. Sino Tom 2015-02-23 23:57:52
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大家为何这样麻木，所有资产价格必有周期。 金价由九十年代未上升至近年已由高位回落3成。 港股由03年升至07年爆煲，期后在08年见底回升，近年半生不死。 楼价由03年见底，由最初很多人怀疑楼市的升势可否持续，直到近年大家见楼价长升，由怀疑变升到迷信，迷信买楼一定无蚀底。 楼市已升了十四年，今天还去买楼自住，随时蚀一百几十万，这笔＄或可足够交十年租有余。若还以为永远有人帮你供楼，实在太麻木，当更多细单位供应，而又碰上香港经济放缓，租金必回，到时租金收入够顶差饷、地租及供款吗？今天还入市投资细价楼的人，太不懂控制现金流了。 当今天大家都信买楼能至富时，唔通发达真系咁易？！有赚无赔！如何系咁，李嘉诚都唔会分拆地产业务及无买政府地两年了。
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67. 笑看人生 2015-02-24 00:09:46
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To 38楼
可能博士的言论伤害到你的利益，你先会咁讲啫，唔好咁自私啦。
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68. 大宝二宝 2015-02-24 00:27:23
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回66 Tom 兄
师兄请搅清楚:
1. 我们绝冇叫人买楼，我们只是分享投资心得同知识。 2. 楼价当然会回调，个人觉得不是现在，也不是今年。 3. 同意现在不是买投资楼时机，因回报率不佳，值搏率不高。 4. 你似乎太䏲小呢度D师兄。佢地大部份物业都系FP, 每个月净袋现金流租金。仲有佢地D物业喺好多年前买落，回报率一D都唔嘢小。
共勉之，哈哈！
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69. 蜕变中嘅懒人 2015-02-24 05:51:03
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投资世界最好玩嘅地方，系同玩无围骰通杀嘅大细一样，各有各落注觉得呢铺会开嘅大或细，或者做塘边鹤唔落注斋吹水都得。
未揭盅时各抒己见话自己醒又得、话对方渣又得、粒声唔出扮高深莫测等揭咗盅先马后炮又得、大条道理扮先知又得，总之任你点噏都得。
揭咗盅开估后，赢家唔出声阴阴笑住收钱又得，润输家2句又得；输家谷住度气唔声又得、咒赢家下次无咁好彩又得；马后炮一番都得随你钟意。跟住又玩下一铺。
离枱赢家笑晒口，输家丧家狗。明日再战江湖，有玩未为输。
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70. Sino Tom 2015-02-24 07:14:14
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回：大宝 我唔系睇小大家，只是按数据，起码香港仲有4至5成业主要供楼，尤其系近年买的人。 另外，之前几年，坊间够大把人讲大陆好多人系FP买楼，唔使做按揭，今日大陆楼唔系一样下跌吗？ 回报率唔系应该用今日的价格计㗎咩，用很久之前的买入价计是歧途，自己扼自己扼，正路的投资者唔会咁计。
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71. Oscar Lam 2015-02-24 07:16:03
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69楼懒人兄，
兄台的比喻很贴切。但有一点不同，买大细赢钱的机会率是50%。投资物业，只要你长揸，你赢钱的机会率则远超50%。
和懒人兄一样，需说明一点，在下并没有鼓励大家在这个时候买楼。
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72. 亮剑 2015-02-24 09:05:50
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To Sino Tom
喺呢度小弟讲过无数次，现在那些 80~90 后能否买楼上车，除了睇佢每月有多少收入外，最重要系观察他们的老豆老母，可班倒几多钱出来帮拖！ 现在我睇倒既事实，系 90 %的人坐定粒六认为美国今年会加息喎，好似小弟同我呢度D老友估今年最多加四分一厘者，系极少数中的极少数先真！ CY 比 DT 推出更多土地出市场？估唔倒又多一个人上当！不过要是你单计几多块地唔理伙数；单计伙数唔理平均尺数及地积密度……咁CY又真系做倒嘢啩！
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73. 引刀一快 2015-02-24 09:11:27
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To 71楼 Oscar Lam兄
如果作爲自住嘅细价楼，近日价位，某程度上可以视爲先洗未来钱。
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74. 大宝二宝 2015-02-24 09:44:13
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回70 Tom兄
计算回报率坊间两个方法都有人用，唔可以话正路唔正路。反过来说，用你的方法有以下币端, 我亦都可以话唔正路:
1. 间间银行同估价行对同一单位估值都唔同，你用边间？(唔好话比我听用平均价)
2. 估价可能每月，甚至每星期都在变，你跟边一刻？(唔好话比我听话你买果一刻)
3. 即使比你搵到估价，但唔代表成交价。冇成交价，计算回报率都系纸上谈兵！真金白银攞钱出来先至计到回报率，咪即系你当初买入嘅成交价罗。
相信再拗师兄都未必会同意。投资市场，各施各法，灵活变通，自己钟意咩方法啱自己就得，冇咩所谓。
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75. 大宝二宝 2015-02-24 09:54:19
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回70 Tom兄
补充一点。用你的方法计算可以叫"参考回报率"， 用我的方法叫"实际回报率"。
共勉之，哈哈！
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76. 打工仔 Andy 2015-02-24 10:33:12
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其实博士都讲过, 现在可用逢三退一的方法优化物业, 就算唔做, 只要唔加码就可以, 这点小弟非常同意并实行紧!
讲返细价楼下跌的睇法, 只有计掂数, 为楼房作一些减值, 例如下跌三成都顶得顺咪得罗,
卖咗好难买得返系事实, 小弟在1997年楼市爆煲前, 将所有投资物业卖出, 只留自住楼一间, 虽然如此, 但到现在回头看, 也有后悔的感觉, 好难把握机会买回一些卖出的优质物业!
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77. Sino Tom 2015-02-24 14:15:30
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回：大宝 若以入货成本计回报率，这个世界怎会有人将物业重建或出售呢？ 你个计法是揸一两层自住楼的想法，目的是叫自己死揸不放。
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78. Sino Tom 2015-02-24 14:36:13
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回：亮剑 1）今天买楼的是panic buying，父母出$帮忙买楼，同政府借钱帮人上车一様危险，最终好心做坏事。 2）今天细价楼仍升，代表这些人根本当加息无料到，或唔信今年会加到。 3）近年政府卖出许多限尺地，豪宅地反而少，将来细单位供应必然节节上升。 4）今天以准备长揸作为买入理由，正代表了买家入货价偏高，要自我安慰，这样实在太麻木了。
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79. 大宝二宝 2015-02-24 15:16:33
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回77 Tom 兄
你似乎计漏咗capital gain 呢样嘢。随者楼价升值，每年有条unrealized capital gain 你系赚紧嘅，当你卖左单位后就一次入帐变做 realized profit. 你诀定卖唔卖楼就梗系两样嘢都要考虑。
你拉扯到去旧楼收购重建就复杂好多，买家就梗系以市价计回报率或未来估计回报率(如果拆除重建)。但系依家系讲紧卖家身份，你唔好捞乱黎讲。
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80. 亮剑 2015-02-24 15:25:02
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1）无可否认今日仲入市者，系有恐慌性吸纳情况，但同政府用公家钱资助市民买楼不同，小弟眼见上一辈呢家借/畀下一代买楼的首期，其实只系面果浸，系真正呢几十年家族的累积，因为你不要忘记，现在上车呢班，大部分首期系呕倒 3~5成出黎，而不是借足九成盲上车果只！
2）今天你认为加息无料到不要紧，因为银行已经同你做定压力测试，防止你做儍事！
3）呢几年政府系咁推限尺地，我同意终於会成为计时炸弹爆大镬，但事发时间并不是今明两年，而是 2017 下半季。
4）今天仲买楼的人不是太麻木，而是他们被市场惩罚得死去活来咋，佢哋现在面对系两条死路：「一条系继续交贵租」；「另一条系焗上贵价车」，根本就无得畀你慢慢拣！
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81. Sino Tom 2015-02-24 16:20:01
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回：大宝 无论买家或卖家都要用将来的租金收入及物业现价来计算回报率，不会有分别。 有分别的只会系买卖双方对将来租金及物业现价的评估。 另外，以现价来计回报率就是认真考虑了capital gain的存在，今天潜在的capital gain正正是不沽楼成本，岂可不计。
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82. Sino Tom 2015-02-24 16:44:07
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回：亮剑 1)银行同客户做压力测试，不是避免客户做儍事，而是避免自己做儍事。 2)至於今日很多父母拎到3－5成比仔女做首期，有证据支持吗？ 3)为何2017才跌？楼价要跌不用等到大量地盘落成才跌，只要发展商对供应预期上升有戒心，他们就会用长期楼花推低个市。唔好成日以为二手业主唔沽，个市就唔跌啦！ 4)其实买楼的人点会觉得自己找死，他们只是怕蚀底，就如买大细的人想呢张枱连续开大，开到永远，乜可以既咩？
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83. 亮剑 2015-02-24 17:18:36
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1)正确D讲系金管局惊大家做儍事。
2)根据小弟相熟地产代理告知，现在上车那班 80~90后，超过 7成以上得父母关照帮手睇数，再结合政府公开数据，现在买楼果班有权攞4成以上做首期，咁呢D是否证据支持呢？
3)为何最低限度要 2017 年才跌？呢下请睇屋宇署最近公布， 佢地话 2014 年私楼嘅施工量，系 「6,257 」伙咁大把，而对上一年就系紧紧过万！请问地产商呢家食左几十担猪油，唔嗱嗱声动工以便尽快取得销售楼花同意书，然后极速喺「高位」销售楼花，系惊个市冧；定系惊自己卖平咗但又补唔翻平面粉？
4)任何投资市场，都是由恐惧与贪婪交织而成的，小弟恐怕呢家入市的买家，系恐惧占压倒性！
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84. Sino Tom 2015-02-24 17:34:39
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《经济通通讯社记者孔永彦24日报道》长和系「世纪重组」万事俱备，只欠股东首肯这阵「东风」，明日将会召开重组方案股东会。市场预期，今次重组方案将很大机会获得通过。但有分析指出，长实过去两年没有买地，又频频出售投资物业，反映长和系正「减持再减持」地产业务；有投行亦发表报告，重组后的长地有机会继续出售非核心投资物业变现，以令防止长地的回报下滑。
