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1. 法子 2014-04-24 09:05:09
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汤生，
住宅市场已经变成两的市场。
豪宅的一端，因空置率稍高，事实系受到 cy 的房策打击。
但在上车楼的一端「却受惠於 cy 的房策」，很快会爆升。
请看我的旧文《压力煲效应》。
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2. 法子 2014-04-24 09:05:35
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法子《压力煲效应》
早几年已经谈过这将会出现，「压力煲效应」，现在压力都压在上车盘。
1. 楼价、租金上升，需求向下游，以前住3房的，现在住2房，以前住9龙塘的，现在住荃湾。他们选择只有一个因素，就是「价细」。
2. 原本住了几年买了「价细」楼的人，以前住几年就会升级。但现在因为SSD、DSD、压测和按揭利率等原因，大家唔肯换楼升级。
2014-04-16
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3. 法子 2014-04-24 09:10:40
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法子《呃雨嚟落》 想提出的是SSD1 造成2011年的「慢速向下调整4%」为期一年，在该年需要买楼的人暂时忍手，部份先租楼观察一下，其现象是租务成交上升，买卖成交下跌，之后就造成2011年和2012年的需求同时在2012年爆发，称之为「呃雨嚟落」现象。 现在想说的是DSD 造成2013年的「慢速向下调整4%」为期一年，在该年需要买楼的人暂时忍手，部份先租楼观察一下，其现象是租务成交上升，买卖成交下跌，之后会造成2013年和2014年的需求同时在2014年爆发，「呃雨嚟落」现象再次发生。
还有一点想说明的是「为什么在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不买，但楼价也不跌下去？」 其实买楼的人可分为3类： A. 买入单位后，自己入住，街坊是也。这类人倾向以屋宛创新高价，才较为愿意卖出。如果不是「屋宛新高价，他们倾向不卖，住耐啲。」 B. 买入单位后，畀人入住，收租佬是也。这类人在市场有正常流通性的情况下，没有「卖」或「不卖」的倾向。一切看前景回报，但3D令到流通性很低，尤其 DSD令收租佬卖出物业后再买回时成本太高，所以也倾向「不买不卖」。 C. 买人单位后，无人入住，伺机沽出，炒家是也，这类人在市况下跌时，是止蚀得最狠的一类，无论在股市或楼市，大跌都是由这类人造成的。 SSD一出，C类人马上消失。
DSD一出，B类也不卖。
现在只剩下A类，这类人在市况下调时，很难说服街坊卖掉「自住楼」，你问下地产代理就知，唯一可能就系「吓」，吓他们，令他们怕大跌5成，所以你看见代理们提供给报章的成交报导，都以「劈价」描述，但「劈价了一年」CCL还没有大跌，因为代理只是想利用报章的影响力令到A类人士有认知错误，觉得市况急速下调，只有「吓」才能令部份A类人放掉自住楼。 所以，现在大家也知道「为什么在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不买，但楼价也不跌下去？」 上述是关於二手楼市的分析，至於一手楼，就要说供应，这部份我有更惊人的发现，但应承过好友，不把它公开。对不起。 2014-03-09
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4. Peter Paker 2014-04-24 09:16:19
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政治上，切蕉系极难动作，民意反弹会很大，尤其SSD2及BSD已立法。切蕉是否要议员立法通过？是否要排期？排几耐？议员反应等？我觉得肯定一年内无可能
大家未来只会面对2样事情，干水及加租
cy 及胡须曾坚持将2D搬上立法会立法，其实他们已把香港人房屋政策打上冇供应的棺材钉，死梗
3D使到冇新供应，租金不会跌，加上低负债、合理供款比率、压测、本地人储蓄雄厚、正苦冇地、全民就业、高收入人士增长强、自由行、沪港通、 香港本地需求旺、外人对香港的需求亦旺、美国冇可能加息
试问香港楼市有得跌吗？
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5. 银行存款吃晒 2014-04-24 09:25:00
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有时乐观与悲观是很难分辨，在2008至2009年的时候，那些将物业卖走的人并不是悲观，而是非常乐观，他们不是恐怕楼价下跌而将物业卖走，而是乐观地希望楼价下跌而将物业卖走，更乐观地希望可以在楼价低位的时候回购，...... 他们乐观地用高租值租回出售房产, 想不到/想不明白楼价不跌???把他们的银行存款吃晒...........
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6. 法子 2014-04-24 09:25:16
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【东方日报】指，贝沙６银主盘重灾。豪宅连环爆煲，港岛南贝沙湾更成重灾区，该盘不足一周先后有3个特色户沦银主盘。继上周有资深投资者旗下两幢洋房失守后，最新2期一个高层复式户亦由银主以约8,800万元放售，属屋苑分层户最大宗同类个案。该屋苑去年九月至今已先后涌现6个银主盘，冠绝全港屋苑。
【成报】称，上月居二市场成交总值7.98亿，激增5成。根据香港房委会及房屋署网页最新数据，3月居屋第二市场成交总值约7.98亿元，较2月份增长50%，数值更创出历史第三高纪录。市值400万元或以上的同期物业成交总值按月急升2.24倍，买卖亦创9个月来新高。
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7. peter2 2014-04-24 09:30:31
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Dr Tong, your statement is very well put " 现在一般买楼市民对楼市不悲观，亦不乐观，他们不会乐观地认为楼市在两年内上升三成，他们买楼只不过是自用" That's how I find the buyers are nowadays....
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8. CY对业主黑心做好事，对非业主好心做坏事 2014-04-24 09:38:17
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3D令上车盘变得相对贵，非业主更难上车，租金更高。 另外，又令炒家变成长线投资者，反而赚得更多。
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9. Oscar Lam 2014-04-24 09:54:38
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5. PP 兄， 在香港或外围经济转坏的情况下，政府是可以不经立法局同意而将辣招税率调低（但不能调高）。只是我们不知道经济何时会转坏？
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10. 法子 2014-04-24 10:37:15
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| 8. CY对业主黑心做好事，对非业主好心做坏事2014-04-24 09:38:17 |
3D令上车盘变得相对贵，非业主更难上车，租金更高。另外，又令炒家变成长线投资者，反而赚得更多。
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非常同意！
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11. Peter Paker 2014-04-24 10:43:59
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To: Oscar Lam
Thanks for your information
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12. 工商铺初哥 2014-04-24 11:09:40
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13. 物业初哥 2014-04-24 11:36:45
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汤博士正正说出我的心情,既不悲观也不乐观,只一心想如何供楼...
早几日业主要加租,每年8-10%增加是指定动作....以往都要同佢左倾右氹咁希望佢可以减D,今次我决定唔比佢加...
