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沿图论势

多个楼市指标现转势拐点

 

吕梓毅

信报首席经济及策略师
2017年11月9日 (信报)

  笔者年初及年中於投资博览讲座及本栏,已先后指出楼市今年第三季末、第四季或现调整(或周期顶部)。现时已踏入第四季度,今期我们跟进楼市(指标)近期的表现,进而了解楼市年底前现调整的推论是否会出现,再探讨楼价往后的走势。

  差饷物业估价署数字显示,9月整体私人住宅售价指数报340点,已连升18个月,更是连续第11个月创历史新高,读者或许因而感觉楼市升势未歇。不过,有两点要留意的是,差饷物业估价署数字较滞后(目前的数字仍只反映9月份市况)和楼市升势已确认呈放缓情况。

二手楼价升势减弱

  从反映整体二手楼价表现的中原城市领先指数(CCL)可见,指数在8月27日创下161.36点历史高位后,便乏力进一步向上攀升,近月来维持高位横行偏软。截至10月29日,该指数报158.72点,创22个星期以来低位【图1】。分区楼价指数表现都有类似情况,尤其港岛区楼价指数更率先回落至24周低位。即使采用差饷物业估价署数字,亦不难发现楼价指数的按年变化,其实早於今年6月已见顶【图2】。换言之,踏入第三季,二手楼价升势已减弱。

  至於笔者编制的楼市指标方面,是否同样确认二手楼价已进入较早前所描述的小气候调整呢?让我们逐一检视部分楼市指标近期表现:

一手楼销售数字:虽然近月市场不断有新楼盘应市,且销售反应颇为不俗。不过,从实质数字角度看,12个月累计一手楼住宅销售涉及金额按年变化(下简称「一手销售金额变化」),在7月份高见80%增幅后便见顶回落;截至9月底止,该数字已回落至55%,反映一手销售金额增长势头已有所放缓。

一手销售增长放缓

  正如以往分析指出,每当「一手销售金额变化」攀升至约九成(甚至约1.5倍)的门槛水平时,意味市场已消耗一定购买力,楼价升势往往在相若时间减慢,甚至随后出现按年下跌的情况【图2】。从附图可见,楼市似乎已出现这个拐点。除非「一手销售金额变化」如2007年9月回软后不久再度回升,不然从这数据与楼价变化的密切关系,或意味楼市短期升势将进一步减弱(注意:不一定录得按年下跌)的机会甚高。

新取用按揭贷款数字:从历年新取用按揭贷款额与楼价(按年变化;下简称「新取按揭额增长」)可见,两者很多时呈亦步亦趋,情况及背后的理念跟一手楼销售情况相若。每当「新取按揭额增长」飙升至100%或以上(某程度反映很多市场购买力已被消耗),并且确认掉头向下时,楼价按年变化亦会在相若时间见顶回落(即升势减慢)。

  「新取按揭额增长」早前已突破100%的门槛,并於今年7月开始确认掉头向下,楼价按年变化亦在相若时间见顶【图3】。从历年「新取按揭额增长」可见,有关数字若确认回落,往往可以回落至-50%或更低位置才再度爬升,楼价按年变化亦同样在相若时间见底。换言之,现时「新取按揭额增长」仍高达约两成,意味有关数字及二手楼价的升势短期还有进一步放缓空间。

二手楼市市宽指标:从全港118个屋苑楼价高於10周平均比率(下简称「楼价高於10周比率」)可见,该比率自今年中开始从高位反覆回落,惟期间楼价指数大致持平。截至10月29日,该比率已下滑至49.2%,即有过半数指数成分屋苑尺价低於10周平均价,并维持与楼价指数呈背驰表现。换言之,尽管迄今楼价尚未出现明显回落,但其指数成分屋苑的表现却率先转差。

  值得补充的是,根据近10年来「楼价高於10周比率」与楼价的表现,可发现楼价往往要出现三顶背驰后或「楼价高於10周比率」失守40%的门槛,楼价才会出现较明显调整,或进入较长时间的巩固市况【图4】。故此,后市宜留意这指标的变化,从而评估楼价会否出现较长时间巩固的市况(或深度调整)。

  此外,若从118个屋苑平均尺价创52周新高与创52周新低净值比率可见(下简称「52周新高净值比率」,该比率於今年第二季从逾三成高位急速回落,至10月底已回落至约两成的水平,即10周平均计创52周新高屋苑数目较创52周新低屋苑数目,由早前多出逾三成缩窄至只有两成,同样反映楼市指数成分股表现已现呈转差迹象【图5】。由於这市宽仍处於反覆回落阶段,从这指标多年来与楼价变化的密切关系,可见楼价升势还有进一步放缓空间。

或长时间横行整固

  总括而言,二手楼价近月的上升动力已呈现减弱,按年增幅更出现见顶回落;若从「一手销售金额变化」、「新取按揭额增长」和楼市市宽指标角度看,可发现多个指标不是已出现转势拐点,便是楼市升势内部素质持续转差,在在反映楼价已渡过2016年第二季开始上升浪周期的顶部,并且进入新一轮调整阶段。

  不过,有两点要留意:第一,楼价(股价亦如此)调整除可以透过价格回落达到目标外,也可以从价格较长时间处於横行巩固完成,例如2013初至2014年中的楼价。故此,这一潮的调整会否出现后者的模式不容抹杀;而时间很可能截至明年港股出现最后升浪为止。

  其次,从以上多项指标分析得出的结论,正如6月29日本栏分析所说,都只是楼市小气候中的小周期调整。在外围大气候依然没有出现逆转情况前,尤其低息和流动性异常充裕的大环境,楼市调整过后, 暂时仍有再度回升的机会和空间。

 
 
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1. 果然拐点出现了 2017-11-12 18:33:10
不然拐的方向是爆升!