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新居屋购买力只不过是虚数
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2015年1月26日
我秘书同我讲，老板今次你大获，你在新居屋申请开始时讲最多有三四万人攞申请表，到认购时可能认购不足，最新消息，有超过十一万份申请表，有房署职员话可能过十四万。比秘书窒，无乜瘾，不过，做评论员，预咗俾人窒，正是，出得嚟行，预咗要还。不过，十四万似乎不是一个吉利数字。
我记起，五代十国尾声，后蜀主孟昶与老婆花蕊夫人在四川，听闻赵康胤派大将曹彬率兵六万入侵。孟昶对花蕊夫人说，唔使担心，我有十四万精兵，又有主场之利，对方只得六万人，大可以杀他们一个片甲不留。花蕊夫人听罢，大为放心，於是继续在后宫研究诗词。孟昶去到军营，见到阵容不似有十四万士兵，於是问人力资源官究竟有几多士兵，资源官答，登记就有十四万人，但大部份早已退役，有部份已战死沙场，能够上战场打仗不足一万，吓到孟昶当场晕低，资源官再话，主公不用担心，曹彬早已派人招降，主公依然可以做蜀主，仲话五十年不变，世界上边度有咁大只蛤乸随街跳，但碍於形势，孟昶无奈，唯有竖起白旗投降。
花蕊夫人在后宫收到消息，当然是闷闷不乐，於是写了一首诗，“君在城上竖降旗，妾在深宫那得知，十四万人齐解甲，中无一个是男儿”，花蕊夫人借诗来闹蜀中将士，其实，她并不知道，十四万人只不过是曾经参军的人数，并没有删除，死亡及退役人数，实际将士只得一万人，点够曹彬六万人打。投降是正常。所以，我说十四万人并不是一个吉利数字，好彩，我稍后查证，大约有118,000申请表，咁都无咁惊。
今次新居屋申请，同蜀中将士差不多，只是一个虚数，不少申请人都是抱著执输行头，惨过败家心态，他们会用尽所有家庭成员去申请，水份之多亦可想而知，当正式认购时，白表有机会一Q清袋，绿表我就深表怀疑，况且，从现在到新居屋认购日，还有三个多月，当中经历农历新年及复活节这两个长假期，地产商早已磨刀霍霍，我估计最少有一万个新单位推出市场，而且，他们已知道居屋售价，所以，定价一定会甚为克己，如果，新楼盘销情理想，白表还有机会清袋，怎样说，绿表能够悉数出售我深表怀疑，如果唔将绿表的居屋拨给白表申请者，政府唯有将新居屋存仓，若果要清货，为有减价一途，但又唔知道怎样向那些买了新居屋的人交代，都唔知道怎样收科，官员们真的是冇事搵事做。
报名 : http://marketing.omghk.com/
economicstrends2015/index.cfm
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1. 亮剑 2015-01-26 10:05:22
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我重申小弟绝对看好香港砖头。 绝对专重法子同PP的结论。 而且我认为在拣居屋之后，细码楼会升到九彩！ 问题系之后个市点运行😰
香港呢几年既私楼市场，被政府人为地扭曲，真系古理吾岛。 现在我用超市点卖可乐来形容。 几年前可乐单罐卖 5 元，四罐装卖 19 元，八罐装 37 元，一打装 52 元，两打要一旧。
超市年中一定喺唔同时间，在不同包装中选择做优惠，例如 4 罐装原价系 19 元但买 3 排特价 53 元。
根据以上安排，你西装友路过，咪畀5蚊整一罐。 而你一支公住，又只系间唔中先饮一次，那就算超市真的益街坊有特价，你买 3 排 4 罐装来把托？
现在营运成本上升，而且超市计算过香港人的消费习惯，系一罐起、四罐止，咁标准价就改成：可乐一罐要卖 7 元，四罐装卖 25 元，八罐装 43 元，一打装 56 元，两打只要105 元。 而超市仲成日拣一打或两打装做优惠，原价本来系 56 元嘅一打装， 用捆绑式销售，买两排送原价10元乳酪一杯；过两个星期，买 1 排两打装加一元可买多两罐雪碧。
咁搅法一罐及4罐装，销量会否下跌？ 咁超市要不要喺 1~8 罐装多做特价？
家沙一开放式可租 12 K 但三房半只不过要 22 K 咁即系加 10 K，就可多 500 尺或两间房。
例子咪好似我上面可乐 4罐 VS 2打的例子。
均罐价有巨大差距，那么那些人会否用夹份、团购、入多两排等方式去买可乐？
而租或买既，两夫妻就同老人家夹份换间大既。 后果就是细码要回气，中高价嘅租售尺价会跑赢整体。
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2. law student 2015-01-26 10:11:41
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to PP, 早两日, 见你有以下post, 基本同意your view poins, 但今日见到以下新闻, 似乎mitigate了你1, 2, 3的argument. " 银行清查楼贷千八亿 近年银行为物业投资公司提供有抵押循环贷款相当普遍，因归类为商业贷款，故豁免遵守金管局逆周期按揭措施。不过，银行界消息透露，金管局早前「执正」物业投资公司贷款，将促使银行展开大规模清查行动，有可能收紧、取消给予物业投资公司的循环贷款额度，甚至有机会追收贷款。据了解，借款人为公司名义的未偿还住宅按揭贷款，涉及金额逾1,800亿元。以公司借贷是不用压力测试及循环贷款, 而涉及金额逾1,800亿元又处於历史性高水平" 你话我硬颈又好，维稳又好，点都好，我都不会改变立场，因为客观条件的确冇变差，原因如下：
1）依家有信贷资料库，97冇，依家好难重复借贷，冇重复过度借贷，又如何俾银行迫仓
2） 依家有加三厘压测，97冇，政府已限制有能力的买当才能入场，再加上有信贷资料库，使到压测能够覆盖买家所有债项才做压测
3）97可按7成，今日LTV随楼价上升而下跌，加上压测及正面信贷资料库，根本 fundamental 仍好强
4） 按保这几个月仍在历年来的低位徘徊，尽管ccl 大升
5） CY话供不应求已经在尾声，我有证据说明佢系吹水，没有供应，如何降价
6） 租金数据上升及代理放盘量干水，不要忘记租系冇得炒
7） 过去几年，欧美日QE，但是金管局限制、阻止QE涌入嚟D钱流入香港实体经济及楼市，在这些限贷措施下，市民买楼D钱一定唔系借翻嚟，这些钱一定是自己荷包D＄
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3. Peter Paker 2015-01-26 11:16:22
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我系讲住宅按揭调，建议 law student 去金管局网页 check 下住宅按揭调查的 scopes 先，才再继续讨论
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4. Price 2015-01-26 11:18:01
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Market price fluctuates. To benefit the applicants, Gov. should reduce price without gilt.
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5. Peter Paker 2015-01-26 11:19:00
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Bsd 后，又几多人会用公司 hold 住宅，第二，你段新闻的对象大部份系工商铺
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6. law student 2015-01-26 11:20:30
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我看, 下半年的最大风险是人民币会对美元眨值, 欧洲QE, 对美元大幅眨值, 可以预期, 此下跌会持续, 问题是, 欧洲是中国一大出口国, 而人民币若对美元持平, 亦即会对欧元大升, 问题是, 美国正复苏, 美元强势是正道, 但中国经济却下行, 现在应该跟眨值欧洲眨值, 刺激出口, 而中国已放宽人民币对美元中间价, 而且从上年下半年开始轻微眨值. 先不论中国经济下行对港楼的影响, 但大陆人可以打折买港楼的幅度只会愈来愈少, 再加埋的double tax, 睇唔到豪宅有咩上升空间.
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7. law student 2015-01-26 11:27:12
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To 5/F PP, Sorry, can you direct me which part of the following HKMA circular saying the subject is 工商铺 only? I may be stupid but I really cannot find out such word. 致：所有认可机构
行政总裁
敬启者：
遵守现行物业按揭贷款的审慎监管措施
本局最近对部分认可机构进行了一轮现场审查，检视它们就确保遵守金管局制定的物业按揭贷款审慎监管措施所推出的政策与管控的成效。这次审查得出以下两项主要观察结果：
对营运公司的诠释
本局明白认可机构会向营运公司提供以物业作抵押的信贷融资，以支持这些公司的实质业务或应付公司的日常资金需要。本局了解认可机构在审批信贷融资时会整体评估这些公司的信誉，所以本局向来赋予认可机构弹性，就这类信贷融资不采纳有关物业按揭贷款的逆周期措施。在大部分情况下，认可机构应对这些公司采取一套适用於企业借款人的更全面的信贷批核标准及评估、更严谨的信贷监察及更频密的信贷检讨。
然而，我们在现场审查过程中抽查发现，部分认可机构在提供用作购买或加按物业的信贷融资时对营运公司作出较为宽松的诠释。部分被抽查的物业按揭贷款的企业借款人除了作为物业持有、投资或租赁的工具外，并没有明确的业务运作。这类公司的组织结构与由个人成立而用作这些用途的空壳公司没有实际分别。认可机构在提供物业按揭贷款予这类公司时应遵守逆周期措施，包括适用的最高按揭成数及供款与入息比率。
就上述观察结果而言，本局提醒认可机构应采取稳健有效的方法，以识别借款人是否一间有实质业务运作的营运公司。认可机构应制定有效的管控及检视系统，以确保所有认可机构豁免跟从逆周期措施的借款人是有实质业务运作的营运公司。
尽管如上文提及，向有实质业务运作的营运公司提供信贷融资或可不受物业按揭贷款逆周期措施的规限，认可机构应就这些融资维持审慎的贷款审批标准，以及充足的信贷监察及评估，以确保妥善管理涉及的信贷风险。
就投资物业计算租金收入的扣减率
金管局在2009年10月30日发出通告，订明在计算供款与入息比率时，租金收入总额应至少作出两成扣减，以计及相关支出(如维修费、地租及差饷、管理费、物业空置成本及物业或利得税)。本局在检讨市场趋势及有关现场审查结果后，相信上述扣减不足以覆盖相关支出。认可机构应采用较高的扣减率，在有租金收入证明的情况下采用至少三成的扣减率，而在没有租金收入证明的情况下采用至少四成的扣减率。
为免引起疑问，最低租金收入扣减率适用於个人及企业借款人的住宅及非住宅物业与及独立车位的按揭贷款。在合适的情况下，认可机构应考虑采用高於上述水平的扣减率。
以上有关提供予营运公司的物业按揭贷款及提高租金收入扣减率的监管要求，认可机构应在２０１５年１月２０日开始采纳。认可机构须检讨及评估其贷款做法，如有需要，应立即采取措施使其贷款做法符合本通告所述的要求。这些监管要求是审批有关物业按揭贷款的良好做法，并不构成本局就物业按揭贷款推出的新一轮逆周期措施。
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8. 亮剑 2015-01-26 11:33:02
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汤博士…… 可能你唔知呢个抽居屋的游戏点玩(虽然我无份但小弟乃八公一名)。 1 呢次2014新居屋大抽奖，有 2160 个奖品。 2 绿白表比例系 1296 ： 864 3 绿表组别次序……公屋清拆、合乎资格中转屋清拆、家有长者、核心家庭、非核心家庭、单身申请人。 4 白表组别次序……家有长者、核心家庭、非核心家庭、单身申请人。 5 每个组别用搅珠方式，定先后拣楼。 6 到正式拣楼果阵，首先绿表公屋或中转屋清拆及家有长者先拣；然后轮到白表家有长者。 7 到以上各优先申请者拣完拣剩，如果仲有货尾，咁核心绿表、核心白表、非核心绿表、非核心白表……最后系白表单身。 8 如果白表好多申请者用家有长者方式去抽签，那么不排除第一回后之后，你就算家有长者但条签太后都无楼拣，遑论核心家庭或之后的申请人。 9 如此这般，要是绿表申请人反应不大理想，那么就算你是单身，只要你肯交回公屋，都有机会拣楼。 10 如果绿表反应更加不堪，认购不足额，那么有剩的奖品，就全数落入白表个 pool 度，咁白表申请人就照拣楼组别及拣楼次序再进行拣楼进程。
单单呢度，都值一本你既新书加签名啩。
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9. Peter Paker 2015-01-26 11:50:19
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Dear Law Student,
Currently, LTV ratio of non-residential properties is 40% under the HKMA policies. Some non-residential investors have some companies with true and real business operations. If those businessmen with true and real business / sales / purchase operations want to buy properties, banks can grant extra 30% commerical loans on top of HKMA's max requirements of 40% mortgage loan, totalling 70% loans. These 30% loans are normally granted as business / commercial loans, rather than mortgage loans.