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85. 大宝二宝 2015-02-24 17:39:25
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回81 Tom 兄
其实当物业卖出时，用边个方法计算嘅 profit 都系一样。而回报率只不过系 one of an assistant factors in making decision。学我之前话斋，各施各法，用自己觉得适合自己嘅就系最好嘅方法。
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86. 亮剑 2015-02-24 17:49:22
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Tom 兄…… 小弟点解估计 2017 年爆煲，其实系我睇见李+x 呢两年忍手唔入地，计及发展年期、推售楼花散货时间系 2017~19年，较好表刚刚够时间清仓…………
其实如果唔系长和系睇淡，我仲牛过PP呀！
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87. Sino Tom 2015-02-24 17:52:06
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回：亮剑 1）既然你都同意细单位的潜在供应是计时炸弹，就不要以过去一年的低动工数字去作为支持楼价不跌的理由。反过来说，低动工数字更是潜在危机，代表日后累积了更多楼宇供应。2）要留意，现时发展的楼花开售期是2年，提早卖楼的弹性增加。
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88. 亮剑 2015-02-24 17:54:55
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好失望，原来你不是政府代言人…… 现时发展的楼花开售期是「30 个月」，提早卖楼的弹性增加。
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89. Sino Tom 2015-02-24 21:16:18
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回：亮剑 什么政府代言人？你觉得政府同我一样认为楼市会跌咩？ 另外，30个月的预售期岂不是比24更长，令市场潜在风险更多！
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90. Sino Tom 2015-02-24 21:25:33
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回：大宝 一个理性的投资者，不是以将来的回报作投资决定，还可以仰赖什么？ 用你的方法计回报率，本身就是骗人骗自己的行为！
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91. 大宝二宝 2015-02-24 21:36:58
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回90 Tom 咁请你理性地回答我 74 嘅 1. 同 2. 嘅问题？
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92. Sino Tom 2015-02-24 21:44:13
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回：大宝 当有人向你出价时，便知确实答案！ 唔通还有其他答案吗？
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93. 大宝二宝 2015-02-24 22:01:37
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回Tom
咁如果你的物业系五年前买，而家放紧租吾卖住，咁你如何计算回报率？
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94. 大宝二宝 2015-02-24 22:02:02
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回Tom
咁如果你的物业系五年前买，而家放紧租又吾卖住，咁你如何计算回报率？
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95. Sino Tom 2015-02-24 22:12:50
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回：大宝 李嘉诚在90年代初，将中环刚完成大翻新的希尔顿酒店拆卸，重建成甲级写字楼(即今天的长江中心)。我想问你究竟李生如何做这决定？
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96. 亮剑 2015-02-24 22:27:31
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Sino Tom……
根据屋宇署动工量 Table 1.6 显示： 05 年 9060 伙 06 年 10057 伙 07 年 10188 伙 08 年 6992 伙 09 年 7367 伙 10 年 5397 伙 11 年 11061 伙 12 年 14327 伙 13 年 10064 伙 14 年 6257 伙
其实除 12 年赶发水则嗰年动工超过 14 K 外，最近 10 年每年有多少私人楼动工有眼见！ 唔行埋不会有细路哥；唔动工怎会有楼宇落成？ 冰封三尺、非一日之寒，请问你还坚持己见吗！？
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97. Sino Tom 2015-02-24 22:39:33
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回：亮剑 12－14年夹埋有成3万伙，加上预售楼花期延长，睇嚟随时大把楼卖就真！
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98. 大宝二宝 2015-02-24 22:58:43
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回Tom
你的问题好易答:
1. 我唔系佢肚里的虫 2. 我唔系Canning Fok 3. 我冇偷睇佢D文件
所以我唔知答案。其实你系想我答因为拆后重建未来回报率更高，系咪？
事缘系你话用买入价计算回报率唔啱，要用市价计。我问番你如果一直放租唔卖点样揾市价计算，你又搬龙门讲拆楼重建，将两样嘢混为一谈。其实你讲咁多都系想搵人应同你的计法，但对不起，你convince 唔到我。我同你讲各施各法就此完结，但你系都要人话你啱，咁我唯有借惜缘兄嘅一句……阿弥陀佛。
师兄，我唔想系网上同你争论，如果你冇新观点.，我不会作回应……阿弥陀佛！
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99. 亮剑 2015-02-24 23:16:02
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上年初小弟不停喺汤生呢度问长江三宝……鲩鱼、蓝衫同至南天几时开波，终於政府忍耐唔住开了一条DSD换楼有D松动作回应，李+x好识做投桃报李，系咁2开咗两个大盘出来应市，以解万人求楼若渴之苦。 现在轮到新地，下几年的重头戏有南昌站、沙埔村峻峦及YOHO Town3期，呢度夹埋成万伙。
要是新地睇淡中细价楼楼市，他们可能在 15~16 财政年度，尽推呢「三寳」，咁我亮剑敢写包单，个一手市唔冧有鬼。
呢家香港楼市食粥食饭 Or 食屎，还要睇江仔面色……哈哈
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100. Sino Tom 2015-02-24 23:20:58
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回：大宝 我从来没有搬笼门，一理通百理明。 拒绝学习成功者的思考模式是为了什么? 放下面子，便有进境。 舍得，拾不得。无舍，如何有得！
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101. Sino Tom 2015-02-25 06:22:05
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人们多是如羊群般喜欢从众，喜欢站在大多数人的一边。合群让人感到自己正确。《信报郝承林》
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102. 引刀一快 2015-02-25 07:33:09
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To 98楼 大宝兄
计回报率，如果针对你个人嘅角度，可以用物业买入价，假如系作爲客观分析，应该要以市价，因爲买入价只对业主有意义。一栋大厦租金尺价出入唔大，但系买入价可以差好多倍。
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103. 大宝二宝 2015-02-25 10:22:22
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回刀兄
由始至终，从问题引申开始，我都系以业主收租佬身份计算自己物业嘅回报率。做得收租佬心态梗系揸长唔打算卖。如果站系买家身份就梗系用出价(应该接近市价)来计算回报率。咁如果我系唔卖嘅话用市价计嘅回报率对於我黎讲只系一个"参考回报率"。因为冇确实嘅成交价嘛。
如果睇呢个只系一个"参考回报率"，74 嘅问题就可以解决咯。就系咁简单之嘛。
共勉之，哈哈！
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104. 珍惜香港 2015-02-25 13:43:21
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【珍惜香港】乜今次呢个留言区咁爆？过百个留言，以为有啲乜好嘢讲，原来，喺因为 阿 Tom。 阿 Tom 提出 四大论点，又搬咗堆 历史嘢出嚟，根住话我地 麻木、迷信喎！ 我虽然冇汤博士咁劲，但都喺硕士毕业架，应该唔算喺文盲嘅；而我又喺一个拥有 N 个物业嘅 收租佬喎，或者好听啲，就叫 物业长线投资者啦！不过，好惭愧，我睇咗呢个留言区两次，都搞唔清阿 Tom 想表达啲乜。 今时今日，市场上 主流嘅住宅收租佬，手持物业都已经唔喺呢几年入嘅货，同我地讲乜 回报率，喺冇意义嘅。我地投资物业， 只喺为咗老来唔使求仔女或政府养，唔好以为我地要发达， 你想发达，就去炒股票，唔好做收租佬。不过，阿 Tom 认为， 正路嘅投资者，梗喺要睇住个 「价」啦！我地呢班 唔长进嘅收租佬，净喺挂住月月有租收就满足，喺自己呃自己，入咗 歧途喎！唉，唔怪得 亮剑兄、大宝兄，同佢拗咗咁耐都拗唔完罗！ 其实我仲好后生啫，又喺硕士毕业，但一讲到收租，就即刻变身成一个 六十几岁嘅文盲啦！点解？ 因为收租佬心态，根本就喺退休心态。
市场，喺由一大堆市场参与者组成，而市场参与者嘅心态，对市场喺有决定性嘅影响。我地呢班收租佬，虽然唔喺住宅楼市嘅全部，但已经占咗一个好可观同好重要嘅部份。 唔了解市场参与者嘅心态，就冇资格评论市场，搬几多学术同理论出嚟，都喺冇意义嘅。
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105. 引刀一快 2015-02-25 13:55:53
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106. 大宝二宝 2015-02-25 14:02:30
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回刀兄、珍港兄
都系你地明白事理，知我心态！
共勉之，哈哈！
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107. 引刀一快 2015-02-25 14:11:44
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Tom兄系新晋淡派，大家唔好围攻喇，俾D新队友我好喎！
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108. 亮剑 2015-02-25 14:25:43