因为我已有自置物业可住
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14. 自我陶醉 2014-04-24 12:36:59
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楼价来自本土经济， 由於香港系外向型经济体， 在分析楼价去向前， 必须认清当前环球特别是中美之局势。
自从08年美国金融海啸， 各国以超大规模的量宽试图挽救经济， 但从欧美经济及就业复苏之缓慢及通胀长期偏低看来， 他们距离真正复苏还有漫长的路要走 ， 在另一边厢， 量宽已导致亚洲多国出现不同程度之金融及资产泡沫。 在商品及债券方面， 眼见通胀无望， 退市在即， 黄金、 美债、 以至一众商品泡沫已相继爆破， 对於一些有领先性的经济活动指标， 如波罗的海干散货指数和黄铜价格， 近月都创出近年新低， 这都说明现今之经济改善只是一个假象， 都属镜花水月而已。 至於还未爆破的欧美股市， 及香港楼市， 个人认为问题不在於泡沫会否爆破， 而是在於何时爆破。
很多网友说现时楼市是由刚性需求带动， 并不存在泡沫。 这点我绝不同意， 因为楼价上升幅度早已脱离市民实质收入增长。 各国大规模的量宽令利率处於极不合理之水平， 形成你们所说的positive carry， 便是造就今天楼市泡沫的主因， 当利率正常化后， 楼市的投资及投机需求亦会随之减退。
还有几点各位必须搅清楚： 1. 耶伦从没说过2016才加息， 她只是以估计就业要2016才回复正常水平引导市场这样去想， 试图淡化早前说2015加息之言论， 这并不代表她立场真正改变。 本人并不看好美国经济， 但认为美国不可能到2016才加息， 原因有两个：
i. 现时的低利率， 对就业之帮助极为有限， 没错他们的失业率的确从9%以上减了3个百分点， 可是他们的劳工参与率 (Labor Force Participation Rate) 也同样从66%以上降至63%， 同样下跌3%， 这表示就业率没有根本改善， 只是想找工作的人减少， 令失业率下跌。 所以他们心底里都很清楚所谓之经济复苏只是为市场营造的假象。 Ref: http://data.bls.gov/timeseries/LNS11300000
ii. 延迟加息既无法带动就业， 亦会大大增加他们的滞胀风险， 对他们来说这比起单单失业率偏高更可怕百倍。
2. 之前C观点所提之美国战后婴儿潮， 有些深层问题他没有带出， 由於那些人已届退休之龄，开始提取退休金， 这会对股市及当地政府之退休褔利做成负面影响， 亦可能成为股泡及更多地方债爆破之导火线。
3. 自上年开始， 中国已不断进行正回购， 抽走市场多余资金， 配合了领导门反贪腐之决心， 国内部份地区之资产泡沫已开始爆破， 情况不容忽视。
在中美经济都不容乐观的情况下， 本港楼市还可以有多大上升动力呢？ 所以我依然维持楼市会在2015减息前后见顶的看法。
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15. to自我陶醉 2014-04-24 13:04:32
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首先多谢你回来，小弟有以下回覆，希望理性讨论： 1, 因为好多工作被机器取代，只要有junkfood养佢地令佢地唔革命，就业不高其实问题不太，反正有返过工既人都见过唔做野既同事。关键系总生产力可唔可以支持小D人工作，答案系地球生产力过剩。有生产资源既人可以占社会多D，冇的人就穷D，但社会都系咁行过去。对穷人来说，增长可能系假，但对有钱人绝对唔系。 2, 美国债重，加息会令自己成为比人"9出13归"既债仔，又有entitlement spending同大量无可能还既学生贷款，根本冇可能加息，一定要用低息去维持资产价格。
3, 楼系唔止系进，仲系生产工具，近市区会易搵工好多，冇楼既人只可以系第二D地方悭，何如以前买iphone而家改买小米。
4, 你冇睇新闻吗？ 中国己经开始减准备金，其实大家都应该见到上海自慰区搞唔起，最后都系要返香港搞沪港通。
香港楼市最大风险系大陆崩溃，不过可能带来逃难资金（沪港通），反而大陆二线楼一定死先。
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16. 小阳 2014-04-24 14:01:26
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To 15 th floor ,
我赞成你的想法，尢其大陆崩溃，我最惊这个。
To自我陶醉兄， Good to see u again. 我对於你第三点---中国正回购有不同见解，大陆迫RMB贬值，等D投机者离开中国（佢地十倍leverage 借銭炒rmb升值），佢地掟rmb ,政府便正回购收番，你要睇政府是否收紧银根、要睇息囗，自上年6月后，我未听见rmb 息口大升。
自醉兄，这只是愚见，请指教！
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17. 小阳 2014-04-24 14:02:41
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To admin team ,
How can I change my name into blue colour ?
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18. 引刀一快 2014-04-24 14:23:37
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19. to 自我陶醉兄fm中文小粉丝 2014-04-24 14:48:52
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welcome and happy to see your article... very nice
yr fans.
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20. 大宝二宝 2014-04-24 15:57:34
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To 17
Please send an email to admin@property.hk
共勉之， 哈哈！
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21. 引刀一快 2014-04-24 16:02:29
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自我陶醉兄，开腔说两句吧，这么久没有到来，怎麽不跟大家寒暄两句？
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22. 自我陶醉 2014-04-24 16:21:50
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To 15~19/F
不好意义，小弟刚回香港有点事情在忙， 请容我晚一点回应各位提问及讨论。谢谢。
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23. 顺民 2014-04-24 16:26:12
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陶醉兄，阁下所说的因为楼价上升幅度早已脱离市民实质收入增长，这点在下绝不同意，看来陶醉兄是中了庸梁的毒太深所至。事实上楼价上升是和失业率维持偏低及市民收入增长有关，因经济繁荣和物价上升是息息相关，这是一种互动效应。 一是收入效果：市民的收入上升而导致需求上升。 二是财富效应：财富的互动影响导致物价上升。 以上两点都是经济学中的基本原理。如果经济放缓楼价就自然会下跌，不只楼价下跌，其他物价亦会跟随下跌，最终市民的收入都一样下跌。很多人都一厢情愿地希望收入上升，但楼价就下跌来配合这个「实质」，这只是一厢情愿和不设实际的愿望而已。再者香港有九成市民都透过向银行借贷来置业，如果楼价下跌到低於他们的借贷数目就会变成负资产，但最大负资产者不是小业主而是银行，因这可能导致银行账面亏损，而银行出现账面亏损的效果很严重，要是其中一间细银行发生挤提现象那震荡是不敢想像的，到时最恐惧的是政府还是一般市民呢 ？ 现在银行实施加息3厘压力测试，目的就是要减低银行本身的亏损风险，但负面效果会令到有心置业的市民因银根紧迫而放弃，尤其对初次置业者而言更甚。 经济就像水一样要不断流动，不流动就会变成一池死水。楼市长期维持著不买不卖的胶著状态会令很多行业市道疲弱，市道疲弱又令市民收入减少，市民收入减少就更无意置业，这就是恶性循环。而你们口中的「实质」就永远无法改变，最后实质就是始终解决不了梁振英强调的所谓重中之重的房屋问题。
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24. 朗睛 2014-04-24 16:36:01
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陶醉兄文章当中指楼市升幅已超越市民工资增长，所以泡沫必会爆破云云。 其实楼市价格是以成交价来决定的，绝非由大叫楼价太高我买唔起的人叫出来的，即是只要市场有足够买家接货，而买家又有足够食力，那么所为泡沫看来就是自己咀角两边吹出来的白色泡沫。
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25. M型社会 2014-04-24 16:44:47
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一个M型社会，有10个人，其中4个月入10万，另外6个月入一万，单睇数字，中位数就系月入1万，如果买楼平均要供8千的话，咁就系"高过市民"负担了，但实情系，有钱个四个可以买来收租，等另四个人交租，完全冇负担问题，只系冇楼几个难剩钱而已。
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26. AAA 2014-04-24 17:52:38
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27. Or sir 2014-04-24 18:03:00
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My property agent report to me that there have been more than 15 units sold out during the past 10 days in my district. Most of them are sold between 3.5m to 5.5m. The business is pretty good. I received a lot of phones from property agents in the past few days, enquiring my properties. One offered me the price of $4m without inspecting the unit, which I bought it in 2011 for $2.2m. Investing small units in private estate seems to be "sure win". I am not willing to sell it because the mortgage rate is only 0.85% per year and the rental income is $12000 per month. I predict that the demand for small units in private estate will rise up when the government announces the increase of salary of civil servants and related jobs next month.