These 30% so-called business / commerical loans are actually used to finance properties purchases after completions of property transactions. Normally, those property buyers will pay 60% down payment first. After completion of property transactions, banks will then grant this 30% commerical loans to buyers to partially cover their initial 60% down payments.
The most critical part to achieve the above financing plans is to have a "not small" businesses which already have audited financial statements, proper cash flows and profit-making business and tax records. These can serve as very strong proof of borrowers' credit worthiness.
I want to ask you ONE question. Can the above financing arrangements applied to normal and small residential buyers of HK$3 - 10 million who are not likely to have "not-small" businesses and those business records??
That's why I asked you to check scopes of HKMA's residential mortgage survey. Also, you have to know more about the market practices. Otherwise, you cannot clearly interpret the HKMA's wordings. HKMA wordings do not have responsibility to explain to you clearly. But if you understand the market norm, you can certainly know which targets are HKMA talking about.
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10. Johnny 2015-01-26 11:55:40
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绿表都收万零份点会清唔晒？ 就算真系清唔晒QUOTA都会过比白表。 所以今次咪话2千货仔，就算2万一样写包单清袋。
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11. law student 2015-01-26 12:00:09
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To PP, The scope of HKMA's residential mortgage survey is on the residential mortgage but you mentioned "LTV ratio of non-residential properties is 40% under the HKMA policies" seems refer to non-residential properties. Is there any misunderstanding here? I just say the news and survey refer also to residential mortgage, that's all. I don't see the HKMA survey dosen't cover residential mortgage? I think can you direct me to see your mentioned scope of survey, if it really exist of course.
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12. Peter Paker 2015-01-26 12:04:41
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Dear Law Students,
Pls also check Centaline's websites to find out the % of residential buyers who use "limited companies" to hold those properties.
After checking, you may understand who is HKMA talking about.
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13. law student 2015-01-26 12:13:53
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I must say I know very well what HKMA talking about. My question is so simple, is the HKMA's survey cover residential mortgage? The answer is definitely yes, and who is the subject? of course, is a company but not a preson. But it dosen't matter if you cannot or don't want to answer my question. You are not obliged to answer this. No hard feeling.
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14. law student 2015-01-26 12:15:25
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A corrrection for 13/F, I must say I know very well what HKMA talking about. My question is so simple, is the HKMA's survey cover residential properties? The answer is definitely yes, and who is the subject? of course, is a company but not a preson. But it dosen't matter if you cannot or don't want to answer my question. You are not obliged to answer this. No hard feeling.
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15. 同意 law student 2015-01-26 12:28:00
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似乎PP误会左law student意思, PP 指 "Bsd 后，又几多人会用公司 hold 住宅，第二，你段新闻的对象大部份系工商铺 ", 而law student回应该新闻指的是residentail properties, 应该是实情.
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16. 亮剑 2015-01-26 12:55:13
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绿表都收万零份点会清唔晒？
今次新居屋果几个屋苑，唔少单位存有缺陷。 包括位於工厂区、附送坟景、大门对厕所……
你如果唔系有公屋住又首期不足，呢次有幸到场拣楼，当然三合一加垃圾房对上你都硬食啦。 但住紧喺公屋嘅富户，你交紧只不过系 4~5 K 租，仲要全包，咁要佢哋交翻层公屋出来，当然要真正笋的居屋先得，呢度要包括……地点好、高层、有靓景、开则靓、能力可负担！ 现在就算交市值租，围起来都系低过私楼客，今次错过拣楼机会，下次再来过，唔使惊！ 话唔定下次系将军澳、启德、东涌全海景，畀着你系 绿表都唔同你求其上住先啦。
绿表部分有剩余货，全不奇怪！
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17. 望东楼 2015-01-26 13:32:26
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| Table 3.5 : Loans and advances for use in Hong Kong by economic sector1, 2 | | | 在香港使用的贷款及垫款：按经济行业划分 1, 2 | | | | | | | | | Table 3.5.1 : Authorized institutions (HK$ million, unless otherwise specified) | | | 认可机构 (百万港元, 另有说明者除外) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | As at end of | | | | | | 期末数字 | | | | Sep 2014 | | | | | | 9/2014 | | Economic sector | | | | | | 经济行业 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Building and construction, property | 建造业、物业 | 1,045,789 | | development and investment | | 发展及投资 | | | Property development and investment | | 物业发展及投资 | 1,018,357 | | Industrial | | | 工业 | 37,907 | | Residential | | 住宅 | 418,623 | | Commercial | | 商业 | 398,189 | | Other properties | | 其他物业 | 163,637 | | Others | | | 其他 | 27,433 |
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18. 望东楼 2015-01-26 13:35:14
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"涉及金额逾1,800亿元" = ~45% of ALL residential mortgage loans in HK by ALL AI in HK! That cannot be right.
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19. cayman island 2015-01-26 13:41:49
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per my understanding, even using shell company to hold property, it needs the director personal guarantee. The capacity of borrring remains subject to the HKMC guidline and financial rating of the directors.
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20. 打工仔 Andy 2015-01-26 13:42:10
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有个白表80后同我讲, 佢话抽到就算唔岩住, 最多攞泥做货仓！点会唔清袋？！
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21. 师奶仔 2015-01-26 13:47:18
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22. Alan Pepper 2015-01-26 13:54:43
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To Law Student,
Not to start an argument with you here, and I'm not sure I understand the discussion between you and PP, would you please elaborate?
Anyway my question is, have you had experience with obtaining a business loan from a bank?
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23. 途人甲 2015-01-26 13:57:03
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24. Alan Pepper 2015-01-26 14:00:55
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25. Alan Pepper 2015-01-26 14:00:55
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26. 途人甲 2015-01-26 14:01:35
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1800亿似乎系东方日报的演译（摘自同一篇报导）： ＂截至今年一月中，本港未偿还住宅按揭贷款总额中，约16%属公司借款人，若按去年十一月个人名义未偿还住宅按揭总额9,760亿元推算，市场上未偿还住宅按揭贷款总额达1.16万亿元，即借款人为公司名义的相关贷款金额约达1,859亿元，惟当局指并非全部为空壳公司，部分是营运公司。＂
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27. 路人甲 2015-01-26 14:14:00
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可乐的价格, 我唔懂得看. 因为我唔饮可乐. 哈哈
楼价的升跌与租金有很大关连.需求/ 供应/ 通涨/ 经济情况等. 记得 10年前 九龙区新屋苑, 一下子太多供应, 实用面积约550的3房,才$8千蚊; 现在要24k. 楼价自不然会升上去.
目前细价楼, 即使去到万几蚊@尺, 但系回报渐渐低情况下, 好难再盲目去入. 而且过左400万的临界点..... 准买家会更加小心...
投资者也看回报, 合理/高於一般都会入巿. 只系现在政府搞多咁多条辣椒系度, d人唔敢再食啫嘛. 尤其系指天椒, 太辣了! Hahaaaa
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28. law student 2015-01-26 14:21:46
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Thank 23/F, That is exactly my point, 根本HKMA同报纸都无列明物业种类, 但PP在5/F回应话"大部份系工商铺", 咁我咪不耻下问, 想知佢点知大部份系工商铺, PP兄可能嫌我烦, 唔肯明确指出其结论引自何处.
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29. Alan Pepper 2015-01-26 14:23:28
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PP usually responds a few days later with a detailed analysis... we wait la... :P
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30. 亮剑 2015-01-26 14:24:19
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路人乙 2015-01-19 15:01:13 向亮剑兄请教：
今天纸砖头(领823)已创新高52元，
还可买入吗? 亮剑 2015-01-19 15:20:31 -----除了 823外，我甘务畀兄弟打的危险，提供埋佢哋至爱778。 呢次真系杰过芝麻糊，原来我有唔少老友仲未入齐货，这次我将 778公诸同好，呢镬最少被臭骂一粒钟 !
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31. Peter Paker 2015-01-26 14:27:11
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住宅按揭基本写得好死，per 金管局。银行唔会因为借几 million 俾你就同你谂一个可以 bypass HKMA 嘅 financing arrangements。
至於做生意的人，点会睇D 8 - 10m上车盘货仔上眼，厘班老板一定系工商铺投资者，如果有实业生悥，银行可以以 commercial loans 型式借番3成俾买家，不过都系完成交后
若你明白上述市场行为，就会知道金管局果段文字系讲紧上面班老板借超过金管局规定的行为，而唔系普通住宅买家。但金管局住宅调查大多系 refer 紧普罗市民，而唔系老板，而我嘅 statistics 系 来自普罗买住宅嘅市民，而非工商铺老板
所以你椤我段野去 refer 金管局个公告，反映你并不知道发生咩事
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32. 途人甲 2015-01-26 14:34:32
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To Law Student 东方日报报导中，估计的1800亿时，佢亦说明＂并非全部为空壳公司，部分是营运公司。＂因报导中并没有说明甚至估算到底多少是空壳公司，所以是次金管局的通告到底影响有多深依然不详，市场存在过度信贷更加不能以此证明。 所以我建议列出任何数字支撑任何论点，必需小心求证。
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33. law student 2015-01-26 14:40:52
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to 31/F, Haha, ok, 明晒, 即系大家都应该知, 你明就明, 唔明就系你自己唔理解我讲咩. 咁有意义的讨论我收到晒, 恕我见识小, 就此打住了.
