在这供应紧张的情况下，自住单位的业主不要随便轻易卖走自住单位，否则持续上升的租金便会是往后的住屋成本。

如笔者其中一位朋友“法子”所说： 「做咩都好，要分清“时间”是你的“朋友”，还是“敌人”。不要选做时间为自己的敌人。现在业主租楼出去，有正现金流，租金回报高於按息，有 positive carry。“时间”是业主的“朋友”。但是租金年年上升，“时间”却是租客的“敌人”」。

张炳良的辣招只减不加议案，虽然只是口头承诺，但我认为政府不会反口，否则，言而无信，又如何能够理治香港，辣招若不加辣，楼市下行的风险就不高，待购买力积聚到某一个程度就会爆发。当楼价再度显示上升趋势时，那些准备上车而现在仍在租楼的人士便会怪责政府胡乱出招，胡乱替他们买时间，到头来，其实是浪费他们的时间，到那时候，他们才会醒觉，原来李嘉诚先生曾经说过「时间也是重要的投资因素」。 ........

政府希望所有地产商以100万价钱卖出优质洋楼???以200万价钱卖出优质豪华住宅???

不动产是长线投资, 各位只谈供应, 不谈需求, 如何得出结论.

回1楼 Peter：

阿王已经答左你, 成熟经济体嘅意思系到达塘水滚塘鱼嘅地步, 也没有甚么亮点, 所以大家不要想错, 以为澳洲就是好。澳洲有矿, 可以卖给阿爷, 这里有没有? 其实才爷同阿王搞这些是很不思进取的, 要开位研究这研究那等等, 又是贡丸 buy time 之计, 其实做好转口港便有生意, 机深祸更深, 不用想得太多。好似冇耐前唔知边堆人就话冇烂鬼水晶球, 但系而家讲鬼古就似层层, 实牙实齿 x 年后会点点点, 佢二位应该清楚, 咁玩个正苦, 是会令人很看不起的。

2014-03-04 HKT 09:38
长 远 财 政 计 划 工 作 小 组 报 告 建 议 ， 设 立 未 来 基 金 等 储 蓄 计 划 ， 应 付 未 来 已 知 的 支 出 。
小 组 成 员 王 锐 强 在 本 台 节 目 表 示 ， 未 来 基 金 是 参 考 澳 洲 等 成 熟 经 济 体 的 经 验 ， 希 望 趁 现 时 经 济 环 境 好 时 将 储 备 储 起 来 ， 作 为 种 子 基 金 独 立 投 资 ， 应 付 人 口 老 化 对 政 府 构 成 的 经 济 压 力 ， 强 调 措 施 是 为 下 一 代 著 想 。

李嘉诚又说，「时间也是重要的投资因素」，现在很多人认为，买楼只要守得住，就算楼价大跌，「坐艇也必可返家乡」，甚至有赚，完全没有考虑时间涉及的机会成本。

如你1997年摸顶买楼，守了十多年后终於不蚀反赚，这又如何？正如柴九所言，一个人有几多个黄金十年？如97年没盲抢楼，甚至可高位变现，持有资金作其他有利投资，到了2003年SARS后，和那些在高位被绑的业主比较，买楼的作战能力，自有霄壤之别。

回5/F法子

小弟想多提一点，1998 - 2003年香港持续通缩多年，在通缩下，香港实质利率维持正数，人们更倾向减债、持有现金、减少买实物资产

但是，今天香港持续 4% - 4.5% 通胀，且存款利率更是零、按息1 - 2 厘，负实质利率更是长期趋势。我睇唔到辣招有 deal with 这个负实质利率的现象。目前香港银行体系存款远高於贷款，净存款约香港 GDP 1.2 - 1.4倍 (97年12月，净贷款HK$14,550亿，香港借凸左约97年GDP 的1.2 - 1.3倍。

简单而言，这个大量净存款的力量是一股很强的购买力，而这股力量目前正受通胀节磨，且存款没有向存户提供任何利息，补偿通胀蚕食购买力的损失，目前负存款利率约 4% - 4.5%。

我相信这股被压抑的需求只会随时间变得越来越强，当去到一个临界点，便会一发不可收拾。

有一点想再补充，今日新造按揭时的 LTV ratio 巳经是5成（且有信贷资料库及 + 3厘压测），且500万以下的成交宗数占整体成交约 7 成多，即系话，现在买中下价楼的人很多很容易可以拿出超过 3 成首期 (可能4成甚至5成首期）。基本上，香港人大多有钱坐响度等买货。只要临界点一到，便是.....

