汤生这样写是因为「大隐隐於市」吧，加油！

Dr, in fact, government structure and adminstration is always less efficient than private sector.  However, the problem is mainly caused by the government, as CY has once said that "he will increase government intervention in the economy, not like the previous government who involved not much at all".  So, I believe, his team will follow the instruction and provide as much support as possible to the lower income group, without considering extensively the negative effect on the society.

 

唔系吖, 好快呀, 一个月之嘛, 转头就检讨修改「同股同权」嘞, 仲叫市民去买估票添, 又搬龙门嘞.

完全唔觉细价楼有急剧跌价。新闻有时讲果D咩比市价低几多几多%, 根本呃D 完全唔识楼市的人。例如, 同一屋苑同一面积, 上月成交500万, 今日成交400万, 就大大只标题话比市价低左2成 !! 完全唔讲上月成交的系高层海景, 今日成交的系低层内园, 实际上顶多只系平左3~5%。

早前以电视发牌事件遭司法覆核为由拒作交代的特首梁振英，今日出席行会前，被问到「全民在野党」主席李慨侠已撤回司法覆核申请，现时在无人提出覆核下，能否作出交代，他只重申审批发牌是根据既有政策和程序公义，政府不想打官司，但如果有司法覆核，政府会将发牌决定的理据在法庭陈述，「有无司法覆核呢，政府都会根据个制度办事」，即要坚守行会保密制。

对於中大民调昨日显示其民望因发牌事件，创下上任以来新低，梁振英拒绝正面回应，只称行会一直实行保密制，政府会「继续跟制度办事」，而不是因为个别事件情况改变行之有效的制度、法律、政策和程序，声称「喺可能范围下，我哋已经作出咗解释」。

政府不发免费电视牌照给香港电视网络，又以行会保密制为理由拒绝交代理据，激发12万市民上街。商务及经济发展局局长苏锦梁今日继续重弹旧调，指政府决策过程符合程序公义，亦符合法律规定，并已清楚解释理据。他又指其余两间获发牌的机构，包括有线旗下的奇妙电视，以及电讯盈科旗下的香港电视娱乐，开台初期都会投入数以亿元计资金，为市民提供更多选择。

 

中大亚太研究所指出，调查期间当局正公布新免费电视牌照结果，由於政府未能释除市民的质疑，事件更发展成抗争运动，影响特首以至特区政府整体评分显著下降。立法会议员范国威称对今次民调结果不感意外，「梁振英民望跌到咁低，佢仲咁厚面皮唔肯下台」。他指梁仍「企硬」不交代，民望会再下跌。

 

我地呢啲物业长线投资者，的确好似博士咁讲，冇乜嘢好做。不过，其实我地又唔喺静待楼市啲乜嘢，果啲学者讲楼价会点，关我地乜事，就算真喺跌一半，咁又点？唔知唔觉供咗咁耐，本金低晒，息又低咗（本金低，加息都唔怕），又有租收，惊乜嘢？

「真正嘅风险，喺响你嘅供款能力果度，而唔喺响个楼价度」！

之前讲过，我地呢啲物业长线投资者嘅心态，见依家买楼唔抵，就唔买罗！卖又唔抵，就唔卖罗！不过乜嘢都唔做，有时真喺几闷，又越嚟越多 CASH，点算？依家连大笨象都唔理你喺边个，照打过嚟引死你，啲息咁低，不如去搞啲新刺激，玩吓杠杆？

我奉劝各位，千祈唔好念衰嘢！

唔识唔好乱玩，就算觉得自己好识嘢，都要用尽千方百计去催眠到自己好似乜都唔识咁。我响一篇旧文中咁写过：

「各界过份聚焦楼市之时，却忽略了投机及借贷风气正因辣招催逼下泛滥社会各阶层，当中引致之经济泡沫岂能忽视。」

基於至少十年内供不应求嘅现实，楼市稳如泰山，所以下一个浪，唔见得会响楼市发生。咁个浪会响边度发生？唔好意思，我都唔知喎！不过与其去搞投机，倒不如叠埋心水，将啲 CASH 封印咗响「真正嘅」定期果度，收吓啲收咗等於冇收过嘅毛息，好过搞到自己生意出问题或者无瑞瑞欠咗一笔巨债，影响咗你嘅供款能力。要重申：