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34. Alan Pepper 2015-01-26 14:45:57
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呢度啲人好劲，唔会俾你讲两三句就砌底 :)
不过 discussion 系好事， 我都想听下双方嘅意见
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35. Peter Paker 2015-01-26 14:51:46
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HKMA's announcements 冇责任要同你解释哂佢背后冇写出来的含义........
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36. 亮剑 2015-01-26 15:13:32
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PP兄对房屋政策的见识，喺香港应该只得几个人能胜过佢，与他讨论香港房策，保证令你目定口呆，同时死好多脑细胞！ 不过有此对手同你争论，证明你亦非泛泛之辈，畀着我会觉得这是荣幸！
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37. law student 2015-01-26 16:18:49
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小弟何德何能敢与PP兄过招, 只是认为每个argument都应该要有evidence去support, 但既然PP兄以能解释HKMA背后冇写出来的含义作结, 亦即代表no evidence can be found. 我亦无谓追问了, 反正我又唔系金管高层, 无谓过份解读无答案的问题了. 吾且姑妄听之.
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38. to law student 2015-01-26 16:35:14
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PP 真身可能系陈总或阮副总, 你又点识金管的野. PP话系咁就系咁. 佢驶咩比evidence 你proof? 细路, 你第一日上黎呢度呀?
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39. 搵物黎格 2015-01-26 16:41:45
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请个人返黎净系识得问人有咩证据冇证据就唔好吱咗, 根本就系浪费社会资源。
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40. to 39 搵物黎格 2015-01-26 16:50:35
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同意, 呢度系吹得就吹架la, 要咩supporting.
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41. 劲人PP 2015-01-26 17:04:53
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亮剑兄说"PP兄对房屋政策的见识，喺香港应该只得几个人能胜过佢"当然是极中肯的, 4大地产商, 银行界, 金管, 什至地产投资界中(请问呢几个人包唔包汤博士, 李+x, 郭氐3兄弟, 赵楼神, 郑生父子等等? 我谂唔包, 因为数数下好似多过几个了...), 都好难搵几个人出黎同PP比肩, 好样的.
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42. 小学生 2015-01-26 17:05:22
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我想问下其实2按又有无王管，又或者有无系任何地方见到个借贷比例呢？
见D 2按广告铺天盖地，其实系咪好多人按返晒出来根本无人知，好多业主系咪无表面睇咁有持货实力呢？
另外如果2按后楼价跌，2按公司又系咪可以CALL LOAN？
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43. Peter Paker 2015-01-26 17:50:55
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To Law Student
你不明白个市场做紧Ｄ咩，又点会知道金管局想 target 打 D 咩人？ 你2/F 段野系有讲 "有抵押循环贷款相当普遍，因归类为商业贷款，故豁免遵守金管局逆周期按揭措施"，我只系将我知道的商业行为话你听。一般而言，政府或商业机构公告系不会画公仔画出肠去解释所有 detail complications，唔通1、13号重组会将李生心里面条数系 HKEX announcement 解埋俾你听？去翻 HKMA announcements，人地用一句物业按揭可 cover 哂所有 cases，为何要将我的解释写埋入去？厘 D announcements，愈简单愈好，否则写得愈 detail、愈易出错，作为官方 announcement 梗系有咁 general 写到咁 general，这样永冇出错，这是商务上常用的语言艺术及手法 可能你仲系学生，唔明咩叫语言艺术，第日大个仔、乃过野，就会明白人地会写得咁 general 其实 2/F 段句子人地已暗示、明示左 HKMA 系要出招打击以 commerical loans 去买楼的老板，不过你睇唔到
第二，我睇文章、文件，系用心看，不是只用眼睇
第三，我有那一只字看低你？厘句＂HKMA wordings do not have responsibility to explain to you clearly.＂？ 老实说，HKMA 真的冇责任要解到你明，我有讲错咩？
第四，你2/F 一早 用红字highlight 及 address 俾我，我虽然仍后生，我睇到都觉得阁下好无礼貌，况且我真系好小气。依家仲系度单单打打，我真系忍 L 左你好耐，我有那一只字看低你？你识唔识睇英文架？
第五，你问人问题，我有责任要好似揪 BB仔 般话哂个答案你听？话左 hints，你自己唔识去摷？你唔识举一反三架？人地 PN、Alan Pepper 及路人甲都去搵下资料，尝试去搵下原因。冇人帮你 interpret 你就唔识去解决问题？况且，我觉得你根本冇睇清楚 2/F 东方的报导
第六，我都唔明点解同你 9 up 咁多，我觉我好低B
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44. 亮剑 2015-01-26 17:59:55
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呢句「PP兄对房屋政策的见识，喺香港应该只得几个人能胜过佢」，小弟补充少少嘢。
我强调呢度讲系公开写出来那些计，41楼你写出来那班，在私底下写畀老板或大客睇嘅，可能劲过 PP 九班唔止，但公开写出来或讲出来的，可能系山埃，信佢死得； 或讲D呀妈系女人的大路嘢，市好睇升市淡睇跌，毫无前瞻性； 或身为地产发展商，唔敢随便公开乱讲嘢，费事有利益冲突！
那么在七除八扣之后，我话 PP 兄对房屋政策的见识，喺香港应该只得几个人能胜过佢，就系咁解。
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45. Jon 2015-01-26 18:15:40
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亮兄 / PP兄，law student算是最近比较有料的留言者（淡方）。作为长期读者，我希望淡友的言论多点也好可以平衡一下。之前引兄是另一个有POINT的淡友，可惜他最近留言少了。希望在这里也可以实现。。。汤博士的第十个人理论。。。哈哈哈。
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46. Alan Pepper 2015-01-26 18:54:22
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其实我系淡友， 呢十年嘅数据 ，都系叫我唔好买楼 。如果我系好友我就当埋底裤去买。但系淡还淡， 辛辛苦苦储咗笔钱， 唔通比通胀攞返晒咩？ 无他，只因没有其他更好投资产品。我没有数据支持， 讲完。
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47. 亮剑 2015-01-26 19:10:50
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Jon…刚才同 PP讲咗成粒鈡，叫佢咪咁庆。 其实如果有淡友拿出论点来看淡，我亮剑会同佢切磋过两招。 呢个 PP 转数快，又成堆数据喺个脑度，有时我无准备同佢讲楼，真系驳到我都口哑，不过做佢对手，会使你的战斗力高速提升。
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48. Peter Paker 2015-01-26 19:11:04
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简单D讲，有没有人会用商业循环贷款去买沙一410建尺单位？咪玩啦😂😂
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49. Alan Pepper 2015-01-26 19:13:14
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其实 PP 你又唔使咁兴， 我本来想问佢有冇用公司名义同银行这过钱。 原因有两个， 一就系佢从来未试过， 唔知道借钱系几咁艰难， 二就系佢试过， 可以长期借足八九成抵押品。
如果系一嘅话， 佢嘅 comment 参考价值就好低。 如果系二， 咁我就做咗好多年傻仔， 要向佢请教啦。
PP, 你断咗我米路， 呢单嘢点计先？
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50. 工商铺百厌星 2015-01-26 19:50:29
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51. Peter Paker 2015-01-26 19:54:26
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To Alan 兄
冇得计，sorry，haa haa haa......
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52. Peter Paker 2015-01-26 20:05:15
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To 百厌星
关於借贷的运用，兄台知道的比我所知的多，沙一只不过系椤嚟玩下
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53. 亮剑 2015-01-26 20:20:48
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To 百厌星 你刚才同小弟讲既嘢，何不写出来等D学生哥上一课？
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54. 师奶仔 2015-01-26 20:31:39
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55. 师奶仔 2015-01-26 20:31:40
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56. 朗晴 2015-01-26 23:05:35
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几年前金管局陈总已经成日提醒我地香港好怏会加息，但到今日重未加． 如果有人问陈总好快即系几时? 佢好可能答你，你都好怏死啦，重问!
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57. 吴 2015-01-26 23:37:11
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忽发奇想, 水镜先生~云在青天水在瓶托梦.....
法子~周瑜
PP~陆逊
亮剑~吕蒙
博士~孙权
各领风骚
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58. 引刀一快 2015-01-26 23:52:04
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自我陶醉咪正正系诸葛亮罗，哈哈哈哈，CCL132估算得应一应，自我陶醉兄好嘢！
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59. 珍惜香港 2015-01-27 00:50:29
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【珍惜香港】TO：law student、PP 其实， law student 嘅问题，响 金管局出招之前，我已经 问过 PP 兄。当时 PP 并冇回覆我，反而有人就 和应咁话，用楼抵押借钱做生意，多不胜数，经济差对楼价有影响喎。不过，我当然唔喺指呢啲。 PP 兄，你 5/F 果两点，我可以答你。首先，通过公司以物业融资， 个物业唔一定要喺公司 HOLD 嘅；至於你话今次金管局出招嘅对象大部份喺工商铺，我可以好肯定咁话， 唔喺！唔好问我攞 PROOF，因为， 我，就喺 PROOF！果次正喺想请问阁下，有冇啲数字上嘅 PROOF，可以睇到成个局，依家发展成点。我都好想知道，究竟有几多人，跟随紧我嘅做法；不过依家已经唔再重要啦，因为金管局， 已经封杀咗个起跑点，咁我就好放心。 记得几个月前，我响呢度 POST 咗 一系列四篇嘅投资分享。其实，我嘅目的唔喺要晒嘢，而喺想 告诫各位，如果正喺运用紧呢个金融扭曲衍生嘅缺口，从中取利嘅话，就一定要做好 抗风险措施，同埋， 千祈唔好投机。但贪，喺人嘅天性嘛！咁就要切记，今日可以提早退休，已经喺得来不易，唔好因为一时贪念，搞到临老唔过得世。今次金管局出招， 真喺好狠，最坏情况，可以好似 果篇报导咁话，引发 CALL LOAN 潮， 直接冲击楼市。呢次唔知会有几多人中招，都叫咗佢地唔好乱嚟啦！不过，大家又唔使咁惊嘅， 好彩金管局呢招出得早。 我响呢度写 借贷炼失衡，金融扭曲呢味嘢，已经有年几。其间，金管局多次出招应对，今次已经喺 第三波。从陈德霖猛然醒觉， 揸揸林迫啲银行抬水，之后又 出招惊私贷爆煲，到依家 封杀疑似空壳公司嘅物业融资；之后，唔排除会有第四波、第五波之类。总之都喺果句啦， 金融扭曲，真喺唔嘢少，你左噤右噤，噤得几耐？ 所以， PP 兄，你响 31/F 度话，银行唔会因为借几 MIL 俾你就同你谂一个可以 BYPASS HKMA 嘅安排，喺低估咗金融扭曲，令银行界面临 几大嘅压力。你左噤右噤，喺唔会解决到 借贷炼失衡呢个基础问题嘅。 唔好话我乌鸦口，金融扭曲嘅影响，将会陆续有嚟。
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60. 引刀一快 2015-01-27 02:35:39
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To 47楼 亮剑兄
“ 其实如果有淡友拿出论点来看淡，我亮剑会同佢切磋过两招。”
我提到过嘅大陆经济下滑楼市冧，你几时认真回应过吖！
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61. Alan Pepper 2015-01-27 02:39:07
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其实 空壳公司不嬲都有， 通常只系用哩减低税项 同埋容易转让分配， 九七之后 公司借钱 买楼 一定要有 personal guarantee, 而 personal guarantee 唔系你讲一句" 我有钱一定还" 就即刻可以借你一千几百万。 你去百佳买罐可乐， 试下同个收银讲" 我听日俾钱你" 睇下得唔得？
想请问呢度有无银行职员， 可以讲解一下，personal guarantee 有乜嘢先至可以 guarantee? 我有几个例子， 譬如话你已经有 1000几百万去银行咁你就可以这1000几百万去俾首期， 只不过物业名义系公司。 又或者你本人有几间公司， 其中有一间 每年营业额及现金流有一个银码， 而需要OD facilities 方便交易 (eg. invoice financing)， 咁你就可以将物业抵押做OD。 但系通常都系单单清， 唔会长期俾你使用。 但系都要签 personal guarantee的。
总之你去银行借钱唔系咁易啦。 当然唔排除有人咁样借钱炒股票炒燶咗， 又或者过大海赌一铺。 咁样 HKMA 真系估你唔到。
当然亦有人去财仔抵押物业，但系你睇下佢哋广告嘅对象， 应该唔系生意人吧？ 仲有佢哋啲利息真系吓死你，真系唔知边啲生意人会搵佢借。
政府堵塞呢个流动都系好事， 但系我谂实际情况并不严重。 我都系无数句 ，只有个人经验。
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62. lawyer 2015-01-27 03:33:20
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PP 兄楼市分析引用数据之严谨, 至今还未有任何楼评人能望其项背. 但亦因为数据王这个包袱, 所以很多时PP与任何人讨论楼市的时候都会被要求拿出数据, 反而对手只系吹水又无人指出, 根本就唔公平. 永远只系提出问题要求对手做problem-solving 算是那门子的讨论, 似问责多点! law student提出的论点值得思考, 不过单单打打的态度相当有问题 (引刀兄其实问题一样). law student未毕业, 未理解人情世故, 又未学晓基本讨论礼貌都好正常. 小弟作为有份recruit 来年trainee 的执业律师奉劝law student一句, 麻烦见工时收敛一下气焰, 因为今年trainee / pupil 供过於求, 无需懂得分析楼市都知道 讨论以理服人就可, 单单打打输了风度, 自我矮化成了众人眼中的小丑就真系可怜.
