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楼市干坤

国内代理业极速式微

 

何熊辉

2021年10月23日

  香港楼市自九零年代开始,楼价持续上升,以成交量赖以为生的代理,顺带也水涨船高,当时的代理又眼见国内地产也刚起步,於是也顺势回国内发展代理业务,基於当时未有实力对手,故香港代理的国内业能快速增长。

  香港代理将代理制度引入国内后,十数年后,国内财团也开始组建新代理行与港资代理行竞争,直至最近十年,国内代理以无限量扩张的策略,挤压港资代理行,港资代理行遇到这种以非常规手法竞争的国内同行,明显处於下风。

  虽然港资代理行资金不及国内同行丰厚,但为了不被完全抛开,也被迫强行开行迎战,但基於代理行已太多,故港资代理行已几乎无利可图。

  直至最近这几个月,国内政策突然改变,银行大幅收紧按揭审批,再加上银行制订了物业的指导价政策,令物业估价远低於市价,结果短期间住宅成交量大幅下跌,没有足够的成交量,港资国内代理即时出视大幅亏损。

  港资代理行在别无它选下,唯有即时急促关闭大量分行,部份公司减幅更达三成的分行数目。因此计及的投资性损失已非常严重。

  这次政策改变难以短期内逆转,国内代理行业这次极速式微,明显已吓怕了港资母公司不敢轻易再踏出香港这个业务的舒服领域。

 
 
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1. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2021-10-23 13:50:14

德国「房住不炒」破功

2021年10月21日周四

德国法兰克福的楼市泡沫位列全球第一,多年推行租管措施令住宅供应大减,香港须以此为鉴。

瑞银(UBS)早前公布《全球房地产泡沫指数》报告,本港楼市「泡沫」程度被列为亚洲第一、世界第三,堪称意料之内。那么,全球「最大泡沫」来自哪里?答案就比较令人惊讶,居然是德国城市法兰克福,同时该国另一大城市慕尼黑也排在第四位。须知道,「德国模式」近年备受追捧,其中一大特色在於当地政府透过严格租务管制等方式,成功保持楼价平稳,让人民安居乐业,但何以现今被形容为「泡沫之王」?

根据该报告,瑞银是以60平方米(约650方尺)市区住宅物业为标准,按照楼价、居民收入、租金、按揭比率、GDP和通胀率等因素,综合评估全球25个大城市「楼市泡沫」程度。简单来说,一个城市的楼价倘抛离其居民收入及GDP水平,又或者租金回报率太低、按揭借贷太多,便会被视为泡沫高涨。

法兰克福楼泡 冠绝全球

香港在该报告排名亚洲第一、世界第三,毫不令人意外;据瑞银指出,香港普通打工仔须「不食不用」20年,才可在市区买到一个650方尺单位,此类说法亦非新鲜。该行又指出,在疫情封锁、租金下降、经济放缓、政局前景不明朗等因素下,香港实际楼价(扣除通胀)由2020年中至2021年中仍上升3%,犹如反地心吸力,难怪泡沫指数位居三甲。

排在香港前面的分别是法兰克福和加拿大多伦多,慕尼黑则位列第四,当中两个德国城市「泡沫指数」这么高,颇令人意想不到。事关该国过往凭着严格租务管制、保障租客权益等措施,长期以来维持楼价平稳,一直备受称颂,被视为发达国家典范。例如中国今年兴起借鉴「德国模式」,其中一条逻辑是指德国成功推行「房住不炒」,有利於社会资源投入科研和工业,让全国上下安稳潜心搞实业,值得中国学习。

据瑞银报告,自2016年起,法兰克福实际楼价平均每年上涨10%,换言之,5年内飙逾五成,期间还经历了疫情打击,这种火箭速度连香港或中国内地楼市也难及。该行认为,法兰克福楼价飞升有一定基本因素支持,包括当地经济活动强劲,城市人口在过去10年增加12%,然而新屋供应严重落后,每年租金升幅亦仅3%,再加上超低息环境下资金泛滥,致使楼市泡沫膨胀。

慕尼黑亦存在同样情况,实际楼价由2010至2019年平均每年上扬8%,新屋供应及租金升幅却完全追不上楼市需求;现时当地一个市中心650方尺单位的楼价相当於38年租金,业主若想靠收租回本,要等到天长地久。