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28. 大宝二宝 2014-04-24 18:10:54
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To 27 Or Sir,
Can you tell me which district or estate you are talking about?
共勉之， 哈哈！
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29. Peter Paker 2014-04-24 18:18:34
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To: 14/F 自我陶醉兄
关於刚性需求的看法 , 小弟不同意阁下的见解。因为供不应求是存在的 , ，租赁市场是没有炒卖的情况出现，一定是业主及真正用家倾出求的价钱，只要市场空置单位数量够多，租金一定往下调。3D的确使人失去买楼的意欲及勇气，以致买卖成交量大跌，但人人去租楼，空置单位不足及不断下跌（图九），今天有较多的租客去竞逐市场上有限的单位，租金便会无可避免地上升，这是供求定律。
图九：
| 年末 | 年内落成楼宇空置率 (年内落成量) | 其余所有楼宇空置率 | 整体空置率 | | 2008 | 93.72% (8,776间) | 4.15% | 4.87% | | 2009 | 92.05% (7,157间) | 3.76% | 4.34% | | 2010 | 88.01% (13,405间) | 3.65% | 4.67% | | 2011 | 92.09% (9,449间) | 3.56% | 4.31% | | 2012 | 95.86% (10,149间) | 3.45% | 4.29% |
摘录自香港物业报告2013 （附表：Table 10）
近几年 , 租金急速上升 , 尤其细单位 , 反映细单位元空置单位不足。如果市场上够多空置单位 , 租金不会升得那么利害 !
第二，我亦不同意阁下所说的供楼负担的说法，楼价上升幅度早已脱离市民实质收入增长。据小弟的统计 , 近几年市民收入有不俗的增长
<1>
好多人一直以为香港打工仔97后冇咩加过人工，但其实薪奉税税收每年有不错的增长，这是一个很强的 signal 证明打工仔有不错的增长，尤其40 - 150万年薪的，这是税局年报话我听
薪奉税
2004/05 339.9亿
2005/06 374.9亿
2006/07 385.9亿
2007/08 374.8亿
2008/09 390.0亿
2009/10 412.4亿
2010/11 442.5亿
2011/12 517.6亿
税收系一个好实在的 evidence 去证明打工仔有不错的增长。
税局年报，40万 - 150万年薪打工仔的比例及人数
2004/05 21.3% 263,653人
2005/06 22.0% 275,660人
2006/07 22.5% 298,633人
2007/08 23.9% 338,144人
2008/09 26.4% 363,696人
2009/10 25.8% 367,369人
2010/11 26.3% 400,146人
2011/12 28.1% 459,909人
<2>
据2011年香港人口普查，过去5年，高收入住户增幅甚巨，详情参阅图四。其中：
月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭数目增长38%；
月入HK$60,000 – HK$80,000之家庭数目增长52%；
月入HK$80,000 – HK$100,000之家庭数目增长53%；
月入超过HK$100,000之家庭数目增长64%。
笔者相信，高收入户（即 HK$40,000 或以上）的家庭数目增长数目大约177,063。这些高收入家庭对买楼自住、换楼改善居住环境、买楼投资、甚至收租等，有著强大需求。
在这两次人口普查期间，私人住宅的落成量大约只有65,580个。基本上，新落成的私人住宅只刚刚足够供应新增加的月入HK$80,000以上之家庭。
若以曾俊华、传媒口中的的 $30,000 - $31,000 私楼家庭收入中位数去计算负担比率（当中还包括较低收入的私楼租户、甚至无收入、无从事经济活动的私楼住户），香港根本不可能负担目前楼价，但若只看高收入的家庭（即真正的私楼消费者）数目增长幅度，已说明要维持目前楼价，并非如好多人所想的困难。
很多人会利用整体平均工资或中位数，去推论楼价已升到不能接受的地步，这是不对的，因为买楼的人都是集中於较富有的一群，而不是所有人。「供求定律」的最基本概念，即是在分析需求与价格关系的时候，只应考虑”真正会买货的人”，而并非一些没有落场的人、没有资格落场的人或者系场外叫得最大声的人，但很多传媒、专家、官员、尊贵的立法会议员却不明白这个道理，经常犯上这基本的错误。
当分析 affordability 的时候，传媒、财爷及外界好多人都会用这个私楼租户HK$30,000的收入，去计算供楼人士的负担水准，根本有欠公允，因为他们包括较低收入的租楼家庭去计算供楼人士的负担，有什么意思呢??
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30. 亮剑 2014-04-24 18:19:25
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自我陶醉兄……久违了。 我问过我嗰区几个地代，佢哋话现在首置嗰班人，最少七成人嘅头炮，有屋企人帮手！ 我弍多年前储首期要四年，仲要系节衣缩食嗰只，但喺今时今日，有人系一毕业就可班倒过百万首期喺手，你求其查询你相熟地代，就知现在发生紧乜事！
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31. Peter Paker 2014-04-24 18:20:58
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To: 14/F 自我陶醉兄 关於刚性需求的看法 , 小弟不同意阁下的见解。因为供不应求是存在的 , ，租赁市场是没有炒卖的情况出现，一定是业主及真正用家倾出求的价钱，只要市场空置单位数量够多，租金一定往下调。3D的确使人失去买楼的意欲及勇气，以致买卖成交量大跌，但人人去租楼，空置单位不足及不断下跌（图九），今天有较多的租客去竞逐市场上有限的单位，租金便会无可避免地上升，这是供求定律。 图九： | 年末 | 年内落成楼宇空置率 (年内落成量) | 其余所有楼宇空置率 | 整体空置率 | 2008 | 93.72% (8,776间) | 4.15% | 4.87% | 2009 | 92.05% (7,157间) | 3.76% | 4.34% | 2010 | 88.01% (13,405间) | 3.65% | 4.67% | 2011 | 92.09% (9,449间) | 3.56% | 4.31% | 2012 | 95.86% (10,149间) | 3.45% | 4.29% |
摘录自香港物业报告2013 （附表：Table 10）
近几年 , 租金急速上升 , 尤其细单位 , 反映细单位元空置单位不足。如果市场上够多空置单位 , 租金不会升得那么利害 !