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63. 珍惜香港 2015-01-27 03:34:14
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【珍惜香港】TO：61/F Alan Pepper 阁下讲关於 空壳公司，同 物业抵押嘅形式，已经好 OUT。 有啲嘢，唔方便写得太详细。总之，如果好似你话，实际情况唔严重，金管局又点会出招？出埋啲咁招，唔多唔少，都会引起啲市场震荡架！我估计，正如 我上次话，呢个情况，可能已经开始踏入 几何级增长嘅时代，所以金管局一定要做啲嘢。
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64. 亮剑 2015-01-27 06:46:05
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珍惜香港兄……关於金融扭曲呢味嘢，你同工商铺百厌星应知之甚祥，昨日专登为 PP 同学生哥呢单嘢致电百厌星，问佢可否将之前的心得公开，但他说要就住同唔好开银行名，呢下唔知点落笔。
另外三人行必有我师， PP 你下次同百厌星聚餐，可私底下问佢点向银行借优质平钱投资 D 嘢，呢样佢系专家。
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65. 亮剑 2015-01-27 08:24:18
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57 楼…… 多谢你话我系阿蒙，哈哈！
吕蒙（178年－220年），字子明，汝南富陂（今安徽阜南东南）人，东汉末年名将。由於为虎威将军，故亦称吕虎威。[1]吕蒙出身贫苦，少年时未曾受教育，其姊夫邓当是孙策部下。吕蒙后来受到孙策的赏识，从而踏上军人路途。吕蒙一方面屡立战功，另一方面在壮年时受到主公孙权启发，努力修习经典，遍读群书，逐渐蜕变成一位具战略眼光、智勇双全的将领。后来吕蒙更继任鲁肃成为南郡太守，为孙吴势力担任前线军督。其最重大的功绩是以「白衣渡江」的计策暗袭荆州，击败了当时威震华夏的关羽，可惜自己却在不久后病逝。吕蒙发愤勤学的事迹，成为了中国古代将勤补拙、笃志力学的代表，与其有关的成语有「士别三日，刮目相看」、「非复吴下阿蒙」等。
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66. Peter Paker 2015-01-27 09:25:30
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To 珍惜香港
首先，5/f bsd 果段写得不够淸楚，应为bsd 后，以公司名义买入物业应更少，不是 hold。
第二，我曾用公司买入工厦，银行话如果我间公司有业务、tax return、audited account 、及经营利润，成交后可把3成以 commercial loan 形式借翻俾我，不过过我间公司系罐头公司，借唔到。不过，这种以营运公司去借多D钱，系十分普通
第三，如以普通人去借按揭去买楼，例会写得好死，大户当时可以以其他更 favourable 方法去借（例如：私人银行），但我估买几m货仔的买家应该冇咁嘅条件去借D荀。loans 去re-investment ，强调系估，不过这好似有D 离题，因为我地系度讲紧以商业贷款去 bypass hkma 对物业按揭的最高借贷成数规定。但兄台有一点是对的，就是避免过度借贷
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67. 引刀一快 2015-01-27 09:38:24
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To 62楼 lawyer兄
“ 不过单单打打的态度相当有问题 (引刀兄其实问题一样)”
呢个系纯粹系阁下嘅派系心态观点，同呢度大部分人嘅睇法角度一样，对于几位台柱论调嘅任何质疑异议都视爲挑战、不敬、单打等等。
引刀在此论坛，角色并不讨好，但系点解我要讨好？你睇睇呢个论坛几多人喺度讲紧吹捧嘅说话，氹到D台柱几开心，冇必要个个都系同一论调啫，个个都一个论调就唔系论坛。
“ 讨论以理服人就可, 单单打打输了风度, 自我矮化成了众人眼中的小丑就真系可怜. ”
只懂得沉醉在衆人嘅簇拥呼声之中，容不下别人嘅异议，更以回避装高深，谈何风度？
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68. 亮剑 2015-01-27 09:54:06
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大户当时可以以其他更 favourable 方法去借（例如：私人银行），但我估买几 m货仔的买家应该冇咁嘅条件去借D荀。loans 去re-investment …………
通常帮衬 PB 嘅客，都唔只玩砖头一范，佢哋好多时都有实际做紧生意，手持一个规模唔细嘅投资组合。 PP 你同我有班共同朋友，就系咁以一堆FP豪宅同工商铺做抵押，然后借 PB 优质平钱做利差交易，例如买 reits 及直债，但 draw 钱去买私楼，我真的未听闻过。
其实如果有唔少人咁运用 D 优质平钱，那么现在果D豪宅，就唔系呢个吊盐水价啦！
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69. Peter Paker 2015-01-27 10:05:37
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to 68/F 亮剑
exactly , 咪就系咁，但有几多人可以透过 PB 去借超低息、及高成数 loans 去 re-investments，佢哋的投资砖头的范围、眼界、手法已超越很多高手的水平
财力好多人都有，但又有几多人可以可以睇得咁通？
而我一直分析的，是普遍买家，而非厘 0.X% 既新人类
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70. Alan Pepper 2015-01-27 10:44:46
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To 63: 珍惜香港
我真的很 OUT 啦, 请问你有什么 "方便" 讲可以分享?? 请赐教？
三傻 (简称得罪了) 有什么建议？
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71. 师奶仔 2015-01-27 10:46:06
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借LOAN去做 RE-INVESTMENT, 我都好想. 不过可行性好低. 只有大财团, 银行才会去借. 变相愈富的愈富, 愈穷的愈穷.
现在系同时间竞赛, 怕会蚀左时间值, 令辛苦赚回来的钱贬值得太快. 但系, 储蓄-- 系一门值得研究的课题.
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72. 珍惜香港 2015-01-27 11:17:26
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【珍惜香港】TO：亮剑、Peter Paker、Alan Pepper 其实， 2/F law student 引果篇报导，已经将成个局嘅细节，写得好详细。 金管局针对嘅，当然喺 零售银行，唔喺 PB。而要留意， 果篇报导第一段尾已经写明喺「住宅」按揭贷款，第二段尾更话喺「市值七成甚至更高额度」嘅「循环贷款」添。报导里面仲有好多细节，值得咀嚼，而我可以确认，绝对真确，因为我正正就喺 过咗海嘅当事人嘛，哈哈哈！ 鉴於呢个 TOPIC 太敏感，我唔方便再补充啦，同意私下至倾。各位真喺要睇清楚啲，全文如下： 银行清查楼贷千八亿 近年银行为物业投资公司提供有抵押循环贷款相当普遍，因归类为商业贷款，故豁免遵守金管局逆周期按揭措施。不过，银行界消息透露，金管局早前「执正」物业投资公司贷款，将促使银行展开大规模清查行动，有可能收紧、取消给予物业投资公司的循环贷款额度，甚至有机会追收贷款。据了解，借款人为公司名义的未偿还住宅按揭贷款，涉及金额逾 1,800 亿元。 面对楼市愈来愈炽热，金管局多次推逆周期按揭措施，严限按揭成数及进行压力测试，惟因企业抵押贷款用於公司营运，属商业贷款而非普通按揭，有资深按揭市场人士透露，金管局推逆周期措施前，不少投资者将公司名义持有、没有按揭贷款的出租物业，抵押予银行取得市值七成甚至更高额度循环贷款。 封杀楼按灰色地带他又说，投资者取得贷款后，资金会用作投资其他产品，包括股票、基金或结构性投资产品等，由於有关循环贷款一直「有借有还」，而且银行视借款人为营运公司而非空壳公司，所以每年检讨后会维持相关循环贷款额度。 不过，金管局本月十九日向银行发通函，直指若企业借款人除只持有物业作投资或租赁外，没有明确业务运作，必须遵守金管局的收紧按揭措施，意味将这类公司归类为投资物业的空壳公司，一举封杀有关灰色地带。 截至今年一月中，本港未偿还住宅按揭贷款总额中，约 16% 属公司借款人，若按去年十一月个人名义未偿还住宅按揭总额 9,760 亿元推算，市场上未偿还住宅按揭贷款总额达 1.16 万亿元，即借款人为公司名义的相关贷款金额约达 1,859 亿元，惟当局指并非全部为空壳公司，部分是营运公司。 公司恐现周转困难有零售银行业务主管表示，银行会就住宅物业抵押贷款，展开大规模清查行动，检讨企业贷款时，根据相关的监管要求，有可能收紧、取消给予物业投资公司的循环贷款额度，有可能造成借款人要中止以相关贷款资金支持的投资等间接影响。 或重整抵押品组合有银行家表示，由於银行检讨商业贷款并非以年底为限，而是根据客户借款日期为标准，所以清查后若发现这类客户的贷款属金管局所指个案，或需将贷款从商业银行部划拨至零售银行部，即俗称「鎅盘」，之后视乎客户贷款额，有没有超过金管局收紧按揭措施下的要求再作行动，最坏情况或罕有追收贷款，不排除有客户转向财务公司寻求短期现金周转。 不过，他强调，要求客户提前偿还贷款前，必定会先与对方商讨，同时会在贷款检讨与收紧贷款前尽量提早通知，客户除提前还款外，相信有部分投资者会选择增加物业抵押品，重整抵押品与按揭组合，令整体按揭成数降低至符合金管局监管要求。
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73. 亮剑 2015-01-27 11:21:47
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Alan Pepper 及师奶仔…………
呢度我咪咁讲：「PP 你同我有班共同朋友，就系咁以一堆 FP 豪宅同工商铺(强调不是普通平价砖头)做抵押，然后借 PB 优质平钱(计息不用还本)做利差交易，例如买 reits 及直债(呢度要有适当杠杆及投资技巧)。」
要是你好似我咁，未够班去帮衬 PB；揸嘅砖头又未够「大件」；胆汁、投资技巧及眼光又未达标…… 那么呢 D 借优质平钱去钱揾钱的机会，是不属於我们的。
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74. To 72 2015-01-27 11:23:24
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75. to 72/f 2015-01-27 11:40:48
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to 72/f
老实说，pp 都系一直讲这类以商业贷款去买楼的问题
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76. 师奶仔 2015-01-27 11:55:12
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亮剑兄,
兄台所说甚是! 不过,如果我有大物业, 一级位置, 又物业数都数唔晒的话, 我念都会有银行主动NOW我. 钱系唔使走去问人借, 系人地会主动来问您既. 正如博士话斋,啲其他银行主动上门兜生意, 无他既? 金管局又诸多限制, 要搵个有实力既客, 而又风险绝低既生意, 唔主动出击,又点得呢?