租管导致供应荒 引以为戒

德国楼市近年为何趋於畸形发展?瑞银这份报告未有太深入分析,不过德银(DB)今年3月份发表了一份专门针对当地楼市的研究报告,从中可找到一点端倪。简单来说,德国凭着限制租金加幅、允许租客「无限续租」等严格管制措施(业主加租太多等於犯法,最高监禁3年),过往确实有助维持楼价平稳,长远而言却扭曲了价格机制,令投资者没太大意欲兴建新项目或重建旧楼,形成新屋供应陷於结构性短缺。

此外,德国近年经济强劲,兼且当地政府每年接纳逾30万个移民,以及疫情下整个欧洲放水和派钱,均令该国大城市的楼宇需求汹涌,偏偏供应严重不足,遂使楼价失控发展。据德国Pestel Institute研究总监Matthias Günther估计,该国现时短缺最少67万个住宅单位,每年新增供应不但无法应付需求,年均还有约4.3万个旧楼单位从市场「消失」(因长约租金太低,业主无意维修,宁愿让其废弃)。

另方面,不少初出茅庐年轻人、城市新晋中产、外来移民等群体,由於无法享受既有租约保障,只能在市场上追求小量正在放售或放租的物业,令这些物业市价被抢高,德国楼市陷入二元失衡,就算有投资者眼见有利可图,锐意兴建新项目应市,短期内恐怕远水难救近火。

讲到底,正如瑞银报告指出,在超低息环境下,楼市泡沫属世界各地大城市普遍现象;而德国城市受多种特殊因素影响,犹如完美风暴,情况特别严重。作为多年来凭「房住不炒」受赞颂的经济体,现在却被形容为全球楼市泡沫之冠,可谓讽刺。当然,这未必能证明租务管制等措施不可行,但任何政府执行时须审慎,兼顾长期影响,并以德国经验为鉴。





2. 冇水毗息 2021-10-23 13:59:55
深陷债务困局的中国恒大,自9月开始拖欠多笔境外债券息未还后,终於首度找数。内地《证券时报》周五报道,恒大周四(21日)已把用於支付9月23日到期的8350万美元(约6.51亿港元)债券利息,滙入受托人花旗银行的账户,让受托人在周六(23日)、即30日宽限到期前发放予债券持有人,暂时避过...
3. 愈卖愈贵 2021-10-23 14:04:48
沙田火炭大型住宅新盘的抢购热潮还未降温,多个主打细户的全新项目即接着部署出击,势掀细单位争夺战。由九龙建业1发展位於将军澳石角路、毗邻日出康城的大型新盘海茵庄园,发展商周五(22日)抢先开放示范单位供传媒参观及同步开价,首批推出312伙,折实平均尺价高见20921元,贵绝康城区新盘首批单位,更是区内第一个新盘首批折实均价突破2万元大关
5. 立必树(契哥) 2021-10-23 15:01:29
旧启德机场约1200公顷,搞了24年,仲有排未搞掂,现在又话搞北部大都会,3万公顷,大启德25倍,20年后落成,你信?
7. 废淡情怀 2021-10-23 17:18:36
又系你条冒名契弟,借好友网名吹淡。

用自己名冇说服力?果然系废。
8. 武斗抢盘 2021-10-23 22:49:03
正在热卖中的沙田火炭新盘,今日次轮销售之际,其售楼处现场内却有多批人士发生推撞,及肢体冲突,并夹杂粗言秽语,场面一片混乱。
9. Hongkongkeeper 2021-10-24 11:06:58
北部都会区发展消息公布后,即刺激新界楼市交投,个别业主即加快沽货,不惜损手变现。上水歌赋岭洋房日前以2,150万元易手,持货约9年多,帐面贬值约800万元。即使蓝筹屋苑荔枝角美孚新邨近期亦连录蚀让,中低层户卖760万元,约3年帐蚀逾50万元。
10. 劏房好好赚 2021-10-24 17:57:24
近年劏房大行其道,就连大型私人屋苑业主也不惜冒险,把单位改建成多个劏房出租。近日有业主在拟出租日出康城领都的「碌架床房+连储物室」房,面积为90+40尺,开价月租5,200元,业主把单位间成多个劏房,而这个碌架床房原本更是工人房,劏到尽。
11. 向饭民说不 2021-10-24 23:33:51
今次证明了在政商勾结之下,环保能接受了地产佬的资金,反对一切发展土地方案,记得689搞的东北计划,马上被环保能反弹。今次北部都会区,竟然没有人反对,证明了国安法打破了政商勾结。政府重新建立了权威。北部都会区从破坏环境上肯定被689的东北计划更加大。
12. 都会计划千亿起动 2021-10-25 09:46:46
北部都会区从破坏环境上肯定被689的东北计划更加大,现在阿爷又全力支持,期待阿爷下年先注入500亿起动资金,到时港府又拨出500亿元,有了一千亿资金,北部大都会计划可立即展开。
13. 中原深圳裁减千人 2021-10-25 09:56:00
上个月大陆楼市出现降价潮以来,楼市开始进入冰河期,地产中介冲击最大。传广州合富辉煌亦裁员近20%,深圳中原裁员2000人,中原承认,有60间分行暂时关闭,受影响员工约1000人。分析人士认为,北京当局一再下重手遏制房地产市场,是因为中国房地产崩盘的「可能性」已经存在。
14. 向饭民说不 2021-10-25 11:53:29
10楼傻仔,吾使loop 仇恨啦,其实加拿大都系一样,业主把地库间成多个劏房,劏到尽。好多香港新移民享受紧。
15. 点解人地有楼你无? 傻痴痴的睇淡? 2021-10-25 15:34:25
THE HOLBORN,中层A3室,实用260方尺1房户,9月底以834.6万元售,实尺3.21万元。土地注册处资料显示,登记买家为爱新觉罗恒锦,与清代末代皇帝溥仪的外侄孙女爱新觉罗恒锦姓名一样,料为同一人。

