香港回归20年，近日媒体多了有关回归前后经济和股市等不同范畴的比对和分析。虽然目前楼价尚未见顶（继续寻顶中？），但自2003年7月至今的楼市大升浪，其实与1984年9月至1997年10月的上升大周期，有不少异同及有趣的地方，今期我们与读者探讨这课题。
本文将探讨本港楼市的两个上升大周期，分别是1984年9月至1997年10月的升浪（下简称：「上升大周期1」）和2003年7月至今（升浪尚未完结）的上升周期（下简称：「上升大周期2」；【图1】
上半部）。为何自1980年至今逾36年的岁月中，笔者只把香港楼市划分为两个上升大周期呢？
大升前皆现深度下挫
主要原因有二，在楼价开展上升大周期前，楼市同样经历逾六成大幅下泻的洗礼。在八十年代初，受香港前途问题所冲击，香港楼价拾级而下；从楼市在6年或以内的最大跌幅可见，楼价期内最多跌达三成。不过，若连同期内美元兑港元滙价（当时尚未有联滙）曾急插近四成，楼价当时累计下挫接近七成，才开展「上升大周期1」。
至於开始「上升大周期2」之前，香港经历1997/98年亚洲金融风暴、2000年科网股爆破和2003年沙士（SARS），香港楼价最大的累计跌幅同样接近七成；由此可见，楼市在出现「上升大周期1」和「上升大周期2」之前，均出现甚具深度的下跌，由极低残的位置起步回升（【图1】下半部）。
除此之外，在楼市处於「上升大周期1」和「上升大周期2」期间，楼价同样未曾出现过逾两成的大调整转向讯号。基於以上两项因由，笔者把楼市自1980年至今的发展，界分为两个独特的上升大周期（虽然「上升大周期2」尚未确认完结）。以下是这两个楼市大周期的异同：
上升幅度和上升周期维持的时间。仅从上升幅度角度看，「上升大周期1」的累计升幅高达935%（或按年升19.4%），远远抛离「上升大周期2」（截至今年3月底为止）累计上升448%（或按年升13.2%）。不过，若从实质（即扣除通胀）楼价的角度看（以今天购买力计算），楼价在「上升大周期1」和「上升大周期2」的累计升幅便分别达292%和278%，即两者累计升幅颇为接近【图2】
。事实上，楼价若从现水平再升约3.5%，「上升大周期2」便可平了「上升大周期1」期内的上升幅度。
今轮升势已维持逾13年
至於上升周期涉及的时间方面，整个「上升大周期1」长达158个月或13.2年；反之，截至今年3月底为止，「上升大周期2」已达165个月或13.75年，暂时较「上升大周期1」的时间略长；惟由於「上升大周期2」尚未完结，是次上升周期将会相较「上升大周期1」涉及时间长多少才完结，还有待观察。
顺带一提，目前楼价相对1997年高位高约85%，或每年升约3.2%，相当於期间香港名义GDP增长速度；惟若用目前的购买力计算，升幅则只有50%，平均每年升约2.1%。
受惠单位种类。若从实质楼价的升幅角度看，整体楼市在这两个大周期的升幅相若，惟受惠单位种类却截然不同。从A类单位（实用面积达40平方米以下）与D及E类单位（实用面达100至159.9平方米及160以上平方米）比率可见（下简称「面积比率」；注：比率上升，代表细单位楼价跑赢大单位；反之亦然），踏入「上升大周期1」初至中期，面积比率於高位反覆回升；惟於周期较后时间，有关比率则从高位显著回落，并明显较上升周期初期为低。
若用文字解说，踏入「上升大周期1」初中期，细单位面积的楼价表现相对较佳（也许受港人移民潮的影响，令较大面积类别单位初期沽压较大）；惟周期的较后时间，炒风炽热，大面积单位楼价开始发力，
并且显著跑赢细单位。简言之，「上升大周期1」升势受惠的单位种类主要是大型单位【图3】。
97年升浪 大单位跑赢
至於「上升大周期2」，初期面积比率大致低位持平，即踏入「上升大周期2」的初期，大、小单位楼价表现相若。不过，在金融海啸后至今，面积比率却辗转回升，并且攀升至1993年以来的高位，显示随后细单位显著跑赢大单位；而这现象相信这与政府辣招有一定关系。
换言之，「上升大周期1」期间，大型单位表现相对突出；反之，「上升大周期2」，小型单位表现则较佳。事实上，若然我们计算A、B、C、D及E不同类别单位，在大周期1和2与整体楼价升幅差距，可发现在「上升大周期1」内，单位面积愈大，跑赢整体价格表现的幅度便愈大；反之，在「上升大周期2」期间， 单位面积愈小，跑赢整体价格表现的幅度便愈大【图4】。
总括而言，在过去逾30多年里，香港楼市大致可划分为两个大上升周期；当然在这两个大上升周期内，楼价亦会出现调整，惟幅度不会多於两成。而在这两个上升大周期中，大型单位在「上升大周期1」的升幅明显较突出；反之，小型单位在「上升大周期2」的表现则较佳。
另外，截至目前为止，「上升大周期1」和「上升大周期2」的实质（即扣除通胀）升幅和周期持续的时间相若（注：「上升大周期2」尚未确认见顶）。若然自2003年至今上升周期的实质升幅和维持的时间可媲美「上升大周期1」，意味目前楼市的升势已差不多达标。不过，世事又岂会这么简单地重复？无论如何，参考「上升大周期1」完结的导火线――亚洲金融风暴外来因素，以及过去8年楼市升势催化剂，很大程度上受到资金涌入所造成。故此，触发「上升大周期2」完结的导火线，相信仍然是来自外在冲击的因素。至於是什么的外来冲击因素呢？你话呢？
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