正所谓有麝自然香! 我地呢D SMALL POTATO物业持有者, 只系垫底的, 唔同白松露咁香, 人家远远都会来.
我有念头都无法子去做罗. 又要努力搵钱,储钱, 又或者放D货,再换其他投资. 求人? 不如求己了.
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77. 亮剑 2015-01-27 12:06:15
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珍惜香港C兄…… 东方呢篇报导， 昨天小弟分别同百厌星及PP祥谈，其实用砖头做抵押，然后再向银行以各种各样名义借钱做生意及投资，时有所闻。 在未有打房政策措施前，有人 cash out 去买砖头，一D都唔出奇，但现在投资者的做法，就正如你同我们的共同朋友咁玩，借平钱去做套利息。 呢次金管局严打空壳公司，只能令呢D公司降低金融产品的杠杆水平，等佢哋唔好杠咁尽以填补中间落差。 畀着你已经按咗件 FP 去 PB，你都会选择减低金融产品的杠杆水平或放多D 股票或债券去符合新指引，而不是赎回层楼啦！
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78. 朗晴 2015-01-27 12:12:01
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依家瞓身借钱买楼既人真系百中无一． 相反你有食力借到一厘平钱，然后存人仔咁息差净袋两厘几以上，如果帮衬同一家银行，表面上银行借超过物业既7成，但7成以外可能系人仔或股票，债券之类． 总之你金管局要揸正做就唯有估货罗，我觉得会沽人仔了股票居多，对搂市振动力应相当有限．
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79. 朗晴 2015-01-27 12:38:22
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80. 亮剑 2015-01-27 12:45:31
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朗晴……
因为我们的共同朋友，都是嗰班呀。 最近我有个「神」级朋友咁讲：「由呢一刻开始，你唔好话畀我知你去买楼收租，我无D咁既 friend，哈哈 ！」
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81. Peter Paker 2015-01-27 13:04:32
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82. Peter Paker 2015-01-27 13:06:11
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83. 途人甲 2015-01-27 13:37:05
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To 72/F: 报馆作为社会的第四公权力，当然会向社会揭露各种危险社会现象；但同一时间报馆亦有时为销量作出一些骇人听闻的报导。 先不论东方该篇报导的立场如何，就以该报导本身，亦有其可圈可点之处。如你建议，大家睇清楚的话，可以发现： - 该报导第一段的＂据了解，借款人为公司名义的未偿还住宅按揭贷款，涉及金额逾 1,800 亿元。＂的这项描述，其实只系以第五段中的数据推论及演译出来，而第五段已经说明＂惟当局指并非全部为空壳公司，部分是营运公司。＂亦即系话逾1,800亿当中，部份或许涉及空壳公司超额按揭，但亦有的是营运公司的正常商业借贷。既然如些，若单纯认为此"逾1,800亿元"皆为炒卖楼房的钱，或许有点以偏概全之误。
- 此外，第五段当中亦提及"本港未偿还住宅按揭贷款总额中，约 16% 属公司借款人"。即是话如果涉及以空壳公司作循环借贷以逹超额按揭目的的贷款，只是公司借款人的一部份的话，其实这类借贷，到底只占本港未偿还住宅按揭贷款总额的多少百份比呢?
只实，正常银行借出商业贷款，看的一定是该公司的实际业务营运状况，大银行尤其睇实际业务营运状况得十分紧要。如果借贷的只是一间拥有住宅物业的空壳公司，要扮演有实际业务而借到商业循环贷款是不可能的。有砖头抵押只是批核商业贷款的Credit Risk Mitigant，而不会是批核的单一考量。 当然，我不能断然肯定没有银行作违规活动这个可能，但我相信此等情况实属少数。
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84. 师奶仔 2015-01-27 13:39:59
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博士今天没有文章. 大概是为今晚的讲座做准备, 所以没有时间写. 今晚聪讲座应该有收获了.
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85. 途人甲 2015-01-27 13:49:47
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To 82/F PP 过往两年企业间最流行的"套息"方法，通常有两种: 抵押人民币存款，以获得港元资金作提高杠杆率; 抵押高息债券，以获得港元资金作提高杠杆率。 过往两年"买楼收租"者，怕且为的不是租务回服，而是睇到供求失衡所作的投资，著眼的是资产价格升值。
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86. Alan Pepper 2015-01-27 14:49:24
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To Law Student
You see that your question became a useful conversation? Sometimes politeness works and will benefit everyone here ah.
Thanks everyone. Please continue.
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87. 珍惜香港 2015-01-27 14:58:19
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【珍惜香港】TO：77/F 亮剑金管局再唔出招嘅话，通过呢个操作买砖头，就将会喺下一步。今次 封杀咗个起跑点，对於啲已经跑到老远嘅人，当然唔受影响，仲成为咗 受保护动物添！ TO：83/F 途人甲唔好执著几多亿嘅数字，呢啲唔喺重点，因为个发展将会喺 几何级。我可以 CONFIRM 你， 东方呢篇报导，其实已经好持平；佢后面提到果啲亦只喺最坏嘅情况，而且好个别性。但如果金管局嘅反应再慢啲嘅话，就真喺好难讲啦！至於你最后提到果个不可能，我只可以话， 冇嘢喺不可能嘅，我喺当事人嘛！不过，我又可以再 CONFIRM 你，呢啲 绝对唔喺违规活动。 真喺唔到你唔信，响呢个 环球经济新常态之下，乜嘢都会发生，所以大家唔好再用旧嘅思维去谂嘢啦！而我想带出嘅喺， 金融扭曲，真喺唔嘢少，从陈德霖猛然醒觉，揸揸林 迫啲银行抬水，之后又 出招惊私贷爆煲，依家仲要 CUT 咗投资移民，连 公司嘅物业融资都收紧埋。 金融界，特别喺银行界，呢铺真喺好大镬！
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88. Alan Pepper 2015-01-27 15:10:31
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87. 珍惜香港
首先恭喜你过咗海做神仙， 防犯於未燃都系好事。
过度杠杆我怕怕。本人也只能是小人物了... :P
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89. 途人甲 2015-01-27 15:18:45
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To: 87/F. 或许这个宇宙真的有平行世界的存在。 无论如何，控制金融系统风险系金管局的责任。我只可以讲，金管局经已做咗好多，就算唔系太多。
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90. law student 2015-01-27 15:30:06
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to 72 and 82/, 多谢你地, 其实我都觉得篇野好清楚, 但大家就好似讲极唔明. 所以可能寸嘴左, 搅寸左个场, 费事愈描愈黑, 决定收笔. 终於明引刀兄少左出帖原因….
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91. Alan Pepper 2015-01-27 15:46:41
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To Law Student,
I'm sure everyone here welcomes thoughtful and useful conversations. Please add oil.
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92. 中女社社长 2015-01-27 15:48:32
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作为楼市大好友既我, 一时间好难接受到博士突然看得咁淡, 但系最近睇番RVD既租金指数图, 开始明白博士不看好言论的大方向. 个人觉得A类及B类依然看好, 但C类以上既就大大不妙. 技术图表分析似乎有方向说明D及E类租值未来一两年间将会有可观下降幅度..
至於理据我还在思考中, 但系估计应该系大公司行政人员既Housing Allowance最大机会有转变, 引致D及E类租值下跌. 当然当中更有可怕既可能性, 例如大公司把行政地点迁出香港等等...
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93. 路人甲 2015-01-27 15:54:40
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意见交流有火花本属正常! 最重要: 互相尊重, 心平气和, 辩论一样, 有人WIN,也有人输. 无乜所谓..无啥代表性的. 至紧要做人唔好只有 IQ, 而无 EQ 就得.