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大家理性讨论楼市，真理是会越辩越明的。 珍惜香港兄，你呢个收租佬心态，正是呢度 D 师兄师姐普遍想法，可能 Tom 兄比我们年轻，所以唔知我们呢班老人家所思所想啫。 其实小弟多次提到，我喜欢用「易地而处」来思考问题，所以本人成日将自己变身做四大老板，思考点解拆政府打房招式，呢几年总算托赖，小弟所写同发展商所推的「回应」，好多时不谋而合！ 最后我当Tom 兄系有质素的对手，因他的回应都唔系求求其其果只，所以我会尊重佢的，呢下引刀兄请放心……哈哈！
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109. 流浪汉 2015-02-25 14:50:34
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大家放心讨论啦，因为市场系会惩罚睇错市既人，Tom兄以后就可以有更多历史参考下喇。
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110. Oscar Lam 2015-02-25 14:55:47
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回刀兄，
你而家D队友人强马壮，连汤文亮博士都帮你啦，你又何需担心？
共勉之，哈哈！
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111. 打工仔 Andy 2015-02-25 14:57:16
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112. 引刀一快 2015-02-25 15:01:51
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冇惩罚呢囬事，投资者系市场嘅老细，你只能讲市场回报咗捉到市嘅人，讲清楚，唔系睇对市，而系捉到市。
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113. 流浪汉 2015-02-25 15:04:46
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站得太久分岔口怎么去走
我够胆孤注一掷
完全没有颤抖
爱你那段时侯
简简单单经已足够
到任何东西应有尽有
谁还留力舐伤口
人生太短出手要更大
旁观者不需理解
赢得风光豪得精彩
自己偏偏感觉失败
自尊心都可以出卖
忘记我也是无坏
连幸福都输掉醉在长街
依然是我最大
奇迹太小这心瘾更大
受伤都不需慰解
谁手可得全个世界
自己的一生却失败
自尊心都可以出卖
忘记我也是无坏
连幸福都输掉醉在长街
依然是我最大
连梦想洒一地再任人踩
依然笑得爽快
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114. 引刀一快 2015-02-25 15:12:36
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To 110楼 OscarLam兄
讲真，我到今日都未觉得过汤生真系睇淡，我觉得汤生呢排嘅动作，有D似以前食pizza hut嘅自助沙律。
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115. 收藏佬心态 2015-02-25 15:38:19
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珍港兄分析到家, 早期买楼那批收租佬, 成本低, 租金越收越多(当然楼宇都有折旧), 好似酒咁, 越饮越醇, 越来越和味, 当古董咁收藏, 越来越好价值, 又可养老又可升值! 点止收租佬咁简单, 做埋收藏家(佬)! 陶冬&上海谢博士说香港楼价跌一半, 唔好仲系当古董一样, 抢著收藏,价值越来越高, 陶冬后来又说不过楼价调整到一定程度, 自然有佢的存在价值, 点解? 因为香港法治的基础, 司法制度健全, 好的医疗系统, 很多人很想买楼在香港居住, 陶冬妈妈在国内睇医生, 冇病都睇到有病, 都系香港医生有医德(梗系啦! 香港医生人工高^_^)
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116. 2011年开始 2015-02-25 16:03:41
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回珍惜香港兄，我就是从2011年开始长揸物业只买不卖的，哈哈！
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117. Sino Tom 2015-02-25 16:33:58
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回：珍惜香港 大宝根本一直未参透其计算回报率的方法的利弊，一味用我钟意唔好理我来拒绝学习。 而你却悟到不计回报率的玄机，因你在乎的系有足够现金流去支持生活，而并非想发达。你很清楚自己的理财目标，我心感欣赏。
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118. Sino Tom 2015-02-25 16:46:52
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回：珍惜 但若你是借＄买楼的收租老，就不可不留意回报率了，因将来的利息及租金的变化会影响你的现金流。 其实，论点正确与否并不与年龄及学历有肯定的关系。我学历不高，但我很高兴去学野。有些事情，晚辈(或学历低)可能比长辈(或学历高)理解得更多，因晚辈用了很大心机去学习呢！
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119. Sino Tom 2015-02-25 16:53:18
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回：珍惜 不要再用我识得比你多，你讲野唔清楚为理由，批评我了。
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120. 亮剑 2015-02-25 18:46:43
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Tom C 弟…… 我同珍惜香港食过好多次饭，依我观察佢系一名好保守的长线投资者。 其实不单止珍惜香港兄，喺呢度有留言而我又同佢食过饭嘅，他/她们的投资取态，都是保守型。 如果你翻睇汤博士的文章，同埋那班成日答嘴的回应，你就知我们的投资取向，是揾时间做朋友，以长线为主，严控注码杠杆，注重现金流及风险水平……
请记住：「长线投资能获其利，系比拼资料搜集、数据分析、原始资本多寡、资金成本、工具运用技巧及投资常识，尽量使用复式增长，而并不是在碰运气！」 而汤文亮就是个中高手。
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121. Sino Tom 2015-02-25 20:12:50
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回：珍惜 刚刚透过连结看你过去的分享，发现你拥有良好的投资心态，投资目标合理且清晰，心悦诚服！
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122. 珍惜香港 2015-02-25 20:53:29
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【珍惜香港】TO：Sino Tom 哗！乜开口晚辈，埋口长辈？都话，我仲好后生咯！ 其实，学历有几高，唔喺最重要。我覆你， 唔喺用学历，而喺用经历。每个人都有自己嘅经历，而每当我地用三言两语，总结一啲生活、态度、投资嘅经历果阵，短短三言两语嘅背后，就喺一件件可歌可泣嘅故事。 我响 上面话，市场，喺由一大堆 参与者组成，市场参与者， 喺人，唔喺数字。记得我曾经响呢度，POST 过一幅 花园街景，仲将佢摆咗响自己个 专页封面度，果个就正正喺 香港嘅缩影，市场嘅缩影。好多所谓 学者，对市场作出预测，一唔兑现，就批判羊群麻木、迷信，但原来，羊群先至喺影响市场嘅前线参与者，而唔喺自己果一套理论。 如果我地对羊群，冇果份 怜悯、果份 体谅、果份 支持、果份 尊敬，单凭一套学术理论，一堆历史凭证，一个批判态度，喺唔会睇得穿 市场真相嘅。 关於阁下 118/F 嘅问题，我会引用自己 一篇旧文覆你。我写紧呢篇回应果阵，仲未睇到你 121/F 嘅回覆；咁果篇旧嘢，你应该已经睇咗。 篇旧文讲嘅，唔只喺我一个个案，大部份可以维持到今时今日嘅收租佬，就算同我唔一样，都喺好接近。所以，我地嘅心态，就代表咗 租务市场嘅现实。而点解个楼市咁硬，其中一个关键因素，就正正喺基於呢个市场现实。
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123. 引刀一快 2015-02-26 05:38:20
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系基于升市心态，如果楼市逐年递减6％，好多人都唔制。
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124. How To Calculate ROI For Real Estate Investments 2015-02-26 08:40:17
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125. 大宝二宝 2015-02-26 09:28:53
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回124 有心人
多谢提供租金收入回报率计算方法，同我讲嘅一样。Annual Rental Income ÷ Cost of Investment . Cost of Investment 就系当初真金白银攞钱出来嘅数字。
果真夏虫不可语冰，还说他人井底蛙，吾识答又搬笼门，改变求学心态应该系自己才对。
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126. 丽娜 2015-02-26 10:39:37
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To Sino Tom: 佩服你有勇气和这里的前辈理性讨论，小妹（我都话我唔会认老个咯）衷心鼓励你继续积极发言，不错！其实就算如何计算回报率都好，只是不同的参考数字，资深投资者做投资决定，绝不是只靠一个数字的。 珍惜香港兄的留言，我一向都很喜欢看！这里的前辈全都不是等闲的，谢谢各位前辈有建设性的意见，给我每天很好的充实。
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127. 请珍惜香港兄赐教 2015-02-26 11:09:01
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睇返珍惜香港兄之旧文提到租金不及供款一半都照样置业， 是否可以不理任何楼市周期,只要有能力供到楼就得呢？
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128. 亮剑 2015-02-26 12:10:16
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127 楼…… 任何投资除了看回报之外，其实最主要系睇呢只嘢有无升值潜力，随时后者先系决定因素。 在 90 年代初，当时你同银行申请按揭贷款，按息计 P 加，实际供款息率系 12~13 厘，但当时私楼的租金回报，只不过系 6~7 %，理论上你唔去租楼正儍仔。 以下是实际例子……
楼价……100 万 按息…… 13厘 首期…… 一成 年期…… 15年 租金回报…… 7 %
两年死约后租金当升两成，那三年后业主的情况如下： 还剩…… 82 万左右 利息…… 30 几万(占供款8成以上) 收租…… 22.4 万 税费…… 6~7万
如果楼价唔升甚至反跌，咁业主真系疴 but 甩！！ 但是若层楼升咗例如 4~5 成，咁租客可以用「合理价」租屋；而业主可享资产增值。
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129. 运输工人 2015-02-26 12:11:23
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系博士的爆煲论引领下,昨天再沽出一个香港仔细价单位,本来今年策略系唔买唔卖,点知变成多卖少买.所以话市场真系千变万化,一个人一编文章就改变咗市场形态,这个真的不能不佩服博士.
