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1. 汤文亮 2011-08-11 11:58:19
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各位， 网友回覆不乏精彩之作，随手拈来，昨日ABC君及王先生所言非虚，请拜读。 ABC君 欧债有违约的危机，但美债却没有。也即汤博士所讲的无需杞人忧天。因为美国与其他国家不同之处是美国拥有一部超级巨型的印钞机。自美国放弃黄金本位后，美债已走上不归路，无可能不以新债还旧债。就算你不买，联邦储备局亦一定买。亦即开动印钞机。印钞机一开，再多的债亦还得。 qe3...后，还会一直qe下去。通货膨胀是必然的。美元贬值也是必然的。港元与美元挂勾，也只有贬值 一途。你不买金，你不揸楼，你难道要现金? 联系汇率下，其家国家可因美元贬值而升值。但港元却不可以。港元不升，但内机制却会在楼价方面作出调整。此乃联系汇率下的游戏规则。不可不知。 若一日有XXX作指路明灯，我辈都可以一觉到天明。 王先生 好多无买过楼嘅人以为楼价跌左会容易上车，其实如果楼市系处於下降轨如现在，银行在处理按揭申请之时会非常严紧，除估价不足之外，申请人之收入界定都紧手好多，例如花红、津贴、加班收入、兼职.....等收入都唔计你，如果申请人过唔到压力测试，系风平浪静嗰阵会叫你揾人担保，尽量帮你做成单按揭，但依家做担保人就要系近亲、高收入、好低负债，达唔到就叫你过主，所以XXX话当银行放宽按揭时考虑入市是经验之谈。
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2. 黄丹尼 2011-08-11 12:11:23
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美国的财"赤"与债问题,不负责任、短视的政治人物甚少够胆去认真处理, 但现时不但负债上限达14万3仟亿美元,而且还要不断上升...利息也不断上升,如果唔维持超低息政策,恐怕单是利息的开支,就足以拖垮美国了,然而,在美国需要喘气的时候,标普降低了美国债券的主权评级,并引致连锁反应,或有机会导致借贷成本增加,此正是这次股市下调的原因.. 因此,目前需要解决的是财赤问题,但美国府会并没有认真处理,因此短期内,财赤与高债问题是不容易解决的... 而不断贬值是美国的唯一出路...当美国的货币购买力不断贬值时,其国力也不断地衰退.. 在香港,很多人以为美元贬值和超低息会导致楼价大幅上调,丹尼认同这一种分析,但当这一个泡沬有机会因为货币政策的转变(例如联汇脱勾)的时候,楼市崩盘的杀伤力不容忽视。 香港楼市现时的交易成本已不低,而流动性亦相对地减弱,银行的存贷比率达到84.3,借贷成本正逐渐增加,各位看好楼市的朋友...小心了!
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3. 雷国怡精句 2011-08-11 13:04:08
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4. 无奈 2011-08-11 13:32:52
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期待博士就卖地的文章，终於岀现，完全同意。怪事常常有、今年特别多。＂临时联合阵线＂招数层出不穷，誓将楼市置之死地而后快。狂卖地之下一口价将珍贵的土地便宜给发展商，以为可让发展商低价卖楼，乂民必拍手称快。但库房收入减少了，明年哪来钱泒？虽不知道史书会否说是一宗利益输送，但眼前肯定是一幕现代版的＂周郎妙计安天下、赔了夫人又折兵！＂。毛主席教导我们说：＂……搬起石头掷自己的脚＂。压价是一回事、业主企硬又是另一回事。有只少两年低息，何愁等不到另一个春天。市场岀现的减价交易，只是另一次大浪淘沙。
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5. 王先生 2011-08-11 13:40:10
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2楼所言系有其道理，因此各位业主或准业主务必预备一年现金储备来供楼，我强调系现金，唔系印出来嘅公仔纸，因为任何看来安全嘅金融产品，都可能在这大时代中突然间半价大平买，总之而家要买亦难、唔买又难、买乜重难！
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6. 减价潮扩大 嘉亨湾连劈三口价 2011-08-11 13:42:32
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7. 减价潮扩大 嘉亨湾连劈三口价 2011-08-11 13:42:33
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8. 请教 2011-08-11 13:52:53
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请问联储局话维持两年利率不变,是否意味意香港的[P]两年不变?谢谢!
