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楼市干坤

楼价来季将破顶

 

何熊辉

2021年5月15日

  楼市在疫情受控下全面回稳,细价住宅早前触底后,连带陆续开售的新盘,尺价亦逐一破顶,买家的购买力不只限於住宅类,最近连铺位工厦写字楼都受到投资者及用家追捧,现今经济仍只初步回稳下,楼市明显率先跑出,并进入亢奋的上升态势。

  香港经疫情年多以来的折腾,不但没有促使市场对楼市失去信心,反之更坚定了决定留港市民入市的决心,早前略为减价的移民盘迅即被吸纳后,其他业主见买家涌现,迅即加价放售,该等放盘又迅即被抢购,二手放盘又即时缺盘,买家又回到新盘市场。

  看现时趋势,移民盘也无须减价放售,基於楼价距历史高位只约3%,按现时升势,未来一季破顶机会甚大,因此如果决定不移民,在能力范围下,早些入市也相当合理。

  香港楼市经过这次疫情洗礼,住宅类物业抗跌力比以前更坚稳,反观铺位的抗跌力最差,直至今日为止,租售价仍较高峰期下跌三成以上,但可能由於跌幅已深,部份资深投资者已重新扫入低价工商铺物业。

  一般投资者或用家,入市仍以住宅为主,但想搏低位反弹,工商铺类物业反弹水位可能更大,基於这已是市场共识,故近期大地盘,整撞工厦,或全层大面积商厦的成交案例,如雨后春笋。

  住宅未来一季,有机上升2至3%,第四季或可再升1至2%,全年计升幅,估计有6至7%。

 
 
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1. --代铺王 2021-05-15 18:11:05
「铺王」邓成波家属发言人表示,谨此怀着沉痛心情公布,邓成波先生於2021年5月14日中午,在一众家人陪伴下於养和医院安详辞世,享年88岁。据悉邓成波於5月6日入院,留院9日后离世。
2. 鸟6 2021-05-15 19:09:26
正如乌5预言,香港楼价没有最高,只有更加更加高。😀 今年升15%左右。明年大概升20%左右。 这个升幅系预咗唔通关。 如果通咗关,真系会升到失控。

香港楼价最大问题就系太平,楼价没完全反映香港的值。长升长有好正常。
3. 废好不一定赢 2021-05-16 10:26:41
疫情肆虐影响全球经济,专家曾认为数以万计工人失业、商铺倒闭、经济陷入低谷,也会拖累楼市崩溃,岂料过去一年全球房地产十分畅旺,欧美至亚太地区的房价飇升,年度增幅甚至是20年来最高,而且专家认为随着疫情开始缓解,各地经济陆续恢复,房产价格短期内也难以回落。真的是这样吗?实体经济未复苏,现在的升幅只是透枝将来的购买力,它朝一日,始终要还。
4. SYB 2021-05-16 11:11:45
香港私楼升升升,千万不要与小市民争政府资助房屋,也不要去国内炒住宅。
5. 醒目淡至叻系你 2021-05-16 11:35:39
我系你口中的(废好),虽然我唔知自己努力揾钱买楼有几(废),随你喜欢噏啦。

我刚刚卖出揸了四年层楼,用二百万成本赚了二百万准备换楼,你咁醒目当然不当一回事,请继续身体力行,唔好同我抢贵D楼。
6. 鸟6 2021-05-16 18:23:40
香港的悲哀,就系有一大批唔识香港楼市情况的专家,几十年一日如一日在唱衰香港及香港楼市,结果制造咗一大批不肯上车的穷人,佢哋都系班楼淡专家的信徒。 银纸贬值,搞到楼价飞升,云吞面几亳子一碗的时代一去不复返。要求云呑面跌返一亳子一碗不切实际。岁岁年年都话楼价有泡。咁你又吃云吞面?
7. 立即扫 2021-05-16 20:08:56
楼市气氛转旺,市场再录名人入市个案,其中,消毒用品品牌威露士,其母公司威莱集团创办人左大维,目前再度增持马鞍山新盘峻源单位,以6450万一手购入该盘连天台特色户,尺价2.7万。由去年起,左氏共斥逾2.28亿扫入该盘3伙及6个车位。
8. 立即冧 2021-05-17 10:21:56
铺王走了,市场可能会突然间多左多件总计百亿市值计算的铺位放盘,到时大把便货执。
9. 大把便货执 2021-05-17 11:51:27
另类波叔矛波已经准备左二百亿等你。
10. 天水围不再悲情 2021-05-17 16:50:09
置业需求强劲,天水围二手成交稳定,本月首16日录50宗成交。分行刚促成慧景轩3座极高层D室成交,实用面积为869方尺,四房两厕连储物房间隔,外望开扬后海湾景,以1,048.8万元沽出,尺价12,069元,创天水围二手分层单位历史新高。
11. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2021-05-18 08:50:33

