最近楼价重拾升势,许多楼市KOL都说是因为环球放水、银纸贬值,通胀刺激楼价向上。为对抗通胀,有位睇淡楼价网友提议,不如将买楼首期,分散投资於收息股,自制现金流帮补租楼支出,既可随通胀坐享资产升值的好处,又能随时变现应急。对於网友建议,本栏将进一步分析其可行性,以及提供具体操作方法!
假设该网友储下100万元,若买私楼,一定要博到尽借9成按揭才够钱,惟七除八扣下,估计最多只能买540万元的细单位。各项支出依次如下,最大金额是首期54万元,再来是按揭保险费24.3万元,另有印花税16.2万元、代理佣金5.4万元及律师费1万元,刚好将100万元首期使清光,但还未计装修等杂费。
以目前最低H按息率约1.4厘、供30年计算,每月供款16,541元,当中5,778元为利息支出,占整体供款约35%;若然加借按揭保险费,月供金额则变为17,368元。
而以同一笔钱买股票收息,又将如何?在此,本栏不建议散户将钱投放於高风险的投资产品,始终是以买楼首期做前提的储蓄,当然要最大限度的力保稳健。具体如何做到?答案是在大型恒指成分股中寻宝。
事实上,蓝筹股中不乏股息高逾6厘的选择,换言之,长线持有一年可坐收6万元或以上的派息,平均每月5,000元以上,有效抵销屋租负担。投资标的则以对抗通胀做主题,可以考虑买内地石油股、电讯股,皆因这些生活必须品大机会随通胀加价,属於相对稳阵的公用性质。另外,高息内银股亦都可以留意。上述板块大跌的风险相对低,不过为了防止股价波动而令投资变成「赚息蚀价」,确定买入目标后,千万不要孤注一掷,而是分注吸纳、取其均价。
总结上述两种做法的优劣。买楼方面,据代理网搜寻所得,540万元只能买到个别新界区的300余至400方尺的两房户,或者200余方尺的市区细户。好处是拥有自己的家,坏处是积蓄「一Q清袋」,更要孭上高达486万元的债务,每月至少供款16,541元,当中35%为利息支出,另外要缴交差饷、地租。
而藉买收息股租楼,除了不用缴交差饷、地租,亦不用支付每月逾5,700元的按息,且每月获得5,000元的股息补贴租楼支出。在香港经济不稳、打工仔随时加入失业大军的阴霾下,蓝筹股可以随时变现的流通性尤其重要。而且,通胀已经降临,上述股票板块将会水涨船高,与楼价向下的大趋势相比,增值能力更高。
最后,亦是最大争议的是为何楼价向下的大趋势不变?问大家一个简单的逻辑问题,若然全副身家只剩下买食物的钱,请各位抚心自问,你会选择交租、供楼,还是用来维生?若然答案是后者,那么在香港经济出现曙光之前,楼价中长线一定只跌不升。