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94. 亮剑 2015-01-27 15:59:11
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学生哥…… 经一事、长一智，呢次亮伯帮你口！ 昨天人仔兑美元大插近2%，应该系呢个金管局新指引干的「好事」。 众所周知现在唔少公司用豪宅、工、商、铺做抵押去套息，如搏到尽按佢 7~8 成，但呢次金管走出来叫停呢种种金行为。 咁要是银行腾鸡的话，当然揸正做，砖头只按估价的 4~5 成。 但问题系那些借咗钱嘅客仔，佢哋已经将那笔贷款换成人仔、直债、reits、股票及其他金融产品套紧息，或者攞去做营运资金。 呢次银行 call 窿，那些借大咗既客仔，最顺手的是拆人仔套戥仓，所以人仔汇价要急插。 跟手呢D公司会沽纸砖头及股票，以降低杠杆水平。
以上论点系小弟发儍乱发噏风，不喜勿插😰
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95. 引刀一快 2015-01-27 16:00:01
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law student兄
作爲一个论坛嘅少数派，发出异议嘅同时，应该有充分嘅心理准备，俾人敌视、围攻、曲解甚至刻意歪曲、奚落等等等等，论坛本就如此，唔好奢求遇上全部都系可敬嘅论友。
我少咗出帖主要系前排网络出问题，兼唔得闲，再者，依家主题开始转风，我慢慢睇下系咪仲有发言空间，做人潇洒D。
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96. 亮剑 2015-01-27 16:23:51
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引刀兄…… 你咪一竹篙打一船人呀！ 小弟发言通常系对事不对人嘅。 敌视、围攻、曲解甚至刻意歪曲、奚落你的，只是一小撮人，唔好拉埋其他人落水。 有时回我果阵寸寸杠，我都无少翻你啦？ 你估我真的咁好老脾，我同PP同法子讲电话讲到爆粗呀！ 我尊重你够胆咋！ 不过作为第十个人，你还要加把劲，多做香港楼市的功课，起码有你对大陆楼的认识水平才寸人！ 呢翻话你若是觉得唔顺耳，无所谓。 因为忠言通常逆耳……
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97. 打工仔 Andy 2015-01-27 16:27:25
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Law Student 兄 小弟唔系好识野, 不过, 睇咗你同几位高手系到对答咗两日都收获不少！ 自已试过97大跌的日子, 现在都好小心行事, 升升跌跌都平常心, 保本最重要！
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98. 沈默者 2015-01-27 16:28:54
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我是沈默的一个,不是不想发言,只是未够班but law student and pp确定给我许多想法.anyway 感谢两位和亮剑引刀
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99. law student 2015-01-27 16:30:52
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多谢各位高手指教, 比起各位, 我只系后辈,, 但可能自己钟意辩论下, 有咩得罪, 多多包涵. 另外, 人仔跌得咁急, 唔多唔少都会影响大陆人买楼意欲, 除非佢地一早已揸住港币. 俄国比人降级, 已成垃圾级别, 其风险亦不容忽视,
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100. 打工仔 Andy 2015-01-27 16:39:00
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引刀兄 近排深圳楼市的情况如何？例如租金及一,二手楼价？ 过年后,我要上福田搞租务。
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101. 途人甲 2015-01-27 16:48:49
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我感激正反双方提出的各个观点，明了各个市场风险是投资之皇道。 当然每一个人会因应个别的市场睇法，去对各项市场消息作出分析及立论。我相信大家其实明白对方的睇法，唯独是立论是否能说服对方接纳，在於是否能加以证据支持，否则立论很容易流被人解读成纯粹忆测、或感性大於理性。 我同意市场存有风险，并且正在考虑减持。我希望读到更有力的分析，以支持我所考虑的真确。
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102. law student 2015-01-27 16:52:00
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其实我又唔觉自己系正宗淡淡, 你要我赌楼价10年后升定跌, 打死我都买升. 但只系我觉得短期黎讲风险真系好大, 而近期入市既人又未必有捱价准备. 所以先讲下另类意见, 以供斧正. 唔似呢到的高手, 好多人可能一生只有一次买楼机会, 不可不慎.
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103. 路人甲 2015-01-27 16:53:07
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亮剑前辈,
是否现在系把人仔兑换回HK$的时候呢? 长远, HK$ 仍然同USD 挂勾. 而欧洲又是中国的输入国, 可能中国要做野了.
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104. 途人甲 2015-01-27 17:02:16
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离岸人民币由去年一月中的高位回软，到今日贬值大概3.8%。 同期欧元贬16.3%、日元12.8%、英磅7.5%、澳元9.4%、星币5.3%，到底人民币贬3.8%算多算少?
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105. 途人甲 2015-01-27 17:05:29
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TO: lawstudent 同意你於102/F所讲，风险存在，尤以对新入市者更然。
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106. Jonathan 2015-01-27 17:11:10
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睇左汤生d post 几年，我昨天终於「的」起心肝register咗，希望大家多指教。我不是图表派。长期投资我较看好上海（相比香港)。个人意见依次为上海，香港，北京，深圳，广州。但这两年我不太看好中国。打贪腐长远是好但吓到地方政府唔敢做嘢。个人感觉打打下变咗「斗人」。个人感觉香港最后这波是由本地人炒起，外来资金已经冇乜。。。
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107. 东 2015-01-27 17:46:57
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个人睇法 : 两个人根本唔系讲同一件事
一边主要讲 : 受影响的, 可以包括埋普通人
另一边主要讲 : 受影响的, 主要唔系普通人
根本就系两件事, 无关系亦无冲突...
所以... 无咩好争拗...
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108. Oscar Lam 2015-01-27 17:49:47
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| | 40. Oscar Lam 2014-12-20 16:09:23 |
| 正如珍惜香港兄所讲，现在能够向银行借到的款都是平钱。在下一向的做法是都借多少就尽借多少，唯一不同的是，现在我会多放一些现金在银行，以准备经济转坏或者应付其他不准之需。
现在向银行按揭，以下二项是金管局规定，任何情况下银行都必须尊守：
1. 住宅最多借估价的五成 2. 非住宅物业最多借估价的四成
因此，申请加按只能在这个基础上去想办法。许多人的物业估价没有问题，却过不了四成收入压力测试这一关，对此，在下认为，如果你的个人收入全部来自薪金、租金收入，能够走动的空间确实不大，但如果你有公司经营一些收租以外的其他业务，例如贸易、管理顾问等其他实体业务，那运作的空间就大很多。以下是我的一些经验供各位师兄参考：
1. 所谓知已知彼，百战百胜。大家可以考虑先查一下自己的个人信贷库，了解一下自己有多少笔贷款、多少笔担保、有没有OD、多少信用卡数未还等。如果大家以前用有限公司买楼按揭或担保，会发现在某些情况下，个人信贷库并没有完全显示这些资讯。
2. 在申请按揭时，尽量先清掉OD和大笔信用卡数，这些都对按揭不利。
3. 有些人有公司经营业务会给自己出工资，以便增加自己的收入证明。但要留意以下事项： (1) 银行会要求提供最少三个月的个人出粮纪录，包括银行入帐单、MPF单据等 （2）银行有时会要求，那家公司和申请者属於非关联人士，即股东和董事非按揭申请者。
4. 有些银行在批出按揭时，会多借出一些款给你，但条件是你向银行买些保险产品。反正是互惠互利，无所谓啦！
总之而言，现在按揭、加按时，银行会向你要求提供很多证明、资料，审批时间也很长。各位师兄一定要预留充足的时间，也要准备好万一银行不批时的应变计划。各位切记！切记！
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109. law student 2015-01-27 18:29:12
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to 107, 小小更正: 小弟系同意受影响既唔系普通人，只系觉得佢地都可以hold住宅. PP就认为只针对工商铺，但我睇唔到有evidence support his claim .
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110. 亮剑 2015-01-27 19:25:55
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2004-4-1 NM 珍惜香港兄…… 可能金管局惊再有秦锦钊事件。
九七年叱 豪宅市场，狂扫山顶帝景园、阳明山庄等豪宅，涉资逾三十二亿元，而且有入无出，被地产界封为「豪宅大王」的秦锦钊，正经历人生最低潮。 他那持有豪宅物业的建莱资源有限公司， 已遭债权银行清盘；而他亦因诈骗案，上周三被裁定罪名成立，即时还押，本月八日判刑。 一代豪宅大鳄，就此玩完。然而秦锦钊的财政来源，多年来一直是个谜， 今次这宗案件，就揭开了小秦的底牌。原来新华银行一直是他背后的大水喉，不断为其物业进行二按及三按，一手将小秦打造成豪宅大王。 至於秦锦钊因经营左軚车 及运输生意而致富这神秘面纱，亦由广州来港听审的老父秦顺潮亲自揭开。 秦父自称在广州有「运输大王」称号，拥有油库、码头、酒店多瓣业务，他向本刊透露小 秦的发迹故事。契姐与刚果有缘九七年时，秦锦钊好不风光，不单止住上白加道Altadena大宅，写字楼更由葵涌新都会广场搬到会展中心。 公司还聘有七、八名年青女秘书，伴着这位经常袋一叠叠金牛出街的「豪宅大王」。而他的高调作风，还引来绑匪垂涎。九七年六月，秦锦钊的太太邓淑芬，驾驶一部平治 S600，到九龙塘接载儿子放学时，突遭三名持枪贼人绑架，母子二人跳车逃生，而房车则被劫走。除了自夸有用不完的钱外，对於自己的背景，秦锦钊亦故作神 秘有后台。 那时他常把契姐温瑞芬挂在口边，指她是非洲刚果共和国前国会议长妻子。这位刚果奇女子，原是前解放军中将温玉成将军的女儿。 温玉成是二野出身， 曾跟随粟裕大将，官至北京军区司令及解放军副总参谋长，文革后退休。他这女儿於八、九十年代活跃於澳门，与崩牙驹合作过赌业。 小秦自称与温契姐在西非象牙 海岸共和国开采石油、天然气，又搞过钻石和金矿生意。办公室就放满他与契姐及一些黑人的合照，刻意令人联想他有不少国际人脉网络。
