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散文集

港人口减少住屋需求降 点解未来2年租楼更着数?

 

林南冧
东网财经专栏作者 

2021年2月22日 (东方)
  「有人辞官归故里,有人漏夜赶科场」,正如香港楼市亦有睇好、睇淡两面,只要各自理性阐述观点,大可以「和而不同」,而毋须恶言相向,至於谁对谁错就交由时间来印证。最近数据显示,香港去年首现自然人口减少,同时受困前景未明及失业率屡见新高。为安全故,租楼保存现金捱过衰退才是王道,而非耗尽积蓄买楼,假如不幸失业,令人艳羡的业主身份最终只会变成镜花水月!
  小弟在以往专栏中提过的利淡因素,今日就不多赘述了,而近来最令人担忧的则是人口下降的问题。政府统计处本月18日的数据显示,2020年底的人口临时数字约为747万人,按年下跌4.65万人;更首次出现人口自然减少,去年出生人数仅43,100人,而死亡人数少6,700人,反映生育率进一步下降,港人不愿生小朋友,可见楼市KOL成天鼓吹的港人刚性需求,根本就是悖论,更遑论即将掀起的移民浪潮。
  从来没有一个地区或国家,可以在人口负增长的劣势下保持经济繁荣,强如日本也在人口老化下,经济迷失数十年,香港楼价是否在劫难逃?请各位看官自行判断。
  无可否认,目前按揭利息的确是历史低位,但由於楼价过於昂贵,供楼有难度,港人只好拉长供楼年期以求减少每月供款。数据显示,去年平均按揭年期高达27.4年,而10年前平均按揭年期仅约20至21年。另据香港按证保险数字显示,2020年新取用按保金额达983.34亿元,按年飙升近2倍,宗数则达1.85万宗,增幅1.24倍;每宗按保平均借款约531万元。另据中原按揭客户申请数字,去年申请高成数按揭客户比例平均高达4成,以往只是2至3成。上述数字均反映去年的买楼人士,普遍存在「掹掹紧」上车的情况。
  至於,为何租楼着数过买楼?现举例说明。假如你持有150万元流动现金准备买楼,目标是九龙区的两房户,以楼龄34至40年的牛头角淘大花园为例,最近录成交注册的3期M座低层3室,面积322方尺,成交价565万元,尺价高达1.75万元;而同类单位近日月租约1.2万元。
  以下我们将会计算买入上述单位的各项支出及供款,首先是印花税约17万元,代理佣金5.65万元,再加1万元律师费,未计装修已付出近24万元。再者是首期及供楼部分,时下兴用9成按揭的上车,首期为56.5万元,以30年供款年期计,另需缴付按揭保险费约25万元,若加借按保费再於供款内每月摊还,以时下最优惠的H按利息1.484%计算,每月供楼盛惠18,386元,当中逾3成为利息。扣除以上必须的买楼支出,150万元积蓄只剩约69万元,大概等於3年供款。但不要忘记,上述还未计及装修、买家具,以及差饷、地租等杂费。
至於租楼方面,除了每月交租外及签租约的代理佣金外,每月仅付出月租1.2万元,与供楼所付出的按揭利息、印花税、差饷、地租等费用,只多付出6,000元,却可以最大可能保留现金度过难关。
  值得一提的是,许多人期望拜登上任美国总统后,中美关系可以缓和,香港地能继续搵钱,发大财;但暂时未见中美有重归旧好的迹象,且西方各国对中国的围堵有加强趋势,香港国际金融中心的地位正在褪色,经济困局未见曙光,多保留现金傍身「冇坏」,若是为了上车而背上一身巨债、艰难度日,何不「豪使」两年租金,睇清楚形势再下人生中最重要的决定?
 
 
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1. 龙虎豹 2021-02-22 10:08:59
估到你会用「人口下跌」做标题做文章,果然!

同意你租楼啊,我D租客源靠你地啦。
2. Alan pepper 2021 2021-02-22 11:20:33
呢篇文章都唔系太离谱,条数系咁计,不过都系脱离唔到想「买楼赚钱」的心态。这篇文章忘记了买楼主要目的唔系要赚钱,系安居。如果净系计数,未来三两年租住可能「着数」过买楼,但未来30年呢?是否因为未来三年着数,而放弃了安居的机会呢?

要达成这篇文章的论点,系未来三年楼价需要跌两成才真系着数,如果冇起跌,悭得几多呢?

还有,他的所谓支出,是否五年后买楼就不用支出呢?除非一世都唔买楼,但如果会,这项支出迟早要付出的。还有,五年后这些支出很大可能会比现在高,迟早要付出的,没有参考价值。
3. Alan Pepper 2021 2021-02-22 11:24:57
补充一句,如果财政「掹掹紧」,根本就不应该考虑买楼,跟这篇文章的论述完全无关
4. 2020年人口数据 2021-02-22 12:15:46
二零二零年年底人口数字 [2021年2月18日]列印

​二零二零年年底人口数字

************

  根据政府统计处今日(二月十八日)发表的数字显示,二零二零年年底的香港人口的临时数字为7 474 200人。与二零一九年年底人口7 520 800人比较,减少46 500人,跌幅为0.6%(表一)。
 
  二零二零年年底的人口下跌由自然减少(即死亡多於出生)及香港居民净移出(即移入少於移出)组成。二零二零年首次出现6 700人的自然减少,出生人数为43 100人,死亡人数为49 800人。同时,二零二零年的净移出人数为39 800人,其中10 100人为单程证持有人的移入,49 900人为其他香港居民的净移出。
 