董伯伯及其家族成员, 在过去几个月已用了 十几亿元, 扫入住宅 及 住宅地皮。

董伯伯同一班内地投资者十分清楚,当投资内地楼会蚀钱时,他们会转投港楼。不竟,港元跟美元对人仔,跌了很多,买港楼有 discount。正常人很清楚,内地买家人数,比香港多几千倍。当正式通关时间到时,港楼除时爆升30%。唔好话政府冇比机会大家。林郑 九成按揭 plan 已经行咗 两年多啦!
16. 淡友真面目 2021-10-25 18:03:28
其实除左房产税,香港政府应该会推出更多措施压止楼市升势
为市民著想,呢d系必须既
所以预期未来三,四年,
楼市会平稳下跌
每年大概跌5-8%
17. 中美大战 2021-10-25 21:13:09
中洲置业火炭新盘星凯.堤岸,今进行次轮338伙,项目今日下午曾发生推撞,期间有警员到场,令销售活动一度暂停。两大地产代理行中原及美联,先后表示已就事件报警。
18. 废淡情怀 2021-10-25 22:52:28
#16冒名废淡除了冒名,还喜欢由香讨C&P当自己写,手法同几年前个儍淡(陆永)雷同,一样咁柒。


123chiu2001
2021-10-25 06:44 AM
#5
其实除左房产税,香港政府应该会推出更多措施压止楼市升势
为市民著想,呢d系必须既
所以预期未来三,四年,
楼市会平稳下跌
每年大概跌5-8%
19. 废淡情怀 2021-10-26 07:48:33
冒名淡抄d唔抄d,睇下香讨原作者123chiu2001点样畀人问到收皮啦。

Retired2019Retired2019
2021-10-25 09:02 PM
#8

原帖由 123chiu2001 於 2021-10-25 08:42 PM 发表 0
可能唔会短期内大跌
但系会长期阴跌
每年平均下跌5-10%,去到正常人负担到既水平至会收手

想问咩嘢系正常人负担到嘅水平,四人家庭,供楼占总月入要几多先系正常呀?

[ 本帖最后由 Retired2019 於 2021-10-25 09:03 PM 编辑 ]

虾佬@@
2021-10-25 10:28 PM
#12

原帖由 Retired2019 於 2021-10-25 09:02 PM 发表 0



想问咩嘢系正常人负担到嘅水平,四人家庭,供楼占总月入要几多先系正常呀?

佢地用佢地份人工,计哂娱乐费杂费生活开资,剩返嘅1成用黎供楼就叫合理😊
20. 爱港悄怀 2021-10-26 09:40:02
香港有些客观的现象已经浮现,例如学生数量出现有感的下降,医护也出现缺口。可见香港不仅是流失了人口,而且是流失了社会需要的专家以及儿童人口,恐怕我们流失的并不仅是数字,也是我们人口的精华。人口下降,医护流失,楼价中长线有忧虑。
21. 320万买乜楼 2021-10-26 10:36:31
问:想问咩嘢系正常人负担到嘅水平,四人家庭,供楼占总月入要几多先系正常呀?
答:2021年香港家庭月入中位数约2.7万元,每月供楼负担不应高於月入一半,即1.35万,即系付了首期后,贷款金额不可高於170万。如首期付了150万,可买市值320万楼。
22. 一世系租租 2021-10-26 15:19:35

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Quoted this guy speaking? he never own any property from 2005 until now 2012 still is a 淡.