回8楼 Peter：

个人经验：有闲钱在手，如不买物业，好容易呢度买D，果度买D, 买埋D无谓野！又仗义疏财，借D比呢个，借D比果个，阴下阴下就无了一大截！

等紧执平货！

每次访问「超人」李嘉诚，都会抱一边采访，一边学习的心情，而上周李超人两度接受传媒的采访，如能将其所言细加分析和体会，等同他将钱放在你的口袋。

就如李嘉诚谈及该公司为何一年多没有投得地皮，除了指出现时建筑成本高昂，以1000尺以下的细单位计，建筑费高过地价，则计算整体发展成本，卖楼可能只获得微利，甚至可能蚀钱，那还勉强投地作什么？

李进一步指出，他和公司胜在「选择」多，在六大行业，52个国家都有投资，要找到较高回报的项目绝不困难，似乎暗示行家只懂在香港起楼，就算楼市转差或发展成本高涨，风险和回报不合适，也要被迫「困兽斗」勉强投地。

其实何止发展商，香港不少投资者都是视野狭窄，只懂在香港买楼，不理客观有利环境已变，而利淡因素渐多，仍然以为可死守，相反一些聪明又有能力的物业投资者，就算没有涉足其他行业，也渐分散投资物业地点至其他更有潜力的地方，如「长胜将军」黎永滔及资深投资者蔡志忠等，便在英国及内地等，投入亿元甚至十多亿元的资金，另找新天地。

李嘉诚又说，「时间也是重要的投资因素」，现在很多人认为，买楼只要守得住，就算楼价大跌，「坐艇也必可返家乡」，甚至有赚，完全没有考虑时间涉及的机会成本。

如你1997年摸顶买楼，守了十多年后终於不蚀反赚，这又如何？正如柴九所言，一个人有几多个黄金十年？如97年没盲抢楼，甚至可高位变现，持有资金作其他有利投资，到了2003年SARS后，和那些在高位被绑的业主比较，买楼的作战能力，自有霄壤之别。

李又指出，他的用人之道是「量力而用」，并作出比喻，一头大象每天吃的粮食要以斗计，但一只蚂蚁最小单位的粮食，也可食足一个月。

将李的用人之道放在投资上面，大家便应知道何谓「量力而为」，又或如汤文亮博士经常说的「量力而不为」。 李嘉诚又提醒大家不要以为全球很安定，「长远很多事值得担心」，包括美国政府入不敷支，欧洲一些国家仍收支不平衡及经济增长仍低，都是值得大家留意的。

内地客水紧，因断供本地物业令银主盘涌现，并开始大举蚀让掟货。消息称，由内地客持有的红磡升御门一个单位，刚劲蚀155万元离场。

受新地（016）劈价25%散货拖累，升御门录得首宗二手蚀让。消息称，1座高层D室，建筑面积811方尺，实用面积609方尺，刚以850万元售出。有指卖方为强国人士，於2012年2月以960.4万元购入单位，「SSD辣招」松绑后，即蚀卖离场，账面损失110.4万元，若计及厘印费和佣金等开支，料共蚀至少155万元。

 

不动产是长线投资, 各位只谈供应, 不谈需求, 如何得出结论.

博士, 楼宇投资要讲DEMOGRAPHICS, 香港人口增长高峰已过, 人口老化, 外来人口减少. 廿年之后香港人口会否减少? 楼宇需求你看怎样?