  政府发言人表示:「很大程度上由於在2019冠状病毒病疫情下香港和世界其他地区实施关口管制和检疫措施,以及国际行程所受到的严重影响,我们观察到移入香港的人数(例如单程证持有人,外籍家庭佣工和透过各种入境计划来港工作或读书的人士)大幅下降。其中,在二零二零年抵港的单程证持有人数目较一年前下降了74%。同时,在疫情前已离港的香港居民可能选择继续留在外地。这些因素都可能导致二零二零年录得香港居民净移出。」
 
  政府发言人补充:「净迁移涵盖香港居民以工作和读书等各种目的进出香港的流动,在概念上与移民并不相同。香港作为一个国际城市,人口的流动性一直很高。在二零一六年至二零二零年的五年间,除二零一八年外,不包括单程证持有人的香港居民均录得净移出。」
 
  香港人口是根据「居住人口」的定义而编制,包括「常住居民」和「流动居民」。二零二零年年底的总人口中,常住居民占7 401 000人(临时数字),而流动居民占73 200人(临时数字)。
 
  「常住居民」指两类人士:(一)在统计时点之前的六个月内,在港逗留最少三个月,又或在统计时点之后的六个月内,在港逗留最少三个月的香港永久性居民,不论在统计时点他们是否身在香港;及(二)在统计时点身在香港的香港非永久性居民。
 
  对於不是「常住居民」的香港永久性居民,如他们在统计时点之前的六个月内,在港逗留最少一个月但少於三个月,又或在统计时点之后的六个月内,在港逗留最少一个月但少於三个月,不论在统计时点他们是否身在香港,会被界定为「流动居民」。
 
  二零二零年年中人口修订数字为7 481 800人。常住居民的数字修订为7 391 600人,流动居民的数字则修订为90 200人。二零一九年年中至二零二零年年中的人口增长率亦修订为-0.3%。
 
  表二展示最近数年的人口数字。
 
  根据惯例,每次发表最新的人口数字为「临时数字」。而经修订的数字会在其后的六个月公布。即是说,二零二零年年底人口的临时数字於今天公布,而修订数字将於二零二一年八月公布。

 



2021年2月18日(星期四)
香港时间16时30分


5. 立必树 2021-02-22 12:24:54
「有人辞官归故里,有人漏夜赶科场」,正如香港楼市亦有睇好、睇淡两面,只要各自理性阐述观点,大可以「和而不同」,而毋须恶言相向,至於谁对谁错就交由时间来印证。最近数据显示,香港去年首现自然人口减少,同时受困前景未明及失业率屡见新高。为安全故,租楼保存现金捱过衰退才是王道,而非耗尽积蓄买楼,假如不幸失业,令人艳羡的业主身份最终只会变成镜花水月!
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一世人流流长边个老板会韦请你一世?用有机会失业做威吓叫人唔好买楼,即系呢世唔去买楼最啱你心意?

乜你觉得业主身份令人艳羡?其实好普通吧,置业安居只系正常人行为。
6. DeonLam 2021-02-22 13:15:35
每年死亡人数中,有几多数据是遗产登记?
有遗产便产生分家产,在不关经济好坏的情况下,亦能产生购买力。
7. 八十后小虫 2021-02-22 20:05:21

呢篇文章论据系合理,睇唔到作者有鼓吹"买楼赚钱"心态,佢重点系放在风险管理方面,而且佢冇叫人永远唔好买楼。

内文提及实际数据 : 去年上车买楼人士普遍存在掹掹紧情况,进而提供了细价楼买租比较例子供读者参考。

有啲人好似啱啱系火星返嚟咁,在政局未稳失业率高企之际,仍暗示人去上车买楼"安居"!

小虫同意买楼可以安居,但要考虑时机无必要冒大险。通关后市面经济回暖楼价可能平稳上升,再安心地买当头起才是理智的上车心态,到时即使买贵些少,又贵得几多呢?

置业唔系赌博。

8. 大乡里 2021-02-22 22:10:04

要多久租房者才能明白,一缐城市的房地产,是富人割完金融韭菜之后的避险资产。
9. Zeitgeist 2021-02-22 23:02:35
曹仁超写几本书,都有同一个字: 势。
英雄造时势,时势造英雄,凡人能懂时势,已是人上人了。
今日夏宝龙谈话,意味了香港进入"政治星加坡,经济在转庄"的时势,咁今日星加坡系何情况呢?
10. SYB 2021-02-23 09:45:19
无工开,多数香港人够钱去国内悭悭地退休。唔需要在香港付租金
11. Alan Pepper 2021 2021-02-23 16:54:09
To 7

首先,我跟你的观点没有冲突,我亦都说这篇文章唔太离谱。「买楼赚钱」心态系之前的文章,他说楼价会大跌的论述,我才有这结论。

所以我亦有补充,「掹掹紧」就唔应该入市,暂不能「安居」。但如果唔系「掹掹紧」,又适唔适合呢?

总结一次,如果唔系「掹掹紧」,因为这些「不确定的」「着数」而不「安居」,浪费几年时间,是什么建议呢?
12. 唔系「掹掹紧」 2021-02-24 09:29:07
唔系「掹掹紧」果班,已经继续入市。睇睇CCI无跌过,1手+2手成交(总价、总量)也完全无跌过。
13. 亲切关怀 2021-02-26 07:53:56
又「失业」又「掹掹紧」多多假设,作者只系将自己冇胆/冇能力入车的心中恐惧放大揾人认同,来自我安慰冇力上车吧,梗系扮专家吹淡啦,一来搏有儍瓜信唔使抢贵D楼,二来掩饰自己冇楼,唔通同人讲话自己收入低冇本事上车咩。