「有人辞官归故里,有人漏夜赶科场」,正如香港楼市亦有睇好、睇淡两面,只要各自理性阐述观点,大可以「和而不同」,而毋须恶言相向,至於谁对谁错就交由时间来印证。最近数据显示,香港去年首现自然人口减少,同时受困前景未明及失业率屡见新高。为安全故,租楼保存现金捱过衰退才是王道,而非耗尽积蓄买楼,假如不幸失业,令人艳羡的业主身份最终只会变成镜花水月!
小弟在以往专栏中提过的利淡因素,今日就不多赘述了,而近来最令人担忧的则是人口下降的问题。政府统计处本月18日的数据显示,2020年底的人口临时数字约为747万人,按年下跌4.65万人;更首次出现人口自然减少,去年出生人数仅43,100人,而死亡人数少6,700人,反映生育率进一步下降,港人不愿生小朋友,可见楼市KOL成天鼓吹的港人刚性需求,根本就是悖论,更遑论即将掀起的移民浪潮。
从来没有一个地区或国家,可以在人口负增长的劣势下保持经济繁荣,强如日本也在人口老化下,经济迷失数十年,香港楼价是否在劫难逃?请各位看官自行判断。
无可否认,目前按揭利息的确是历史低位,但由於楼价过於昂贵,供楼有难度,港人只好拉长供楼年期以求减少每月供款。数据显示,去年平均按揭年期高达27.4年,而10年前平均按揭年期仅约20至21年。另据香港按证保险数字显示,2020年新取用按保金额达983.34亿元,按年飙升近2倍,宗数则达1.85万宗,增幅1.24倍;每宗按保平均借款约531万元。另据中原按揭客户申请数字,去年申请高成数按揭客户比例平均高达4成,以往只是2至3成。上述数字均反映去年的买楼人士,普遍存在「掹掹紧」上车的情况。
至於,为何租楼着数过买楼?现举例说明。假如你持有150万元流动现金准备买楼,目标是九龙区的两房户,以楼龄34至40年的牛头角淘大花园为例,最近录成交注册的3期M座低层3室,面积322方尺,成交价565万元,尺价高达1.75万元;而同类单位近日月租约1.2万元。
以下我们将会计算买入上述单位的各项支出及供款,首先是印花税约17万元,代理佣金5.65万元,再加1万元律师费,未计装修已付出近24万元。再者是首期及供楼部分,时下兴用9成按揭的上车,首期为56.5万元,以30年供款年期计,另需缴付按揭保险费约25万元,若加借按保费再於供款内每月摊还,以时下最优惠的H按利息1.484%计算,每月供楼盛惠18,386元,当中逾3成为利息。扣除以上必须的买楼支出,150万元积蓄只剩约69万元,大概等於3年供款。但不要忘记,上述还未计及装修、买家具,以及差饷、地租等杂费。
至於租楼方面,除了每月交租外及签租约的代理佣金外,每月仅付出月租1.2万元,与供楼所付出的按揭利息、印花税、差饷、地租等费用,只多付出6,000元,却可以最大可能保留现金度过难关。
值得一提的是,许多人期望拜登上任美国总统后,中美关系可以缓和,香港地能继续搵钱,发大财;但暂时未见中美有重归旧好的迹象,且西方各国对中国的围堵有加强趋势,香港国际金融中心的地位正在褪色,经济困局未见曙光,多保留现金傍身「冇坏」,若是为了上车而背上一身巨债、艰难度日,何不「豪使」两年租金,睇清楚形势再下人生中最重要的决定?