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9. 云在青天水在瓶 2011-08-11 14:22:03
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美联储局议息后, 明言2013年中之前不加息, 印象之中, 这样的明确表态是首次. 其实, 美国不加息, 在奥巴马2010年初的国情咨文中已见端倪, 奥巴马提出5年内增加出口一倍, 在经济学信条中, 要想引导经济的出口走向, 主要手段就是令美元贬值(或相对长期低估). 这样一来, 美国的利率将长期徘徊在低水平, 至少5年内如此. 这是我於周五 1月 29日, 2010年 11:31 am对奥巴马国情咨文的解读. 有人以为我很期待QE3, 非也. 之前早有所言, 美国当今圣上及一众财相, 皆为凯恩斯主义信徒, 所奉行的财经政策是扩张性的. 当发生债务危机时, 就会用更大的债务去填补原有的债务; 当发生经济危机时, 就会用将造成更大危机的增发货币手段, 去掩盖旧有的危机. 这是西方经济学的应对手段. 这就像医治癌症患者一样, 西医的方法就是手术加化疗. 只要确疹了病症, 治疗的手段就离不开其中. 治疗期间, 患者能否挨过对身体的伤害, 存活率有多高, 重生的年期有多长, 就要看病人的造化了. 所以, 减息-低息-量化宽松, 就是美国必然的治疗方案, 能否奏效, 问天! 也不管成效如何, 被捆绑的香港楼市, 将成为 "飞天居" .
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10. ABC君 2011-08-11 15:03:21
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多谢汤博士赞赏，愧不敢当。 美国的国债(National Debt) 可分为内债（Internal） 和外债（External）。内债是自己国人买的，即左手交右手。你当它是爱国也好，当它是稳健投资也好，应该没有什么问题。有问题的应该是外债。 现时中国是第一债主，日本第二。香港也不少。能够成为债主是因为你有大量美金储备。这些储蓄是国民做生意赚的 （即外贸顺差）。也有可能是资本帐中的净现金流入。因为美元是国际货币，做生意一定以美元作单位。中国政府自开放以来，一直在创汇，三十年来累积了大量美元。生意人把美元对成人民币要经人民银行，最终即国家揸住所有美元作为外汇储备。 这么大笔的储蓄要有出路，买美债也是无可奈何的。不买美债买什么呢？买美国资产。日本曾试过。只可惜等不到资产升值就因日元大幅升值，就要班资回朝了。 除了美货，我知道中国最想买的是美国的科技，但无奈美国佬又不肯。两国对对垒，强者胜。中国人已非昔日阿蒙，试拭目以待。
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11. to: 楼上8. 2011-08-11 18:34:44
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银行都要做生意, 伯南克表明美国低息将会维持至2013年, 如果金管局迫银行加按揭息, 到时一定有银行效法当年宝生银行般, 贷美元, 跟美息供楼.
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12. MCC 2011-08-11 18:43:26
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虽然嘉亨湾劈左三口价，如果买家真的有4.4%回报，真系恭喜新买家执平货。个个月都有cash in（收租减供楼及什费）有边个楼市淡友可以告诉我租金在通涨环境下有下调空间？
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13. 顶佢唔顺 2011-08-11 20:19:32
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东方访问: 堪舆学家吴佩孚指，二○一一年岁次为辛卯，对股市及楼市等金融市场来说，新历二月，即农历立春之时为最畅旺之时，之后由夏天开始便慢慢转差，不但香港，就连全球金融市场也在波动，而辛卯二字的字脚恍如三支刺针，意味会将股市及楼市「泡沫」刺破。
本周一为农历立秋，吴佩孚指，目前为夏秋交替之时，投资者容易见财化水，他预言本港楼市及股市会在下月及十月稍为「弹一弹」，但亦非大幅向上，更会在年尾前再来一个大调整。 呢个风水佬，如果股楼大旺，佢就唔会话有三支刺针，而系话有三只股撑住股市同楼市。
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14. MCC 2011-08-11 21:59:20
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讲开嘉亨湾，我想从租务的角度看楼市。租金是没有泡沫的，相比楼价更真实反映住屋需求。今天在嘉亨湾或大古城租一个六百多尺的两房单位约二万元。一水之隔的蓝田汇景或丽港城一万二或一万三就搅得掂。坐地铁过海好花时间吗？一个月省几千元买只新手机不好吗？喜欢！花得起！想瞓多半粒钟就是理由了！
