瑞银(UBS)早前公布《全球房地产泡沫指数》报告,本港楼市「泡沫」程度被列为亚洲第一、世界第三,堪称意料之内。那么,全球「最大泡沫」来自哪里?答案就比较令人惊讶,居然是德国城市法兰克福,同时该国另一大城市慕尼黑也排在第四位。须知道,「德国模式」近年备受追捧,其中一大特色在於当地政府透过严格租务管制等方式,成功保持楼价平稳,让人民安居乐业,但何以现今被形容为「泡沫之王」?
根据该报告,瑞银是以60平方米(约650方尺)市区住宅物业为标准,按照楼价、居民收入、租金、按揭比率、GDP和通胀率等因素,综合评估全球25个大城市「楼市泡沫」程度。简单来说,一个城市的楼价倘抛离其居民收入及GDP水平,又或者租金回报率太低、按揭借贷太多,便会被视为泡沫高涨。
法兰克福楼泡 冠绝全球
香港在该报告排名亚洲第一、世界第三,毫不令人意外;据瑞银指出,香港普通打工仔须「不食不用」20年,才可在市区买到一个650方尺单位,此类说法亦非新鲜。该行又指出,在疫情封锁、租金下降、经济放缓、政局前景不明朗等因素下,香港实际楼价(扣除通胀)由2020年中至2021年中仍上升3%,犹如反地心吸力,难怪泡沫指数位居三甲。
排在香港前面的分别是法兰克福和加拿大多伦多,慕尼黑则位列第四,当中两个德国城市「泡沫指数」这么高,颇令人意想不到。事关该国过往凭着严格租务管制、保障租客权益等措施,长期以来维持楼价平稳,一直备受称颂,被视为发达国家典范。例如中国今年兴起借鉴「德国模式」,其中一条逻辑是指德国成功推行「房住不炒」,有利於社会资源投入科研和工业,让全国上下安稳潜心搞实业,值得中国学习。
据瑞银报告,自2016年起,法兰克福实际楼价平均每年上涨10%,换言之,5年内飙逾五成,期间还经历了疫情打击,这种火箭速度连香港或中国内地楼市也难及。该行认为,法兰克福楼价飞升有一定基本因素支持,包括当地经济活动强劲,城市人口在过去10年增加12%,然而新屋供应严重落后,每年租金升幅亦仅3%,再加上超低息环境下资金泛滥,致使楼市泡沫膨胀。
慕尼黑亦存在同样情况,实际楼价由2010至2019年平均每年上扬8%,新屋供应及租金升幅却完全追不上楼市需求;现时当地一个市中心650方尺单位的楼价相当於38年租金,业主若想靠收租回本,要等到天长地久。
租管导致供应荒 引以为戒
德国楼市近年为何趋於畸形发展?瑞银这份报告未有太深入分析,不过德银(DB)今年3月份发表了一份专门针对当地楼市的研究报告,从中可找到一点端倪。简单来说,德国凭着限制租金加幅、允许租客「无限续租」等严格管制措施(业主加租太多等於犯法,最高监禁3年),过往确实有助维持楼价平稳,长远而言却扭曲了价格机制,令投资者没太大意欲兴建新项目或重建旧楼,形成新屋供应陷於结构性短缺。
此外,德国近年经济强劲,兼且当地政府每年接纳逾30万个移民,以及疫情下整个欧洲放水和派钱,均令该国大城市的楼宇需求汹涌,偏偏供应严重不足,遂使楼价失控发展。据德国Pestel Institute研究总监Matthias Günther估计,该国现时短缺最少67万个住宅单位,每年新增供应不但无法应付需求,年均还有约4.3万个旧楼单位从市场「消失」(因长约租金太低,业主无意维修,宁愿让其废弃)。
另方面,不少初出茅庐年轻人、城市新晋中产、外来移民等群体,由於无法享受既有租约保障,只能在市场上追求小量正在放售或放租的物业,令这些物业市价被抢高,德国楼市陷入二元失衡,就算有投资者眼见有利可图,锐意兴建新项目应市,短期内恐怕远水难救近火。
讲到底,正如瑞银报告指出,在超低息环境下,楼市泡沫属世界各地大城市普遍现象;而德国城市受多种特殊因素影响,犹如完美风暴,情况特别严重。作为多年来凭「房住不炒」受赞颂的经济体,现在却被形容为全球楼市泡沫之冠,可谓讽刺。当然,这未必能证明租务管制等措施不可行,但任何政府执行时须审慎,兼顾长期影响,并以德国经验为鉴。