「真正嘅风险，喺响你嘅供款能力果度，而唔喺响个楼价度」！

王维基昨在专栏文章指，一般香港市民并非政治人，往往遭当权者逼出来面对社会议题，「在中国五千年的历史里，大部份中国人从不太担心由谁来当皇帝，只要生活温饱，人民哪管谁是皇帝！我认为这个现象相当可悲，但却是现实」。今次香港市民对发牌风波的反响如此浩大，都是因为政界错误解读民情，当一般市民连最根本的生活方式都受管制，惟有站出来说不，「这种希特拉式的管治，只会逼得更多普通人成为政治人」。

曾钰成昨出席活动时，不评论政府以司法覆核为由拒绝交代发牌细节是否恰当，但他认为政府应回应市民诉求，加强解释发牌决定。当被问及政府是否可以重新考虑发牌问题，曾钰成称，行政长官会同行政会议可重新考虑任何决定，「（佢哋）有咁嘅权利去做……（但）系咪恰当？系咪应该咁做？我谂就由行会自己去做决定」。

立法会内务委员会上周五否决引用《立法会（权力及特权）条例》要求政府提交审批免费电视发牌相关文件后，资讯科技界的莫乃光下周三再闯关提特权法，27名泛民议员昨罕有联同自由党等共34名议员跨阵营联署，促政府发三个新免费电视牌照。上周内会自由党4票反对、党魁田北俊更缺席投票，田昨被问及下周三投票意向时斩钉截铁说：「我支持！」

 

上次说过日本有两个投资范围有希望，旅游业和金融业。现在跟各位说一个日本没有希望的投资范围∶楼市。无论日元如何贬值，日本楼市都不会有甚么好结果。

日本楼价已经跌了一段很长时间，但是，现在的日本楼价仍然与租金脱节。业主要补贴租客才能将物业租出去。由此可见，日本的住宅物业投资价格很低。

以东京市中心为例，圆顶运动场所在地的本乡三丁目，一般住宅物业价格约为4至5千万日元，约4百多万港元。每年租金约9万港元，单是缴交物业税就是7万多元。东京的物业税约1.5%。美国加州的物业税约为1%。美国和日本的物业税是真真正正的物业税，无论业主是否将物业租出去，每年都要支付。

在东京出租物业可以说是无利可图。我走遍本乡三丁目，看到很多空置物业，出租率很低，要提高租金有很大难度。

日本的土地供应并不短缺，由东京乘搭列车到成田机场去，途中可以看到大量平房住宅区，离东京市中心只是约半小时车程的地方竟然有大量农地。不要说东京市郊，东京市中心仍然有很多旧式一两层建筑物。日本人根本上没有必要在东京湾进行大规模填海及基建工程的需要。日本政府偏偏这样做。

日本住宅物业价格低的原因是人口老化、人口减少，令到住宅需求下降。另一原因是临海副都心发展项目，早在1987年上马，已经开发了二十多年，现在还在开发中。

计划构思和开始临海副都心的时候是日本楼市最高峰期，所有财政预算都是脱离现实。除了所有私人投资者血本无归之外，东京市政府亦都因此负债二万多亿日元。

临海副都心计划是在东京湾填海及兴建桥梁和铁路，将东京市中心的一部份搬到东京湾的新开发土地去，包括台场区、有明区和青海区等等。这个计划是数十年的长期计划。现在，临海副都心已经有很多博物馆、经济交流中心、展览馆、剧院、学校、住宅区、政府办公室、医院、大学、购物商场和商业机构。

临海副都心计划虽然在经济上失败，但是为香港土地利用提供很好的例子。香港不能像以前那样，用挤牙膏手法，每年批几块地皮出去兴建住宅，没有长期的土地发展计划。错误的土地政策和货币政策加起来，令到香港楼价去到超级泡沫的程度。这不是我说的话。2012年1月公布的第8次Demographia国际住屋可负担调查年报，香港是全球最难负担的楼市。

香港政府应该仿效临海副都心的做法，在大屿山进行为期三十年以上的发展计划，有系统地将香港的市中心一部份搬到大屿山去。这样才能长期及彻底解决香港的住宅供应问题。

香港早就有铁路直达大屿山，开发大屿山的成本不像日本临海副都心那样昂贵，成功机会极高。香港需要一套完整及长远的土地开发计划，不要全世界最高楼价。

 