那么能租两万元楼的人要有多少收入才能应付？如果单身起码要有五万。若果夫妇起码要七万。你看看香港地能搵钱的人真的很多。我记得前几年全香港收入最高10%之家庭收入中位数为70000HKD.此等收入的人当然很灵活选择买楼或租楼。所以不管楼价或租金是高是低，你有办法另自己挤身於头10%之人口当中，你就自然有选择。像以前考会考，名列前矛当然受欢迎继续升学。中规中举的就再没有上好的选择了。
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15. AIA 2011-08-11 22:44:24
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现在股票市场禁波幅,那些大鳄姑空(拿人家的货来卖,跟住低位买货填数)跟住又抽升,你买好时他下跌,谂住好醒下午买跌,但个股市又升,左一巴完右一巴,你估唔痛o既o羊,我睇嘉亨湾单野,都系卖楼救股,在股票输晒,迫住卖楼.信唔信自已决定
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16. AIA 2011-08-12 00:08:18
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经过今次股小股灾,我想带出一样东西,就是翻按的问题,楼市上升,很多人把手上物业翻按,用多出来的钱,投机股票市场,但如果遇上金属风暴,你会加快变成负资产,加上做了蟹民,你的流动资金变少,如果遇上失业,都几头痛,希望大家明白我说什么,小心
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17. 回13楼 2011-08-12 05:45:45
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事后孔明之言，毫不足以反映论者的推断能力
其实有不少预测者(经典例子是推股票的人)是无几分真正把握的，
只是希望自己好彩估中之后宣传自己，
估唔中就等几年后「因很久没说故不存在」，
是谓「85,000逻辑」
btw 祝汤博士身体健康
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18. Angry Bird 2011-08-12 08:35:16
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作为一个地产行业一份子, 实在看不过眼一些业主的欺骗行为及政府的荒谬管理: 业主随便加大单位的建筑面积(用来计算买卖价或租金), 小者三至五百分比, 多者十至二十个百分比, 业主卖楼或租楼又不用对此负责, 政府在物业买卖文件上只是有个别物业所占整幢楼宇的权益比例, 从来没有把真正的面积写进去, 造就了荒谬现象, 尤其是一些楼龄较远久, 或一层买回来再劏成小单位, 真正的面积无法查核, 新买家只由得权益被剥削, 而自己亦成为下一个无良业主 有些香港大发展商一样在出租楼宇上, 对新租客提供加大了二十个百分比的建筑面积的单位, 租金又加二十个百分比, 赚足四十个百分比, 但仍然在市埸上尺价比其他楼宇便宜, 有竞争力, 真可笑
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19. MCC 2011-08-12 09:33:28
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上星期，标准普尔降低美国债券的评级，全球股市大上大落。本人的组合也蒙受损失。本人认为这只是美国人闹剧的一幕戏。在评级降低之后，各债权国， 包括我们金管局的林仔，都纷纷站出来表明不会减持美债。虽然口述跟实质行动没有丝毫关系，但看看美债的yield并没有因为评级下降而上升。上周末有很多所谓的专家在媒体说评级下降会抽高借贷成本云云，在这两天再没有人说了。反而为股市的波动另到资金流进债市， yield不升反跌。
重点是，卖了美债，手持现金拿来干什么？黄金？不是已升到1800历史新高吗？难道去买欧债，日债吗？所以，不买不买还需买。反正美国还是当今世上经济最大的国家，军事力量最大的国家，又晓印美元还债，持有他的债券怕什么？？这才是真真正正的霸权嘛！！
至于那幕戏怎么演下去？当然要继续QE. QE就是吸毒，不可一不可再，但开始了就不能戒。（如果美国人有能耐的话，就不会用三十年落到如斯地步）。印银纸是不归路。恶性通胀也彷佛是避不了。心里怫然对中国民国末期及津巴布委的通胀景象产生浓厚兴趣。。。
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20. MCC 2011-08-12 09:50:39
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21. 王先生 2011-08-12 10:12:42
