沙田区屋苑率先成入市选择 租金回报逾3厘
东铁线过海段通车，铁路网络更为完善，沿线屋苑租赁交投气氛再升温，惟本港楼市升温却碰上美联储加息缩表，加上地缘政治影响下，「买楼收租」抗通胀仍难言是一个理想出路。不论砖头抗通胀效力有多大，沿线屋苑如沙田第一城等已率先成为收租的选择。有投资者和地产代理指出，受惠於过海段通车，屯马线、东铁线沿线的大型屋苑或单幢楼，租金回报一般有2.5厘至3.5厘水平。投资者不要只追求新屋苑及纳米楼，有时楼龄旧物业位置佳和适合户型，投资回报反而会更加理想。
◆香港文汇报记者 黎梓田
在土瓜湾区工作多年的置高物业总经理林巍向香港文汇报表示，东铁线过海段通车，由红磡站至新界东的屋苑固然会受惠，但他也提到，土瓜湾、新蒲岗及启德，由於是将来九龙东发展的核心地区，这些屋苑受惠程度会较大。受到通车消息带动，不少外区客都开始把眼光放到该等地区，环海・东岸、翔龙湾、傲云峰、启岸等屋苑睇楼量均大增三成。
林巍续指，土瓜湾、新蒲岗及启德区内的屋苑均是屯马线沿线屋苑之中较接近启德新发展区，要留意三区的交投反应相距甚大。以土瓜湾屋苑为例，当中傲云峰4月成交录得约9宗，较疫情爆发时增加约一倍，而翔龙湾、傲云峰、Downtown 38等屋苑亦持续录得成交；至於新蒲岗主要屋苑只有誉・港湾，楼价比起启德新盘只相差一成，客源会涌去新盘供应量较多的启德区，新蒲岗屋苑不会有太多成交。
民生配套成熟处名校网较优
林巍又分享道，从砖头投资的角度，假设土瓜湾、新蒲岗及启德的楼价在将来都会升三成，余下来就要看租金回报，而最好租的屋苑自然要有足够民生配套，例如银行、街市、食店等，其中土瓜湾一带屋苑就较为优胜，租金回报亦会比起其他地区高；至於启德区楼盘，租金回报则要有心理准备守2至3年，待区内配套成熟之后始会转好。
他提到，以最接近港铁宋皇台站的傲云峰为例，由於区内有成熟民生配套及位处名校网，加上楼龄不足20年，因此租务会较旺，其中454方尺单位，月租约2万元，目前楼价大约870万元，租务回报有接近3厘水平，在住宅物业来说属於高水平。
唐楼按揭难 吸引博收购买家
另外，马头角新盘开售，亦带动同区成交。林巍指，区内较新楼龄的屋苑如瑧尚、津汇、喜点、翔龙湾、环海・东岸等，虽不及傲云峰般方便，但亦能以成熟的民生配套取胜，平均租金回报介乎2.5厘至2.6厘左右。翔龙湾361方尺单位，月租约1.45万元，目前楼价大约700万元，租务回报大约2.5厘；环海・东岸1房单位307方尺，月租约1.4万元，楼价约680万元，租务回报同样有约2.5厘。区内旧唐楼较大难造按揭，因此只能吸引购入博收购的投资者，租务回报来说则有2.8厘至3厘。
启德区放租竞争大 拉低租金
林巍又指，启德区新盘由於有大量新入伙盘放租竞争，加上区内配套仍然未成熟，放租平均要等1至2个月才有租客，租金回报亦较低，平均只有2厘以下。以启德嘉峰汇为例，早前有一间450方尺单位以1.6万租出，惟买入时楼价约1,100万元，租务回报只有1.7厘。
黄埔站位置上相当接近东铁线过海段，因此区内屋苑近周睇楼量也有轻微增长，中原地产王子健指出，其中黄埔花园的睇楼量增加大约一成，惟仍以自住买家为主，投资客未见大幅增加。区内配套发展成熟，不少家庭客及年轻客均到这区寻租，而主要屋苑黄埔花园单位的租金回报不俗，2房至3房单位都有接近3厘回报。
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