70城新盘价涨4.8% 8月高

70城新盘价涨4.8% 8月高

内地楼价继续升温,路透根据国家统计局的数据测算,4月份70个大中城市新建商品住宅价格(一手楼价)指数按年上涨4.8%,升幅较3月扩大0.2个百分点,属8个月新高,且连升67个月;按月计一手楼价上扬0.6%,升幅扩大0.1个百分点,同为8个月新高,是连续14个月向上。易居研究院智库中心总监严跃进认为,4月市况仍较预期弱,信贷政策收紧及各地严加调控,令销售数据面临一定压力。

广州升一成 快过北上深

深圳二手楼价升幅放缓,4月按年涨12.9%,较3月收窄1.7个百分点;广州二手楼价继续上扬,4月同样升12.9%,较3月扩大1.4个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,广州楼价仍处惯性上升周期,随着调控逐渐收紧,一手楼价将得到控制,惟调控对二手楼较难有效果,目前除深圳颁布二手楼指导价措施,令其二手楼价受控外,其他市场尚未有相关措施。

按年计,4月一手楼价升幅最大的城市为银川,飙13.7%,升幅收窄0.4个百分点,是唯一一个楼价升幅超过10%的城市;徐州楼价由涨10.1%缩至升9.9%;广州楼价亦扬9.9%,升幅急增1.3个百分点。

其他一线城市方面,上海升4.9%,收窄0.4个百分点;北京扬4.5%,扩大0.9个百分点;深圳升3.9%,扩大0.5个百分点。按月计,广州一手楼价上扬1.1%、北京涨0.6%、深圳和上海分别上升0.5%和0.3%。

国统局城市司首席统计师绳国庆指出,4月一线城市一手楼价按年涨5.8%,升幅扩大0.6个百分点,按月上扬0.6%;二手楼价按年升幅为11.3%,回落0.1个百分点,按月涨0.8%。31个二线城市一二手楼价分别按年升4.9%及3.4%,均扩大0.1个百分点,按月则分别涨0.6%及0.5%。35个三线城市一二手楼价分别按年升3.9%及2.5%,按月则分别涨0.4%及0.3%。



12. 胜者为王 2021-05-18 09:56:55
市民买楼意欲高涨,带动多个二手屋苑创新高价。将军澳广场有「沙士货」变楼王,一个三房单位疫市下癫售1,310万元,破尽屋苑纪录之余,业主2003年以「沙士价」不足300万元捞底入市,成为屋苑首宗卖楼劲赚千万业主。
13. 输到晕 2021-05-19 11:31:15
有艺人早年购入铜锣湾劏场铺位,如今需要蚀让离场。由拿督千金、艺人庄思敏持有的铜锣坊商场劏铺,上月以60万元沽出,较十六年前的购入价180万元,劲蚀120万元或67%。
14. 大乡里 2021-05-20 08:20:41
「铺王」邓成波突离世,该家族旗下物业去向顿成市场焦点。知情人士透露,邓成波家族近期频频沽货,市场近期更首度浮现一份物业放售名单,据悉以暗盘形式放售逾120项物业,市值高达200亿,规模之大为前所未见。
15. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2021-05-21 12:51:33