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130. Sino Tom 2015-02-26 18:06:52
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回：大宝 要悟到投资的奥妙，要明白cost是指机会成本，而非会计成本！ 李生重建甲厦便是一例。苏民峰买卖铺位的逻辑再是一例。 大宝，想想吧！
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131. 运输工人 2015-02-26 18:52:34
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sino tom 兄： 我谂你真系唔明白收租佬心态,讲机会成本留翻同D炒家讲适合D。
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132. 大宝二宝 2015-02-26 19:19:33
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回130 Tom
师弟(称呼你为师弟因为从你嘅回应同处事技巧，我想信我年纪比你大)， 你又搬龙门！
我剩系问你坊间一般收租回报率点计你就搬龙门去清拆重建，依家又同我搬龙门讲opportunity costs? 之前你同珍港兄讲嘅嘢似乎显示你始终吾问题所在，或只系口服心唔服。
师弟，我曾经讲话投资嘅嘢系各施各法，边个方法你觉得啱自己就系最好嘅，系比机会大家下台，你唔明不突矣，还拙拙迫人。有心人己将一般计算方程式post 上来，证明我嘅讲法，你如果仍然坚持自己计法系啱，硬要话其他方法唔啱。我冇说话好讲。不过如果你一日都答唔到我74嘅问题，我都唔会再回应你。
共勉之，哈哈！
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133. Sino Tom 2015-02-26 19:25:01
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回：运输工人 哈哈！我伯父在70年代以＄40000买入一工厦物业，今天每年租金净收入＄100000。请问回报率是多少？以大宝的方法计回报率有何利弊？ 考虑机会成本，就是考量将来，所有投资都是为了赚取将来收入，收租佬，食息佬都要考量将来收入的变化嘛！
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134. Sino Tom 2015-02-26 19:28:21
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回：大宝 想下我的説法，对你无蚀抵。 你真是有些投资心法无掌握到。
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135. 大宝二宝 2015-02-26 19:41:18
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唉……
楼市争拗何时了，今篇特别多， 小楼昨夜又升温，旧价不堪回首月明中。 坊间热钱应犹在，睇好未曾改。 上车能有几多愁，恰似中原指数向上流！
唉……
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136. 惜缘 2015-02-26 20:30:59
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To Sino Tom兄
当在下代入兄台的角色度去睇上面各师兄师妹们的言论时，发觉佢地是理性、善意的；反而，当在下代入上面各师兄师妹们的角色度去睇兄台的言论时，却感觉到有些拙拙逼人。或者兄台不认为是这样的，其实，这就是问题所在。
同一件事情，不同的人有不同的看法是非常正常的，但是，如果一个人不给他人下台阶的话，其实是不给下台阶自己。
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137. Sino Tom 2015-02-26 20:45:08
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回：大宝 你都几在乎楼价的升跌喎！ 投资的心理质素麻麻地。
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138. Sino Tom 2015-02-26 20:50:50
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回：惜缘 我分析错的话，我要认，要检讨，并且视别人的批评为提醒，警剔。 面子可以害人不浅。
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139. Oscar Lam 2015-02-26 21:00:17
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孖宝兄，
小弟真的很佩服你的耐性！其实，不管是实际成本、理论成本、真成本、假成本，能够用低成本买到货的就是好成本。算吧了，能明白的，你不说他也能明白，不明白的，你说再多他也不明白。
共勉之，哈哈哈！
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140. 引刀一快 2015-02-26 21:00:20
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Sino Tom兄
你考虑多两样嘢，就系升市收租佬心态同跌市收租佬心态，咁你地就一定可以沟通得好D。
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141. 引刀一快 2015-02-26 21:04:54
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Oscar Lam兄
大陆个大浪如果真系勘过嚟，唔系讲玩，今日李生话冇咗自由行，恒指跌1000点，玩咩，跌5000点都唔止喇。
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142. Sino Tom 2015-02-26 21:19:18
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回：惜缘、大宝 你地同珍惜讲的收租心态有明显差别。 珍惜説自己是个长缐收租佬，我信服，值得学习！ 做个理性的投资者，就要思想开放点，不要只懂互相恭维，我话你地麻木系有原因的。
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143. Sino Tom 2015-02-26 21:21:40
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144. 惜缘 2015-02-26 21:26:57
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To Sino Tom兄
那是互相尊重，不是互相恭维。
做个理性的投资者的确重要，但做个理性的人更加重要。
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145. 大宝二宝 2015-02-26 21:31:45
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回众师兄
算吧啦。我都放弃再同佢争论。讲嘢自我矛盾，前言不对后语，一时一样，有几多师兄师姊会明佢讲咩？
我上黎呢度系想分享吓投资经验，学习吓D知识，讲吓笑、吹吓水、轻松吓。唔系黎参加辩论比赛，要有输羸，搅到自己唔开心。
期待同众师兄师姊继续作理性交流。
共勉之，哈哈！
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146. LYC 2015-02-26 21:39:55
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买楼收租紧系好啦，稳阵每个月有钱袋！ 我都系在其他投资产品奶过野，才发觉收租最实际，最好！有租客帮你供楼，还loan,好易有save一球！
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147. Oscar Lam 2015-02-26 21:47:47
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致141楼刀兄，
时代巨轮浩浩荡荡，没有人能够刹停它。自由行只会优化，而不会停止。
只要我们做好准备，预准充足的现金，哪怕巨浪来，我们一样稳坐钓鱼船！
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148. Oscar Lam 2015-02-26 21:52:49
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149. 李嘉诚信老外 2015-02-26 23:11:56
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外国经济报告话自由行占香港经济4%，24800*0.04, 刚刚就系1000点，李嘉诚果然信老外多过信CY。 咁既年纪数口同心算都咁劲，真系难得！ 我估李生对楼市数据掌握一定比自由行深入，如果佢都叫人上车，咁有能力（包括屋企）既人，真系要快手。
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150. 引刀一快 2015-02-27 00:48:14
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Oscar Lam兄
你今次完全冇理解我嘅含意，我意思系，如果冇咗自由行，连带关系，香港同大陆会出现好多好多问题及冲击，股市点会仅仅跌一千点？李生今次讲嘢大部份都言不由衷呀！
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151. 同不同 2015-02-27 01:21:29
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今天真热闹，不亦乐乎。哈哈哈。长知识了。换位思考。
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152. To Sino Tom 2015-02-27 02:46:21
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非常同意几时都系租楼好过买楼,如果唔系我03,04年买过几YOHO边个供呀! 供楼是租客的责任, 租楼日日赚!