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依家揸住百几到几百万嘅中产好头痛，1)买 "I-邦"？ - 最多几拾万银，重要锁三年；2)存定期？- 低利息、高通胀令本金每日贬紧值；3)买金？- 升到阿妈都唔认得；4)买股票同外汇？ - 左一巴、右一巴；5)买基金？ - 连索罗斯同唔少基金经理都金盘洗手；6)买资源？ - 美国佬揸紧升降机；7)买"字母汤"？- 想做苦主博出镜？8)买楼收租？ - 银行收紧按揭申请，短期有跌1成风险..........所以系香港无钱当然惨，中产都好头痕！
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22. 极赞同18 2011-08-12 11:09:17
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18. Angry Bird2011-08-12 08:35:16 作为一个地产行业一份子, 实在看不过眼一些业主的欺骗行为及政府的荒谬管理: 业主随便加大单位的建筑面积(用来计算买卖价或租金), 小者三至五百分比, 多者十至二十个百分比, 业主卖楼或租楼又不用对此负责, 政府在物业买卖文件上只是有个别物业所占整幢楼宇的权益比例, 从来没有把真正的面积写进去, 造就了荒谬现象, 尤其是一些楼龄较远久, 或一层买回来再劏成小单位, 真正的面积无法查核, 新买家只由得权益被剥削, 而自己亦成为下一个无良业主 有些香港大发展商一样在出租楼宇上, 对新租客提供加大了二十个百分比的建筑面积的单位, 租金又加二十个百分比, 赚足四十个百分比, 但仍然在市埸上尺价比其他楼宇便宜, 有竞争力, 真可笑
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23. 抗通胀 2011-08-12 11:28:04
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回王先生, 你所说的正是小弟所遇问题. 本想再多买一层楼收租, 但按揭真的几麻烦. 正如, Anggie T 网友之前回覆小弟, 我应考虑缩短还按揭的时间... 对小弟来说, 可能这是最好的投资方法…
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24. MCC 2011-08-12 13:55:03
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回 21. 王先生
本人建议若果不够资金再买楼收租，可以买领汇(0823). 息率有三厘。你可看看最近三个月及一周的走势就知道大市对该基金的影响几有限。放且，此为收租股，必能对冲租金上升带来的风险。物业升值也使它价格上升。
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25. 王先生 2011-08-12 14:45:26
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楼上MCC-你提议好好，但要考虑政治因素，泛民会唔会畀你领汇随意加租？
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26. 向泛民说不 2011-08-12 18:02:36
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民主国家，个个政客都要为民请命，最终的结果都是先使未来钱，加上争拗，行政效益非常低，所以财赤是民主国家一个难以解决的结。最终导致经济崩溃。 香港人要实行民主，就要好好考虑这个问题，虽然基本法有讲有量入为出，但是这个原则肯定会被班状棍推翻。
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27. 需求远远大於供应 2011-08-12 20:03:20
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香港楼价由大陆人撑起，13亿人口当中，只要有1%富起来，便有1300万人，只要有一半来港置业，便有达650万单位需求，何况唔止1%富起来呢！这还未计部份豪客系买几间作投资。
就 算有充足土地供应(唔可能)，根本全港市民一齐做担泥扎铁都唔能够满足大陆13亿人的市场需求，他们目的都系要将钱搬离大陆(因为个个都惊共产党)，搬到 香港就最方便，所以买楼就最好，起码来到香港可以不用住酒店订房咁麻烦。睇睇成交，有唔少大陆豪客系买多过一间，有些系买十数间作长线收租，香港地地产才 是最有钱途。香港豪宅供应短缺，根本就可以肯定起豪宅系赚硬，发展商自然全部楼盘都会豪宅化，唔忧卖，几万蚊尺都系湿湿碎。
大陆豪客好多都系full pay，根本就唔需借贷，始终供应都冇可能满足13亿人市场的强大需求，所以消化完这些政策后，楼价又会大幅上升。商厦商铺供应更为短缺，受自由行带动，零售畅旺，商厦商铺租金约满后将疯狂上升，价格升幅将以倍计，大陆资金很快就会蜂拥入市。
低息高通账，加上联汇港元随美元变阴司纸，砖头保值，长线只有上升一途。
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