第二，我亦不同意阁下所说的供楼负担的说法，楼价上升幅度早已脱离市民实质收入增长。据小弟的统计 , 近几年市民收入有不俗的增长 <1> 很多人一直以为香港打工仔97后冇咩加过人工，但其实薪奉税税收每年有不错的增长，这是一个很强的 signal 证明打工仔有不错的增长，尤其40 - 150万年薪的，这是税局年报话我听
薪奉税
2004/05 339.9亿
2005/06 374.9亿
2006/07 385.9亿
2007/08 374.8亿
2008/09 390.0亿
2009/10 412.4亿
2010/11 442.5亿
2011/12 517.6亿
税收系一个好实在的 evidence 去证明打工仔有不错的增长。
税局年报，40万 - 150万年薪打工仔的比例及人数
2004/05 21.3% 263,653人
2005/06 22.0% 275,660人
2006/07 22.5% 298,633人
2007/08 23.9% 338,144人
2008/09 26.4% 363,696人
2009/10 25.8% 367,369人
2010/11 26.3% 400,146人
2011/12 28.1% 459,909人
<2> 据2011年香港人口普查，过去5年，高收入住户增幅甚巨，详情参阅图四。其中：
月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭数目增长38%；
月入HK$60,000 – HK$80,000之家庭数目增长52%；
月入HK$80,000 – HK$100,000之家庭数目增长53%；
月入超过HK$100,000之家庭数目增长64%。
笔者相信，高收入户（即 HK$40,000 或以上）的家庭数目增长数目大约177,063。这些高收入家庭对买楼自住、换楼改善居住环境、买楼投资、甚至收租等，有著强大需求。
在这两次人口普查期间，私人住宅的落成量大约只有65,580个。基本上，新落成的私人住宅只刚刚足够供应新增加的月入HK$80,000以上之家庭。
若以曾俊华、传媒口中的的 $30,000 - $31,000 私楼家庭收入中位数去计算负担比率（当中还包括较低收入的私楼租户、甚至无收入、无从事经济活动的私楼住户），香港根本不可能负担目前楼价，但若只看高收入的家庭（即真正的私楼消费者）数目增长幅度，已说明要维持目前楼价，并非如好多人所想的困难。
很多人会利用整体平均工资或中位数，去推论楼价已升到不能接受的地步，这是不对的，因为买楼的人都是集中於较富有的一群，而不是所有人。「供求定律」的最基本概念，即是在分析需求与价格关系的时候，只应考虑”真正会买货的人”，而并非一些没有落场的人、没有资格落场的人或者系场外叫得最大声的人，但很多传媒、专家、官员、尊贵的立法会议员却不明白这个道理，经常犯上这基本的错误。
当分析 affordability 的时候，传媒、财爷及外界好多人都会用这个私楼租户HK$30,000的收入，去计算供楼人士的负担水准，根本有欠公允，因为他们包括较低收入的租楼家庭去计算供楼人士的负担，有什么意思呢??
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32. Or sir 2014-04-24 18:22:49
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I face to the beautiful waterfront, the real beautiful sea view or ocean view. I enjoy walking on the sea shore. I also face to the figure of Mercy Buddha and feel relaxed. The transportation is convenient too. Guess where I live.
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33. 引刀一快 2014-04-24 18:38:55
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34. 自我陶醉 2014-04-24 18:41:53
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To 15/F
1. "只要有junkfood养佢地令佢地唔革命" - 你估上面落嚟香港啲人你畀咗综援， 佢会唔会要安排子女入学， 入学后要唔要上公屋， 上楼后要唔要政府帮佢其他、其他... 况且， 社会上愈来愈多无所事事嘅人， 对社会治安和气氛对只会有害无益的， 看看我们的废青就知了。
2. 债息系由市场对债券市场决定， 他们就算不加息， 债息同样可以升的， 你提到学生贷款， 证明你对美国也有相当了解， 这是他们的另一个炸弹, 据了解他们的利率是国会决定， 与联邦基金利率没有直接关系。
3. 对房屋需求的可分三类人： 用家、 投资者、 投机者， 当利率上升，冇实力用家会消失， 利润减低亦会降低其余两类人的需求及出价， 你说对吗？ 在需求减少， 供应不变之情况下， 楼价为何会不跌？
4. 减准备金只是传闻而已， 落实后才会相信。
To 16/F 小阳兄
今天的28天期正回购， 主要是控制短期游资过多问题， 今天已令上海一个月以下之拆息上升了， 你所提上年6月拆息抽升是由於市传X信银行可能违约， 人行为警戒市场滥贷行为之特殊情况， 至於人仔回落， 相信是像你所说要打击炒卖， 应不会对长期利率有影响。
To 18/F 引刀兄
小弟刚放完假， 老婆心情靓， 所以才有机会回应博士的文章 。
To 19/F 中文老师
老师您好! 15楼也是你吗？
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35. to 自我陶醉 2014-04-24 19:02:40
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1, 癈青其实好小打劫犯法，无法影响社会，被边缘化就是了 2／3, 我读过精算，无论政府订什么息，只要市场息升，债价跌，如市场yield系5%，政府发票面3%既债，咁就政府发既债就只会以6折咁上下卖出，即发$100实收＄60（实数睇年期等等，可上一个sem既course),事实上，市场只有一个yield,QE就系要压下利息，低息系美国打劫债主既手法，反过来讲，高息就系益债主既做法，你话佢会唔会做？ 4, 如果中国真系收水，折息一早过10厘，如果美国真系收水，美汇指数就唔会比上年重低5%（上年重有85,而家80都冇），睇呢回讲呢D单一指标系见树不见林。
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36. 大宝二宝 2014-04-24 19:21:24
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To 32
I know already.
共勉之， Ha! Ha!
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37. 自我陶醉 2014-04-24 20:10:41
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To 23/F 顺民兄
正如我所说：
“对房屋需求的可分三类人： 用家、 投资者、 投机者， 当利率上升，冇实力用家会消失， 利润减低亦会降低其余两类人的需求及出价， 你说对吗？ 在需求减少， 供应不变之情况下， 楼价为何会不跌？”
请问顺民兄当利息上升3厘， 以今天的楼价和租金回报， 你们还会以同样价钱买同一物业吗？ 如果不会， 市场之均衡楼价也必定下调， 这也是经济学中的基本原理。
你说： “现在银行实施加息3厘压力测试，目的就是要减低银行本身的亏损风险，但负面效果会令到有心置业的市民因银根紧迫而放弃，尤其对初次置业者而言更甚。”
个人认为银行体系稳定， 比任何置业需求都重要。
To 亮剑兄 / PP兄
前几天也很少看到你们的回应， 相信也放假去了， 看需求我会将住屋需求与置业需求分开， 空置率只代表住屋需求， 个人亦同意香港的住屋需求十分大， 但置业需求则要看市民对楼市的升值预期， 小弟认为当利率上升或环球经济转坏， 令投资及投机需求下跌的同时， 楼价的升值预期也会向下， 不管住屋需求有多大， 置业需求也会因而下跌。 所以小弟认为楼价是由息率， 而非住屋需求带动。
负担能力分析方面， 而PP兄之所用之收入分布分析， 里面包括太多不同因素， 如果要做分析比较， 我会这样做：
1. 找出要比较之职位， 如大学毕业生平均工资， 某某主任大学毕业五年经验工资， 某某经理大学毕业十年经验工资， 或政府某某职位之入职工资等。 2. 按通胀计算实质工资增长再与楼价之实际增幅比较
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38. to自我陶醉兄 fm 中文fans 2014-04-24 20:28:15
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19 f 不是我，我未够班出文章，而家跟各位大佬学习先。
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39. Or sir 2014-04-24 20:37:51
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To 37. The interest rate is nothing. It has little impact on the great demand and the increase of salary from 4% to 5% each year. Our family income increase more than $10000 in the past three years; however, the mortgage interest rate is still around 1% (less say 2%). If the interest rate will increase to 5%, it will not affect those people who still have salary increase. The main point is that you should have a secure job, that the prosperity and stability of Hong Kong can still remain, and that you can have salary increase each year.