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153. Oscar Lam 2015-02-27 07:43:54
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回150刀兄，
小弟当然明白刀兄的意思。现在香港政府正在评估收紧自由行，个人估计应收紧或取消一签多行，这对水客有影响，但不会影响真正旅客。
小弟同意如果全部取消自由行，这对中国没有影响，但对香港的经济、楼市会有致命的打击。李先生是在警告香港政府不要胡来。我用时代的巨轮来比喻自由行，意思是这个政策不会逆转，只会优化。小弟说的不清楚，请见谅。
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154. 引刀一快 2015-02-27 09:29:44
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Oscar Lam兄
如果完全取消自由行，其实对大陆都有一定嘅影响，主要系和谐问题，如果一下停止自由行，好多地方嘅人都会觉得有严重国民等级分歧，近年大陆一直有计划处理户籍问题，其中一个目的系消茸呢様嘢，第二个就系食品安全，依家有米果班仲有个选择去买嘢食，虽然呢个选择只系心理上嘅慰籍，不过就帮轻大陆唔少。
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155. 亮剑 2015-02-27 10:11:33
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今年农历新年，我同家人去泰国差电，根据那里的导游告知，大陆客今年来泰消费创新高，而我亦亲眼见泰国嘅大型购物商场，真的人头涌涌，充斥大量国内同胞疯狂购物！ 寄语香港人：「此地不留人、自有留人处，幸福不是必然的」！
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156. Oscar Lam 2015-02-27 11:07:20
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回154刀兄，
你提出了一些经济以外的事情，这个我倒没有想到。
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157. 自由行 2015-02-27 11:22:29
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当年大陆开放自由行，股市应该不止涨1000点吧？取消自由行后影响的不会只有零售，还有旅游，还有货运。。等等连锁的效应。。1000点应该是“至少”1000点才对。近几个月，大陆人在香港的遭遇，在电视上播了很多次， 我想对香港的经济一定会有影响的， 阿爷应该是准备要出手教训任性的小朋友了。。大家要小心经济会走下坡。楼市会不会跌， 那是另外一回事， 但经济一定会受影响。
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158. 末路狂欢 2015-02-27 11:32:44
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「中国僵尸工厂的虚假繁荣」 《金融时报》 「僵尸工厂」是应死但没完全死掉的工厂，在中国四处可见。《金融时报》访问一间位於山西的钢厂，经过多年亏损，最近工厂终於获准破产。记者见到镇上只剩下老人和小孩，情景凄凉。这些工厂曾辉煌过，养活全镇的成年人，地方政府引以为荣，可是这些工厂竞争力不济，市场稍为逆转，恶性竞争导致产品价格崩溃，工厂陷入困境。这些工厂欠缺能力转型，兵败如山倒。然而，这些应死的工厂不会轻易死去，因为地方政府不批准。 地方政府不让工厂破产，目的是维持繁荣景象，工厂一旦破产，失业率上升，经济数据变坏，官员政绩蒙污。僵尸工厂的假象不是工厂自编自导自演，而是一出由多个单位策划和演出的群戏，由地方政府带头监制。工厂亏损，留下一个大洞，最后需找人「填氹」，负责救工厂的单位是地方银行。明知是「填氹」，银行也要借，因为这是关乎整个地方的命运，银行不可独善身。 中国僵尸工厂是一个政治，而非经济问题，外国经济学家不会明白中国式供求，没有人需要的东西，也不断有工厂制造。
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159. 珍惜香港 2015-02-27 11:44:01
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【珍惜香港】TO：127/F 阁下冇署名，本来唔想回覆，不过讲开又讲，就讲多少少。 我篇旧文提到果种 先苦后甜嘅退休心态，其实正正就喺我地 上一代中国人，特别喺香港人，对待物业嘅传统心态。前人对土地、房屋，喺有一份特别嘅感情，佢地认为，冇嘢比土地、房屋， 更实在，更保值。基於呢个传统，佢地就算冇乜学识，甚至喺文盲，都会响自己嘅能力范围之内，不断购入物业收租。 所以我话，一讲到收租，就即刻要变身成一个 六十几岁嘅文盲啦！ 不过，你可能会认为，依家时代已经唔同哂，咁嘅话，我就会问你一个问题：今时今日，香港嘅银行体系里面，最有效、最普遍同最认受嘅 融资抵押品喺乜嘢？答案，咪又喺物业！ 我地买楼收租嘅原意，从来都只喺 当储钱，喺保值，为退休铺路，冇谂过要发达。所以你问喺唔喺只要有能力供到楼就得，答案喺肯定嘅。至於你问喺唔喺可以唔理任何 楼市周期，我只能够话，你所讲嘅周期，唔喺定律，只喺一个 「如果」。我好多篇旧文都有谈过 「如果」呢个 TOPIC，既然只喺 「如果」，我地呢班长线收租佬，喺唔会关心嘅。 引刀兄话，呢个喺基於升市心态啫，如果楼市逐年递减 6%，好多人都唔制啦； 又话，要考虑升市收租佬心态，同跌市收租佬心态呢两样嘢喎！如果你问我，个市要跌几多啲收租佬先至肯卖，咁又喺一个 「如果」嘅问题，我真喺唔识答你。又或者可以再提下已经讲过 N 次嘅 亲身经历，我开始投资物业果阵，喺楼市高峰期，跟住经历金融风暴，然后再嚟一个沙士，个市喺咁跌，仲搞到负资产，其间， 我只有入货，半间物业都冇沽过，呢个经历，唔知算唔算有代表性？ 一个具炒楼心态嘅人，喺会好著意个楼价，所以升市对佢地沽货嘅推动力，同跌市对佢地沽货嘅推动力，其实都喺一样，呢种心态，就好似炒股票咁。反之，我地呢班冇炒楼心态嘅 传统收租佬，既然唔会因为楼价飙升，就贪心卖楼赚钱，咁更加唔会因为楼价跌，就贸贸然杀咗只鸡。我唔可以好武断咁话，一定唔会，但要我地沽货，阻力喺好大，只会喺基於好非一般之中嘅非一般嘢。 由金融海啸到依家咁多年， 个市喺咁升，具炒楼心态嘅人，好多都忍唔到手，已经沽咗货，而政策又喺咁阻止啲新嘅收租佬入行。所以点解 我响上面话，大部份可以维持到今时今日嘅收租佬，就算同我唔一样，都喺好接近。呢个就喺我话，依家个楼市咁 「硬」，嘅其中一个关键因素。
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160. 打工仔 Andy 2015-02-27 12:03:43
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161. 元朗仔 2015-02-27 12:13:19
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To 127楼,我03，04年都借九成买左4层yoho ,我都冇睇楼市周期，求其租客帮我供完层楼等退休算了
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162. Oscar Lam 2015-02-27 12:24:24
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致159珍港兄，
看到珍港兄写楼市，小弟也过来趁热闹。珍港兄不著意楼价，只入货、不沽货的心态确实代表了许多物业投资者的行为。
小弟也是一名物业长期投资者，投资的物业起码三、五年以后才会出售。很惭愧，小弟非常著意楼价的变化，并积极奉行博士的蓬三退一的投资策略，旺市时，以高价出售手上不太优质的物业，低潮时，以低价购入优质物业，因此，基本上每年都会有买卖。小弟时刻在优化自己的投资组合，因为我想，如果不出货，哪有钱入货呢？
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163. 元朗仔 2015-02-27 12:42:08
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现时入市，值搏空间不大，美国一加息，供款将大增，而且楼价已较我买入时升了近七倍，现时买入好大可能变负资产，都系租楼最稳阵，租楼日日赚
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165. 大宝二宝 2015-02-27 13:21:15
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166. 运输工人 2015-02-27 13:24:50
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情况就好似我朋友个妈咪咁,佢今年八十有三,真系文盲,但系佢三十几年前开始买005,有入无出,平又买,贵又买,从来未赚过一分钱（随咗派息）好多人都话佢蠢,唔识投资,唔识计回报,唔识计机会成本,但系几年前开始佢个仔话佢妈咪久唔久就收到信叫佢出席股东大会……
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167. 大宝二宝 2015-02-27 13:55:08
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难得仲有师兄讲呢个话题，我又再睇呀TOM 嘅留言，发觉佢混淆咗以下两样嘢:
1. 用有心人的例子，年收6,000 租金，买入价10,000 租金回报率 ROI 60%。假设risk free 债券年息3%，咁扣埋opportunity cost 佢嘅 租金Real ROI 就系57%。
2. 假设物业市值已升至50,000 如果佢唔卖继续放租、佢嘅 opportunity costs 就系少袋嘅 40,000 加将呢 40,000 投资系其他地方嘅回报或拆除重建后嘅价值。为简化计算，以上唔计通涨因素。
我由始至终都系讲紧1, Tom一时讲1, 一时讲2，一时讲1加2。都唔明佢讲咩。
卖唔卖或者重建 opportunity costs 只系其中一个考虑因数，仲要睇佢系咪一个risk taker or adverser 同 expected return of the new investment against the present investment.