23. 引刀一快 2021-10-26 19:18:16
JOJO 奇妙大冒险
24. 22楼兄 2021-10-26 23:39:14
租住两年先,吾跌再谂上吾上车未迟
25. 要钱不要楼 2021-10-27 18:03:06
恒大主席许家印夫妇曾居住的香港山顶布力径一幢独立屋,本月抵押予建行(亚洲)借按揭贷款,料可借3亿元。 许家印透过「巨山有限公司」持有市值8亿元的山顶布力径10号C座独立屋豪宅,并担任该公司的控股股东,早前巨山董事转名至许家印的「管家」谭海军。
26. 好恨有楼 2021-10-27 18:26:09
四人家庭得二万七收入都谂住买楼,你话香港楼价边跌得到?
27. 向买楼说不 2021-10-28 08:24:36
酒店不单止可以Staycation!买楼、租楼一直是新世代在楼价高企下的人生抉择,有人认为租楼可以省首期,相反有人宁愿供楼做「楼奴」来换取人生第一层楼。一对「80后」香港夫妻则另辟新出路,在去年开始「游牧生活」,以长住酒店的方式换取财务自由,拒绝「买楼困身」的命运。


28. 铺租跌到眼光光 2021-10-28 10:14:05

中环皇后大道中九号嘉轩广场地下5号铺租务成交,建筑面积约1285方尺,获零售租客以每月约12万元承租,尺租约93.4元。相对该铺2019年月租约28万元承租,下跌约57.1%。至於该铺2015年曾以每月约52.5万元租予钟表店,即最新月租较高位急跌约77.1%。

 

29. n/a 2021-10-28 10:50:28
扣除通胀都上升3%.. 都几多
30. 柒到核爆 2021-10-28 11:32:34
唔想买楼入地产版托咩,样衰秃头大肚腩穷宅男入亲子版同人抝生仔正生女好D,关佢L事咩,儍儍地。

又系抄自香讨,废淡唔识字。

bigmouth2006
2021-10-24 01:05 PM
#23
on狗而自以为有型

型又去吾尽
学人结婚

两条柒头扮哂嘢

isaacmadtk
2021-10-24 12:38 PM
#5
聪明人有样睇, 恭喜
佢令我谂起几年前十几万买单车,个老婆话买楼好幼稚果对夫妇
31. 好恨有楼 2021-10-28 12:20:54
#28

铺租跌得咁劲。

阿爷有冇讲过(铺用不炒)?有冇讲过大力打压?有冇畀指导价?

林郑有冇话未来廿年会在大西北提供大量铺位?

废淡又唔趁平入番几间铺?又唔烧炮仗9叫(孽)主(低)死嘅?
33. 废淡现形 2021-10-29 20:47:26
以子之矛,攻子之盾。

废淡口口声声话(房住不炒),自己咪又想低买高卖。

寒冬硬硬的结他
2021-10-29 07:45 PM
#5

原帖由 123chiu2001 於 2021-10-29 06:11 PM 发表 0
其实“楼住不炒”已经成为一个方向,楼市下跌系必然既,未来只会跌更多,跌更耐
而家绝不是一个入市既时候

师兄,竟然估计入市时机,咁不就是想投机。你坏呀你。楼吾系要来投资㗎。住人架。吾好买。租算啦。
34. 中原炒七千人 2021-10-30 00:44:23

中原地产中国大陆区将会有大型裁员计划。中原地产中国大陆区主席黎明楷证实有关消息,指因内地房地产市场不景气,特别是二手市场方面,近月成交量大跌;而今次裁员将会削减约2至3成人手。

黎明楷指出,内地房地产市场不景气情况持续,虽然各分公司已采取开源节流的安排,但是次裁员安排希望能「一刀切到底」,冀市场未来能反弹,毋须再作人力资源调整。他指出,员工数目截至9月底约有3.2万人,预计最后会缩减至2.5万人,并於今年12月底前完成计划。

35. 香港有运 2021-10-30 14:34:03
时代巨轮不停运转,不管内地或美国在推动经济发展时,均大力发展基建,并把基建的意涵更新,创造更多可能。如今香港,在政治及社会气氛变得平和的情况下,我们对基建的观念不宜停滞,必须尽快推动基建工程上马,释放更多土地发展潜力,以建造更多房屋,并腾出空间发展新兴产业,大力提升香港的竞争力,为社会创造希望,力保「东方之珠」的美誉。