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40. Or sir 2014-04-24 21:03:36
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I may try to predict that the salary increase of civil servants and related organizations subsidized by the government will be 4% to 5%. Thus, our family income will increase $4000 to $5000 per month; it is enough to settle the rise of mortgage interest rate. In addition, I can also increase the rent for the renewal rent contracts. The above all can increase my buying power. If you are still afraid of the rise of interest rate (it means that the economic situation of USA has much improvement), please buy some lands there for insurance. I did it one year ago. Therefore, the rise of interest rate has little impact on my investment. Take action to buy units in Hong Kong and buy lands in USA. You will increase your wealth within five years.
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41. 自我陶醉 2014-04-24 21:18:44
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To 35/F
1. 我只可说废青也可分两类， 隐蔽废青和搅事废青两类， 搅什么驱蝗， 什么港独就是第二类。
2. "QE就系要压下利息，低息系美国打劫债主既手法" - 我不排除呢个可能系佢哋嘅如意算盘， 但更可能嘅原因系压低长息， 令楼价反弹， 如果佢哋算盘真系可以打得响， 噤请你解释吓点解QE4推出后长期债息不但不跌， 还升了近一倍？ 如果佢哋无法控制债息， 噤当联邦基金利率与短期债息出现太大差距时， 有多余储备的银行为何不直接投资短债， 赚取更高回报， 而要按不合理的联邦基金利率将资金拆借给同业呢？ 所以我认为当短期债息都抽升时， 联储局只有提高利率， 别无他法。
3. 已经讲过， 中国系要以正回购控制短钱和投基， 跟正常贷息有何关系？
4. “其实大家都应该见到上海自X区搞唔起，最后都系要返香港搞沪港通” , 呢个只系你个人想法， 我并不认同， 自贸区只有初形， 法规还未完善， 成败言之尚早。 个人认为大陆系要借香港的资金为疲弱的国内股市注入新动力， 同时也为国内游资泄洪， 一举两得。
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42. 珍惜香港 2014-04-24 21:38:00
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【珍惜香港】TO：14/F 自我陶醉 有啲好 基础嘅概念问题，我觉得，喺要先去搞清楚。 好多人话，依家嘅 利率处於 唔合理嘅水平，又话 楼价喺好 唔合理咁高。其实，呢个世界，冇嘢喺唔合理嘅，因为 唔合理嘅嘢，喺冇可能会发生。所以，咁讲嘢嘅人，睇嘢会好 主观，佢地认为，个世界 唔应该会喺咁，太 唔合理，所以迟早啲嘢都会 变番正常，就即喺所谓 正常化。 阁下嘅 第一点，就已经犯咗一个严重嘅 基础性错误。你话你 唔睇好美国嘅经济，但喺又认为美国 唔可能到 2016 至 加息喎！你嘅讲法，好 矛盾；不过你唔喺冇理由嘅，你嘅理由喺，美国佬为咗要 挽救经济，所以至做埋啲咁 唔合理嘅嘢， 人为咁禁住个利率，搞到佢 唔正常咁低，正常嘅利息，应该喺好 高至啱嘛！唔正常，就自然会衍生出一啲负面嘢；挽救唔到经济之余，又有副作用喎，最后当然会 举手投降，回归正常啦！ 你呢个讲法，用响 庸梁辣招度就啱，用响依家嘅 低息环境度，就喺 掉转咗个逻辑。 其实，美国嘅利率政策，唔喺你谂得咁主动； 低息，只喺一个 被动嘅结果，唔喺要 用嚟挽救经济，亦唔喺要 用嚟带动就业，因为利息呢样嘢，唔喺话加就加，问题喺， 你有冇条件加息？个市场（喺讲宏观嘅市场，唔喺讲楼市），承唔承受得起？ 你冇咁嘅经济条件，加息，同自杀，喺冇分别！所以，依家嘅利率，喺处於 合理水平，喺处於 正常水平，同现时嘅 经济环境挂勾。经济喺因，利率，只喺果，好简单嘅 因果关系，有乜咁唔合理，有乜咁唔正常？所以 博士今日响另一篇都喺咁话，美国加息，只不过喺一个美丽嘅谎言。阁下既然 唔睇好美国嘅经济，加息，就更加喺 遥遥无期！ 讲番 楼市，如果有人问我点睇依家嘅 楼价，我会话喺 合理水平，喺 正常。咦？我话过冇嘢喺唔合理喎，咪即喺废 UP？咁我就换过另一个讲法，依家嘅楼价，喺反映咗 市场嘅现实，冇泡沫。好多人以为，一个 数字只升不跌，就喺 泡沫，其实又喺一个严重嘅 基础性错误。 我几日前都提过，一个管理员，一个侍应，十几年前，只喺几千蚊一个月，依家闲闲地都月入过万；一个基层家庭，月入三万，唔出奇；咁呢啲嘢，又喺泡沫？又会 爆破？如果喺咁，楼市就真喺有泡沫啦！ 我从嚟唔 BUY 埋哂啲乜嘢 波浪理论，因为一个 经济参数，喺由一系列嘅 宏观因素响 背后推动。数字本身，喺冇一个既定嘅变化模式，冇一定嘅周期，甚至可以喺冇周期。任何一个 宏观因素嘅改变，都会影响一个经济参数嘅周期， 甚至令周期消失。所以我点解话， 唔好揸住个计数机做人，数字，喺唔会俾到答案你，最重要嘅喺，你可唔可以睇得穿 宏观里面嘅 决定性因素，呢样嘢，就喺一个 真正嘅大师，必备嘅 第二个重要元素。 响一篇旧文度，我话过 楼价高唔等於泡沫。 曾任改革之后，冇哂摩货，冇哂短炒，呢个改变，对楼市喺好 决定性。当年同一个吉盘，可以响短期内成交 N 次呢个 炒卖现象，已经 成为历史。依家 楼价呢样嘢，唔再喺一个投机炒卖嘅 假象数字，而喺反映咗 市场供求现实一个极具 代表性嘅 重要参数！一个唔喺假象，而又充分反映市场现实嘅楼价，好 正常，亦好 合理，点会喺泡沫？响一个咁 决定性嘅改变之后，我地仲点可以攞番以前果条 curve，去 project 将来嘅楼价？响背后一个咁 重要嘅宏观因素（炒卖） 消失咗之后，边个敢话，楼价呢个参数， 周期冇改变？边个敢话， 周期唔会消失咗？ 几十年嚟，响香港可以 买楼置业嘅人，从来都 唔会喺多数；依家都一样，就喺呢样嘢， 根本就冇变过，只喺整个社会嘅 数字都一齐咁 大咗。有能力可以唔使帮就买到楼嘅人，入息从来都唔喺咁 「中位」啦！要了解 楼市，就要睇穿 背后推动楼市嘅 决定性宏观因素，呢啲宏观因素，唔喺乜嘢数字。 我就话，如果要楼市回落，或者唔好再喺咁升，第一，废除最低工资；第二，输入外劳。
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43. peter2 2014-04-24 21:56:17
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Just for interested party information, I sold my kornhill investment at slightly higher than the high end of valuation
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44. 按居 2014-04-24 21:56:36
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请教各位高人：
本人今天一如以往收到狮子银行的printed matter。想撕烂佢之际，原来是promote加按。我所持有的物业并非按尽--错，应该是说因为升咗值所以变相未按尽。唔知职员会否问purpose?如果我话用来再买楼，得唔得？按息是否还是我当年做的H+0.7? 我可能会去银行问一问，不过都想听下大家意见，同埋估下所引身出的银行对楼价、息口、游资的盘算。谢谢！
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45. 小阳 2014-04-24 22:28:07
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1， thx 大宝小宝 2, thx 自醉兄，你好有条理解释观点，我都好憎港独。 3 其实 3个月libor 是很平稳的, 未行basel3 之前 ，银行靠借短钱买长债和借短钱俾炒房赚钱，但basel 3 后, 银行要渐渐收紧依赖短债去run Business. 所以银行要发长债和增加资本，因为regulation,Interbank 拆借market和大行炒房愈来愈缩，短债需求只会愈来愈少。 所以短息要上，好睇政府收水紧缩情况，其实息口真是可以好复杂，我都惊我讲错，请见谅！ 4 我赞成上海自贸区搅得成，对香港也是威胁，我个人认为这事是会有成功的，因为已进注上海的外国公司预期这区会俾佢地多D优惠，所以香港不要停滞，其实政府应该要想点样带领香港进步,而吾系成日出来讲楼价，要起公屋居屋就做，唔好挂住闹地鉄和地产商溜标。