运输工人兄，希望你明我讲咩。
共勉之，哈哈！
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169. Oscar Lam 2015-02-27 14:50:05
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回165楼孖宝兄，
蓬三退一的精髓在於在楼市低潮时购入优质物业。8.5%的DSD我已打入成本，这个成本相对於日后出售物业所得的利润是小数，我不太介意。
以个人愚见，目前是蓬三退一的出货期，特别是细价楼。
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170. 大宝二宝 2015-02-27 15:00:22
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171. 引刀一快 2015-02-27 15:37:23
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珍惜香港兄
“ 引刀兄话，呢个喺基於升市心态啫，如果楼市逐年递减 6%，好多人都唔制啦；又话，要考虑升市收租佬心态，同跌市收租佬心态呢两样嘢喎！如果你问我，个市要跌几多啲收租佬先至肯卖楼，咁又喺一个「如果」嘅问题，我真喺唔识答你。又或者可以再提下已经讲过 N 次嘅亲身经历，我开始投资物业果阵，喺楼市高峰期，跟住经历金融风暴，然后再嚟一个沙士，个市喺咁跌，仲搞到负资产，其间，我只有入货，半间物业都冇沽过，呢个经历，唔知算唔算有代表性？”
我讲紧呢个唔系如果咁简单，系处境问题，你咁多年一直唔出货，系珍港兄个人处理方式，如果你可以影响到其他人全部都同你一样嘅做法，咁楼市系好难跌嘅，亦即系跌市根本唔发生喇，系咪？再讲，负资産唔使填氹仲有钱入货，估计亦系珍港兄妙技，希望分享分享。至于代表性，呢个词我有保留，你系高位出唔到、低位继续入，即系沟货，难道你明知可能会资不抵债你都唔出？除非间物业好有纪念价值有特殊意义啫。
另外，“如果你问我，个市要跌几多啲收租佬先至肯卖楼，”
我绝对唔会咁问你，唔系个市要跌几多收租佬先肯卖楼，如果已经跌咗67成，仲分分钟入货添，好似你咁，系咪？卖楼系收租佬对应市场情况嘅决定，每个人心里有盘数，有人趁未跌得多快手出货，有人跌到怕跌到失信心先卖，大多数人都觉得卖有著数嘅话，就会成爲市况。
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172. 引刀一快 2015-02-27 15:45:35
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To 167楼 大宝二宝兄
如果你要用买入价计算绝对回报率的话，加入通涨率去计算会比较准确。
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173. 大宝二宝 2015-02-27 15:56:42
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回刀兄
对。不过如果用埋 discounting cash flow, 惊更加难明。
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174. 引刀一快 2015-02-27 17:46:31
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大宝兄
你地都知引刀系街市仔，你咪揾英文大我喇，discounting cash flow睇唔明呀............
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175. 大宝二宝 2015-02-27 18:57:58
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回刀兄
咪玩小弟啦！ 我习惯用会计英文词语，如果要翻译返中文可叫“现金流折让法“。
不过我搅错咗一样嘢，呢个方法系将未来现金流除以每年通涨率折算返现在价值。而相反喺今年之前嘅数字乘以每年嘅通涨率就得喇。
多谢提醒。
共勉之，哈哈！
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176. 珍惜香港 2015-02-27 21:06:44
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【珍惜香港】TO：171/F 引刀一快兄 阁下喺唔喺唔太了解当时嘅环境？我第一次响度分享 果段经历嘅时候，我话，唔好奇怪， 负资产但喺有 CASH，一啲都唔出奇，当时好多人都喺咁。呢个喺 亲身经历，果阵带住口罩去睇楼，见到好多卖家，全部都喺咁，唔通佢地个个都有 妙技？ 当然，有人失业，亦有人生意失败，但唔喺全部人都咁唔掂架！ 我曾经话过，果啲悲惨故事，都只喺响报纸见到，反而自己遇过嘅卖家，个个实力都唔嘢少。果阵我都唔明白点解，但事后谂番转头，咦？又喺噃！你冇 CASH 抬俾银行，点卖楼？真喺唔掂果啲，早就变哂 银主盘啦！仲点会俾你见得到？ 再讲，边个话负资産就要填氹？ 你唔卖楼，使乜填氹？除咗好个别嘅银行之外（喺边间就唔讲啦），你准时供楼，喺唔会俾人 CALL LOAN 嘅。记得我之前分享过一段 疑似 CALL LOAN 经历，即喺后嚟俾 自醉兄话我用非常规手段果单嘢呢，都唔算喺真正嘅 CALL LOAN 啦。不过，我果次仲未透露最后有冇接受银行嘅 OFFER 噃，咁今日，不如就开估啦！ 答案，喺冇！即喺继续供罗！
吓？乜咁著数都唔接受？点解？当然唔喺因为冇 CASH，但唔好要我再画埋出肠啦！ 至於阁下认为，我呢种心态同做法，只喺我嘅个别情况，咁我 上面话，大部份可以维持到今时今日嘅收租佬，就算同我唔一样，都喺好接近，你应该唔会同意。呢样嘢，我又真喺好难响数字上证实到俾你睇嘅； 159/F 嘅解释，喺嚟自实战嘅体会，其实已经讲得好清楚。 总之，好多嘢，理论上喺咁计啫， 实战上，好多时都喺另一回事！
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177. Sino Tom 2015-02-27 22:11:04
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回：大宝 以下的回覆系好野： 1）计算回报率时要将所用的回报率、无风利率、或折现率化作同一时期，例如全部化作年率计算。 2）昨天的$1，与今天或明天$1有着不同价值，不应直接将他们相加或相减 3）今日唔卖楼的机会成本，是放弃变现资金，运用在其他地方所带来的收入。 我之前讲的野，用心学习的人一定会明白。哈哈大笑
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178. 大宝二宝 2015-02-27 23:02:24
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回 Tom
你率之明我讲咩。期待师弟继续发言，理性讨论。
共勉之，哈哈！
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179. 引刀一快 2015-02-28 09:20:50
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珍港兄
点讲你果次都系沟货啫，我话你出货慢咗亦冇讲错吖。到负资産嘅时侯，已经过晒出货时机啦，顶硬上继续供系大部份人嘅选择。
有钱沟货唔出奇，就系唔知你件新货系咪fullpay啫，如果银行唔CALL LOAN仲俾你做第二单按揭 ，咁系咪妙技？
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180. 珍惜香港 2015-02-28 16:47:38
