内地出力打压楼市，余波已外溢至香港。不过，在楼市KOL过去十数年如一日的洗脑下，住宅供不应求深植港人脑海，忽略了海量供应即将来临的事实，楼价将慢慢调整至市民可负担水平。各位看官只要看一看内地的楼市现况，就能大致判断港楼未来。
据内媒报道，在内地加强监管下，一线城市北京、上海、广州及深圳楼市提前「入冬」，二手住宅交投量按年大跌20%至80%。明眼人一睇，就知内地是次打击楼价是认真的，砖头失去投资价值，未来只剩下住的功能，资金失去持续流入楼市的诱因，水分将被榨干，令楼价失去支撑力。因此，部分三四线城市拟通过制订政策方式限制楼价跌幅，换言之，内地楼市回落是全方位的。而限制跌幅，并不是不允许跌，而是不想跌势过急，只要不危及内地金融体系及社会稳定，缓慢下跌料为未来大方向。
困扰内地多年的高楼价问题，在短短一年间极速得到缓解，港楼却反其道而行，加上国家领导人指明要香港解决住屋问题，对港府可谓压力山大，增加住宅供应的积极性亦明显提高。
本栏早前提及过，运房局数据显示未来3至4年潜在一手私楼量达9.6万伙，当中6.9万个单位已建或在建；其余2.7万伙亦随时可动工。每年平均有2.4万至3.2万伙供应。参考2005年至今，成交最多的年份是2019年的2.1万伙，其余年份大多只录1万多伙。由上述数字来看，未来4年根本就供过於求。
长远供应更是充沛。先不说东大屿填海，近日港府提出新界北新发展区，包括新界北新市镇、文锦渡、新田／落马洲发展枢纽，共涉逾1,500公顷土地，最少提供10万个单位，容纳逾28万人，料於2024年展开工程。
此外，香港目前面临重大人口问题，除了高龄化严重外，最大镬是出生率奇低，2020年创下近年低，每1,000名女性仅生育868名婴儿，生育率仅0.87，於是出现人口负增长。前无「老人」，后无来者，所谓楼市刚需，并无楼市KOL想像中的那么多。
再者，移民潮仍在加剧，由学生退学潮可见。根据教育局公布的学额空缺参考数据，截至7月底，公营中小学过去9个月最少逾1.4万名学生退学。此外，积金局发表的6月号《强制性公积金计划统计摘要》显示，第二季以永久离港为理由提取强积金的数目约8,000宗，按季增加4%。对上三季分别为8,100宗, 8,500宗及7,700宗，换言之，劳动力离港的数量平均且持续，暂未见回落迹象。
港楼供大於求的局面已可预见，小弟睇淡楼价更非画饼充饥。正如年初时，没有人会想到内地真的下定大决心解决高楼价，当时深圳炒楼者仍在为如何规避买楼限制而烦恼，现在却为如何甩手而头痛...
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