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46. David 2014-04-24 22:30:35
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As RMB currency is on the rise, many people would borrow money from banks and put it in RMB time deposits at about 3-4% pa. However, in most cases, "purpose" is irrelevant in bank lending considerations.
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47. Peter2 2014-04-24 22:30:48
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48. 小阳 2014-04-24 22:32:07
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Sorry , that Peter 2 is me . Congratulation peter2
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49. peter2 2014-04-24 22:44:55
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I think bank will welcome refinancing, and how to use the money is none of their concern... however, bank valuation (esp SCB is not that all lately), and if you have a personal loan (tax loan etc) may still affect the stress testing... would suggest you test with a few banks to see
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50. peter2 2014-04-24 22:45:57
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51. 引刀一快 2014-04-24 23:17:13
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52. Oscar Lam 2014-04-24 23:22:09
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14. 自我陶醉兄， 目前的楼价已经反映了影响楼价的各种因素，包括目前香港的经济（如经济增长、失业率、利息），中、美经济的预期，美国明年加息，辣招，目前房屋供、求，预期长远房屋供应量等因素。因此，目前的楼价已经反映了你所说的所有因素。
只有在未来事情的发展超越了市场的预期，比如：美国突然於下半年加息，大家在明年发现政府的长远建屋量根本是做不到的。到那个时候，楼价就会下跌或者上升以反映这些新的因素。也就是说，未来楼价的升跌取决於新的因素的发生，而这些因素我们是无法估计的，并不是取决於一些目前人所共知的因素。
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53. 自我陶醉 2014-04-24 23:52:29
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引刀兄见笑， 好耐冇试过一个淡友打十个好友， 真系几吃力， 仲畀老婆诈刑， 哈哈哈！
珍惜香港兄， 明天再覆你。
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54. re 自我陶醉 2014-04-24 23:59:20
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债息点解升，单系睇美国可能一头雾水，但一睇大PICTURE就好明显。早前美债超低息其实系因为欧债危机，果时D人怕欧元解体，大量资金去买美债先推到债价咁高（即债息奇低），情况就好似港股07年炒上3万2点，之后欧债危机过去，当然就正常返，。事实上当时美国系实质负利率，系非常时期（但香港就硬食长期负利率），而家只系回归基本。
另外，历市上楼价同名义利率其实冇乜关系，因为名义利率高时，经济通常都好，即系实质利率低，楼都系反，反而2000-2003年香港名义利率低，但物价下跌，贱物斗穷人，实质利率奇高，楼都系跌。好了，如果美国真系有能力加息，经济就一定系相当好先会，到时实质利率都一定系低。
最后，利率系由市场供求决定，中国美国如是，政府介入都系成为市场一部份（如FED买债），不过如果你连债券既票面债同市值即关系都唔明，咁就要睇下书做下例题先明，唔系尼度三言两语讲到。
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55. 按居 2014-04-25 02:12:59
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56. 亮剑 2014-04-25 05:17:51
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自我淘醉兄…… 我同成班高手包括PP及法子，日日交流互片脑震荡，你难得可以叶问上身一抽十，其实系大家睇得起你，系你荣幸先真。 我喺呢年零不断指出几点： 1 政府手上的土地储备严重不足，而且渗满水份。 2 你政府出嘅招越辣，地产商所能控制的土地供应(包括农地改变用途，工厦及旧区重建，MTR项目)，就越少。 3 发展商实力今非昔比，他们可将CDE类单位扣到你拆完棚，攞埋入伙纸，甚至揸至到价才卖，至於中小型单位因为渴市，最好攞出来卖，用以制造现金流及盈利。 4 美国呢方面，耶伦会不断吹风，一时话15年初会有机加息，转过头又会话16年先加得，唔好俾我批死，下次系17！但之后可能她会说，原来15年尾先真喎……一切源自操控债息喺她定下的波幅范围内上落。 打后一年我估加息的机会，应少於一成，其他嘅年份系两年两成，三年三成……到你美国真的加息嗰阵，小业主已供到层楼7788啦，而且打后美国就算加息，俾够佢咪两厘罗！
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57. 屯门4住宅地 可建楼面缩水 2014-04-25 07:07:23
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【明报专讯】政府增加地皮密度屡遇困难，继近日大窝坪延坪道地王缩减占地及可建楼面后，早前拟改划为住宅的屯门地皮，经过谘询区议会后，部分地皮亦要降低地积比率，包括第48区前扫管军营近管青路用地、第56区管翠路用地等4幅地皮，地积比率一率下调约两成，由原本的3.6倍至4倍，减到2.88倍至3.2倍，调整后区内的10幅私楼及4幅公营房屋地皮，共可提供约10,440伙，其中私楼地占约7650伙。 可建私楼共涉7650伙 规划署早前建议将屯门15幅绿化及社区用地改划住宅，共涉约10,800伙，惟经谘询区议会后，署方将区内部分大型地皮的地积比率调降约2成，另个别地皮如爱琴海岸对面扫管笏路用地剔出改划计划，其余地皮的地盘面积亦略有调整。当中原本最大规模的前扫管军营近管青路，一拆二分为西面及东面用地，原本建议的地积比率4倍，现降为约3.2倍，可建楼面亦由预计的206万方尺，降至2幅地合共约168.76万方尺，减幅约18%。两地分别可建约1160及1450伙，每伙平均近650方尺。 大连排道熟食市场转商用 另管翠路用地及郑任安夫人千禧小学北面用地，地积比率均由原本3.6倍，减至约2.88倍，可建楼面分别约78.53万及83.22万方尺，涉约1220伙及1290伙。 此外，规划署近日拟将位於葵涌九龙贸易中心（KCC）对面的大连排道熟食小贩市场，由政府、机构或社区用地，改划为商业地皮，占地约1.29万方尺，地积比率9.5倍，可建楼面约12.27万方尺。
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58. 培植出执行者 2014-04-25 08:23:54
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所以香港不要停滞，其实政府应该要想点样带领香港进步,而吾系成日出来讲楼价，要起公屋居屋就做，唔好挂住闹地鉄和地产商溜标。....... 网友回应::45. 小阳 2014-04-24 22:28:07...... 1992年起,有政治人物要把香港建设成为一个综援港蓝图........多年经营已有一批废青出来反自由行........ 现在香港已经每年派发综援社福开支500亿以上,已经顺利培植出特首执行者,综援人口上百万.......未来灭港大计已经初步完成................