 

香港乃大陆投资移民首选之地，你惊香港私楼无人买？

唔该睇下呢两篇嘢先啦！

 

内地客香港投资移民

 

内地客香港投资移民系中国大陆人买香港物业其中之一个目的，去香港投资移民。中国大陆居民为咗得到香港居留权，买入香港资产，再等两年半，就可以得到批准办移居香港手续。香港入境事务处统计，内地客香港投资移民由2003年10月接受申请，成功批出个案约有4千几宗。每个个案最少去香港投资650万港纸，香港收到280几亿港纸。

2010年10月14号开始，香港政府提高门槛，每个个案最少要喺香港投资1000万港纸，兼唔包括房地产。

2014-02-27 20:34:54|来源：一财网|

　　中国与全球化研究智库刚刚完成的调查结果显示，近三年，中国投资移民美国的人数迅速增长。2010年获得EB-5有条件绿卡的只有772人，2011年就递增为2408人。

　　根据美国国务院的最新数据，2012年获得EB-5有条件绿卡的人数为6124人，是2011年的2.5倍，是2010年的7.9倍。

　　该智库21日公布的数据显示，2011年，个人可投资资产超过600万元的中国人在中国拥有约33万亿元的资产，其中2.8万亿的资产已经转移至海外，约占中国2011年GDP的3%。在富裕阶层海外资产转移目的地的选择上，中国香港、美国和加拿大成为主要集中地，分别占比22%、21%和16%，其后是瑞士（9%）、新加坡（6%）和澳大利亚（5%）。

　　伴随着投资移民迅速增长，「海外置业」也在迅猛增加。中国与全球化研究智库的数据显示，从2011年起中国人就成为美国第二大海外房地产买家。在加拿大多伦多、英国伦敦等海外置业热门城市中，境外买家中有20%～40%来自中国。去年，中国人海外购房可谓疯狂，在美国、英国、澳大利亚等国家的中国房地产买家迅速成为了当地房产市场的新客户群，被称为「中国购房团」。

　　中国与全球化研究智库的数据同时显示，中国人是温哥华、布里斯班、伦敦这三个城市的最大海外置业投资家，其购房额占到当地房地产销售总额的20%~40%。

　　值得指出的是，环境污染正在成为推动海外移民潮的重要原因。中国与全球化研究智库的调查发现，环境、医疗水平因素成为中国人移民的二大原因，近70%的被访者认为这是导致他们移民的重要原因。

　　王辉耀介绍，截至2013年，中国海外移民存量已达到934.3万人，23年增长了128.6%。中国从1990年的第七大移民输出国，上升为第四大移民输出国。

　　中国与全球化智库的统计数据显示，美国、加拿大、澳大利亚和新西兰是传统的移民国家，也是中国新移民的主要目的地国。2012年，在上述4个国家获得永久居留权的中国人分别为81784人、33018人、29547人、7723人，总数为15.2万人。

　　《第一财经日报》记者从中国与全球化智库得到的数据显示，2012年，中国获得美国永久居留签证的人数为81784。此部分所说的中国人均指来自中国大陆的中国公民，占永久居留签证总数的7.9%。

　　美国移民和公民服务局发布的数据显示，在2013年美国颁发的投资移民签证中，中国人占了3/4以上。

　　「中国人向美国移民的现象具有鲜明的人才移民特征，中国已经成为美国最大的人才输出国。」王辉耀说，但他同时表示，「中国人海外移民不完全是坏事，需要辩证地去看。」

　　据王辉耀介绍，我国在海外的「新移民」阶层已经出现，「移民赤字」现象比较明显。2010年的数据显示，中国的移民赤字呈扩大趋势，虽然移入人口逐步增多，但远远小於移出人口。到2013年，中国的移民赤字达到约849.4万人。

 

辣招如何浪费时间

长期供应情况

 

政府招标卖地的可建屋数量

 

2011 - 2013年政府每年平均只卖可建12,000间私楼单位的土地，2014年第1季的卖地计划所卖土地之可建屋量为5,500间，与之前季度的卖地之可建屋量比较，2014年第1季增加了2,500伙，如果第2 - 4季继续能推5,000个单位的土地，一年就会有20,000个供应，望埋去好似一天都光晒。

 

2011年第1季至2013年第4季度政府卖地可建的住宅单位数量

	政府卖地可建的住宅单位数量
Q1 2011	960
Q2 2011	3,000
Q3 2011	6,000
Q4 2011	5,096	2011年合计：15,056
Q1 2012	430
Q2 2012	1,400
Q3 2012	5,000
Q4 2012	2,650	2012年合计：9,480
Q1 2013	3,000
Q2 2013	3,100
Q3 2013	2,500
Q4 2013	3,300	2013年合计：11,900
Q1 2014	5,500