金管局查 账九七年尾，金融风暴掩至，楼价大跌。一手蟹货的小秦却一反常态，愈战愈勇。不单没有沽货离场，他还继续战上山顶，加码再买入豪宅，如入无人之境。 他的大 水喉仍然是香港新华银行，甚至由九七年初，开始向新华深圳分行做按揭。而九八年初，建莱更把旗下二十七个早已按给新华的物业，再做二按，甚至三按。
当时楼 价已大跌四成，㗝丰、东亚等其他银行连二按也不肯借，新华这特别融资安排着实不寻常。这时候，新华信贷部对建莱财政已作不利评级，而金管局亦关注建莱以豪 宅抵押的庞大信贷额；因为新华对建莱的借贷额，达到该行资本基础百分之二十五，触及银行业条例中规定，银行放款予同一客户额度的上限。
金管局曾一度介入， 查核新华账目。由於新华对秦锦钊的信贷要收紧起来，秦锦钊的财政危机曝光。他於是将新买物业踢契，由「豪宅大王」变身「踢契大王」。
新华老 总照住与秦锦钊相熟的，还包括两位前新华银行总经理，包括由八六年至九五年间任总经理的马青华，现已退休告老还乡返四邑；其后接任的吴骏生，与秦锦钊更 「老友」。 在九六年一帧秦锦钊穿上军服，与内地军官合照中，站在秦锦钊身旁的，正是吴骏生。据知，银行监察小组与秦锦钊开会时，吴骏生也有在场。 但自从二 千年初，吴骏生被调离新华返回江苏，便没有再露面。吴骏生任内，秦锦钊亦同时在豪宅市场大放异彩。 他背后的水喉，固然是新华银行，他当日仍「牙擦擦」对人 认叻说：「我所有单位，都系睇长线兼上身，无向银行做按揭。我嘅身家，食十世或二十世，娶多几个老婆都花唔完……」而事后证明，他所有豪宅，均有向银行做 按揭。 九六年中，秦锦钊这位新晋泳，突然现身半山帝景园、晓峰阁、地利根德阁，狂扫二十个豪宅，并扬言自己已是发展商新地以外，帝景园的第二大业主，同时 令帝景园楼价，一年间急升一倍至两万元一尺。 秦锦钊以为炒「归边」，便可令帝景园尺价升至三万元，於是继续扫多二十四个帝景园、二十六个阳明山庄及三个地 利根德阁；再加上八个晓峰阁及其他山顶白加道等豪宅，涉资逾三十二亿元。
小秦案开审一个多月以来，秦锦钊每次出庭应讯，一如既往牙擦擦，还要在场的记者，叫多些行家到来捧场。 他自称花了三、四千万，找来著名大状清洪作辩护律 师，「本来我想搵平啲㗎，但我老豆话：『你咁嘅质素，又有知名度，一定要搵啲高质素嘅律师，唔系俾人笑。』」他说自己在内地看过相，相士说他行运行过三月 底，会吉人天相。 但上周三，陪审团裁判前，他没有以往般嚣张，出庭时还满眼红筋；其余四名被告，包括建莱集团前董事曾 小兰、前新华银行副总经理周伟财、助理总经理侯沛谊，及青山道分行经理马健辉，皆显得容颜憔悴。 结果，陪审团经过两日一夜退庭商议，裁定五名被告诈骗罪 成，即时还押，待四月八日判刑。在犯人栏内的秦锦钊和四名被告，立时一脸茫然。 跟秦锦钊打工十七年的曾小兰，就不断饮泣；在旁的秦锦钊安慰她说「唔好 喊」，然后微笑和庭上的亲友挥手道别。
开假信用状冚数今年四十六岁的秦锦钊，由一代「豪宅大王」沦为阶下囚，始於九八年尾一笔信用状贷款。 涉案的新华银行，就是多年来支持他狂扫豪宅的大水喉。秦锦钊自八五年起便与荃湾青山道新华银行有往来关系，并在九十年代中，成为新华香港分行的大客户。银 行为建莱提供的信贷额度达十八亿元，占新华银行的资本基础四分一。 一直以来，新华银行有为建莱提供贸易融资，其中一种方法是与秦锦钊签订信托收据 TR（Trust Receipt），即秦锦钊把货物拥有权，先授予银行，银行替他把货物付款，而他须於指定期限内把TR赎回，其间他便可自由调动这笔资金。 但自九八年开 始，建莱因水紧未能如期赎回TR，至年底欠下新华的逾期TR高达一亿元。当时新华银行成立监察小组，由副总经理周伟财领导，联同侯沛谊、马健辉等人，专责 与秦锦钊开会商讨还款事宜。 据案情透露，会上马健辉提议建莱集团，开假信用状给自己相关公司，再以该笔贷款，偿还建莱在新华银行的逾期TR。周伟财及侯沛谊认为可行，吩咐下属去马，而秦锦钊则吩咐下属曾小兰，准备所需文件。
小秦案诈骗三部曲
新 华主动举报新华银行其后替建莱开出二十五张信用状，讹称用以购买一批电解铜和铝锭，贷款额二亿二千万元，用以偿还逾期TR。 但二千年初，新华高层发现，这 批信用状背后，根本无货物交易存在，於是向廉署举报，揭发这宗诈骗案。 由四年前被廉署邀请协助调查，到去年中被落案，及至今年初案件开审，秦锦钊都一直 「喊冤」。 其实他和新华银行的关系，一直非比寻常。秦锦钊由九一年投资荃湾南丰中心开始，至九七年狂炒半山豪宅，已查证的九十四个物业涉资卅二亿，当中七 成是由新华银行按揭，甚至提供二按、三按，或跨境到新华深圳分行借贷。 令双方关系愈趋密切的，正是案中第三被告周伟财。据悉，周伟财於八一年在港大工商管 理学系毕业，一年后即加入新华银行放款部任职，并一直在信贷部工作，负责审批贷款。及至他升任为新华银行助理总经理之时，开始接触秦锦钊这客户。
人 事变动断水喉至○○年初，中银香港酝酿合并，查核内部账目；总经理吴骏生被调回京，由申松君接任，小秦顿失依靠。 同年新华更向秦锦钊追讨十六亿元债项。及 至年底，更有新华高层向廉署举报，揭发这宗诈骗事件，而新华并在○二年申请将建莱资产清盘。 在受审期间，秦锦钊的妻子邓淑芬和父亲秦顺潮，也有到法庭支 持。不过，一向女友众多的秦锦钊，「啤」了妻子一眼便冷淡地说：「我唔识佢，唔知佢系边个！」小秦对老远从广州跑来的父亲，表现宽容，还介绍「拉」他的廉 署人员给老父认识。 秦顺潮和对方握过手后，在银包内掏出一张广东省「乡民证」，对着廉署人员说：「你够胆就拉埋我！你拉我，成队解放军即刻操落嚟！」该名 廉署人员也不知如何反应。与儿子同样牙擦的秦顺潮，得悉儿子被判有罪后，语调仍轻松说：「好等闲啫！我有四个仔，公司业务有其他三个顶上！」
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111. 珍惜香港 2015-01-27 23:22:16
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【珍惜香港】TO：88/F Alan Pepper
过一个大海，又有另一个大海啫，一日未死，都仲未做得神仙住架！共勉之！ TO：89/F、101/F 途人甲
作为 国际金融中心，环球经济一丝抖动，都会直接冲击香港嘅金融体系；而香港嘅金融体系，又同各行各业及社会各阶层存千丝万缕嘅关系。经历多年进化，香港金融监管制度嘅完善，可谓全球之冠，金管局功不可没。 至於 借贷炼失衡，金融扭曲呢味嘢，祸首喺 消极施政。我话金管局左噤右噤，唔喺踩佢，佢只喺同 庸梁补镬啫！拯救香港市民免於灾难， 金管局何止做得 GOOD，直头喺 SUPER GOOD 啦！
讲到减持，如果阁下喺指 砖头嘅话，我个人认为， 无须减持，但以换货优化物业组合就 OK。因为物业，喺实在嘅资产。 优质资产，喺可以 长期俾到你 可观嘅回报，持续几十年， 甚至一世。呢样嘢，喺冇任何金融产品可以取代嘅。
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112. Mr. small potato 2015-01-28 01:06:06
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I am new to this website but have already learnt a lot from the posts and discussion here.
The comments from PP, "Sword" and "HK" are really insightful.
Wondering if you guys will comment on i) the possibility of the govt to meet its housing supply target in the next few years (some ppl said that as CY wants to win the re-election so he will try his best to meet the supply but others said that democrat wont let that happen), and ii) if the supply can meet the housing demand, will the housing price remain at the similar level or the housing price will drop since users dont want to pay a "premium" for the properties anymore? Or you guys think that the high property price will become a "new normal", i.e. people are willing to spend less and buy the property at high price going forward?
Thanks in advance! looking forward to seeing insightful comments from you all!
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113. Scoliosis 2015-01-28 01:57:43
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PP vs. Dr. Tong 近期对未来楼市嘅意见絶对系go opposite direction. 令我头痛. 2017-18睇定d,research再加直觉至决定是否再入市
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114. 珍惜香港 2015-01-28 04:48:49
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【珍惜香港】TO：110/F 亮剑 金管局应该冇谂到咁复杂嘅，佢只喺做好监管嘅角色啫。 亮剑兄，好多嘢，真喺今时唔同往日啦！以前，社会制度未完善，好多缺口；今时今日，样样都执到正，你搞件嘢出嚟，N 个验证，点同以前。 依家成本高，生意难做咗；伙记有保障，但上位就冇 SHORTCUT。好多人，特别喺新一代，谂唔通呢样嘢，成日埋怨，点解小店会消失，点解唔俾机会佢地。 社会进步，就要咁架啦！想要呢样，但又唔使果样，唔通俾你赢哂？ 正如我 果次狠批反对网络廿三条班废柴，喺唔喺要个社会，番到去好似 华探长果阵咁至得？原来，仲有唔少人，成日响度怀缅紧当年 一张临约就可以攞嚟炒嘅年代。所以，点解我多次反对博士对曾荫权楼市政策嘅睇法；就睇标准租期，都要两年啦！一个封锁期唔过两年嘅 SSD，只会封杀短炒，但对实质需求嘅流动性，影响又有几大？ 曾班子出招，将楼市导入咗 供求主导嘅正轨，喺 长远保护楼市嘅政策；呢样嘢， 财爷曾都解说过啦，佢地只喺要 优化地产市场啫。 至於 庸梁辣招，直接干扰市场，响供应紧绌之下， 仲要做细个饼，封锁埋实质需求嘅流动性，基础理念截然不同，根本就喺 反其道而行，点可以话喺 追随执行者？至於 博士话，庸梁嘅施政报告，可以令佢连任；我就话，如果庸梁连任，将会喺香港嘅灾难。 一个好大喜功嘅人，边识得处理危机？我谂 饭民兄一定唔同意我咁讲，佢认为黄虫之患得以平定，要感恩 CY；坦白讲，佢只不过喺 听话，冇乱嚟啫， 要感恩阿爷就真！其实，我都唔想成日踩 CY，可惜佢次次都令我太失望。睇完佢份 施政报告，连写嘢都冇哂 MOOD，因为一开笔，就想闹佢，唔写好过。呢个人，真喺死性不改， 又玩一刀切，讲乜要才唔要财？好威咩？早前投资移民，已经剔除咗物业投资，依家仲索性成个切埋。 博士认为，果啲喺大鳄点心，香港又不乏资金喎；我话此言差矣！投资移民，唔应该成为大鳄点心， 难道本土嘅香港人就可以？如果行业嘅增长，同时衍生一系列嘅问题，对行业施以政策， 就应该优化，而唔喺做细个饼嘛！都喺果句，死性不改，又一件 消极废策！ 早排 财爷曾话，佢会拣 沪港通作为今年最重要嘅新闻，而唔喺黄虫之患。记得当年 港股直通车都未实行，只喺闻风啫，港股就已经暴升；如今沪港通成功推行，市场风平浪静。有人话，煞停港股直通车，喺基於政治考虑喎，真喺太肤浅；沪港通冇令到市场震撼，又有人话佢冇料到，更肤浅。 大势所趋嘅，总要发生，但几时先至喺 RIGHT TIME？未发生，就搞到满城风雨，即喺时机尚未成熟，机制存在缺口，令投机者憧憬，大鳄有机可乘，梗喺要煞停啦！反之， 平静过渡，先至喺深思熟虑，谨慎行事嘅果。所以，就算有黄虫之患，都一定要尽快执行，因为准备已经充足，时机已经成熟。港股直通车，一笑置之；沪港通，就令我惊叹。惊叹嘅，喺佢 意义之重，不在朝夕；今日嘅大国，果然喺大国，已经今非昔比。我真喺冇睇错人， 财爷曾，的确喺真正嘅大师！ 所以， 做人，真喺唔可以好大喜功，同做生意一样。我以前做生意，最成功果 PART，原来就喺响适当嘅时候结业，喺唔喺好讽刺？ 做老板，责任好大，打工仔喺唔会明。养自己屋企，养伙计，仲要养埋啲客同供应商；一个错误决定，会影响好多个家庭。见到前景喺死路一条嘅，就唔好死撑啦，宁愿好嚟好去，千祈唔好好心做坏事，搞到累己累人。 记得 自醉兄曾经评过我嘅做法，喺带啲运气同一啲 非常规手段喎。我唔介意佢咁讲，不过要强调嘅喺，我从来唔捞偏，纵使一个人嘅营商历程里面，难免会遇到行歪路嘅机会。都喺果句啦， 做老板，责任好大架！我嘅原则，喺一定要 合情、合理、合法，同埋最紧要嘅喺， 正路！手段几辣，去得几尽，呢个原则，都喺冇退让余地嘅。我嘅投资，都喺以一盘生意嘅形式去做，唔喺要 BYPASS 啲乜嘢；我唔介意交税，唔介意俾钱人赚，亦冇嘢要避。所以， 我唔会喺金管局要封杀嘅对象，只会喺佢要保护同支持嘅一个投资机构。 亮剑兄，今日有感而发，呢篇讲东讲西，好似冇乜主题咁。但我话过，我写嘢喺从来 唔会离题嘅！最近，大家对楼市方向各有分歧，又见你地响 FB 同某财经界人士笔下交锋。其实，我讲咁多嘢，都只喺想带出下面呢几句啫： 大势所趋，总要发生；成败得失，不在朝夕！