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59. 自我陶醉 2014-04-25 11:46:29
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自我陶醉
To 42/F 珍惜香港兄
1. 之前曾经同亮剑兄讨论过联汇嘅问题， 我一直认为过了97, 呢个制度已经过时， 每个独立主权国或地区， 都应有自己嘅独立财政及利率政策， 应付各自问题， 其实， 我话利息不合理低， 系指在香港现在经济状况， 现在利息水平就是不合理地低， 一点都不用怀疑。 至於美国用低息， 对佢当然合理， 但这并非他们护身符， 七十年代时是他们高通胀年代， 延误加息给他们很大教训， 所以我认为在经济没明显再转差情况下， 他们最迟明年第三季一定会加息。
2. 你提议嘅 废除最低工资、输入外劳， 我完全同意， 不过会加改联汇制度为重中之重。
3. 至於你所提的波浪理论， 我14楼无提过， 但我深信世上万事万物都有期定律， 波浪理论只系一啲经验嘅累积， 同地球24小时转一圈， 将物件抛上天会跌番落嚟冇咩分别， 当然大环境改变， 波动也会随之而变，所以必须结合基本分析， 不能只看图表， 但不代表全无规律。
To 56/F 亮剑兄
其实我都知大家畀面， 我系个天生包拗颈， 乜都钟意拗， 所以同各位过招都几开心， 除咗果啲讲人唔过就是但噏啲嘢， 再讲一个细路都识嘅道理， 就叫人读多啲书， 当足自己高手果啲人无咩兴趣同佢讲。
讲到供应， 真系唔可以唔再闹吓特衰政府， 连澳门都识将大学起系横琴岛， 你谂吓将理大， 浸大搬远啲， 可以起几多市区楼， 大陆学生嘅租住需求都同时降温， 点解仲要继续批地畀佢？ 其实我哋唔系冇地， 要有地话易唔易话难唔难， 但要有一个强势政府搅掂班环保友、 怀旧友、 同新界佬就有办法。 但有地都未够， 仲要有人， 正如珍惜兄讲， 引入外劳亦非常关键。
To 54/F
阿54楼唔敢写名果位相信应该系话再应我系XX果位X宝姊， 唔该你唔识就咪乱噏， 欧债2010系最恐慌， 2011年中后期已稳定， 美债见顶系2012 尾， 足足差年几喎！
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60. 珍惜香港 2014-04-25 23:06:20
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【珍惜香港】TO：59/F 自我陶醉 我咪话过， 合唔合理，唔可以用 应唔应该去睇？其实，97 前后香港都喺一个 独立嘅经济体，唔可以话回归后应该要点。睇番历史，香港 联汇制度嘅成立同演变，其实好 被动。 记得两年前 任志刚提出 检讨联汇，有人话佢打倒昨日的我。当日响 i-cable 嘅留言区度我亦讨论过呢个问题，可惜所有以前嘅留言记录已经响 i-cable 转用 facebook 留言之后 delete 哂。果阵我响 慨念上喺支持检讨联汇，仲话港币最终会同 人民币挂勾，不过，实行上，要睇香港 有冇条件。 几十年嚟，香港 经济体里面每一个环节嘅 运作模式，上至投资，下至各行各业，甚至喺民生，都已经同 联汇嘅演变 互相配合，融为一体。作为一个生意人，呢样嘢，感同身受。如果单喺为咗国际性量宽对 民生嘅冲击呢样嘢，就贸然改变联汇制度，喺好唔负责任。因为联汇已经唔只喺一个金融课题，而喺已经深化至 每一个个体嘅生存模式。所以改变联汇，招至嘅，唔会喺一个 震荡咁简单， 代价，会比依家嘅通胀同民生问题更大。 其实，可以改变联汇嘅 时机，已经过咗。香港嘅所谓经济好，只喺表面。自百业转营之后， 经济实体嘅力量已经大不如前，过度依重 内部消费之余，赚取 外汇嘅 主导能力更逐渐丧失。今时今日，已经唔再喺 应唔应该，而喺 有冇条件，去作出呢个咁 重大嘅改变。
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61. 自我陶醉 2014-04-26 00:49:16
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To 52/F Oscar 兄
点解你噤肯定美国加息已经系楼价factor-in? 加息唔系一次性嘅嘢， 系一个周期， 一段跨越数年嘅时间。 刚听到新闻， 领滙打算在加息周期前出售多个旗下商场， 如果物业资产真系会大升， 点解咁多人好似佢哋同李超人噤要频频卖嘢？ 系唔系有啲嘢佢哋睇到， 而大家睇唔到呢， 值得大家思考。
To 60/F 珍惜兄
我唔同意你话 “今时今日，已经唔再喺应唔应该，而喺有冇条件，去作出呢个咁重大嘅改变。”
好多嘢系要努力争取嘅， 百几年前有冇人会觉得香港呢个小鱼村会有条件成为国际大都会？ 联汇制度被动系因为呢个系香港政府一贯以来的救火管理作风， 冇火就唔会行动， 你现在嘅谂法就同佢哋一样， “小做小错， 唔做冇错”， 我认为改唔改不在於有冇条件改， 而在於值唔值得改。 任何改变都有风险、有得失， 成败在於领导者嘅能力和决心。
论联汇改变嘅复杂性同影响， 远远不及欧元一体化， 人民币国际化 和 中国利率市场化， 为何他们那么主动去做？ 最终就系有冇价值呢个问题。 如果每个人都系固步自封， 香港如何有进步呢？
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62. 珍惜香港 2014-04-26 02:58:32
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【珍惜香港】TO：61/F 自我陶醉兄 阁下其实已经道出咗个 关键，问题喺，值唔值得改。而我嘅答案喺， 唔值得。 所谓值唔值得，喺指付出嘅代价，比较得番嚟嘅嘢。阁下似乎 低估咗前者，高估咗后者。 依家香港面对嘅问题，我已经响 60/F 简述咗。呢啲问题，唔喺改变一个 货币政策就可以解决。 货币政策，喺要有 经济实体嘅支持，中、美、欧，都喺一样。冇经济实体嘅支持，QE 唔会搞得成。 欧债危机爆发果阵，我从未惊过，批死佢地唔会有问题，点解？三个字： 输唔起！佢地根本冇一个有 条件脱离欧盟，呢个唔喺决心问题，喺 能力问题，唔喺个领导者，而喺佢地个 经济体冇能力。又如 人民币国际化，亦唔喺一朝一夕，要到 条件成熟。 香港（唔喺个领导者）喺有能力消化国际性量宽带嚟嘅影响，但喺冇能力，去改变联汇制度。 唔去正视香港经济嘅 基础问题，而去搞个联汇，喺 本末倒置。
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63. Oscar Lam 2014-04-26 07:53:55
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To: 61 自我陶醉兄， 现在银行对按揭者实施三厘的「压力测试」，加上这几年政府、报章不停提醒美国将会加息，相信大家在入市前已考虑了加息这个因素，且加息的力度不会小。
至於领汇及首富卖楼，所谓有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。有能力接领汇、首富货的，难道你认为他们是傻瓜？
其实，我也不相信住宅价格这几年会大升，但相信也不会大跌，很可能是平稳。
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64. 自我陶醉 2014-04-26 09:02:30
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To 63/F Oscar兄