隔山买牛大部份时间都买唔到好嘢，当地大鳄只会推D死货俾你，你的资金只能帮手扶助当地经济，多谢都冇句。
其实以前香港楼市都好多大陆羊、大陆猪，养左一班从业员，促进香港经济，又帮手做大个饼，但依家有个BSD，封港又锁港，乜嘢政策？垃圾政府。

就是杨衞隆

王维基在文中举例指，南丫岛海难事件，在海事处人员有否失职的问题上，关心的市民很少，令事件慢慢淡忘，而免费电视发牌事件中，重点并不是港视能否取得牌照，亦不在於有没有政党支持，「核心问题是：香港人还关心公平和公义吗？」他认为若港人对公平公义漠不关心，「无论港视工会与多少个政党合作，怎样组织大规模的游行示威，对事件的持续发展亦不会有大帮助。」

 

比电视牌你就有公义, 唔比就无 You are so cute ^.^

TO：13/F 哥师奶

TO 24/F

在美国买房子的问题是每年税贵, 必须支付每年的总买入价的1％作为物业税, 也非常难收租, 租霸很常见.

除了这些问题, 保养是非常昂贵, 必须雇人每周割花园的草, 否则, 市会给你罚款告票.

Buying property in US, it is correct that property tax is high i.e. 1.5% per annum.  Another cost item need attention is the association fee (equivalent to management in HK).  If you need to mortgage your property, the mortgage rate though is record low, but still it is between 3-4% which is much higher than that in HK.

【珍惜香港】TO：62/F、83/F 蜕变中嘅懒人

（post 错咗，呢篇嘢，应该喺响果边）

庸梁恨做呢个位，恨咗咁多年，要佢自己退位，冇乜可能啦！依家佢仲谂紧办法，点样可以连任添！

阁下讲开「机遇」，提到李超人，又令我有感而发。

我以前成日话，长线投资物业，入货要「抵」，唔喺「底」。但我又冇好具体咁解释过，点先叫做「抵」喎！法子兄嘅衡平比，可以话喺一个「抵」嘅标准；我唔知道呢样嘢背后点计法，所以唔作评论。响我嘅投资历程里面，「抵」，好多时喺嚟自一个感觉，或者应该叫「触觉」。我认为，如果以一个善意，同正面嘅态度，去对待长线投资呢样嘢，咁当你觉得「抵」嘅时候，就喺「机遇」。

乜嘢喺善意，同正面嘅投资态度？

零三沙士同之后果几年，政府以致社会各阶层，喺咁对我地呢啲物业长线投资者嘅：



但喺近呢几年，佢地嘅面口，就变哂做咁：



其实，所谓「机遇」，唔一定下下讲价钱。投资，最紧要喺大家开心，一个唔受欢迎嘅投资环境，点会有「机遇」？我地长线投资一个地方，就等於对果个地方作出贡献；如果付出，仲要俾人当魔鬼咁闹，交税俾你，又讲成喺惩罚性税收，咁就无谓勉强啦！因为，勉强，喺唔会有幸福嘅！

李超人话，唔好赚埋最后一个铜板。好多人话，佢睇淡楼市喎；其实啲人，只喺唔记得咗，首富做超人买橙嘅故事；所以我话，佢只喺意兴阑珊啫！零三沙士同之后果几年，喺我买入最多物业嘅时段，果阵我接火棒，人家多谢都嚟唔切；近呢几年，我都冇再入过新货罗！都喺果句，投资仲要俾人赶，咁就费事去赚埋佢最后个铜板啦！

话分两头，如果我呢几年仲有再入货嘅话，都仍然喺赚嘅；不过，冇停咗买楼，就唔会遇得上另一个更好嘅投资「机遇」。做人，真喺唔可以咁急功近利，更加唔应该见风就驶尽艃。我早排话，依家嘅香港，已经冇乜低风险高回报嘅投资机会；其实，有心搵嘅话，点会冇？任总都话，香港呢个国际金融中心，喺服务紧全世界嘛！不过，千祈唔好误会我讲紧嘅喺美日房地产之类嘅嘢，人地，喺唔喺真心欢迎你先？

总之，投资，最紧要喺大家开心；要有善意，同正面嘅态度，先至会有「机遇」。