地产老行尊揭密！满足一个条件令千尺港楼跌价至600万

　　上期专栏讲过海量住宅即将击溃香港楼价，引发网络热议。其实，赞不赞成楼价大冧的结论都好，事实胜於雄辩，在内地「房住不炒」国策、国家领导人、高官的关注下，香港住宅已明显大增。甚至有地产代理行创办人表示，扩大地积比率提供足够土地起楼，千尺单位售价可以低至600万、700万元...

　　上述预测若成真，那么上周本栏预料楼价会跌3成，可算是相当保守，难道是冧剩3成才对？至於海量供应从何而来？细心的看官不难发现，近月经常出现地产商为旗下私楼申请增加地积比率的报道，而当局大多爽快批准。

　　远的不说，最新9月下旬就有两宗增加地积比率申请。一幅早年获批建71座洋房的元朗米埔住宅地，占地多逾70万方尺，最新申请作分层住宅发展，拟议地积比率约2.05倍，提供3,090伙，单位量劲增42.5倍。另一宗则是同区锦田锦泰路住宅项目，地盘面积达17.2万方尺，於2016年获许可发展107座洋房；2018年再获批建200伙分层住宅；最新又再申请改划，拟建0.8倍地积比率，总楼面约13.8万方尺，提供330伙。以上个案皆反映，以往许多地皮根本未用尽「地力」，而是用於兴建低密度「豪宅」，浪费罕贵的土地资源。

　　与此同时，政府近年加快造地建屋步伐，多个已做好规划的新发展区，如古洞北/粉岭北、洪水桥等项目，提供逾10多万个住宅，甚至洪水桥项目将研究是否进一步放宽地积比率，从而增加供应。相信本月公布的《施政报告》会有较全面的论述。

　　再者，早前公布的卖地计划亦反映港府较以往有为。本财政年度第3季(10至12月)，供应总数多达7,110伙，创逾4年来单季新高；而本财政年度首3季(4至12月)，私宅单位供应已约14,430伙，已较全年目标约12,900伙，高逾1成。料全年可提供逾1.7万伙，比原定目标高逾3成。

　　还有另一个解决土地问题的关键，就是地产商於香港的角色转变。发展局局长黄伟纶上月曾指，乐见商界愿意配合，又形容政商扮演规管与被规管角色，盼望未来「无谓争拗减少」。

　　在增加私楼的同时，政府觅地建公营房屋亦不断上升，更估计10年建屋逾31.6万伙的目标可超标完成。一旦公营房屋充足，对楼市的「蝴蝶效应」可谓举足轻重。最直接是改善居住环境，劏房、板间房、笼屋生存空间减少，势必转型为正常单位出租，增加中低阶层租盘选择，自然可令租金下跌。届时，居者有其屋，无论是租是买的居住成本都会下降。

　　最后，对於楼价因为供应大增，而跌至1,000方尺仅售600万至700万元的程度，则需大家拭目以待，相信不是短期可以达成，港楼极可能面对以年计的下跌周期。希望近年借尽9成按揭赶上车的用家，可以做好长期捱跌的心理准备，撑过难关。