我好同意你话： 有能力接领汇、首富货的，难道你认为他们是傻瓜？
我估计会接货嘅， 多数会系星加坡， 佢哋一直对香港都系虎视眈眈， 除咗依家可以轻易买到， 其他时间都会有好多人争， 仲会唔卖畀佢。 不过佢哋唔系投资噤简单， 而系有战略目的， 至於楼市是否大跌， 就要看美国， 因为很多当地经济师都将现今美国同1929大萧条时比较。
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65. Oscar Lam 2014-04-26 11:42:17
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To: 64 自我陶醉兄， 星加坡基金是否有战略目的我就不淸楚了，不过它们买那么大件货，短期很难转售，应以长期投资用途，即它们应该看好香港的长远物业市场。
至於美国会否大萧条，这个题目太困难了，可能要找王泽基教授研究一下。哈哈哈！
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66. 自我陶醉 2014-04-26 12:48:05
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To 65/F Oscar兄
要彻底打败对手， 最有效方法有两个： 1. 想办法废佢武功 2. 将佢嘅武功变成自己武功
佢哋睇嘅系长远战略利益， 价位高低同升跌相信唔系佢哋嘅考虑因素。
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67. to 自我陶醉 2014-04-28 17:35:46
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网友指出你认为美国会衰退同时加息，其实两个情况互相予盾，你有冇新回应？
你话70年代美国加息迟左，而家美国会学好，但好似当时滞胀既主因系美国越战失利美元眨值，当时苏联重好似好劲（后来眨到1000分一，间接令有股票物业等资产既人发达，做成后来既财阀），而家好似睇唔度呢个情况。
你又可唔可以讲下实质利率同市场既关系，具体D讲，你估美国加息时通胀系几多？香港既通胀VS利益会系97-03咁低通胀低息定系97前咁高通高息？会唔会系低通胀高息？
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68. to 自我陶醉 2014-04-28 17:35:49
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网友指出你认为美国会衰退同时加息，其实两个情况互相予盾，你有冇新回应？
你话70年代美国加息迟左，而家美国会学好，但好似当时滞胀既主因系美国越战失利美元眨值，当时苏联重好似好劲（后来眨到1000分一，间接令有股票物业等资产既人发达，做成后来既财阀），而家好似睇唔度呢个情况。
你又可唔可以讲下实质利率同市场既关系，具体D讲，你估美国加息时通胀系几多？香港既通胀VS利益会系97-03咁低通胀低息定系97前咁高通高息？会唔会系低通胀高息？
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69. 小阳 2014-04-28 18:33:54
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To 68, Good points . Esp US depreciation due to war loss .
But I don't understand what u ask in the third Pts
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70. 自我陶醉 2014-04-28 22:22:22
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To 68/F
原来又系嗰个x宝 “精算师！”， 做乜噤冇品，人哋小阳兄咁认真问你， 你都唔答佢呀？
仲以为你因为嗰个咩欧债答案已经打残咗㖭， 原来去咗闭关练功， 你搵到美债息点解急升未呀？ 咁快又转咗去打越战， 哈哈哈！ 不如你答我三个问题先喇： 1. 你系唔系嗰个x宝姊呢？ 2. 唔记得你话过再回应我你就系咩话？ 3. 上次咪讲到实牙实齿系欧债危机令美债息抽升嘅，闭关噤耐，有咩发现呀？ 今次学精咗喎， 识得用“好似”， 如果唔系又要畀我插喇！ 哈哈哈！
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71. To 自我陶醉 2014-04-28 22:52:32
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边嗰个x宝姊？ 唔知讲乜, 唔知你问乜,我好忙嘅,边得闲招呼你 打乜战惊都未惊过,下次带你去 闭关系要避世，隔离烦人。 我买左间泰国楼,遟d成日挥来挥去,所以有乜野就快L D问, delay no more！
This is my talk show
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72. re 自我陶醉 2014-04-28 23:05:49
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1, 我唔系X宝，我只系见你连中国己经唔系美债最大holder都唔知睇出你系财金知识有限 2, 就算几亿既股仔都要收半年货先爆，06年加息都要08年先海啸，美债最后一爆系QE3单档而成，债息一厘系泡沫，合理既baseline rate系2.5%。 3, 你果然唔息债息同票息，你都一把年纪，好声好气对你都重都要耍无赖，自卑＋自大心态表露无遗。 4，中国二线城市楼崩溃机会同美国次按一样，情况会以美国咁，二线成市PK，一线（如香港）插一之之后重贵过之前，可能你接触大学生唔多，其实好多大学都N个campus，咁就以为横琴得真系小见识。
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73. To自我陶醉 2014-04-28 23:16:40
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74. 自我陶醉 2014-04-28 23:34:30
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To 72/F
你好叻喎， 咁大发现原来美国佬只左手先系右手嘅最大债主先真， 至叻系你喇， 开心冇!
我买债系睇YTM, 傻嘅见会睇coupon rate 计回报, 你唔知咩阿精算师， 咪以为知少少就可以扮代表至得架。 仲有， 七十年代美国嘅最大问题唔系越战， 而系石油危机， 又答错喇！ 再读多啲书喇， 哈哈哈！
买咗泰国机票未呀， 暑期就到， 要买快手喇， delay no more!
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75. Car 2015-10-26 18:16:21
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楼市跌卖完希望能在更低时候回购和希望楼市升更高时才放卖，两者冇太大分别。 本人觉得没有直接影响楼市升跌的关系。
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