 

但系唔好开心得咁早，由於辣招发挥效力，导致补地价金额及旧区重建强拍宗数大幅下跌，详细分析如下文。

 

 

强拍宗数

 

由於2013年2月 BSD 出台，强拍宗数大幅下跌75.4%，详情如下：

 

2008年 　10宗
2009年 　8宗
2010年 　21宗
2011年 　46宗
2012年 　57宗
2013年 　14宗	（扣除2宗重复申请后）

 

倘若每宗旧区重建有100个单位（纯粹简单假设：每个重建项目有25层，每层4个单位），BSD成功减少2013年有4,300潜在新单位的出现（57宗 - 14宗 = 43宗 x 100 个单位）。

 

http://news.takungpao.com.hk/hkol/business_news/garage/2013-12/2097236.html

  

 

补地价金额

 

	2013年	2012年
住宅补地价	HK$ 12.16亿	HK$ 56.00亿
非住宅补地价总计	HK$ 44.85亿	HK$ 141.10亿
总计	HK$ 57.01亿	HK$ 197.10亿

详情请参阅附表

 

由於3D辣招大幅收窄地产商客源（包括境外客及长线收租/投资客），地产商肯定不会主动为自己土储提出补地价，反正现在工人难请及机器租金高昂。住宅补地价金额由2012年的HK$56亿大幅下跌至2013年的HK$12.16亿，跌幅达78.3%。

 

但有一点要注意，在2013年HK$12.16亿住宅补地价，其中有HK$3.74亿属3宗千亿富豪住宅的补地价，若扣除这3宗千亿富豪补地价个案后，其余补地价金额只剩下HK$8.42亿。而在2012年，千亿富豪住宅的补地价则只有HK$6,000万。

 

若只算可供一般市民使用之单位的住宅补地价，住宅补地价由2012年的HK$55.4亿下跌至2013年的HK$8.42亿，跌幅更达84.8%。

 

至於非住宅补地价，2012年包括HK$79亿海运大厦续期的补地价。若撇除该HK$79亿补地价，非住宅补地价由2012年的HK$62.1亿下跌至2013年的HK$44.85亿，跌幅达27.8%。

 

在2014年第1季，政府主动卖地可建屋量达5,500个，较以往平均每季卖地3,000个单位，增加约2,500个单位。

由於3D辣招的关系，强拍宗数及补地价金额却大幅下跌。如各位官员所说的一样，3D辣招的的确确十分有效压仰楼市，以及冰封1、2手成交。但同时，3D辣招亦成功冷却其他供应渠道，导致强拍宗数及补地价金额较之前年度大跌7至8成多，辣招十分有效地中和政府主动增加卖地的效果，亦使到政府增加供应的力度变得「事倍功半」。

小组倡三管齐下 防结构性财赤

严控公共开支 不超生产总值20%

长远财政计划工作小组警告，政府按目前趋势增加开支，最快7年后出现结构性财政赤字，建议港府严控支出，包括将政府公共开支控制在本地生产总值20%，并设「未来基金」。

 

我亮剑真系俾拒哋吹乒乓，中国打后弍叁拾年，都唔知几多人有资格可以移民出国，你香港求其执拒壹成，真系起成百万间私楼都唔够俾强国人买，政府现在应该做的事情，系拿拿声在南丫岛、大屿山及新界北开天辟地，执拒三剂！

搵发改委同社保基金落黎开个分支, 果啲长远搵笨实小组可以执矣.

呢个打房政策唯一受惠者，就系强国人！！

如果政府呢几年冇三D，咁呢个豪宅楼市场，升多几成乃铁打不动的现实，呢点应该冇人反对！

但我哋嘅政府不忍心同胞被香港冇良发展商当鹧鸪揿，所以出手拉停豪宅楼升势！

1 要发展商用市价而唔系溢价卖楼。

2 再无起发水楼揾同胞老衬呢回事。

3 香港客学乜人买豪宅？所以要拒哋俾最少一半做首期。

4 乜啲物啲当然要发展商帮手夹啦！

同胞呢两年可以用『市价』买倒豪宅，肯定多谢特区政府咁关怀关照及关心！

"用同样理论用在97，当时利息支出远高於租金收入，是负现金流，业主是用自己的老本守住，但老本不断被蚕食，起初，个个业主都用老本守住，但时间一长，到了临界点就大家也守不住"