左晖逝世与全球地产业

2021年5月21日周五
左晖逝世与全球地产业

中国商界昨日最震撼的新闻,并非字节跳动老板张一鸣卸任CEO,而是地产代理一哥、链家创办人、贝壳找房董事长左晖病逝,年仅50岁。他生前几乎凭一己之力改革并称霸了中国地产代理市场,现正带领行业再一次O2O转型,已成为公认的全球先驱。所以其去世不只是一个身家逾2000亿元(人民币.下同)巨富壮年而卒,更关乎全世界地产相关行业。

翻查资料,本栏过去几年来写过十多篇与左晖有关的文章,频率仅次於Elon Musk、毕非德、马云等商界巨星。他值得评论之「价值」亦可见於各文章标题,例如第一篇是2013年3月份的〈军法管治vs无为而治〉,当时链家刚在内地地产代理市场奠定霸主地位,击败了来自香港、奉行「无为而治」理念的中原地产。

军法企管 称霸全国

笔者在该文写道,左晖虽然是北京化工大学电脑系毕业生,但他在2001年创办的链家却跟「科网」没啥关系,完全是「揼石仔」式brick and mortar代理商,跟中原一样凭铺位争地盘。相比起「无为而治」,左晖的经营风格属另一极端,近乎「军法管治」,包括要所有员工入职前参加军事集训营,平日贴身监督每一经纪的打电话次数、出入时间、揽客数量、客人服务评分等表现指标;员工若上网浏览无关工作的资讯,初犯罚款,二犯革职。

企管理念各有千秋,没有必然对错,惟总不可脱离土壤抽空而论。例如中国市场幅员广大,地方主义盛行,物业代理良莠不齐,服务水准向来为人诟病。

左晖瞄准这个「痛点」,以军法管治模式,短时间内建立起一支纪律严明、能予客户信心的经纪队伍,加上最初主攻北京和深圳等大城市战略(攻克大城市后,再慢慢对外扩张),很快成为市场一哥,同时竖立起整个代理行业服务水平标杆。

倘若只称霸中国代理市场,左晖不外乎是个「内地版施永青」,此比喻绝无贬意(施老板成就非凡、身家丰厚),却也不会值得多年来连番评论(事实上,施老板在其自家专栏谈论左晖的次数,高出笔者几倍,且对这位同业赞誉有加)。

数码转型 反向并购

然而,正如本栏在2017年1月份〈大数据KO无为而治〉一文指出,左晖当时身为行业霸主毅然转型,终於发挥「电脑系毕业生」本色,这种转型并非简单「弄个App」及尝试搞网上业务,而是成立一个全国地产代理数码平台「贝壳找房」,统一服务标准,共享数据和盘源,吸纳全国代理商加盟。他甚至以反向并购模式,把自己的生意旗舰和全副身家转为押注於贝壳找房,以其作为总公司,链家倒过来变成旗下加盟商之一,跟其他代理商平起平坐。此举相当於破釜沉舟,可见他有几勇。

该次转型有否成功?且看本栏2020年8月17日文章标题〈贝壳IPO的启示〉,当时贝壳找房在全球疫情严峻、中美关系紧张之下,远赴美国纽交所IPO挂牌,由於反应热烈,招股价两度调升,最终以每股20美元定价,挂牌首日大升87%,以37.44美元收市,公司市值增至420亿美元。今年2月份,贝壳股价曾达79美元,近日随大市回落,本周三收市价仍在50美元以上,市值600亿美元(左晖持股约38%),正反映了市场对该集团转型成绩的评价。

按营业额或市值计,贝壳已是全球最大地产代理业务集团。同样重要的是,左晖成功改变地产代理行业向来注重人与人交往的惯性,拥抱数码化、大数据化,此番变革在全球不算独一无二,却暂时来说乃最成功、最大型之实践,兼且尚在刚起步阶段,未来仍充满空间。例如日后的房地产买卖,在blockchain智能合约等技术加持下,会否像现今上网买零食那么方便快捷,同时安全可靠?换言之,全球业界都在注视贝壳,密切观望这个先驱者会把行业带向何方。

左晖於50岁壮年而逝,不代表贝壳今后不会继续辉煌(就像乔布斯离世后,苹果市值再升几倍),但留在其脑海中的行业变革蓝图,就无法由他亲自实现。这个令人黯然的消息,亦再一次证明了「身体健康」属任何人事业成功必备竞争力。