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115. 亮剑 2015-01-28 09:03:48
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珍惜香港兄…… 用有限公司名义买私楼的个案，由几年前占成交的一成几，直跌到现在得 1.X %。 喺双辣椒实施后，买私楼仲用有限公司入市，不出四种情况： 1 地产商用空壳公司收紧旧楼，以便重建。 2 一手豪宅发售，为了促销 大量津贴 BSD，咁买家用有限公司入，长远计除笨有精。 3 实际有营运的公司，为咗买楼畀高级职员住，焗畀烂椒税。 4 大陆客钱多无所谓。
除此之外，如果有人仲喺呢家用公司名买私楼物业投资收租，应捉佢去验脑。
至於金管局惊银行以抵押「大码货」借大钱畀大客去炒楼，根本你金管局揾人多 D 去做「拜访」，专门同果 D 空壳公司做多 D 抽样调查，我估银行都会醒定 D，唔畀客仔咁易 cash out！
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116. Peter Paker 2015-01-28 09:07:19
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what i did about buying properties by limited companies
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117. Peter Paker 2015-01-28 09:07:55
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118. 亮剑 2015-01-28 09:43:07
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law student…… 呢次严打，其实银行最伤。 呢家银行水浸要泄洪，但你实体经济唔系咁好，楼市成交又大减，咁银行都要想方设法，揾钱出粮畀伙记呀！ 如果你系一个持有上 10 M 计净资产值的人士，咁银行借你 6~7 M 去买佢哋代理嘅金融投资产品，或其他投资工具，根本最着数既一方，就是银行！ 因为银行可赚几重钱，包括手续费、利息、年费、托管费……而且因为有抵押加 call 孖展机制，根本银行好安全每 M 执你一皮几。 呢次金管局揸正做，大客正路要畀人 cut 贷款额、减低杠杆比例，平均每个客的年收益少几成，惨！
所以呢次银行最伤，真系多得陈总唔少。
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119. Peter Paker 2015-01-28 09:47:26
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To Socloisis
我认为入市还是睇定D，我之前同亮兄讨论过，个市有D似94 - 95 年的味道，但是若然兄台今日入，要俾dsd，若2年内出现喷井，计埋dsd 、ssd 、使费、惊风㪚等因素，兄台所获的可能不多，真系要计清楚，等、守同埋攻在辣椒下可能有唔同考虑，博士讲得无错
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120. 珍惜香港 2015-01-28 11:45:22
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【珍惜香港】TO：115/F 亮剑兄
金管局同庸梁喺两个 SEPARATED PARTIES，著眼点截然不同，唔可以混为一谈。庸梁连财爷都管唔到，莫讲话金管局啦！ 金管局只喺做好 监管嘅角色，著眼物业抵押嘅信贷风险，你喺唔喺炒楼，唔关佢事。所以，能够保持住合格借贷比例嘅话，你钟意点炒都得。啲民綷师奶嘢，喺果只庸梁至会关心啫！ TO：116/F Peter Paker
PP 兄，我 59/F 提出，通过公司以物业融资，个物业唔一定要喺公司 HOLD 呢一点，喺想话，今次金管局出招嘅重点，唔喺响业主嘅身份度。你私人 HOLD 又好，公司 HOLD 又好，总之，你以物业融资，唔喺攞嚟营商嘅话，就要跟足私人楼按嘅规矩做，冇得挂羊头卖狗肉啦！
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121. 40G 2015-01-28 11:50:17
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是否如汤SIR所说,香港地产走势到尽头,大家是否要散货走人...但QE吹风机,吹紧来..又有人提2016 美国Q4再来...香港顶得顺吗. 有人可给意见吗...感谢
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122. 亮剑 2015-01-28 12:53:18
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law student…… 唔好话我亮伯持老卖老，你都见珍惜香港点据理力争，同我及PP 笔战啦。你会否见我同 PP 动气？ 其实 PP 兄身为大公司高层，最痛恨 D 下属无做功课就同人争论，或讲 D 嘢无厘头 9 唔搭 8，前两日佢话你，系见您都系一名人材，但恨铁不成钢咋。 请你紧记，有仔教落孙，「呢个世界除了你父母外，无人奉旨教精你，连你老师同你老板亦不例外，因此若果有人袋钱落你袋，记得要多谢人！」 如果你想得通你呢镬衰 D 乜，孺子可教也，不枉我一番心机，否则你认为自己呢种我行我素的做人处事作风，可用於第二时工作上，咁你亦可当我亮伯系一个老而不，废话连篇，这亦是你的选择。
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123. 引刀一快 2015-01-29 11:39:53
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To 96楼 亮剑兄
你咪一竹篙打一船人呀！ 小弟发言通常系对事不对人嘅。 敌视、围攻、曲解甚至刻意歪曲、奚落你的，只是一小撮人，唔好拉埋其他人落水。 我冇话全部呀，我叫law student兄要有心理准备面对D咁嘢啫，咪咁敏感喇，再讲，我怕就唔会喺度发言啦，你估我唔识揾个淡友场嚟坐咩。 有时回我果阵寸寸杠，我都无少翻你啦？ 呢个系好常见嘅情况，你亮剑兄贵为呢度台柱，当然对质疑、反驳觉得顶撞喇，你又知唔知你地好多时发言或者被反驳嘅时候，经常不自觉地流露出骄横？ 你估我真的咁好老脾，我同PP同法子讲电话讲到爆粗呀！ 我尊重你够胆咋！ 你爆粗我又唔介意喎，最紧要大家明刀明枪，以理搏理，唔好打打下走咗去，认真回应系论坛最宝贵嘅事物。 不过作为第十个人，你还要加把劲，多做香港楼市的功课，起码有你对大陆楼的认识水平才寸人！ 我一路强调嘅，系大陆市况对香港嘅影响，我唔系唔识处理数据，我早就唔重视数据，除非系我自己收集嘅数据，或者系清楚数据出处、搜集方式、搜集背景等等。我提出合理反驳，你地回应咪就系我嘅功课罗。 如果质疑同反驳你都视爲寸人，咁唔该你得闲寸多D我，有争论好过冇讨论，论坛嘛，唔开拖有咩瘾喞。或者你地又谂谂，系咪自我形象过于高大呀？ 呢翻话你若是觉得唔顺耳，无所谓。 因为忠言通常逆耳…… 多谢先，多谢你表达咗你嘅睇法，亦俾咗机会我表达睇法。 引刀会以后会更留意用词同语态，不过，作爲少数派，引刀必须不亢不卑，宁亢莫卑，唔系就会一面倒，若有用词不当过火，请不吝指正。
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124. 引刀一快 2015-01-29 11:47:14
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打工仔兄
我过年前会经深圳一次，揾师弟食饭，到时收足新鲜料同你讨论，我有个朋友啱啱入咗间罗湖嘅平屋，都要两万一方，系佢大陆老婆等唔切。 广州呢边，开始出现平铺，有心可以留意下。
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125. 打工仔 Andy 2015-01-29 11:50:36
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126. 亮剑 2015-01-29 14:19:06
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你呢个引刀一快，真的畀你吹涨。 你究竟知唔知你上紧呢个地头，系全港最大既独立地产网？ 而你又知唔知点解汤文亮及 PP 讲楼可以咁准？因为佢哋背后有呢度网主提供最 update 嘅地产数据 support 呀！ 咁我唔信佢哋经消化后的分析，唔通去信 CY、陈茂波同张炳良？
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127. Ah Q 2015-01-29 15:34:26
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To: 124/F
大陆唔系话外国人不能买大陆嘅商业铺位，只限买一间住宅 ?
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128. 引刀一快 2015-01-31 00:05:05
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To 127楼 AhQ
近两三年间系限购，以前唔系呀。
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129. 引刀十一块 2015-01-31 12:47:59
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亮剑兄：
其实家阵已经冇乜人理呢个引刀，原因大家都明嘅，有料冇料大家有眼睇，洗鬼同佢认真咩，来来去去都系大陆乜大陆物，得闲上网睇下大陆新闻，星期一睇下广东卫视台嘅财经郎眼，得益远大於听啲乜Q假大陆专家啦！来来去去都系"大陆唔掂香港楼跌"，冇哩新鲜。同有真材实料嘅人辩论的确系愈辩愈明，但如果发现佢冇料就只浪费你时间兼激亲自己，何必呢？请别跟驴子吵架。
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130. 回129楼兄台 2015-01-31 14:11:36
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131. 引刀一快 2015-02-01 05:26:25
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亮剑兄
点解成日有捞波弟呢类人驶暗箭？咪就系佢辩证能力远唔够我引刀，所以唔敢明刀明枪讨论罗，一味做隐者，久唔久跳出嚟放飞剑，做人做到咁真系肉酸。 亮剑兄唔好倚仗呢类人嘅拱照造势，实实际际讨论问题先系正路呀。
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132. 引刀一快 2015-02-01 05:36:11
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至于你话“ 咁我唔信佢哋经消化后的分析，唔通去信 CY、陈茂波同张炳良？”
同样嘅数据，不同人士有不同分析同演绎，如果你想大家净系信而唔提出意见去讨论，可以嘅，设限唔俾某D人发言罗。
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