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【珍惜香港】TO：179/F 引刀一快 引刀兄，点解我成日话， 主宰命运嘅，喺人，唔喺数字？ 如果只喺单睇数字表面，你话我沙士果阵 沟货，喺无可厚非嘅。但坦白讲，我投资物业，由 DAY ONE 开始，都只喺为咗 长线收租，为退休铺路。 自己嘅能力，喺首要，个市嘅高低，只喺次要。每当有能力，我就会买；到买果阵，至去寻觅市场上最抵嘅货， 而最抵，又唔一定喺最平喎。对於已经买入咗嘅物业，我又从来唔会著意自己买贵咗，定喺买平咗。 所以，我唔会用 沟货、捞底，嚟形容我当时嘅行为，因为我根本就 冇咁谂过。当然，你可以话， 数字上咪一样！有乜分别？咁我可以答你， 分别喺好大！你错估咗我呢个 市场参与者嘅心态，自然就冇可能预测得到，将来面对市场变化果阵，我呢个市场参与者，会以乜嘢行为去应变啦。就正如你认为，我只喺出货慢咗，但事实上，我根本就 冇谂过要出货。 同样地，好多所谓嘅 学者，错估市场，就喺因为佢地只会睇到 数字嘅表面，波浪嘅表面，凭一厢情愿嘅逻辑，就去判定市场参与者嘅心态。而每当有人提出，有市场参与者，同佢地嘅思维逻辑有别果阵，佢地就会话，呢啲，只喺 个别情况啫！ 好多人，穷一生之力，去研究 价钱呢样嘢；目的，就喺想要 摸顶、捞底。但有几多人， 真喺睇得咁准？所以，我响 176/F 问你，喺唔喺唔太了解当时嘅环境？果阵买楼，人地点只喺 当你傻仔咁简单，佢地认为，你简直就等同於 自杀！由身边嘅朋友，以致喺至亲中嘅至亲，个个苦口婆心，好言相劝，甚至极力阻止，你作出呢个咁愚蠢嘅自杀决定。好彩佢地冇以死相谏啫，咁嘅话呢，我就真喺唔会买啦，冇法啦，人命关天嘛！ 响果种环境下，仲会入货嘅人，唔喺好似我呢啲咁嘅 传统收租佬，就喺 大师级嘅投机者，咁你话，边个喺主流？如果你话喺后者，我就真喺冇嘢好讲。但要注意嘅喺， 大师级投机者，都喺投机者，而所有投机者，都有一个特性，就喺 好著意个价嘅起跌。沙士之后，经历金融海啸，跟住个市就 喺咁升，你话边个沽货嘅机会大啲？而政策关系， 沽咗又买唔番噃。至於你话当时顶硬上继续供果班，讲到佢地咁惨，之后大把机会甩身，唔知又剩番几多？咁你话，时至今日，市场嘅 主流持货者，喺好似我呢啲咁嘅 传统收租佬，喺大师级 投机者，定喺果阵好惨 顶硬上果啲？如果仲咁坚持，认为喺后两者嘅话，咁我就惟有扯白旗，真喺冇嘢好讲啦！ 至於你问，银行点会唔 CALL LOAN，仲俾你做第二单按揭？睇嚟，阁下似乎真喺唔太了解当时嘅环境。果阵嘅按揭监管制度，边有依家咁紧，又冇信贷资料库，入到银行搞按揭，见到张 FORM 有申报手持物业资产果项，个职员就会同你讲，呢项喺 SKIP 得，讲真，佢喺惊死你会填，你填咗，仲会碎咗佢要你填过添！果阵啲风险嘢，真喺要食自己，唔喺靠人地管架！你做 N 个按揭，只喺 常识啫，算乜 妙技？ 所以，点解我又成日话， 今时，唔同往日啦！依家唔再喺 一张临约就可以攞嚟炒嘅年代，仲用 旧嘅思维去谂嘢，已经不合时宜。好多学者，搬哂啲 历史数字出嚟，将今日个楼市，同 97 果阵比，又讲埋哂啲 周期论。今时今日，无论响 环球经济、本地政策，而更重要嘅喺， 主流市场参与者嘅实力同心态各方面，都经历咗好彻底嘅改变，以致所谓嘅 经济周期，可能比以前更长，波幅更窄， 甚至可能已经冇咗周期。 当年，我喺一个走在前线嘅市场参与者，而今日，虽然我已经唔再响前线，但仍然喺一个市场参与者。而我睇市场，喺以 人嘅心态为先，而果啲数字嘢，只喺参考一下啫，点解？ 因为， 主宰命运嘅，喺人，唔喺数字罗！
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181. 元朗仔 2015-02-28 19:09:54
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182. 打工仔 Andy 2015-02-28 21:48:28
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183. 打工仔 Andy 2015-02-28 23:14:38
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引刀兄
讲真果句, 我买入第一件收租物业时, 我会睇楼价, 因为要做一变二, 二变四, 四变八! 当我入齐货时, 我只会计算物业的租金回报多过睇楼价! 因为我的想法跟珍惜兄一样, 是用来退休的!
时代已经改变, 仲用97时的思维行事, 就.......!
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184. 引刀一快 2015-02-28 23:21:42
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珍港兄 如果系大陆人会送你一个字“扯” 我就送你四个字”扯王之王“
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185. 引刀一快 2015-02-28 23:24:27
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186. 引刀一快 2015-02-28 23:30:45
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打工仔兄
坐紧大巴番广州，难打字，夜d陪珍港兄论论，你做观众喇，哈哈
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187. 打工仔 Andy 2015-02-28 23:41:31
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引刀兄
你坐车返广州, 明天上深圳再坐朋友车上清远!
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188. 引刀一快 2015-03-01 02:18:13
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189. 引刀一快 2015-03-01 10:29:29
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【珍惜香港】TO：179/F 引刀一快引刀兄，点解我成日话，主宰命运嘅，喺人，唔喺数字？主宰命运嘅系主如果只喺单睇数字表面，你话我沙士果阵沟货，喺无可厚非嘅。但坦白讲，我投资物业，由 DAY ONE 开始，都只喺为咗长线收租，为退休铺路。自己嘅能力，喺首要，个市嘅高低，只喺次要。每当有能力，我就会买；到买果阵，至去寻觅市场上最抵嘅货，（问题喺呢度，最抵买嘅货一样会变负资産，系咪？）而最抵，又唔一定喺最平喎。对於已经买入咗嘅物业，我又从来唔会著意自己买贵咗，定喺买平咗。所以，我唔会用沟货、捞底，嚟形容我当时嘅行为，因为我根本就冇咁谂过。当然，你可以话，数字上咪一样！有乜分别？（唔系数字上一样，而系意义上等同，系呢个动作就叫沟货，无论系证卷、物业，甚至系买菜，都合用，喺第一档菜买贵咗一倍，发现第二档居然半价，咪再买D掺落去，最多放雪柜，唔驶俾事头话买贵咗咁多。）咁我可以答你，分别喺好大！你错估咗我呢个市场参与者嘅心态，自然就冇可能预测得到，将来面对市场变化果阵，我呢个市场参与者，会以乜嘢行为去应变啦。就正如你认为，我只喺出货慢咗，但事实上，我根本就冇谂过要出货。（如果明知会变负资産嘅货，你都唔出，系唔合逻辑嘅，会出现负资産嘅情况，就系之前嘅判断错，预期负资産会出现嘅时候，根本唔存在“卖咗买唔番”嘅情况，变成负资産之前冇卖出，一定系出手慢，除非系有特殊意义嘅物业，不在讨论范围内。）同样地，好多所谓嘅学者，错估市场，就喺因为佢地只会睇到数字嘅表面，波浪嘅表面，凭一厢情愿嘅逻辑，就去判定市场参与者嘅心态。而每当有人提出，有市场参与者，同佢地嘅思维逻辑有别果阵，佢地就会话，呢啲，只喺个别情况啫！（发生负资産点会唔系判断错误呢？无论系买家定银行，都判断错误。你唔系明知负资産都照买卦？银行亦唔会明知负资産都照做按揭，两者都系受市况变化所累。）好多人，穷一生之力，去研究价钱呢样嘢；目的，就喺想要摸顶、捞底。但有几多人，真喺睇得咁准？所以，我响 176/F 问你，喺唔喺唔太了解当时嘅环境？果阵买楼，人地点只喺当你傻仔咁简单，佢地认为，你简直就等同於自杀！（你讲紧嘅97顶，定系之后几年先？）由身边嘅朋友，以致喺至亲中嘅至亲，个个苦口婆心，好言相劝，甚至极力阻止，你作出呢个咁愚蠢嘅自杀决定。好彩佢地冇以死相谏啫，咁嘅话呢，我就真喺唔会买啦，冇法啦，人命关天嘛！响果种环境下，仲会入货嘅人，（你讲紧嘅97顶，定系之后几年先？）唔喺好似我呢啲咁嘅传统收租佬，就喺大师级嘅投机者，咁你话，边个喺主流？如果你话喺后者，我就真喺冇嘢好讲。但要注意嘅喺，大师级投机者，都喺投机者，而所有投机者，都有一个特性，就喺好著意个价嘅起跌。沙士之后，经历金融海啸，跟住个市就喺咁升，你话边个沽货嘅机会大啲？而政策关系，沽咗又买唔番噃。