踏入六月份,楼市持续全面升温,连早前被市场嫌弃的商铺写字楼物业,亦引来投资者争相入市,单看此等勇进的入市行为,或会误以为香港已从最坏点反弹复苏,事实上,最坏的也许出现,但要真复苏,可能仍要多观察实际的经济活动,因此楼市先复苏,说明投资者似乎在提早投资未来。
投资市场齐齐起动,是否代表风险逐步降低。从表面上看,跟大市起动入市,也非无风险,九七年冧市前,楼市也非常炽热,排队买楼人龙遍布港九,但九七冧市突然出现,把跟风的投资者全部击倒,这经历最好不要重现,但这没有人能保证。
人留此地,看到此升势,未入市的,也不能不跟风入市,但如非初次置业,入市就要相对保守,例如可以全付就全付吧,倘要做按揭,最好也先付七成以上楼价,以增加抗跌市的能力。
不过如个人已持有三个以上物业,现时或可考虑逢三或逢四沽一,事实上,持有三至四个物业就沽出一个,既可优化物业组合,也可减低突冧市可能带来的风险。现时的楼市确实较以往复杂,加上升幅也较以往缓慢,所以也不能不做防护措施。
现时全球经济一体化,任何国际政经大事,都可牵动楼市,这些不可预知的事件,每隔三至五年,就出现一次,可谓防不胜防,因此投资组合中,不要过份依靠单一物业市场的投资,以免一铺被清袋。
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港人爱砖头,高官更爱砖头,政务司司长张建宗将退下火线,佢过去系班子中嘅「楼王」,盘点佢豪宅组合有几强。
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政务司司长张建宗之前申报持有9个香港物业,只有中半山嘉富丽苑与妻子联名持有,其他当大部份由妻子名义持有,并中7个为住宅,另外2个为商业物业。
反而,新任政务司司长李家超与妻子只於97年斥资千万,购入京士柏道1号帝庭园单位,长年自住,市值超过2600万元。
张建宗持有多个豪宅
根据资料,张建宗持有5个住宅位於港岛东区,「嘉富丽苑」及另一个住宅单位位於中西区。而港岛东组合包括3个北角「富利来大厦」单位、天后「DIVA」单位一个,以及北角半山「乘龙阁」单位一个。佢17年初起出任政务司,有关物业於17年估值料至少逾1.5亿元。
由於17年至今,楼价仍升唔停,港岛D类单位(1076尺至1722尺)平均售价,由17年中至今年4月累升12%,而E类单位(1772尺以上)均价升27%,保守计物业组合升值两成达1.8亿元,至少值近2亿元。
当中最值钱要数2004年夫妇两人斥2,100万元购入中半山「嘉富丽苑」豪宅,楼龄27年,17年估值逾9,100万元,目前料升值至逾1.1亿元,17年间劲升值逾4倍。
成功以楼养楼
张建宗持有其他单位都属豪宅级别,天后「DIVA」近期成交价980万至1588万元,楼龄六年, 叫价到1168万至2000万元;楼龄35年的北角半山「乘龙阁」,近期成交领2200至3050万元,叫价2200至3300万元;北角「富利来大厦」近期成交价372万元至468万元,叫价420万至500万元,楼龄有39年。
作为政务司长月薪有37万元,年薪440多万元,在政府工作49年,薪高粮准,佢揸住物业多数作收租,公务员借钱买楼较易,系累积财富方程式,以楼养楼完胜。不过,呢啲机会真系唔系一般香港人可以有。