不一定! 本人守得住，e+楼价 比1997多50%，收了1.5m租金

亮剣兄，呢D就系我一路讲紧BSD嘅重要性!
不过，你忽略咗好重要嘅一点，就系如果大陆房地産崩盘，将会发生咩嘢联动效应？
今时今日，大陆最贵嘅正常盘系10万一平方左右（所谓正常盘意指有价有市）都未有香港贵，一旦崩盘，移民香港嘅1000万投资又唔可以加入房産，有边个大陆土豪会俾成万蚊尺买香港嘅蚊型中古二手楼住？有钱都留系大陆等执货喇！大陆炒房团资金一走，你就会睇到好明显嘅效果！大陆炒房团，炒豪宅嘅其实主力炒番俾大陆行家，炒细价屋嘅就系掠香港人水，一走，咪人去楼空罗。

香港人应该知所进退，向中央开价也要合理。

大陆无可能比香港普选，同当年英国佬唔比香港普选一样，因为一旦普选，香港肯定走向独立。

其实今日大陆比香港的条件好很多，当年香港的中层官员全部来自英国。今日香港肯读书，思维正常，是有可能上到高层公务员的。这在当年的殖民地政府是不可能的事情。

楼上，活在当下，香港正正有一个思维好唔正常既人，个人能力低空，但却可凭幕后影响力，坐上 特首之位。　　以此而论，香港人应该如何是好。

人生(俊人先生)得意须尽欢, 应该上甜网睇甜相, 不过举 mon 消愁愁更愁, 代价是一万.

我当然不认同占中及现今香港所谓主流民主政棍派。但却不见香港人能够有智慧去拆解现今混帐政局，政府政策方向已没有建设可言，扶贫住屋就是香港真实一面吗？难道香港真的很贫吗？香港人是否贫在没有自主能力！贫在没有办法参与正常决策！贫在没法修正假民意！贫在没法把慵官政棍拉下！！！！　

君欲不举还需举，窥看巨胸美女，更胜印度神油。

区区一万，可足挂齿。　

政棍办公室，写张杂项开支，钱从库房来。

22楼，回归以后，香港变成了西方国家分裂中国的最前线。所以香港人变成了磨心。

90年代，我就觉得好奇怪，都就来回归啦，点解突然间赖智英突然会在这个时候建立苹果日报。

最近看来，真系可以肯定CIA在香港回归后，已经将香港分裂中国的最前线。

西方国家为了自己利益，到处搞是搞非，我们见到的贝鲁特，或者现在的乌克兰。

回归以后，香港人不能在好好的发展自己的经济。

其实英国佬肯定知道，真普选，香港肯定独立，所以在回归以前，都唔比香港普选，民主。在90年代之后，派了彭定康到香港搞搞震。

香港90年代之后，开始跑输新加波，就是西方国家背后搞分裂的结果。

２７楼，你一定系以前系内地受教育啦，好有革命ＦＥＥＬ，敌我分明，多用心但少用脑！

何谓真普选？真普选等同独立？唔好系呢野度纠缠啦！做好你自己啦，咁唔单只就系爱国，仲系爱自己爱家人的行为。

ＸＸ日报的出现，令香港人（起码我系）对传媒的公信力加重怀疑，对新闻自由更加有介心，对民主或者你所谓的真普选更加回避。而呢Ｄ唔系鬼佬一路要向我地推销的咩？咁你话该报系边个背后支持啦？

致於回归后香港大落后，我地唔自我检讨，而一定要搵个敌人，咁你睇下今时今日政府入面，行政会同立法会果Ｄ人，系自称爱国的多定系鬼佬或者所谓的资产阶级走狗多？九七前，鬼佬从来没叫人爱国或者爱英国，九七后我地好似重视左呢方面的教育，你估会唔会太爱国搞到唔记得搵钱啊哪？或者有人借爱国搵笨而令香港万马齐喑？