至於你话当时顶硬上继续供果班，讲到佢地咁惨，之后大把机会甩身，（甩身唔止系经济上嘅原因，好多系出于甩身情意结，大佬，佢地望咗十几年喇！）唔知又剩番几多？咁你话，时至今日，市场嘅主流持货者，喺好似我呢啲咁嘅传统收租佬，喺大师级投机者，定喺果阵好惨顶硬上果啲？如果仲咁坚持，认为喺后两者嘅话，咁我就惟有扯白旗，真喺冇嘢好讲啦！至於你问，银行点会唔 CALL LOAN，仲俾你做第二单按揭？睇嚟，阁下似乎真喺唔太了解当时嘅环境。果阵嘅按揭监管制度，边有依家咁紧，又冇信贷资料库，入到银行搞按揭，见到张 FORM 有申报手持物业资产果项，个职员就会同你讲，呢项喺 SKIP 得，讲真，佢喺惊死你会填，你填咗，仲会碎咗佢要你填过添！果阵啲风险嘢，真喺要食自己，唔喺靠人地管架！你做 N 个按揭，只喺常识啫，算乜妙技？（你都知道会有有楼冇人买、望人买嘅时候，咁就好喇。）所以，点解我又成日话，今时，唔同往日啦！依家唔再喺一张临约就可以攞嚟炒嘅年代，仲用旧嘅思维去谂嘢，已经不合时宜。好多学者，搬哂啲历史数字出嚟，将今日个楼市，同 97 果阵比，又讲埋哂啲周期论。今时今日，无论响环球经济、本地政策，而更重要嘅喺，主流市场参与者嘅实力同心态各方面，都经历咗好彻底嘅改变，以致所谓嘅经济周期，可能比以前更长，波幅更窄，甚至可能已经冇咗周期。（呢种思想系源于楼市走向多次打破大部份人嘅判断，暂时固化咗心理楼价，呢一波会比97金融风暴来得更猛，呢度嘅所谓"专业分析“，全部都系侧埋一边嘅，你估我唔识做数据分析咩，我懒搵数据所以我就分析人地攞岀嚟嘅数据，只拣啱心水嘅数据，去头尾，做盘数岀嚟影响其他人判断，系好多人日日攞嚟食饭嘅技艺，我喺大陆咁耐系睇到厌，成日话贡橙档呃人，实质呢D嘢喺香港一样遍地开花。）当年，我喺一个走在前线嘅市场参与者，而今日，虽然我已经唔再响前线，但仍然喺一个市场参与者。而我睇市场，喺以人嘅心态为先，而果啲数字嘢，只喺参考一下啫，点解？因为，主宰命运嘅，喺人，唔喺数字罗！ （珍港兄，D励志嘢的确好多人啱听，引刀不在此列。）
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190. Sino Tom 2015-03-01 16:35:28
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回：珍惜 我很欣赏你的理财哲学，不理价高价低，只著重现金流入以支持生活所需，很踏实的想法。 但在现实中，很多人在意价格的变化，尤其利用杠干的人，会较大贪或较容易唔输得，看昨天不少人趁政府调低按揭成数前赶快买楼就得知，所以人性的贪婪与恐惧导致了周期。 今天虽然不少业主持货信念强，但楼价下跌可由一手楼带动，发展商看到未来供应不断累积，而本地经济又转弱时，便不得不减价，到时二手跌价便不可幸免。
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191. 珍惜香港 2015-03-02 03:13:39
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【珍惜香港】TO：190/F Sino Tom
就如首富成日讲，买楼自住， 只要量力而为，几时都喺 OK 嘅。至於买楼投资，以 传统收租佬模式喺最好，不过依家先至 新入行做收租佬嘅话，就真喺 唔太啱环境啦！ 我地嘅模式，响市场里面喺好普遍，但由於好低调，就往往被人忽略咗。至於投机者，因为响市场上比较活跃，而大众又钟意注意埋啲刺激嘢，咁就算佢地唔喺市场嘅主流，都会被误认为喺。基础上， 香港行低税率，传统收租佬模式就 自然生成，加上过往十年经济环境同政策嘅改变，好多 投机者已经被 淘汰，又或者被迫 转营至我地呢种模式。而呢种模式，久而久之，就会衍生出 惰性，适应咗之后，喺好难会番到转头嘅。所以话，时至今日， 我地喺主流，呢个讲法，唔喺断估。 至於你提到 杠杆，呢样嘢，我投资方面，其实攞得好尽。不过， 我行使杠杆嘅原则，就喺 一定唔可以投机，即喺话，要放响以 现金流为主导，而价格死牛不变嘅投资目标度。 TO：189/F 引刀一快兄
阁下又嚟呢套。 我从来留言都喺 有感而发，为分享、为交流。我写嘢嘅时空好有限，所以唔钟意同人斗咀；人地要玩，我只会当佢透明。如果你唔喺 引刀兄嘅话，我真喺唔会再睬你。 我谂，我可以直接回答你嘅，应该喺你响中间问咗两次果条问题，答案当然喺 沙士果阵啦，点会喺 97 顶呀？你就算唔响香港住，都喺香港人嚟架？你咁都要问，其他嘢我真喺唔识点答你。 你果啲斗咀嘢，我唔覆啦！我只能够话，如果阁下唔肯放低用一个 投机嘅心态，去睇呢个市场，同里面嘅参与者嘅话，咁你就冇可能了解依家个楼市发生紧乜事。 你自己投机，唔等於我同你一样咁投机，所以你话果啲乜嘢负资产、乜嘢判断错，对我嚟讲，喺冇意义。 我本来就冇去关心，冇去判断，又何来判断错？你唔肯相信，呢个世界，竟然会有 只求收租，但唔关心楼价升跌嘅物业投资者，喺你自己嘅事，唔等於呢种人唔存在。而我话你知， 我就喺呢种人，唔止喺咁， 依家主导紧个市场嘅，都喺我呢种人。如果你唔相信，认为我讲大话，不如姑且直接啲讲，咁我就唔使花咁多时间覆你。 人地嘅分析，点样分析，用乜数据分析，你可以唔同意，可以提出相反论点。但你批判人地嘅 动机，就喺小人之心。呢度留言，喺冇钱收嘅！我同部份留言者见过面，亦大概了解过佢地嘅背景， 全部都喺业余，写嘢亦只为兴趣，冇你讲果啲呃饭食或者要点样做数托市果啲，反而担心自己分析嘅结果太正面，惊刺激到市场而放弃出文，或者延迟出文嘅就有。 至於你话我果啲谚语式嘅所谓励志嘢，我称之为 三言两语，响 122/F 已经解释过。用呢啲三言两语总结主题，喺我一贯嘅习惯， 随心而发嘅表达。就好似， 主宰命运嘅，喺人，唔喺数字，呢句嘢，我用过好多次，同一句嘢，响唔同主题嘅文章里面，有唔同嘅表达，唔同嘅体会。后嚟我将佢地分咗做 特首篇同 危机篇，依家又多咗上面嘅 楼市篇。 我写嘅文章，表达嘅三言两语，人地啱唔啱听，你 BUY 唔 BUY， 我一啲都唔关心。你有权信，亦有权唔信，但唔好以 小人之心，去作武断式嘅批评。
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192. 引刀一快 2015-03-02 05:52:10
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珍港兄
我冇斗嘴，你篇文咁长，唔插字提问，好难问出重点，最主要系珍港兄好多时主题游离，好多嘢都唔知你系边度揾出嚟讲嘅，若然唔对准位置插入，分分钟我嘅回应轮到你睇唔明。
简单简明D
”如果你唔喺引刀兄嘅话，我真喺唔会再睬你。“ 如果珍港兄唔系以死都詏番生称著，我亦冇咁大兴致陪你打咁多字。
“但你批判人地嘅动机，” 我系咩动机？你讲讲唔该。
“主宰命运嘅，喺人，唔喺数字” 可以系人，但唔一定系自己，呢类“励志语句”，可以免，因爲讲紧嘅同人、命运、数字都唔系直綫关系，本来讲紧嘅系”如果可以早知会负资産，絶大多数人都会提前出货“，点解会去咗”人、命运。数字“果度？ 再讲，所谓数字，正正就系呢个论坛、呢个社会个个人都关心嘅一样嘢——钱！边个话唔关心嘅，举手唔该！
”你可以唔同意，可以提出相反论点。但你批判人地嘅动机，就喺小人之心。“ 可以唔同意，但系作出批判就系小人之心，你呢段系误导性嘅歪理，系对我嘅诬陷，诽谤。
“我写嘅文章，表达嘅三言两语，人地啱唔啱听，你 BUY 唔 BUY，我一啲都唔关心。你有权信，亦有权唔信，但唔好以小人之心，去作武断式嘅批评。”
请唔好忘记呢个系论坛，而且你用“小人之心”呢个词，唔该讲清楚出处。
”我谂，我可以直接回答你嘅，应该喺你响中间问咗两次果条问题，答案当然喺沙士果阵啦，点会喺 97 顶呀？你就算唔响香港住，都喺香港人嚟架？你咁都要问，其他嘢我真喺唔识点答你。“
俾人劝嘅人系你，又点会系香港人都一定要知道系几时呢？你又冇讲你几时买。
” 你唔肯相信，呢个世界，竟然会有只求收租，但唔关心楼价升跌嘅物业投资者，“
我有话唔信咩？我话”可以早知负资産的话，大多数人会提前出货“，楼价升跌同资不抵债系两回事。
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193. 引刀一快 2015-03-02 11:43:43
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本来我表达嘅嘢好简单，就系”可以早知出现负资産嘅话，个个都会提前走货，唔存在卖咗卖唔番嘅情况“
无论同意与否，冇必要复杂化，问题就讨论到呢度爲止。
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