楼上，难道你又唔觉得普选=独立吗？难道你没有看到俄罗斯周边国家。在大陆未有普选之前，香港普选=独立。

如果80年代之前，英国比香港普选，香港一样会走向独立。

还有当年英国佬根本唔会比政治自由比你，不但中层干部都是外派。还有如果你有政治要求，违背他们的意志，你准备被打压。

还有楼上这位朋友，点解当年唔争取普选。你不敢，因为你一定会被打压。

28楼，所谓开天杀价，落地还钱。但是你开价都要合理一点啦。

饭民现在开价，等于要同大陆摊派，如果对方不接受，就要搞动乱。

我就不想香港变成贝鲁特，或者今日的乌克兰。

不要无知啦，系人都知道西方国家，包括俄罗斯，都想分裂大陆。最好是7大块。

香港人最关心的是香港内部问题，但竟有人拉扯到甚么所谓西方分裂中国最前线，想将中国分成七大块云云，真系有病 ！又说英国人不让香港普选是肯定香港会因普选而独立，真荒谬至极 ！既然英国想中国分裂，应该鼓励香港独才对，那有阻挠香港独立之理 ？再说，如果当时香港真的搞独立，罗湖桥北面的解放军不会立即冲过来 ？你当他们是流的 ？
得罪讲句，以你此等水平，实未够资格在此论坛发言 。

楼上，你始终没有办法证明话真普选不等于独立。今日我们见到了乌克兰的乱局，你就可以知道可怕。

欧美利用民主推行革命，根本就是欧美的侵略外族的formula，用下你的脑啦。

难道你又无见到贝努特，没有欧美支持，你以为基督教民兵团可以发起内战。

你都讲啦，香港不可能独立，那么当你开普选票时，请现实一点，不要叫价太高。

当年英国鬼当政时候，香港人只有乖乖做生意，但是英国鬼唔会比你几多政治权利。普选，想也不用想。英国鬼肯定知道当年比香港人普选，香港肯定好像美国，加拿大，澳洲，纽西兰独立。不要忘记加拿大，澳洲，纽西兰大部分都是来自英国。

明修栈道，暗渡陈仓，不要当大陆老傻的，不要出卖香港人。

31楼又要学毒果叫大陆佬唔好灭声，唔好破坏言论自由。但是同时又系度灭对手声呢？

英国鬼当然不会比香港独立，英国鬼在香港有几多经济利益，比香港独立，他的经济利益点算，英国鬼先无饭民蠢。英国鬼好现实，在香港目的就是赚钱。就是香港回归，他们也是要赚最后一笔钱。帮香港独立，同自己荷包过唔去。

不过英国鬼都算贱，临走都要留下饭民，玩你特区政府。90年代，派彭定康过来主要目的就是维持英国97年之后，对香港的影响。

你逻辑上已犯了严重错误，先不管英国是否有心分裂中国 (这问题你我都不知道，要直接问英女皇先知)，若英国要分裂中国只会鼓励香港独立而不会阻挠香港独立，但我又不相信英国人会愚蠢到认为中国会容忍香港独立。香港人关心香港事，不要牵连太多，想得多会想坏脑，看来你个脑已坏掉了大半，保重，早抖 ！

楼上，做人就公道一点啦，早前中央口头禅就是河水不犯井水。但是饭民呢？一直要求大陆平反这，平反那，每年要搞一次64，还有法轮功等。所以这几年中央改变了政策，你不会在听到河水不犯井水，甘被动的政策。今日中央比以前更加多，更加广的介入。而谁在引入大陆的反弹呢？

到今日我还是相信，中央对香港其实要求好简单，人们继续舞照跳，马照跑，继续繁荣，但是不要做反共基地，不要玩港独。而事实是反面和毒果的方向日日在挑战中央的底线。

今日你挑战俄罗斯底线，他马上派兵控制克里米亚。

请问叔台，你知唔知俄罗斯喺边度 ？我听过一个公园阿伯同我讲好似话喺南美洲。

楼上，不要问无知的问题。

将一个国家分裂出去其实唔系俄罗斯强项!!!
分裂人地国家最强既系 "美国"

中国/台湾
南北韩
以色列/巴勒斯坦

仲未计内战果D名存实亡既国家.........